【正文】 筑設計標準》，智能化大廈是以建筑為平臺，兼?zhèn)浣ㄖO備、辦公自動化及通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，集結構、系統(tǒng)、服務、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，向人們提供一個安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。 寫字樓配套服務設施設立與寫字樓定位一致的、完善、高質(zhì)量的配套服務設施，以提高整個物業(yè)的價值，這些配套設施不與酒店共享。 通訊：樓內(nèi)鋪設光纜進行語音、數(shù)據(jù)和圖像多種信號傳輸與寬帶網(wǎng)連接（IP或ATM），充足數(shù)量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分機擁有直線號碼）等獨立的無線通訊、衛(wèi)星通訊設施。 樓面形狀：長方形，實用率較高。 寫字樓規(guī)模，國際甲級寫字樓規(guī)模的標準在5萬平方米以上。由于開發(fā)成本原因，并不全盤引進，采用最具有實用性的綠色概念，以增強項目的競爭力。（7）本項目所處位置有較好的易接近性，緊鄰三環(huán)、京承高速路和機場高速公路，距離輕軌芍藥居站咫尺之遙，通往燕莎商圈、亞運村、首都機場的交通便利，有利于設立辦公場所。（3）隨著加入世界貿(mào)易組織，面對境外企業(yè)的競爭，中國國內(nèi)企業(yè)需要提高企業(yè)形象，增強行業(yè)競爭力，其辦法之一是擁有一個形象和功能良好的辦公環(huán)境。 本物業(yè)用于出租的客戶群n 租賃期和免租期該區(qū)域寫字樓的租期一般為最少一年，中旅大廈等也可提供半年租期，但月租金將明顯提高；承租人可以獲得一周至一個月的免租期，這取決于與業(yè)主的談判和承租人的實力和背景。（2）在WTO的協(xié)議下，未來中小型的境外公司將會加快進入北京市場的步伐，國內(nèi)企業(yè)將面臨激烈的市場競爭。北京市的甲級寫字樓有相當數(shù)量的仍未進入穩(wěn)定期，它們的空置率較高；相反，項目周邊的寫字樓全部在1999年前完工入住，已經(jīng)基本進入穩(wěn)定期；因此，項目周邊的寫字樓具有較高的入住率。據(jù)有關消息，在機場輔路沿線，華遠集團將投資新建大型房地產(chǎn)項目，其中寫字樓面積將達50萬平方米。 西向：安定門外大街/安定路甲級寫字樓成交租金在1820美金/月/平方米的水平。甲級寫字樓售價集中在2000美金的水平。這幾個寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場情況并不樂觀，因此整體銷售價格還會下降。 CBD區(qū)域主要寫字樓情況（單位：萬平方米、元）項目名稱總建筑面積寫字樓面積銷售價格銷售率租金北京財富中心2988095％36$/SOHO尚都171850090％只售萬達廣場4825000未開售銀泰中心351520000建外SOHO70102200095％25$/中環(huán)世貿(mào)2490095％40$/金地中心171017000只賣公寓通用國際中心16600只整層賣只售光華國際101826090％只售國際財源中心2424未開售LG大廈151530％30$/富力雙子座111600090％合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果n 中關村區(qū)域按總體規(guī)劃，中關村區(qū)域的寫字樓總供應量將達到500600萬平方米，基本會在2007年之前全部建成。 n CBD區(qū)域北京寫字樓三大主力商圈中，尤以 CBD最為重要，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設施，奠定了CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓在北京高檔寫字樓市場上獨一無二的地位。國八條主要針對住宅，對純寫字樓項目沒有直接影響，純寫字樓項目的投資比例較小，主要受供需關系調(diào)控。％，％，％，％，％。2002年，中國加入世界貿(mào)易組織和北京成功申辦2008奧運會成為市場的利好消息，受之影響，市場吸納量有所提高，空置率逐漸下降。北京2005—2007，三年甲級寫字樓的供應量將超過300萬平方米，包括國貿(mào)三期、財富中心、銀泰中心、LG大廈、通用時代等大型工程在內(nèi)的一系列甲級寫字樓，其中59％位于東部地區(qū)（CBD和東二環(huán)），其它區(qū)域約100萬。在這一時期，寫字樓總供應量增加了約十五倍，其中主要的增加發(fā)生在1996年之后。 人居文化環(huán)境市場的激烈競爭使得區(qū)域的配套設施成為決定市場表現(xiàn)的重要因素。建設中的地鐵10號線南起宋家莊，沿東三環(huán)貫穿CBD后抵達該新區(qū)，之后向北經(jīng)過亞運村通往中關村，最后抵達藍靛廠，該線路將于2008年前進入運營。2004年，在完成一系列開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)后，順利通過“”大限，在用地分割協(xié)議的基礎上，分別以C公司、B公司、D公司為開發(fā)建設主體，簽定了該項目的《北京市國有土地使用權出讓合同》。