【正文】 . 設(shè)計(jì)依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（2022 年版） 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522022 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》衡陽市 2022 年城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì). 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸， “遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人” ，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局29本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為65, 平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。④ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。. 建筑設(shè)計(jì)主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092022]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500072022]30《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500102022]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500112022]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082022]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072022《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32022《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792022《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：93建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)① 依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。31. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。結(jié)構(gòu)選型：6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。使用工具及軟件中國建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2022 年新規(guī)范版。地下室設(shè)計(jì)地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。建筑戶型特色① 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。① 獨(dú)具特色的水系布局。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義” 、 “街區(qū)型規(guī)劃” 、 “仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接，該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期，即被衡陽所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。公路縱橫交錯、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107 國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達(dá) 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍。氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16—18℃，日照時(shí)數(shù) 1300—1800 小時(shí)，無霜期長達(dá) 260—310 天，自然資源極為豐富。水電資源理論蘊(yùn)藏量 萬千瓦，可供開發(fā)量 萬千瓦。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占 4%。西部山峰多在海拔 500 米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。衡陽盆地南高北低。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2022）第 A102843 號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。22第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65, 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容為 3 棟(13 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積10,842 平方米） 。? 衡陽報(bào)紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。? 活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括衡陽日報(bào)、衡陽晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－2 周進(jìn)行 3－4 次推廣既可。2）衡陽樓市價(jià)格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià) 3000 元/平方米，愉景灣均價(jià) 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500元/平方米。經(jīng)過前面兩個階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房價(jià)上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價(jià)低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。① 銷售量一期工程 1 至 3 號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億；② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內(nèi)，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個月內(nèi)，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后六個月內(nèi)，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298 套住19宅，銷售金額約 億；? 開盤后九個月內(nèi)，即至 2022 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 335 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 372 套，銷售金額約 2 億。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價(jià)目前在全國來講都偏低，2022 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在18外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。2）衡陽鐵路部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。2）需求分析20222022商 品 房 銷 售 面 積 一 覽 表 0501001502022 2022 2022商 品 房 銷 售 面 積 (萬 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14．08% 24．90% 12．12%1520222022商 品 房 銷 售 總 額 一 覽 表 051015202022 2022 2022商 品 房 銷 售 總 金 額 (億 元 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16．04% 39．46% 29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷,四房面積一般在 160190 平方米。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓12體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 18003000 元/平方米左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬人。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6和圖 7。2022 年衡陽市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。2022 年，衡陽市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。商品零售價(jià)格上漲 個百分點(diǎn)。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬人。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2022年下降 個百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。商品房銷售面積 76,193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長%。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長%。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 20,2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中：12 層商鋪建筑面