【正文】 體，盡顯江南水鄉(xiāng)美景。景區(qū)以八大山人紀念館為核心，斷續(xù)的山丘、曲折的水面與亭臺、曲廊、洲島、橋堤、奇石等渾然一體，梅湖水系貫穿整個景區(qū)，游客可通過游船達到景區(qū)的各個景點。 文化教育：京山小學(xué)、青云譜小學(xué)、青云譜少兒教育活動中心、迎賓中學(xué)。 小戶型比例 套型建筑面積 90㎡以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 60% 必備公共配套設(shè)施 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》配置 其他 商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計 R部分） 30%控制； 必須編制交通評價影響報告書。 機動車位按住宅 2泊位 /3戶，公建 1泊位 /150㎡建筑面積的設(shè)計要求， ㎡247。 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 62307 總建筑面積 平方米 155767 住宅建筑面積 平方米 109037 公共建筑面積 平方米 46730 公建面積 平方米 6730 商業(yè)面積 平方米 40000 商業(yè)店鋪面積 平方米 12021 辦公場所面積 平方米 28000 90㎡住宅建筑面積 平方米 120㎡住宅建筑面積 平方米 容積率 綠化率 % 30 機動車位 個 1029 居住戶數(shù) 戶 1076 平均每戶建筑面積 平方米 平均每戶居住人數(shù) 人 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 5 第二部分：市場研究 1 全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2021年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤? “國 11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點 1 月 10 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有 11條，是繼“國四條”后，國務(wù)院對房地產(chǎn)市場出臺的又一個重量級政策文件。如果說中央經(jīng)濟工作會議的公報對房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國四條”進而變得“陰晴不定”，那么“國 11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。這可以看作是對“國四條”的細化措施，即在落實營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲 —— 信貸政策終于出爐。 27”新政。 提出要加快研究完善住房稅收政策。 第五大條是“落實地方各級人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價直接掛鉤，即“工作責(zé)任制”。 政策評析 ：提高存款準 備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。因此，僅從這一個動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷 。如果 2021年開發(fā)投資增速重新站上 30%，如果房價漲幅依然堅守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。全市共有公共圖書館、博物館 22家，專業(yè)藝術(shù)演出團體 12個。 1986年，國務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。 加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標準等問題都做了詳細的規(guī)定；實施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆 遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。改革開放以來，南昌的工業(yè)經(jīng)濟有了飛速的發(fā)展，形成飛機制造、汽車制造、冶金、機電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工程、新材料等為代表的新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。專家分析，預(yù)計明年南昌房價會趨于平緩。 另 外，從銷售量與銷售額的變化看，印證了房價的明顯上漲。 南昌房市量價創(chuàng)歷史新高 從成交量來看，去年 1~11月份，南昌城區(qū)住宅成交量為 370 萬平方米，突破南昌樓市年成交最高記錄。到 11 月底，南昌共推出 118宗土地，供應(yīng)面積達到 ，突破萬畝大關(guān)。市中心房價最高，根據(jù)同致地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，截至 11 月，市中心板塊每月的新房入市均價幾乎都高于南昌市商品房均價，目前均價為 10147元 /平方米 。目前，南昌市樓盤主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市中心板塊以及城南板塊。 周 邊生活配套的成熟完善，交通方便。 周邊樓盤 根據(jù)附近樓盤的銷售情況，其中天集青云明珠的銷售價格為５６００起價，當時的時間是２００９年１１月１１日．經(jīng)過一段時間之后，房價漲到了６５００元，那是是2021年１２月１５日．而在目前售罄的情況下，二手房的價格為７６００元．而水榭花都的房價就更高了，在2021年３月１９日開盤時，為７５００元左右．在 2021年 5月 14日房 價已經(jīng)漲到了 8000 元。 1天集青云明珠：天集青云明珠位于青云譜區(qū)東側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。小區(qū)整體規(guī) 劃設(shè)計以人為本，最大化挖掘項目環(huán)境優(yōu)勢，力爭看湖的戶數(shù)最大化。目前水榭花都前期高層電梯房及別墅房源均已售罄，預(yù)計將在 2021年推出酒店式公寓。小高層和高層住宅的戶型主要有80—— 130多平米的 2房和 3房等。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。廚房高級瓷磚到頂。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。 3) 配套設(shè)備： ： 6層以上商品房均配置高檔名牌電 梯。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 11 成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。地下停車場按照商用、住宅分別設(shè)置，商用樓處停車場設(shè)置停車位 312個，住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置 717個停車位，兩個停車場分開管理。 本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排， 如 附 表 1所示 第四部分：投資估算與融資方案 1 投資估算 開發(fā)成本估算 土地成本：（ 1）土地總價 =607萬 /畝 = （ 2）土地契稅 = 3%= （ 3）總費用 =（ 1） +（ 2） = 2前期工程費：規(guī)劃設(shè)計費 =建安工程費 3% = 3%= 可行行研究費 =建安工程費 5? = 水文地質(zhì)勘探費 =建安工程費 5? = 通水通電通路費用 =建安工程費 1%= 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 12 場地平整費用 =10元 /㎡ 62307㎡ = 總費用 =++++= 前期工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 3% 2 可行性研究 費 建安工程費 5? 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5? 4 通水、通電、通路費 建安工程費 1% 5 場地平整費 10元 /平方米 合計 建安工程費：（ 1）高層住宅（含寫字樓） （ 109037㎡ +28000㎡） /㎡ = （ 2）商業(yè) =12021㎡ /㎡ =1080萬元 （ 3）總費用 = +1440萬元 = 建安工程費用估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 高層住宅 （含寫字樓） 1200元 /平方米 137037平方米 2 商業(yè) 900元 /平方米 12021平方米 1080 合計 基礎(chǔ)設(shè)施費：建安工程費 3%= 3%= 房地產(chǎn)項目可行性研究 報告框架 項目編號 005 13 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計 公建配套設(shè)施費： 3300㎡ 200元 /㎡ =66萬元 公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 公共廁所 200元 /平方米 50*2+1029*3+113=3300m178。 見 附表 5，收益率大于基準收益率所以項目可行。 第六部分：不確定性分析 1 盈虧平衡分析 住宅銷售的平衡點是 [（ ）247。 3 風(fēng)險分析 宏觀因素風(fēng)險分析 由于本項目規(guī)模大，投資開發(fā)周期長，必然不可避免要受到宏觀經(jīng)濟、國家產(chǎn)業(yè)政策的影響。 未來宏觀經(jīng)濟的不確定性 人均國民收入增長速度，通貨膨脹程度、物價指數(shù)、國際收支、消費結(jié)構(gòu)、 WTO的進程、國家經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)惠政策的變化、貨款利率的變化、各種稅率的變化等均將影響到本項目的經(jīng)濟效益。委托方應(yīng)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場高度不確定性有充分認識。 企業(yè)、品牌風(fēng)險 要完全把握南昌 房地產(chǎn)市