【正文】 向西接長安街延長線。 **地塊附近有多條公交線路通過（站點位置見下圖）。 中國最大管理資源中心 4 四、 地塊交通條件調查 輕軌八通線、 435 路、 938 路、 372 路、 647 路、 976 路、 924 路公共汽車等多種公共交通可到達 **地塊，同時九棵樹東路（京塘公路）、云景南大街、云景東路等城市干道也從該地塊周邊通過。 該地塊北側緊鄰薔泉家園小區(qū)（現(xiàn)名 11 station），該小區(qū)與地塊距離最近的一棟樓房高 13 層，與 **地塊最近距離 5 米遠。 地塊東南側為通州建筑集團公司機械施工部，并建有該公司一棟六層宿舍樓。土地預計在 2020 年 9 月底前可以上市。”公告發(fā)布日期為 2020 年 9 月 27 日。另有一條供電線路從地塊中部穿過，立有 15 根電線桿。該地塊土地面積 131 畝，南北長約 380 米，東西寬約 200 米。其中建設用地 畝，代征地 畝（實際可能為 畝），土地權屬為國有土地。該廠區(qū)門口有一條寬 9 米、長 30 米的道路與九棵樹東路相連。 二、 地塊手續(xù)進展 2020 年 8 月，北京市國土資源局、市規(guī)劃委員會、市發(fā)改委和市建委以《政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會會議紀要》的形式（京國土會[2020]22 號）同意 **地塊在落實規(guī)劃條件，并進行考古勘察后，由市土地整理儲備中心申報規(guī)劃意見書后組織入市交易。 中國最大管理資源中心 3 三、 項目用地周邊環(huán)境調查 (見下圖 ) 地塊東側現(xiàn)為一條寬 4 米、長約 500 米的道路，該道路北接九棵樹東路，南接云錦南大街，為水泥路面。地塊南側為北京住總集團某 施工項目部搭建的簡易房。輕軌八通線自地塊東北側經(jīng)過，距地塊最近距離為 15 米，輕軌八通線該段線路已加裝了隔音屏障。 **地塊距離輕軌八通線梨園站約 300 米，步行 4 分鐘可到達。各路公交的起訖站點見下表。云景南大街、云景東路皆為梨園地區(qū)重要干道，距離 **地塊直線距離均不到 100 米。 五、 周邊市政配套設施調查 **地塊附近 2 公里范圍內已有六個成型的商品房社區(qū)或單位宿舍小區(qū)，因此其周邊的市政配套設施較為齊全。 除上圖中標注的主要配套設施外，在云景豪庭、時尚社區(qū)、站前巴黎、薔泉家園等小區(qū)的底商均有一些小型的超市、洗衣、餐飲、房屋中介、服裝服飾等生活配套設施。《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出了“ 兩軸 ― 兩帶 ― 多中心 ” 的城市空間新格局 ， 所謂 “ 兩軸 ” ，即完善傳統(tǒng)城市中軸線與長安街及其延長線，保障首都職能和文化職能的發(fā)揮；所謂“ 兩帶 ” ，即強化由懷柔、密云、順義、通州、亦莊組成的 “ 東部發(fā)展帶 ” ，疏導新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，整合由延慶、昌平、沙河、門頭溝、良鄉(xiāng)、黃村組成的 “ 西部生態(tài)帶 ” ，創(chuàng)建宜居城市的生態(tài)屏障；所謂 “ 多中心 ” ，即構筑以城市中心與副中心相 結合、市區(qū)與多個新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)。 其中，通州新城要建設成為連接京津冀的樞紐，服務設施完善、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達、具有承接行政、商務、會展及城區(qū)人口功能的現(xiàn)代化新城區(qū)和綜合服務中心。在通州的區(qū)位規(guī)劃中， “ 文化產(chǎn)業(yè)基地 ” 成為通州的首要定位之一，具體解釋為 “ 主要發(fā)展 中國最大管理資源中心 9 以文化產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代綜合服務業(yè)，引導發(fā)展商務、金融、會展等功能。 二、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 通州是 2020 年東部二手房熱點區(qū)域。這些 “ 新移民 ” 年齡多在２５歲到４０歲之間， 大多為在 CBD 工作的年輕白領。而據(jù)中原三級市場部提供的數(shù)據(jù)顯示，八通線沿線因為交通十分方便，其租金價格仍有提升的空間，目前此地段次新房租金 中國最大管理資源中心 10 是：一居室 1300 元 /月至 1500 元 /月；二居室 1600 元 /月至 1800 元 /月；三居室為 2500 元左右。隨著 CBD 核心區(qū)域的逐漸擴大，到通 州置業(yè)的 CBD 工作人群越來越多，尤其是在其房價比其他城區(qū)低許多的情況下，許多年輕白領把通州作為他們購買住宅的首選之地。