【正文】 體，盡顯江南水鄉(xiāng)美景。景區(qū)以八大山人紀(jì)念館為核心，斷續(xù)的山丘、曲折的水面與亭臺(tái)、曲廊、洲島、橋堤、奇石等渾然一體，梅湖水系貫穿整個(gè)景區(qū)，游客可通過(guò)游船達(dá)到景區(qū)的各個(gè)景點(diǎn)。 文化教育：京山小學(xué)、青云譜小學(xué)、青云譜少兒教育活動(dòng)中心、迎賓中學(xué)。 小戶型比例 套型建筑面積 90㎡以下住宅占開(kāi)發(fā)住宅總建筑面積 60% 必備公共配套設(shè)施 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配置 其他 商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計(jì) R部分） 30%控制； 必須編制交通評(píng)價(jià)影響報(bào)告書。 機(jī)動(dòng)車位按住宅 2泊位 /3戶，公建 1泊位 /150㎡建筑面積的設(shè)計(jì)要求， ㎡247。 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 62307 總建筑面積 平方米 155767 住宅建筑面積 平方米 109037 公共建筑面積 平方米 46730 公建面積 平方米 6730 商業(yè)面積 平方米 40000 商業(yè)店鋪面積 平方米 12021 辦公場(chǎng)所面積 平方米 28000 90㎡住宅建筑面積 平方米 120㎡住宅建筑面積 平方米 容積率 綠化率 % 30 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 1029 居住戶數(shù) 戶 1076 平均每戶建筑面積 平方米 平均每戶居住人數(shù) 人 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 5 第二部分：市場(chǎng)研究 1 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2021年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無(wú)為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤? “國(guó) 11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn) 1 月 10 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有 11條，是繼“國(guó)四條”后，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的又一個(gè)重量級(jí)政策文件。如果說(shuō)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國(guó)四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國(guó) 11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。這可以看作是對(duì)“國(guó)四條”的細(xì)化措施，即在落實(shí)營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲 —— 信貸政策終于出爐。 27”新政。 提出要加快研究完善住房稅收政策。 第五大條是“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問(wèn)題的解決與地方政策的工作評(píng)價(jià)直接掛鉤，即“工作責(zé)任制”。 政策評(píng)析 ：提高存款準(zhǔn) 備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長(zhǎng)的一種反映。因此，僅從這一個(gè)動(dòng)作還不能做出未來(lái)貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷 。如果 2021年開(kāi)發(fā)投資增速重新站上 30%，如果房?jī)r(jià)漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢(shì)頭，那么國(guó)家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)加大力度出臺(tái)，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。全市共有公共圖書館、博物館 22家，專業(yè)藝術(shù)演出團(tuán)體 12個(gè)。 1986年，國(guó)務(wù)院命名南昌市為歷史文化名城。 加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問(wèn)題，新的辦法中將明確其購(gòu)買對(duì)象、并對(duì)購(gòu)買程序及購(gòu)買面積標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題都做了詳細(xì)的規(guī)定；實(shí)施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問(wèn)題；房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法的出臺(tái)，將對(duì)原來(lái)在拆遷過(guò)程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問(wèn)題都會(huì)得到很好的解決，政策的實(shí)施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆 遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)作用。改革開(kāi)放以來(lái)，南昌的工業(yè)經(jīng)濟(jì)有了飛速的發(fā)展，形成飛機(jī)制造、汽車制造、冶金、機(jī)電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工程、新材料等為代表的新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。專家分析，預(yù)計(jì)明年南昌房?jī)r(jià)會(huì)趨于平緩。 另 外，從銷售量與銷售額的變化看，印證了房?jī)r(jià)的明顯上漲。 南昌房市量?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高 從成交量來(lái)看，去年 1~11月份，南昌城區(qū)住宅成交量為 370 萬(wàn)平方米，突破南昌樓市年成交最高記錄。到 11 月底，南昌共推出 118宗土地，供應(yīng)面積達(dá)到 ，突破萬(wàn)畝大關(guān)。