【正文】 筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，智能化大廈是以建筑為平臺(tái)，兼?zhèn)浣ㄖO(shè)備、辦公自動(dòng)化及通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，集結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，向人們提供一個(gè)安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。 寫字樓配套服務(wù)設(shè)施設(shè)立與寫字樓定位一致的、完善、高質(zhì)量的配套服務(wù)設(shè)施，以提高整個(gè)物業(yè)的價(jià)值，這些配套設(shè)施不與酒店共享。 通訊：樓內(nèi)鋪設(shè)光纜進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖像多種信號(hào)傳輸與寬帶網(wǎng)連接（IP或ATM），充足數(shù)量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分機(jī)擁有直線號(hào)碼）等獨(dú)立的無線通訊、衛(wèi)星通訊設(shè)施。 樓面形狀：長方形，實(shí)用率較高。 寫字樓規(guī)模，國際甲級(jí)寫字樓規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)在5萬平方米以上。由于開發(fā)成本原因，并不全盤引進(jìn)，采用最具有實(shí)用性的綠色概念，以增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭力。（7）本項(xiàng)目所處位置有較好的易接近性，緊鄰三環(huán)、京承高速路和機(jī)場(chǎng)高速公路，距離輕軌芍藥居站咫尺之遙，通往燕莎商圈、亞運(yùn)村、首都機(jī)場(chǎng)的交通便利，有利于設(shè)立辦公場(chǎng)所。（3）隨著加入世界貿(mào)易組織，面對(duì)境外企業(yè)的競(jìng)爭，中國國內(nèi)企業(yè)需要提高企業(yè)形象，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭力，其辦法之一是擁有一個(gè)形象和功能良好的辦公環(huán)境。 本物業(yè)用于出租的客戶群n 租賃期和免租期該區(qū)域?qū)懽謽堑淖馄谝话銥樽钌僖荒辏新么髲B等也可提供半年租期，但月租金將明顯提高；承租人可以獲得一周至一個(gè)月的免租期，這取決于與業(yè)主的談判和承租人的實(shí)力和背景。（2）在WTO的協(xié)議下，未來中小型的境外公司將會(huì)加快進(jìn)入北京市場(chǎng)的步伐，國內(nèi)企業(yè)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭。北京市的甲級(jí)寫字樓有相當(dāng)數(shù)量的仍未進(jìn)入穩(wěn)定期，它們的空置率較高；相反，項(xiàng)目周邊的寫字樓全部在1999年前完工入住，已經(jīng)基本進(jìn)入穩(wěn)定期；因此，項(xiàng)目周邊的寫字樓具有較高的入住率。據(jù)有關(guān)消息，在機(jī)場(chǎng)輔路沿線，華遠(yuǎn)集團(tuán)將投資新建大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中寫字樓面積將達(dá)50萬平方米。 西向：安定門外大街/安定路甲級(jí)寫字樓成交租金在1820美金/月/平方米的水平。甲級(jí)寫字樓售價(jià)集中在2000美金的水平。這幾個(gè)寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場(chǎng)情況并不樂觀，因此整體銷售價(jià)格還會(huì)下降。 CBD區(qū)域主要寫字樓情況（單位：萬平方米、元）項(xiàng)目名稱總建筑面積寫字樓面積銷售價(jià)格銷售率租金北京財(cái)富中心2988095％36$/SOHO尚都171850090％只售萬達(dá)廣場(chǎng)4825000未開售銀泰中心351520000建外SOHO70102200095％25$/中環(huán)世貿(mào)2490095％40$/金地中心171017000只賣公寓通用國際中心16600只整層賣只售光華國際101826090％只售國際財(cái)源中心2424未開售LG大廈151530％30$/富力雙子座111600090％合計(jì)數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)研成果n 中關(guān)村區(qū)域按總體規(guī)劃，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓總供應(yīng)量將達(dá)到500600萬平方米，基本會(huì)在2007年之前全部建成。 n CBD區(qū)域北京寫字樓三大主力商圈中，尤以 CBD最為重要，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，奠定了CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓在北京高檔寫字樓市場(chǎng)上獨(dú)一無二的地位。國八條主要針對(duì)住宅，對(duì)純寫字樓項(xiàng)目沒有直接影響，純寫字樓項(xiàng)目的投資比例較小，主要受供需關(guān)系調(diào)控。％，％，％，％，％。