【正文】 0000紅星美凱龍100000東方家園西三旗8000環(huán)三環(huán)家具建材城120000東方家園麗澤橋20000城外城60000東方家園八角31000家和佳美家居建材城30000東方家園大屯5000怡和家居建材20000東方家園管莊30000名流愛心家居裝飾中心40000好美家家居西三旗16000居然之家玉泉營40000好美家家居四季青7200居然之家十里河30000碧溪家居廣場50000居然之家北四環(huán)東路56000宜家家居15400正時家居廣場44000西三環(huán)麗澤建材城14000百安居四季青橋17000愛家家居100000百安居廣渠路12200集美家具建材市場60000百安居來廣營15100戀日家居建材市場20000家世界五棵松12000上地建材城100000家世界成壽寺10000金五星家居建材市場20000清河建材家居市場20000藍(lán)景麗家大中寺100000京昌回龍觀建材城22000藍(lán)景麗家六里橋50000萬家燈火裝飾城15000數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果主要集中在三、四環(huán)沿線上述主要家居建材市場總營業(yè)面積約為1359900 m2（2）商業(yè)街北京現(xiàn)已形成大型商業(yè)街有兩條，分別為王府井商業(yè)街、西單商業(yè)街。從百貨、購物中心、大型超市未來發(fā)展趨勢來看，北京市未來百貨、購物中心、大型超市的發(fā)展將有以下趨勢：體量規(guī)模超大化，以Shopping Mall的模式出現(xiàn)于北京；購物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)集中化；體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力；文化底蘊深入化；消費者對大型購物中心的需求不斷增強(qiáng)；商品經(jīng)營將向功能性轉(zhuǎn)變；從大眾化經(jīng)營向中高檔經(jīng)營轉(zhuǎn)變；百貨商場將由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營。購物中心/綜合項目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況。北京大型商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是大型購物中心項目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，越來越注重以長期出租經(jīng)營的核心思想，進(jìn)行項目的運做。中小型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，而且商業(yè)功能及招商等問題不容易發(fā)生大的偏差。商業(yè)用期房買賣價格為15308元/平方米，同比下降203元/平方米，％。％。從開發(fā)商項目操作的成長速度看，北京2005年、2006年進(jìn)行營銷的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量比較大，但真正開業(yè)估計集中在2002008年。綠色建筑設(shè)計涉及眾多方面，而且部分技術(shù)尚未成熟，部分設(shè)備需要進(jìn)口，整體建筑費用較高，采用最具有實用性的綠色概念，以增強(qiáng)項目的競爭力。 注意節(jié)能，外窗及玻璃幕墻用雙層中空反射玻璃，外墻、屋頂、地下一層車庫與首層之間做好保溫。 為辦公自動化創(chuàng)造的條件：一部分樓板荷載定為300kg/m2；在樓層高度和平面管井布局中予留配管空間；，采用架空地板（10厘米高度） 提供可靠的、經(jīng)濟(jì)的最佳能源供應(yīng)方案，進(jìn)行節(jié)能管理通過研究，采用如下智能化標(biāo)準(zhǔn)：系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)原因通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)甲級滿足目標(biāo)客戶（IT租戶）的需求確保該系統(tǒng)在中長期內(nèi)保持市場競爭力辦公自動化系統(tǒng)甲級滿足目標(biāo)客戶（IT租戶）的需求確保該系統(tǒng)在中長期內(nèi)保持市場競爭力建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)乙級滿足監(jiān)控需要降低建筑成本智能化大廈設(shè)計施工時要確立如下目標(biāo)：3A的基本概念如下所示：若無法24小時營業(yè)，可以考慮安置自動售貨機(jī)出售飲料和食品。 空調(diào)：四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時。 寫字樓內(nèi)部硬件設(shè)施根據(jù)本項目的市場定位，參考北京目前甲級寫字樓和國外同類物業(yè)的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓硬件設(shè)施作如下： ：該寫字樓位于京承高速路輔路，同二期公寓部分的開發(fā)權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。 