【正文】 向西接長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線。 **地塊附近有多條公交線路通過（站點(diǎn)位置見下圖）。 中國(guó)最大管理資源中心 4 四、 地塊交通條件調(diào)查 輕軌八通線、 435 路、 938 路、 372 路、 647 路、 976 路、 924 路公共汽車等多種公共交通可到達(dá) **地塊，同時(shí)九棵樹東路（京塘公路）、云景南大街、云景東路等城市干道也從該地塊周邊通過。 該地塊北側(cè)緊鄰薔泉家園小區(qū)（現(xiàn)名 11 station），該小區(qū)與地塊距離最近的一棟樓房高 13 層，與 **地塊最近距離 5 米遠(yuǎn)。 地塊東南側(cè)為通州建筑集團(tuán)公司機(jī)械施工部，并建有該公司一棟六層宿舍樓。土地預(yù)計(jì)在 2020 年 9 月底前可以上市?！惫姘l(fā)布日期為 2020 年 9 月 27 日。另有一條供電線路從地塊中部穿過，立有 15 根電線桿。該地塊土地面積 131 畝，南北長(zhǎng)約 380 米，東西寬約 200 米。其中建設(shè)用地 畝，代征地 畝（實(shí)際可能為 畝），土地權(quán)屬為國(guó)有土地。該廠區(qū)門口有一條寬 9 米、長(zhǎng) 30 米的道路與九棵樹東路相連。 二、 地塊手續(xù)進(jìn)展 2020 年 8 月，北京市國(guó)土資源局、市規(guī)劃委員會(huì)、市發(fā)改委和市建委以《政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要》的形式（京國(guó)土?xí)2020]22 號(hào)）同意 **地塊在落實(shí)規(guī)劃條件，并進(jìn)行考古勘察后，由市土地整理儲(chǔ)備中心申報(bào)規(guī)劃意見書后組織入市交易。 中國(guó)最大管理資源中心 3 三、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 (見下圖 ) 地塊東側(cè)現(xiàn)為一條寬 4 米、長(zhǎng)約 500 米的道路，該道路北接九棵樹東路，南接云錦南大街，為水泥路面。地塊南側(cè)為北京住總集團(tuán)某 施工項(xiàng)目部搭建的簡(jiǎn)易房。輕軌八通線自地塊東北側(cè)經(jīng)過，距地塊最近距離為 15 米，輕軌八通線該段線路已加裝了隔音屏障。 **地塊距離輕軌八通線梨園站約 300 米，步行 4 分鐘可到達(dá)。各路公交的起訖站點(diǎn)見下表。云景南大街、云景東路皆為梨園地區(qū)重要干道，距離 **地塊直線距離均不到 100 米。 五、 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 **地塊附近 2 公里范圍內(nèi)已有六個(gè)成型的商品房社區(qū)或單位宿舍小區(qū)，因此其周邊的市政配套設(shè)施較為齊全。 除上圖中標(biāo)注的主要配套設(shè)施外，在云景豪庭、時(shí)尚社區(qū)、站前巴黎、薔泉家園等小區(qū)的底商均有一些小型的超市、洗衣、餐飲、房屋中介、服裝服飾等生活配套設(shè)施?！侗本┏鞘锌臻g發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出了“ 兩軸 ― 兩帶 ― 多中心 ” 的城市空間新格局 ， 所謂 “ 兩軸 ” ，即完善傳統(tǒng)城市中軸線與長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線，保障首都職能和文化職能的發(fā)揮；所謂“ 兩帶 ” ，即強(qiáng)化由懷柔、密云、順義、通州、亦莊組成的 “ 東部發(fā)展帶 ” ，疏導(dǎo)新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，整合由延慶、昌平、沙河、門頭溝、良鄉(xiāng)、黃村組成的 “ 西部生態(tài)帶 ” ，創(chuàng)建宜居城市的生態(tài)屏障；所謂 “ 多中心 ” ，即構(gòu)筑以城市中心與副中心相 結(jié)合、市區(qū)與多個(gè)新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)。 其中，通州新城要建設(shè)成為連接京津冀的樞紐，服務(wù)設(shè)施完善、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、具有承接行政、商務(wù)、會(huì)展及城區(qū)人口功能的現(xiàn)代化新城區(qū)和綜合服務(wù)中心。在通州的區(qū)位規(guī)劃中， “ 文化產(chǎn)業(yè)基地 ” 成為通州的首要定位之一，具體解釋為 “ 主要發(fā)展 中國(guó)最大管理資源中心 9 以文化產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代綜合服務(wù)業(yè)，引導(dǎo)發(fā)展商務(wù)、金融、會(huì)展等功能。 二、 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 通州是 2020 年?yáng)|部二手房熱點(diǎn)區(qū)域。這些 “ 新移民 ” 年齡多在２５歲到４０歲之間， 大多為在 CBD 工作的年輕白領(lǐng)。而據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)部提供的數(shù)據(jù)顯示，八通線沿線因?yàn)榻煌ㄊ址奖?，其租金價(jià)格仍有提升的空間，目前此地段次新房租金 中國(guó)最大管理資源中心 10 是：一居室 1300 元 /月至 1500 元 /月；二居室 1600 元 /月至 1800 元 /月；三居室為 2500 元左右。隨著 CBD 核心區(qū)域的逐漸擴(kuò)大，到通 州置業(yè)的 CBD 工作人群越來(lái)越多，尤其是在其房?jī)r(jià)比其他城區(qū)低許多的情況下，許多年輕白領(lǐng)把通州作為他們購(gòu)買住宅的首選之地。