2002年，中國加入世界貿(mào)易組織和北京成功申辦2008奧運(yùn)會(huì)成為市場(chǎng)的利好消息，受之影響，市場(chǎng)吸納量有所提高，空置率逐漸下降。北京2005—2007，三年甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量將超過300萬平方米，包括國貿(mào)三期、財(cái)富中心、銀泰中心、LG大廈、通用時(shí)代等大型工程在內(nèi)的一系列甲級(jí)寫字樓，其中59％位于東部地區(qū)（CBD和東二環(huán)），其它區(qū)域約100萬。在這一時(shí)期，寫字樓總供應(yīng)量增加了約十五倍，其中主要的增加發(fā)生在1996年之后。 人居文化環(huán)境市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭使得區(qū)域的配套設(shè)施成為決定市場(chǎng)表現(xiàn)的重要因素。建設(shè)中的地鐵10號(hào)線南起宋家莊，沿東三環(huán)貫穿CBD后抵達(dá)該新區(qū)，之后向北經(jīng)過亞運(yùn)村通往中關(guān)村，最后抵達(dá)藍(lán)靛廠，該線路將于2008年前進(jìn)入運(yùn)營。2004年，在完成一系列開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)后，順利通過“”大限，在用地分割協(xié)議的基礎(chǔ)上，分別以C公司、B公司、D公司為開發(fā)建設(shè)主體，簽定了該項(xiàng)目的《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》。但由于國內(nèi)缺乏統(tǒng)一的與國際接軌的法律系統(tǒng)；太多的政府管制和政策調(diào)節(jié)；中國企業(yè)普遍落后的企業(yè)管理模式和思維方式，缺少高素質(zhì)的人才和科技創(chuàng)新的能力等因素導(dǎo)致入市的影響將是長期和深遠(yuǎn)的。集中力量建設(shè)中關(guān)村科技園和北京商務(wù)中心區(qū)，與奧林匹克公園共同構(gòu)成北京市的三大重點(diǎn)功能區(qū)。北京市是中國最為富裕的城市之一。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)。％?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。直接利用外資持續(xù)增長，外資投向趨于合理。％。2006年是我國十一五規(guī)劃的開局之年，也是我國加入世界貿(mào)易組織5年過渡期的最后一年，針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征，中央政府提出2006年宏觀調(diào)控基本取向是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，為此將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)資源節(jié)約，轉(zhuǎn)變貿(mào)易增長方式，加快科技發(fā)展，推進(jìn)教育、醫(yī)療、金融、財(cái)稅、價(jià)格等體制改革。國家積極采取宏觀調(diào)控措施，使國民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)連續(xù)保持了前所未有的良好狀態(tài)。2006年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場(chǎng)，外資機(jī)構(gòu)的大量進(jìn)入對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求將越來越大，因此商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。近年政府實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控措施主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)已有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并未產(chǎn)生較大的影響。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述2001年中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)低迷的大環(huán)境中繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值的總量為95800億元，％。在宏觀調(diào)控四大目標(biāo)中，除國際收支逐步平衡的問題更加突出外，經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)和就業(yè)問題更加協(xié)調(diào)。未來北京將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)安定和各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達(dá)到世界一流水平的現(xiàn)代化國際宜居城市。其中，下降1％；，％；，％。 固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2004年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。％，％。