【正文】 較大，隨著未來(lái)三年新盤的集中放量，各項(xiàng)目將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，租金勢(shì)必有一番波動(dòng)。甲級(jí)寫字樓售價(jià)集中在2000美金的水平。包括了中國(guó)金融業(yè)最高監(jiān)管機(jī)構(gòu)：中國(guó)人民銀行總行、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，以及不少國(guó)內(nèi)銀行：中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等。這幾個(gè)寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場(chǎng)情況并不樂(lè)觀，因此整體銷售價(jià)格還會(huì)下降。區(qū)域甲級(jí)寫字樓的租金多在1820美金/平方米/月的區(qū)間。 CBD區(qū)域主要寫字樓情況（單位：萬(wàn)平方米、元）項(xiàng)目名稱總建筑面積寫字樓面積銷售價(jià)格銷售率租金北京財(cái)富中心2988095％36$/SOHO尚都171850090％只售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4825000未開(kāi)售銀泰中心351520000建外SOHO70102200095％25$/中環(huán)世貿(mào)2490095％40$/金地中心171017000只賣公寓通用國(guó)際中心16600只整層賣只售光華國(guó)際101826090％只售國(guó)際財(cái)源中心2424未開(kāi)售LG大廈151530％30$/富力雙子座111600090％合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研成果n 中關(guān)村區(qū)域按總體規(guī)劃，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓總供應(yīng)量將達(dá)到500600萬(wàn)平方米，基本會(huì)在2007年之前全部建成。 CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓的平均租金在2527美金/月/平方米的區(qū)間。 n CBD區(qū)域北京寫字樓三大主力商圈中，尤以 CBD最為重要，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，奠定了CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓在北京高檔寫字樓市場(chǎng)上獨(dú)一無(wú)二的地位。從表中可以看出，售價(jià)與租金指數(shù)大致同步上下，但售價(jià)指數(shù)波動(dòng)較少。國(guó)八條主要針對(duì)住宅，對(duì)純寫字樓項(xiàng)目沒(méi)有直接影響，純寫字樓項(xiàng)目的投資比例較小，主要受供需關(guān)系調(diào)控。由于2006—2008年的大量集中供應(yīng)，空置率會(huì)有所上升。％，％，％，％，％。雖然上海發(fā)展迅速，具有吸引跨國(guó)公司的實(shí)力；但是，北京作為中國(guó)的政治文化中心和奧運(yùn)會(huì)主辦城市，對(duì)外商的吸引力不可低估。2002年，中國(guó)加入世界貿(mào)易組織和北京成功申辦2008奧運(yùn)會(huì)成為市場(chǎng)的利好消息，受之影響，市場(chǎng)吸納量有所提高，空置率逐漸下降。強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求和高額的投資回報(bào)吸引了房地產(chǎn)投資商，一時(shí)間北京市內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目遍地開(kāi)花，盲目開(kāi)發(fā)直接造成幾年后的高空置率。北京2005—2007，三年甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，包括國(guó)貿(mào)三期、財(cái)富中心、銀泰中心、LG大廈、通用時(shí)代等大型工程在內(nèi)的一系列甲級(jí)寫字樓，其中59％位于東部地區(qū)（CBD和東二環(huán)），其它區(qū)域約100萬(wàn)。由于北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及奧運(yùn)、WTO等利好因素，2004年新增供應(yīng)量大幅度提高，約50萬(wàn)平方米，2004年供應(yīng)總量約313萬(wàn)平方米。在這一時(shí)期，寫字樓總供應(yīng)量增加了約十五倍，其中主要的增加發(fā)生在1996年之后。1985年國(guó)際大廈落成，成為北京第一座涉外高檔寫字樓。 人居文化環(huán)境市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)使得區(qū)域的配套設(shè)施成為決定市場(chǎng)表現(xiàn)的重要因素。 周邊自然環(huán)境“新區(qū)”是一個(gè)以“綠色生態(tài)” 為導(dǎo)向的國(guó)際化社區(qū)，規(guī)劃總占地面積298公頃，綠化用地占158公頃。建設(shè)中的地鐵10號(hào)線南起宋家莊，沿東三環(huán)貫穿CBD后抵達(dá)該新區(qū)，之后向北經(jīng)過(guò)亞運(yùn)村通往中關(guān)村，最后抵達(dá)藍(lán)靛廠，該線路將于2008年前進(jìn)入運(yùn)營(yíng)。 A區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）酒店商業(yè)綜合樓地下室總計(jì)6981210400198443272256 B區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）高檔公寓寫字樓配套商業(yè)地下室總計(jì)95640375961235271155216743 C區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）寫字樓配套商業(yè)地下室總計(jì)還建物業(yè)31408196123011681136自有物業(yè)3164387672366364073總計(jì)630512837953779145209 項(xiàng)目的區(qū)位條件 地理位置該項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，東北三環(huán)路與京承高速路交匯處的東北角，坐落于新區(qū)的西南部。