然而，據(jù)近日發(fā)布的《京通核心 商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，隨著居住人群的逐漸增多，從 2020年到 2020 年，通州開發(fā)的住宅小區(qū)達到了 1000 萬平方米，尤其是 2020 中國最大管理資源中心 11 年和 2020 年通州將出現(xiàn)集中入住狀況。通州區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)將在 2020 年突現(xiàn)出前所未有的 發(fā)展前景。 家庭生活周期階段與特點 消費特點 消費能力與戶型需求 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經(jīng)濟負擔，新消費觀念帶頭人。對公共交通、周邊配套設施有一定的要求。具有處于上升階段的貸還款能力。 開始承擔繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，具有較強的購買能力。 經(jīng)濟狀況較好。 擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。對醫(yī)院等配套設施依賴性增強，退休后收入減少。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分，一個項目的主要買家可以包括下列四部分： ? 經(jīng) 濟欠富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻（無子女）或單身人士。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。 ? 財力雄厚者 中國最大管理資源中心 16 包括上表中階段 6 的人群 購買能力很強，購買房屋用于投資。 ? 區(qū)域來源：以北京市朝陽區(qū)、通州區(qū)為主，工作地點多為地鐵 /輕軌沿線。 ? 家庭狀況：單身、年輕夫妻（無子女或有年幼子女）、年輕夫妻（有年幼子女，并與父母同?。?。 中國最大管理資源中心 17 ? 職業(yè)特征：私營業(yè)主、企事業(yè)單位高層、社會精英。 ? 置業(yè)目的：養(yǎng)老。年輕夫妻（無子女或有年幼子女）多傾向選擇二居住宅，部分與父母同?。ɑ驕蕚渑c父母同?。┑哪贻p夫妻還會考慮購買三居住宅 。 與其他競爭樓盤相比，本項目的容積率較高。如果規(guī)劃的市政道路最終確定從本項目中穿過，則還可考慮在此市政道路兩側提供一些餐飲、服飾等商業(yè)機會。 根據(jù)上表中的數(shù)據(jù)可得“園景花園一期、二期均價變化表”如下： 中國最大管理資源中心 20 從均價變化表中可以得出，該項目 2020 至 2020 年度年均價年增長率為 %， 2020 至 2020 年度為 %， 2020 至 2020 年度為 %， 2020至 2020 年度為 %,2020 至 2020 年度為 30%。 如果按照 2020年北京市 住宅平均銷售 均價 同比去年上漲 20%計算（數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易所），則預計園景花園項目 2020 年均價為 7800元 /平方米，本項目以其價格的 9 折銷售，均價約為 7020 元。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。 二、 項目概況 本項目土地面積 131 畝（ 平米），其中建設用地 畝，代征地 畝。 中國最大管理資源中心 22 三、 土地成本 根據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)表明，自 2020 年 2 月至今，通州區(qū)共招標出讓土地 9 塊，其中位于梨園地區(qū)附近的土地 2 塊。按平均銷售價格 7470 元 /平方米計算，總銷售收入為： 萬元，營業(yè)稅為 萬元；按平均銷售價格 7020 元 /平方米計算，總銷售收入為： 萬元，營業(yè)稅為 萬元。 三、 敏 感性分析 本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和建設總成本。 中國最大管理資源中心 27 假設銷售價格不變 當銷售價格 7470 元 /平方米時，假設銷售價格不變，建設總成本每增加 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利潤率由 %降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。如果本項目分二期進行開發(fā)，一期（約 9 萬平米）的建安、配套費及前期費用在銷售資金回籠前需要支付 萬元。建議進行本項目的開發(fā)建設。但是在本項目實施過程中，地價、銷售情況及建設成本等因素對投資收益的影響較大，應嚴格控制這些方面的風險。 綜上