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，住宅、轎車、通訊、旅游等新型消費(fèi)不斷升溫，消費(fèi)熱點(diǎn)擴(kuò)大。北京還將增加天然氣管線和電網(wǎng)改造。外商在金融保險(xiǎn)、電信、汽車和商品批發(fā)等領(lǐng)域的投資限制將會(huì)逐步撤銷。2002年，A公司與土地方簽定合作協(xié)議，由A公司負(fù)責(zé)全部投資，B公司負(fù)責(zé)提供“七通一平”的建設(shè)用地。項(xiàng)目北面為北京最大規(guī)模的住宅社區(qū)——望京社區(qū)，西北有亞運(yùn)村國際商圈和未來的奧運(yùn)村，南與國際展覽中心為鄰，西有芍藥居小區(qū)相伴，東與燕莎國際商圈接壤，距CBD約5公里。新區(qū)將采取多種形式實(shí)現(xiàn)綠化產(chǎn)業(yè)，包括沿京承路設(shè)置林帶、建設(shè)體育公園及北部標(biāo)準(zhǔn)18洞的高爾夫球場(chǎng)用地，西部另辟的水上樂園以及水波旖旎的北京觀光河“壩河”。在此之后，一些高檔寫字樓陸續(xù)在北京建成，1989年隨著“中國國際貿(mào)易中心”和“京廣中心”的落成，使得北京甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量有了大幅度的提高，當(dāng)年供應(yīng)量達(dá)到了14萬平方米。2005年新增供應(yīng)量達(dá)到高峰，約85萬，截止2005年底，北京市甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約400萬平方米。1998及1999年，雖然中國尤其是北京的強(qiáng)勁內(nèi)需繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長，但是東南亞金融危機(jī)還是給北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了一定程度上的負(fù)面影響，該兩年的外商直接投資的增長幅度有所減少；加之，大量新開發(fā)的寫字樓此時(shí)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，造成了北京寫字樓的甲級(jí)寫字樓吸納量趕不上新供應(yīng)量，致使甲級(jí)寫字樓的空置率不斷攀升，％。同時(shí)，北京政府預(yù)測(cè)在未來的五年內(nèi)，平均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率為9％，經(jīng)濟(jì)高速增長將進(jìn)一步刺激境內(nèi)公司對(duì)高質(zhì)量寫字樓的需求，國內(nèi)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求強(qiáng)勁，尤其使國字頭的企業(yè)更新辦公條件的需求巨大，購買或租賃高檔次寫字樓將可能成為國內(nèi)公司提高企業(yè)形象、增強(qiáng)競(jìng)爭力的一種有效手段。 租售價(jià)分析數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部20世紀(jì)90年代中期，由于供應(yīng)極度缺乏，北京成為全球?qū)懽謽亲饨鸬谝桓叩某鞘?。這一現(xiàn)象的原因是寫字樓用戶大多采取租賃方式，租賃需求穩(wěn)定，發(fā)展商在買賣市場(chǎng)不理想時(shí)，把物業(yè)出租，較少大幅減價(jià)出售。售價(jià)集中在18000元21000元/平方米的區(qū)間。甲級(jí)寫字樓售價(jià)集中在1300017000元/平方米的區(qū)間。 金融街周邊設(shè)備完善，除了寫字樓外，還有商業(yè)、住宅和酒店等配套。 （單位：萬平方米、元）項(xiàng)目名稱總建筑面積寫字樓面積銷售價(jià)格銷售率租金凱晨廣場(chǎng)26394長安興融中心1421580只售不租英藍(lán)國際中心128只租不售35$/豐匯時(shí)代51500080％只售不租置地星座41900060％只售不租遠(yuǎn)洋銀港85中國證券大廈11新盛大廈81750070—80％只售不租國際投資大廈五棟大樓1691250075％只售不租西環(huán)廣場(chǎng)91448020％22$/企業(yè)總部13800只售不租合計(jì)數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)研成果除上述三大寫字樓商圈外，燕莎商圈、建國門／東長安街一帶、東二環(huán)也是寫字樓集中供應(yīng)的地區(qū)，其中距離本項(xiàng)目較近的燕莎商圈位于機(jī)場(chǎng)高速路和東三環(huán)的交界處，這里的寫字樓集中了北京市場(chǎng)上早期開發(fā)的項(xiàng)目如燕莎中心、京城大廈、發(fā)展大廈、亮馬大廈等。因此將該項(xiàng)目的競(jìng)爭區(qū)域定義為燕莎商務(wù)區(qū)以西、中關(guān)村以東的中間地帶，競(jìng)爭區(qū)域的具體界線如下所示：在2001—2003年，亦無新增供應(yīng)量；隨著寫字樓市場(chǎng)的整體向好，2004年、2005年，新增第三置業(yè)和佳程廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目。目前項(xiàng)目周邊的寫字樓（含甲級(jí)和乙級(jí)）平均空置率為7％。（2）與其它乙丙級(jí)寫字樓相比，靜安中心雖然在建筑硬件上具有一定的優(yōu)勢(shì)，但是其位置距離東北三環(huán)較遠(yuǎn)，不如其它乙丙級(jí)寫字樓的位置優(yōu)越。信息科技包括硬件、軟件和資訊服務(wù)；顧問包括管理、投資、法律和移民等等。 