2004年，在完成一系列開(kāi)發(fā)前期開(kāi)發(fā)手續(xù)后，順利通過(guò)“”大限，在用地分割協(xié)議的基礎(chǔ)上，分別以C公司、B公司、D公司為開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，簽定了該項(xiàng)目的《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。10第2章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第2章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目的提出該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)，屬于北京市96年啟動(dòng)的綠化隔離帶7號(hào)文項(xiàng)目，是整個(gè)新區(qū)建設(shè)的一部分，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由鄉(xiāng)的直屬房地產(chǎn)公司B公司負(fù)責(zé)，原用地為批發(fā)市場(chǎng)以及農(nóng)村居住用地。但由于國(guó)內(nèi)缺乏統(tǒng)一的與國(guó)際接軌的法律系統(tǒng)；太多的政府管制和政策調(diào)節(jié)；中國(guó)企業(yè)普遍落后的企業(yè)管理模式和思維方式，缺少高素質(zhì)的人才和科技創(chuàng)新的能力等因素導(dǎo)致入市的影響將是長(zhǎng)期和深遠(yuǎn)的。對(duì)于保險(xiǎn)、銀行、遠(yuǎn)程通訊、汽車和貨物運(yùn)輸行業(yè)的國(guó)外投資會(huì)有所增長(zhǎng)。集中力量建設(shè)中關(guān)村科技園和北京商務(wù)中心區(qū)，與奧林匹克公園共同構(gòu)成北京市的三大重點(diǎn)功能區(qū)。300億元用于信息化建設(shè)，奠定“數(shù)字北京”的基礎(chǔ)；150億元將用來(lái)建設(shè)和改造水、電、熱等生活設(shè)施。北京市是中國(guó)最為富裕的城市之一。％。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)全面開(kāi)放，截止到2004年底，京承高速二期、盧溝橋污水處理廠、高安屯生活垃圾焚燒廠、亦莊路東新區(qū)燃?xì)獾?6個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化融資56億元。％?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，比上年增長(zhǎng)11％。直接利用外資持續(xù)增長(zhǎng)，外資投向趨于合理。 通貨膨脹數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒自2003年起，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)低速增長(zhǎng)，通貨膨脹得到有效抑制。％。擁有豐富的旅游資源、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和城市道路交通系統(tǒng)。2006年是我國(guó)十一五規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織5年過(guò)渡期的最后一年，針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征，中央政府提出2006年宏觀調(diào)控基本取向是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，為此將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)資源節(jié)約，轉(zhuǎn)變貿(mào)易增長(zhǎng)方式，加快科技發(fā)展，推進(jìn)教育、醫(yī)療、金融、財(cái)稅、價(jià)格等體制改革。城鎮(zhèn)新增就業(yè)970萬(wàn)人；城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)；％。國(guó)家積極采取宏觀調(diào)控措施，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)連續(xù)保持了前所未有的良好狀態(tài)。在外部政策、市場(chǎng)、項(xiàng)目合作等環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下，本文對(duì)該大型綜合體項(xiàng)目從宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、投資效益分析等多個(gè)方面對(duì)該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，對(duì)項(xiàng)目的贏利能力進(jìn)行綜合了分析。2006年是中國(guó)入世過(guò)渡期的最后一年，年底之前中國(guó)將全面開(kāi)放零售、金融等市場(chǎng)，外資機(jī)構(gòu)的大量進(jìn)入對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求將越來(lái)越大，因此商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。