利用項目代征綠地面積大的特點，可以加強(qiáng)綠地面積和園林建設(shè)，提高客戶對本項目寫字樓的興趣。由于開發(fā)成本原因，并不全盤引進(jìn)，采用最具有實用性的智能化概念，以增強(qiáng)項目的競爭力。但是，“綠色建筑”并非指狹義的園林綠化，它的內(nèi)涵是利用生態(tài)的想法來創(chuàng)造健康而舒適的空間生活及工作空間，從而節(jié)能及減少運行費用，并改善空間用戶的生產(chǎn)效率。所以本項目寫字樓應(yīng)突出自身獨特性，提高競爭力度，包括：作為高檔次的甲級寫字樓，無論從投資和自用客戶而言更具有競爭性。（4）周邊地區(qū)可出售可租的甲級寫字樓較少，建設(shè)甲級寫字樓對未來出售有優(yōu)勢。因此，本項目可能將吸引一些高質(zhì)素的租戶，只有建設(shè)甲級寫字樓才可能滿足他們的要求。（2）緊鄰北京市目前最重要的展覽場地中國國際展覽中心，有可能聚集為展覽行業(yè)服務(wù)的相關(guān)公司（3）部分行業(yè)（如IT和咨詢）對位置并無特別要求 本項目的產(chǎn)品定位本項目位于燕莎商務(wù)區(qū)和中關(guān)村商務(wù)區(qū)的中間地帶，建立高檔次甲級寫字樓。在研究區(qū)域之外，目前距離較近的如下兩個項目在售：項目級別區(qū)域售價（USD/平方米）備注北環(huán)中心乙級朝陽區(qū)北三環(huán)馬甸立交橋1075—1500整層出售華龍大廈乙級朝陽區(qū)北三環(huán)馬甸立交橋1113整層出售正東國際大廈乙級東城區(qū)東直門外小街1625數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果 本項目寫字樓市場定位 目標(biāo)客戶（1）本項目寫字樓目標(biāo)客戶群根據(jù)該地區(qū)寫字樓客戶特征，同時由于目前北京寫字樓市場，外資公司大多傾向租賃寫字樓；而寫字樓銷售市場主要以國內(nèi)公司為主，所以我們將本項目寫字樓部分應(yīng)面向的目標(biāo)客戶群分為購買/投資和租賃。預(yù)計隨著該地區(qū)的改造，在長期來看，該區(qū)域可能會吸引更多的境外客戶；但是，在中短期內(nèi)，國內(nèi)租戶仍將是該區(qū)域的主流客戶。甲級寫字樓的大量供應(yīng)將分流相當(dāng)多的乙丙級寫字樓租戶，從而相對降低乙丙級寫字樓的租金。良好的社區(qū)環(huán)境和方便的公共交通將可能吸引一批較高檔次的租戶，從而推動對甲級寫字樓的需求，拉高甲級寫字樓的租金。得益于燕莎商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理位置和良好的可見性，南銀大廈、佳程廣場的租金明顯比其它項目要高。其原因如下：在北京全市范圍內(nèi)存在著甲級寫字樓供大于求的局面；而在項目周邊區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量較少，但需求較旺盛，因此，在一定程度上形成了項目周邊所有寫字樓較高的入住率。如果上述項目都能最后落實，本項目寫字樓項目將要面對較為激烈的市場競爭。這些寫字樓項目正在申報過程中。該區(qū)域的寫字樓供應(yīng)情況與全北京市的情況類似，受1994年和1995年的寫字樓高租金和高售價的驅(qū)動，發(fā)展商開始大量開發(fā)寫字樓，經(jīng)過兩至三年的建設(shè)期后，在1996年至1997年周邊市場寫字樓 （含所有級別）新供應(yīng)達(dá)到高峰。 南向：二環(huán)路在未來一段時間內(nèi)，北京不會出現(xiàn)同等級的新的商務(wù)區(qū)?，F(xiàn)時該區(qū)甲級寫字樓總量約46萬平方米，近期只有佳程廣場入伙，帶來約8萬平方米的新增供應(yīng)。 在此之前，金融街的供應(yīng)量和客戶需求一直比較穩(wěn)定，租金隨商務(wù)氛圍的成熟平緩上漲，一直達(dá)到目前的水平。金融街區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)項目的平均租金為2426美金/月/平方米。很多內(nèi)地的金融企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)均以金融街為總部。此外在中關(guān)村外圍還將陸續(xù)有寫字樓供應(yīng)。然而，受供應(yīng)量、客群及商務(wù)環(huán)境的影響，中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓的租金水平及入住率在各大商圈中最低。金地中心、萬達(dá)廣場、華貿(mào)中心、萬通中心、銀泰中心的寫字樓將會集中入市，海量供應(yīng)將會沖擊租賃市場，CBD市場會逐漸升溫，在20062008年競爭將達(dá)到白熱化。但由于這些項目大多還未實現(xiàn)入住，因此目前CBD區(qū)域的平均入住率在90％以上。以上三個區(qū)域集中了北京市90％以上的20042007年完工的甲級寫字樓，是否坐落于這三大傳統(tǒng)商圈現(xiàn)今仍然是衡量甲級寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。2006年一季度220元/月/平方米（），售價19195元/平方米（2399美元/平方米），％。