市中心房?jī)r(jià)最高，根據(jù)同致地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，截至 11 月，市中心板塊每月的新房入市均價(jià)幾乎都高于南昌市商品房均價(jià)，目前均價(jià)為 10147元 /平方米 。目前，南昌市樓盤主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽(yáng)洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市中心板塊以及城南板塊。 周 邊生活配套的成熟完善，交通方便。 周邊樓盤 根據(jù)附近樓盤的銷售情況，其中天集青云明珠的銷售價(jià)格為５６００起價(jià)，當(dāng)時(shí)的時(shí)間是２００９年１１月１１日．經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，房?jī)r(jià)漲到了６５００元，那是是2021年１２月１５日．而在目前售罄的情況下，二手房的價(jià)格為７６００元．而水榭花都的房?jī)r(jià)就更高了，在2021年３月１９日開(kāi)盤時(shí)，為７５００元左右．在 2021年 5月 14日房 價(jià)已經(jīng)漲到了 8000 元。 1天集青云明珠：天集青云明珠位于青云譜區(qū)東側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道。小區(qū)整體規(guī) 劃設(shè)計(jì)以人為本，最大化挖掘項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)看湖的戶數(shù)最大化。目前水榭花都前期高層電梯房及別墅房源均已售罄，預(yù)計(jì)將在 2021年推出酒店式公寓。小高層和高層住宅的戶型主要有80—— 130多平米的 2房和 3房等。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。廚房高級(jí)瓷磚到頂。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 3) 配套設(shè)備： ： 6層以上商品房均配置高檔名牌電 梯。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 11 成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。地下停車場(chǎng)按照商用、住宅分別設(shè)置，商用樓處停車場(chǎng)設(shè)置停車位 312個(gè)，住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置 717個(gè)停車位，兩個(gè)停車場(chǎng)分開(kāi)管理。 本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排， 如 附 表 1所示 第四部分：投資估算與融資方案 1 投資估算 開(kāi)發(fā)成本估算 土地成本：（ 1）土地總價(jià) =607萬(wàn) /畝 = （ 2）土地契稅 = 3%= （ 3）總費(fèi)用 =（ 1） +（ 2） = 2前期工程費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) =建安工程費(fèi) 3% = 3%= 可行行研究費(fèi) =建安工程費(fèi) 5? = 水文地質(zhì)勘探費(fèi) =建安工程費(fèi) 5? = 通水通電通路費(fèi)用 =建安工程費(fèi) 1%= 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 12 場(chǎng)地平整費(fèi)用 =10元 /㎡ 62307㎡ = 總費(fèi)用 =++++= 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究 費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 3 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 4 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 5 場(chǎng)地平整費(fèi) 10元 /平方米 合計(jì) 建安工程費(fèi)：（ 1）高層住宅（含寫字樓） （ 109037㎡ +28000㎡） /㎡ = （ 2）商業(yè) =12021㎡ /㎡ =1080萬(wàn)元 （ 3）總費(fèi)用 = +1440萬(wàn)元 = 建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 高層住宅 （含寫字樓） 1200元 /平方米 137037平方米 2 商業(yè) 900元 /平方米 12021平方米 1080 合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：建安工程費(fèi) 3%= 3%= 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 13 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) 公建配套設(shè)施費(fèi)： 3300㎡ 200元 /㎡ =66萬(wàn)元 公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 公共廁所 200元 /平方米 50*2+1029*3+113=3300m178。 見(jiàn) 附表 5，收益率大于基準(zhǔn)收益率所以項(xiàng)目可行。 第六部分：不確定性分析 1 盈虧平衡分析 住宅銷售的平衡點(diǎn)是 [（ ）247。 3 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀因素風(fēng)險(xiǎn)分析 由于本項(xiàng)目規(guī)模大，投資開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，必然不可避免要受到宏觀經(jīng)濟(jì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的影響。 未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性 人均國(guó)民收入增長(zhǎng)速度，通貨膨脹程度、物價(jià)指數(shù)、國(guó)際收支、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、 WTO的進(jìn)程、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)惠政策的變化、貨款利率的變化、各種稅率的變化等均將影響到本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。委托方應(yīng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)高度不確定性有充分認(rèn)識(shí)。 企業(yè)、品牌風(fēng)險(xiǎn) 要完全把握南昌 房地產(chǎn)市