2004年起，全國(guó)的房?jī)r(jià)一路高企、供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾浮出水面，面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，政府部門的發(fā)展理念由增長(zhǎng)、效率轉(zhuǎn)向民生、公平，“”大限、“新舊國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“37號(hào)文”等政策性文件接踵而來(lái)，土地供應(yīng)方式、金融政策、住宅交易規(guī)則、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等均發(fā)生了很大的變化，這些調(diào)控措施將更加有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。近年政府實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控措施主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)已有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并未產(chǎn)生較大的影響。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將向多元化方向發(fā)展，根據(jù)不同位置、規(guī)模、產(chǎn)品特點(diǎn)而設(shè)計(jì)的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗(yàn)型等商業(yè)尤其是綜合體類的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述2001年中國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)低迷的大環(huán)境中繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的總量為95800億元，％。 2005年，是1998年以來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最好的一年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高增長(zhǎng)、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調(diào)性有所改善，整個(gè)經(jīng)濟(jì)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)繼續(xù)發(fā)展。在宏觀調(diào)控四大目標(biāo)中，除國(guó)際收支逐步平衡的問(wèn)題更加突出外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)和就業(yè)問(wèn)題更加協(xié)調(diào)。在這一政策背景下，2006年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將進(jìn)一步回落，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將朝著更加健康的方向發(fā)展。未來(lái)北京將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)安定和各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達(dá)到世界一流水平的現(xiàn)代化國(guó)際宜居城市。2001至2005年，北京經(jīng)濟(jì)年均增速達(dá)到10％；全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)超過(guò)10000億元。2001年2005年“十五”期間，全市共簽訂利用外資項(xiàng)目7821個(gè)，分別比“九五”％％。其中，下降1％；，％；，％。銀行和保險(xiǎn)、批發(fā)和零售、交通和運(yùn)輸以及遠(yuǎn)程通訊業(yè)是北京第三產(chǎn)業(yè)的支柱行業(yè)。 固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2004年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過(guò)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。房地產(chǎn)投資完成1525億元，％。％，％。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到17653元，％，扣除價(jià)格因素，％。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，住宅、轎車、通訊、旅游等新型消費(fèi)不斷升溫，消費(fèi)熱點(diǎn)擴(kuò)大。北京還將增加天然氣管線和電網(wǎng)改造。同時(shí)，加強(qiáng)金融街，王府井、西單及前門等重點(diǎn)商業(yè)中心區(qū)，現(xiàn)代化口岸及物流基地等重點(diǎn)功能區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高北京城市綜合服務(wù)能力。外商在金融保險(xiǎn)、電信、汽車和商品批發(fā)等領(lǐng)域的投資限制將會(huì)逐步撤銷。2002年，A公司與土地方簽定合作協(xié)議，由A公司負(fù)責(zé)全部投資，B公司負(fù)責(zé)提供“七通一平”的建設(shè)用地。 規(guī)劃條件2002年，由C公司組織了該項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的國(guó)際招投標(biāo)工作，集合各家之長(zhǎng)，形成最終規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并于2003年7月，取得了由市規(guī)劃委核發(fā)的《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》，地上6—25層，高度100米。項(xiàng)目北面為北京最大規(guī)模的住宅社區(qū)——望京社區(qū)，西北有亞運(yùn)村國(guó)際商圈和未來(lái)的奧運(yùn)村，南與國(guó)際展覽中心為鄰，西有芍藥居小區(qū)相伴，東與燕莎國(guó)際商圈接壤，距CBD約5公里。該線路將與13號(hào)線芍藥居站組成換乘站，站點(diǎn)位置距本項(xiàng)目北側(cè)僅100米。