自2002年起，新增供應(yīng)減少、空置率維持于較穩(wěn)定水平，租金穩(wěn)步下降，；雖然自2004年起房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度不斷加大，整頓市場、平抑房價的核心是通過限制投資性商品房轉(zhuǎn)售、嚴(yán)格控制房貸來打擊投資和投機(jī)、擠壓房地產(chǎn)泡沫。2008年之前，除室內(nèi)裝修外，所有房地產(chǎn)項目不允許開工，以便為2008年奧運會營造一個良好的環(huán)境，開發(fā)商們將會爭取在此禁令實施前完成寫字樓項目，并推向市場。2007至2008年受中國加入WTO和申奧的積極影響，估計吸納量會有較大的增加。隨著金融業(yè)開放日期的臨近，越來越多的國際金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入和設(shè)立將進(jìn)一步推動寫字樓的市場需求。2000年甲級寫字樓的吸納量為70萬平方米，2001年才20萬平方米。由于當(dāng)時寫字樓的供應(yīng)極為有限，以至于當(dāng)時的一些寫字樓都賣出了天價，甲級寫字樓的租賃價格也水漲船高。預(yù)計2006年新增94萬，2007年超過50萬。2001年網(wǎng)站泡沫爆破，世界經(jīng)濟(jì)疲軟，2002003年新增供應(yīng)量減少。從1990年到2001年，隨著經(jīng)濟(jì)的騰飛，北京房地產(chǎn)市場的甲級寫字樓新供給量大幅度增加。當(dāng)時北京還沒有純寫字樓，所以許多公司把辦公場所選擇在高檔酒店里。新區(qū)已逐漸成為一個有水、有樹、有美景的休閑娛樂區(qū)。綜上所述，該項目區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)四通八達(dá)、分布合理、快捷方便，有望繼三元橋后成為第二國門，是該項目參與市場競爭的有力保證。建設(shè)中的京承高速路是進(jìn)出北京的主要路口，位于項目的西南面50米位置，被定為北京的第二條機(jī)場高速路，其三環(huán)至四環(huán)聯(lián)絡(luò)線已于2004年9月底開通；n 地鐵10號線與13號線在本項目形成交叉。該項目共分三個建設(shè)區(qū)域，、其中A區(qū)工程總建筑面積272256平方米，周期建設(shè)自2006年到2008年底；B區(qū)總建筑面積216743平方米，為了加快該項目的整體建設(shè)進(jìn)程，通過對D公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)了B區(qū)工程的項目轉(zhuǎn)讓；C區(qū)工程總建筑面積145209平方米，建設(shè)周期自2008年到2011年底。2003年，分別以C公司為主體，、二期立項批復(fù)，以D公司的名義取得第三期立項批復(fù)。2010年，基本解決城市交通、水資源和生態(tài)環(huán)境問題，建立以城市快速路、主干路為主的快速道路系統(tǒng)、城市快速軌道交通為主的四通八達(dá)的公共交通體系和現(xiàn)代化城市交通管理系統(tǒng)；城市供水、供電、供氣、供熱、通訊等設(shè)施服務(wù)功能基本達(dá)到現(xiàn)代化水平。對國外投資開放的市場是同北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)緊密聯(lián)系在一起的，并且對于促進(jìn)北京市經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展，特別是服務(wù)業(yè)的強(qiáng)勁增長都會起到基礎(chǔ)性的作用。 加入世界貿(mào)易組織的影響加入世界貿(mào)易組織的直接影響是高進(jìn)口關(guān)稅的大幅度消減和其他非關(guān)稅貿(mào)易壁壘的取消。在2008年前，北京將建設(shè)和改造32個體育比賽場館，其中包括新建奧林匹克公園、國家網(wǎng)球中心、順義奧林匹克公園等19個場館，改擴(kuò)建13個場館和建造奧運村、記者村、新聞中心、廣播電視中心等4個附屬設(shè)施。其中900億投資建設(shè)高速公路、城市快速路以及環(huán)路快速聯(lián)絡(luò)線，軌道交通，提速城市交通，到2008年，新增軌道交通線路100公里以上，首都機(jī)場旅客吞運能力達(dá)到每年5000萬人次；450億建成2000公頃綠化隔離帶，市區(qū)工業(yè)用地將降至7％，北京的污水處理達(dá)到90％，垃圾無害處理率將達(dá)到98％。％?！笆濉逼陂g，％，高于“九五”。 人民生活水平2005年末全市常住人口（在京居住半年以上人口）1538萬人。投融資體制改革繼續(xù)深化，非國有單位投資成為帶動全市投資增長的主要力量。其中，％；，％；，％。2010年，％，％％。北京市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為北京市經(jīng)濟(jì)的重要增長點和首都經(jīng)濟(jì)的核心，并已形成一定的總量規(guī)模。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒政府鼓勵外商進(jìn)行危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒 國內(nèi)生產(chǎn)總值及實際增長率，比2004年增長11％，經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)五年穩(wěn)步上升。 