物業(yè)用于出售的客戶群（2）根據(jù)對(duì)漢城、巴塞羅那、亞特蘭大和悉尼等奧運(yùn)會(huì)主辦城市的研究，奧運(yùn)會(huì)在不同程度上提高了舉辦城市的基礎(chǔ)建設(shè)、商業(yè)環(huán)境和就業(yè)技能。由于該地段的位置具有優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)高質(zhì)量的甲級(jí)寫字樓是與該未來項(xiàng)目競(jìng)爭的唯一辦法。 通過標(biāo)志性建筑的高度和外立面，提高本項(xiàng)目的可見性，吸引客戶的注意。 。平均100平方米（可出租面積）。 餐飲由于本項(xiàng)目附近餐飲場(chǎng)所較少，所以本項(xiàng)目提供：員工餐廳和兩家以上不同風(fēng)味的高檔餐廳并提供送餐服務(wù)以滿足員工就餐和商務(wù)往來客人用餐的需求。 提高建筑物自身以及人員與設(shè)備的整體安全水平和災(zāi)害防御能力在辦公室和整個(gè)大廈內(nèi)部的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境設(shè)計(jì)中盡求舒適宜人。 供應(yīng)分析（1）概況北京商業(yè)地產(chǎn)在過去三年發(fā)展迅速，但建設(shè)完工開業(yè)的項(xiàng)目所占比重比較小，開業(yè)的有金源MALL，金四季購物中心，第五大道，巨庫，百榮世貿(mào)，中關(guān)村科貿(mào)中心，鼎好電子城等，絕大多數(shù)項(xiàng)目處在在建階段。％；，％。根據(jù)歐美市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，中小型商業(yè)是市場(chǎng)的主要類型，所以北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)對(duì)此趨勢(shì)應(yīng)于足夠關(guān)注。而該區(qū)域長期市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，風(fēng)險(xiǎn)更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險(xiǎn)，而不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。未來北京將重點(diǎn)發(fā)展培育三里屯酒吧街、秀水服裝街、潘家園舊貨市場(chǎng)、方莊餐飲街、大紅門服裝街、牛街民族街、天橋民俗街、銀街、隆福寺民俗商業(yè)旅游文化街、海淀圖書城等10條特色街。從未來發(fā)展趨勢(shì)分析，社區(qū)底商市場(chǎng)供需兩旺；社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務(wù)業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內(nèi)容；未來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點(diǎn)是生鮮方面；小型底商需求量有增加趨勢(shì)；北京底商商鋪成交急升，投資潛力大。項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平方米）租金（元/天/平米）百榮世貿(mào)46木樨園世貿(mào)104—13永外文具城34—8溫州燈具城4—5永外鞋城6—10大偉鞋城110京溫3大紅門10—60新世紀(jì)36—10才華窗簾3—6天海服裝10—30瑞安童裝3—4大摩鞋城620—40中聯(lián)華都紅門5合計(jì)數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)研成果從綜合專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，南城各類批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營狀況良好，但未來的巨大供應(yīng)規(guī)?？赡苡绊懙缴啼伒淖饨鸷蛢r(jià)格走勢(shì)。CBD周邊新增商業(yè)供應(yīng)54萬平方米，以大型社區(qū)的社區(qū)商業(yè)為主。望京、通州、亦莊幾個(gè)重要的新城正在形成商業(yè)中心。從商業(yè)形式上，由。望京過去商業(yè)極其匱乏，居民生活不便，與其發(fā)展十余年之久的歷史不相匹配。 CBD區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建筑面積 （萬平方米）商鋪面積 （萬平方米）銷售價(jià)格 （萬元/平方米）開盤時(shí)間業(yè)態(tài)萬達(dá)廣場(chǎng)483購物中心、國際精品店、涉外連鎖中心華貿(mào)中心10016購物商城、專賣店、超市、多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū)建外SOHO7017沿街底商、美容美發(fā)、餐飲富力城星光大道13943商業(yè)街商鋪、餐飲、購物、娛樂為主蘋果社區(qū)7027院落式體驗(yàn)商街、超市、餐飲、EVD影院珠江帝景9063歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊、歐尚消費(fèi)體驗(yàn)中心SOHO尚都174小面積商鋪的底層商業(yè)街后現(xiàn)代城602底商商業(yè)街、酒吧風(fēng)情街沿海塞洛城8610底商商鋪、商業(yè)街區(qū)合計(jì)680數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)研成果（