新區(qū)將采取多種形式實(shí)現(xiàn)綠化產(chǎn)業(yè)，包括沿京承路設(shè)置林帶、建設(shè)體育公園及北部標(biāo)準(zhǔn)18洞的高爾夫球場(chǎng)用地，西部另辟的水上樂(lè)園以及水波旖旎的北京觀光河“壩河”。新區(qū)周邊不僅集中了家樂(lè)福超市、燕莎購(gòu)物中心兩大標(biāo)志性商場(chǎng)，而且周邊擁有對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、金融學(xué)院、化工大學(xué)等高等學(xué)府，中日友好醫(yī)院、和平里醫(yī)院等知名醫(yī)院及不少以多元化為主題的休閑公園，文教衛(wèi)生、郵電儲(chǔ)蓄、公安消防、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等齊全的配套服務(wù)設(shè)施及功能，滿足了新區(qū)運(yùn)行各層次多方面的需求。在此之后，一些高檔寫字樓陸續(xù)在北京建成，1989年隨著“中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心”和“京廣中心”的落成，使得北京甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量有了大幅度的提高，當(dāng)年供應(yīng)量達(dá)到了14萬(wàn)平方米。在19962001年間，平均年新增量為45萬(wàn)平方米，1998年是供應(yīng)的高峰年，當(dāng)年竣工量超過(guò)100萬(wàn)平方米，2001年新增量為65萬(wàn)平方米。2005年新增供應(yīng)量達(dá)到高峰，約85萬(wàn)，截止2005年底，北京市甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約400萬(wàn)平方米。20042007集中供應(yīng)，2008年之前，北京市甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)非常巨大。1998及1999年，雖然中國(guó)尤其是北京的強(qiáng)勁內(nèi)需繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，但是東南亞金融危機(jī)還是給北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一定程度上的負(fù)面影響，該兩年的外商直接投資的增長(zhǎng)幅度有所減少；加之，大量新開(kāi)發(fā)的寫字樓此時(shí)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，造成了北京寫字樓的甲級(jí)寫字樓吸納量趕不上新供應(yīng)量，致使甲級(jí)寫字樓的空置率不斷攀升，％。2002年四季度至2003年第三季度吸納量為21萬(wàn)平方米（2003年一至三季度受非典的影響），；2005年增長(zhǎng)70％，達(dá)到54萬(wàn)平方米；，同比增長(zhǎng)69％。同時(shí)，北京政府預(yù)測(cè)在未來(lái)的五年內(nèi)，平均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率為9％，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)將進(jìn)一步刺激境內(nèi)公司對(duì)高質(zhì)量寫字樓的需求，國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求強(qiáng)勁，尤其使國(guó)字頭的企業(yè)更新辦公條件的需求巨大，購(gòu)買或租賃高檔次寫字樓將可能成為國(guó)內(nèi)公司提高企業(yè)形象、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的一種有效手段。雖然市場(chǎng)需求穩(wěn)定，但是由于大量集中供應(yīng)投放市場(chǎng)，新增的供應(yīng)量無(wú)法完全被市場(chǎng)吸納，供應(yīng)過(guò)剩使北京甲級(jí)寫字樓平均空置率逐年上升，％，％，％。 租售價(jià)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部20世紀(jì)90年代中期，由于供應(yīng)極度缺乏，北京成為全球?qū)懽謽亲饨鸬谝桓叩某鞘小?004年，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)逐步回暖，全年走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，月平均出租價(jià)在每平方米25美元，較1995年平均出租價(jià)每平方52美元已下降不少，2004年平均售價(jià)2107美元。這一現(xiàn)象的原因是寫字樓用戶大多采取租賃方式，租賃需求穩(wěn)定，發(fā)展商在買賣市場(chǎng)不理想時(shí)，把物業(yè)出租，較少大幅減價(jià)出售。北京各大商圈中，CBD寫字樓的售價(jià)及租金水平一直居前列，北京CBD總建筑規(guī)模將達(dá)到1000萬(wàn)平方米，其中寫字樓約50％，公寓25％，其它25％左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂(lè)設(shè)施等。售價(jià)集中在18000元21000元/平方米的區(qū)間。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量已達(dá)420萬(wàn)平方米左右，2004年全年中關(guān)村區(qū)域的新增供應(yīng)量為80萬(wàn)平方米左右，而在2005～2006年還將有將近100萬(wàn)平方米的寫字樓推出。甲級(jí)寫字樓售價(jià)集中在1300017000元/平方米的區(qū)間。 中關(guān)村區(qū)域主要寫字樓情況（單位：萬(wàn)平方米、元）項(xiàng)目名稱寫字樓面積銷售價(jià)格銷售率租金 （$/）中關(guān)村科貿(mào)中心1013000中關(guān)村E世界617000新中關(guān)第三極130001+1大廈12000—14000天創(chuàng)科技大廈13900理想國(guó)際大廈795％30$/威新大廈360％26$/融科咨詢中心（C座）