北京市經(jīng)濟(jì)背景北京是中華人民共和國的首都，政治、文化、國際交往中心；世界著名的歷史文化名城；中國吸引外資公司投資數(shù)量最多和中國經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)的城市之一。但是，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行中出現(xiàn)了企業(yè)利潤增幅回落、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩等新問題，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定和不確定因素也在增加，如盲目投資、低水平擴(kuò)張造成的產(chǎn)能過剩矛盾，有可能進(jìn)一步顯現(xiàn)；農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位在整個發(fā)展過程中還不穩(wěn)定；對外貿(mào)易不平衡加劇增加了貿(mào)易摩擦的幾率；能源價格波動、國際資本投機(jī)等問題，都不可避免地反映到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來。固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)放緩；消費水平進(jìn)一步提高，結(jié)構(gòu)升級步伐繼續(xù)加快；對外貿(mào)易總額仍保持較快增長。自2001年以來，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期，國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較快增長態(tài)勢；同時經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了投資膨脹、結(jié)構(gòu)性矛盾突出等不穩(wěn)定、不健康因素。隨著整體持有商業(yè)物業(yè)水平的提高，后期商業(yè)運營水平的高低已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，同樣對于商業(yè)企業(yè)來說尋找合適的經(jīng)營場所對未來經(jīng)營也是至關(guān)重要。臨近2008年，近兩年將是建設(shè)高峰期，商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)供大于求的態(tài)勢明顯，競爭也將越來越激烈。北京某大型房地產(chǎn)綜合體項目第1章 概述 引言改革開放后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個發(fā)展期：從1984年—1988年大約5年的時間，實現(xiàn)了從無到有、從理論到實踐的歷史性發(fā)展；從1991年—到1995年大約5年的時間，由弱到強(qiáng)、由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個發(fā)展期；從1998年—2002年，國內(nèi)市場逐步完善和成熟、加入世貿(mào)組織及舉辦奧運、新經(jīng)濟(jì)高科技與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合等諸多影響因素，為我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)第三次飛躍提供了內(nèi)外部條件，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的快速發(fā)展時期。加之目前中國經(jīng)濟(jì)處在高速增長期，國內(nèi)局勢穩(wěn)定，并且受人民幣升值預(yù)期和國內(nèi)優(yōu)質(zhì)收益型物業(yè)的高回報率（海外基金對購買北京物業(yè)的回報率要求一般在稅后810％，相對于新加坡4％、日本5％、美國67％的投資回報預(yù)期，明顯高出不少）的吸引，海外資本在北京的首選高級寫字樓、商場、酒店等持有型物業(yè)，更多的投資從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。而未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭主要體現(xiàn)在對稀缺土地資源的占有、高度發(fā)達(dá)的設(shè)計施工水平、豐富的運營經(jīng)驗等綜合競爭力上。與世界經(jīng)濟(jì)明顯回落的態(tài)勢比較，中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的態(tài)勢明顯。％，與上年基本持平；糧食連續(xù)兩年獲得豐收；％；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等事業(yè)全面發(fā)展。重要領(lǐng)域改革取得突破性進(jìn)展：農(nóng)村綜合體制改革試