然而，據(jù)近日發(fā)布的《京通核心 商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，隨著居住人群的逐漸增多，從 2020年到 2020 年，通州開發(fā)的住宅小區(qū)達(dá)到了 1000 萬(wàn)平方米，尤其是 2020 中國(guó)最大管理資源中心 11 年和 2020 年通州將出現(xiàn)集中入住狀況。通州區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)將在 2020 年突現(xiàn)出前所未有的 發(fā)展前景。 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 消費(fèi)特點(diǎn) 消費(fèi)能力與戶型需求 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。對(duì)公共交通、周邊配套設(shè)施有一定的要求。具有處于上升階段的貸還款能力。 開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。 經(jīng)濟(jì)狀況較好。 擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，退休后收入減少。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分，一個(gè)項(xiàng)目的主要買家可以包括下列四部分： ? 經(jīng) 濟(jì)欠富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻（無(wú)子女）或單身人士。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容忽視。 ? 財(cái)力雄厚者 中國(guó)最大管理資源中心 16 包括上表中階段 6 的人群 購(gòu)買能力很強(qiáng)，購(gòu)買房屋用于投資。 ? 區(qū)域來(lái)源：以北京市朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)為主，工作地點(diǎn)多為地鐵 /輕軌沿線。 ? 家庭狀況：?jiǎn)紊?、年輕夫妻（無(wú)子女或有年幼子女）、年輕夫妻（有年幼子女，并與父母同?。?。 中國(guó)最大管理資源中心 17 ? 職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高層、社會(huì)精英。 ? 置業(yè)目的：養(yǎng)老。年輕夫妻（無(wú)子女或有年幼子女）多傾向選擇二居住宅，部分與父母同?。ɑ驕?zhǔn)備與父母同?。┑哪贻p夫妻還會(huì)考慮購(gòu)買三居住宅 。 與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，本項(xiàng)目的容積率較高。如果規(guī)劃的市政道路最終確定從本項(xiàng)目中穿過，則還可考慮在此市政道路兩側(cè)提供一些餐飲、服飾等商業(yè)機(jī)會(huì)。 根據(jù)上表中的數(shù)據(jù)可得“園景花園一期、二期均價(jià)變化表”如下： 中國(guó)最大管理資源中心 20 從均價(jià)變化表中可以得出，該項(xiàng)目 2020 至 2020 年度年均價(jià)年增長(zhǎng)率為 %， 2020 至 2020 年度為 %， 2020 至 2020 年度為 %， 2020至 2020 年度為 %,2020 至 2020 年度為 30%。 如果按照 2020年北京市 住宅平均銷售 均價(jià) 同比去年上漲 20%計(jì)算（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市房地產(chǎn)交易所），則預(yù)計(jì)園景花園項(xiàng)目 2020 年均價(jià)為 7800元 /平方米，本項(xiàng)目以其價(jià)格的 9 折銷售，均價(jià)約為 7020 元。 控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。 二、 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目土地面積 131 畝（ 平米），其中建設(shè)用地 畝，代征地 畝。 中國(guó)最大管理資源中心 22 三、 土地成本 根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)表明，自 2020 年 2 月至今，通州區(qū)共招標(biāo)出讓土地 9 塊，其中位于梨園地區(qū)附近的土地 2 塊。按平均銷售價(jià)格 7470 元 /平方米計(jì)算，總銷售收入為： 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅為 萬(wàn)元；按平均銷售價(jià)格 7020 元 /平方米計(jì)算，總銷售收入為： 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅為 萬(wàn)元。 三、 敏 感性分析 本項(xiàng)目在銷售面積不變的情況下，利潤(rùn)變化的敏感因素為銷售價(jià)格和建設(shè)總成本。 中國(guó)最大管理資源中心 27 假設(shè)銷售價(jià)格不變 當(dāng)銷售價(jià)格 7470 元 /平方米時(shí)，假設(shè)銷售價(jià)格不變，建設(shè)總成本每增加 1%，則所得稅前利潤(rùn)減少 萬(wàn)元，所得稅前投資利潤(rùn)率由 %降為 %，所得稅后投資利潤(rùn)率由 %降為 %。如果本項(xiàng)目分二期進(jìn)行開發(fā)，一期（約 9 萬(wàn)平米）的建安、配套費(fèi)及前期費(fèi)用在銷售資金回籠前需要支付 萬(wàn)元。建議進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。但是在本項(xiàng)目實(shí)施過程中，地價(jià)、銷售情況及建設(shè)成本等因素對(duì)投資收益的影響較大，應(yīng)嚴(yán)格控制這些方面的風(fēng)險(xiǎn)。 綜上