但由于國內(nèi)缺乏統(tǒng)一的與國際接軌的法律系統(tǒng)；太多的政府管制和政策調(diào)節(jié)；中國企業(yè)普遍落后的企業(yè)管理模式和思維方式，缺少高素質(zhì)的人才和科技創(chuàng)新的能力等因素導致入市的影響將是長期和深遠的。集中力量建設中關村科技園和北京商務中心區(qū)，與奧林匹克公園共同構成北京市的三大重點功能區(qū)。北京市是中國最為富裕的城市之一。據(jù)公安部門統(tǒng)計。％?，F(xiàn)代服務業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。直接利用外資持續(xù)增長，外資投向趨于合理。％。2006年是我國十一五規(guī)劃的開局之年，也是我國加入世界貿(mào)易組織5年過渡期的最后一年，針對當前經(jīng)濟運行特征，中央政府提出2006年宏觀調(diào)控基本取向是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，為此將進一步擴大消費需求，優(yōu)化投資結構，推進社會主義新農(nóng)村建設，促進資源節(jié)約，轉變貿(mào)易增長方式，加快科技發(fā)展，推進教育、醫(yī)療、金融、財稅、價格等體制改革。國家積極采取宏觀調(diào)控措施，使國民經(jīng)濟總體形勢連續(xù)保持了前所未有的良好狀態(tài)。2006年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機構的大量進入對商業(yè)物業(yè)的需求將越來越大，因此商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的機遇與挑戰(zhàn)。近年政府實施的一系列宏觀調(diào)控措施主要針對住宅市場，對已有商業(yè)地產(chǎn)項目并未產(chǎn)生較大的影響。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述2001年中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟低迷的大環(huán)境中繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值的總量為95800億元，％。在宏觀調(diào)控四大目標中，除國際收支逐步平衡的問題更加突出外，經(jīng)濟增長、物價和就業(yè)問題更加協(xié)調(diào)。未來北京將建設成為經(jīng)濟繁榮、社會安定和各項公共服務設施、基礎建設及生態(tài)環(huán)境達到世界一流水平的現(xiàn)代化國際宜居城市。其中，下降1％；，％；，％。 固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒2004年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅決貫徹落實中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。％，％。消費結構逐步升級，住宅、轎車、通訊、旅游等新型消費不斷升溫，消費熱點擴大。北京還將增加天然氣管線和電網(wǎng)改造。外商在金融保險、電信、汽車和商品批發(fā)等領域的投資限制將會逐步撤銷。2002年，A公司與土地方簽定合作協(xié)議，由A公司負責全部投資，B公司負責提供“七通一平”的建設用地。項目北面為北京最大規(guī)模的住宅社區(qū)——望京社區(qū)，西北有亞運村國際商圈和未來的奧運村，南與國際展覽中心為鄰，西有芍藥居小區(qū)相伴，東與燕莎國際商圈接壤，距CBD約5公里。新區(qū)將采取多種形式實現(xiàn)綠化產(chǎn)業(yè)，包括沿京承路設置林帶、建設體育公園及北部標準18洞的高爾夫球場用地，西部另辟的水上樂園以及水波旖旎的北京觀光河“壩河”。在此之后，一些高檔寫字樓陸續(xù)在北京建成，1989年隨著“中國國際貿(mào)易中心”和“京廣中心”的落成，使得北京甲級寫字樓的供應量有了大幅度的提高，當年供應量達到了14萬平方米。2005年新增供應量達到高峰，約85萬，截止2005年底，北京市甲級寫字樓總供應量約400萬平方米。1998及1999年，雖然中國尤其是北京的強勁內(nèi)需繼續(xù)拉動經(jīng)濟高速增長，但是東南亞金融危機還是給北京的經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定程度上的負面影響，該兩年的外商直接投資的增長幅度有所減少；加之，大量新開發(fā)的寫字樓此時陸續(xù)進入市場，造成了北京寫字樓的甲級寫字樓吸納量趕不上新供應量，致使甲級寫字樓的空置率不斷攀升，％。同時，北京政府預測在未來的五年內(nèi)，平均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率為9％，經(jīng)濟高速增長將進一步刺激境內(nèi)公司對高質(zhì)量寫字樓的需求，國內(nèi)企業(yè)對寫字樓的需求強勁，尤其使國字頭的企業(yè)更新辦公條件的需求巨大，購買或租賃高檔次寫字樓將可能成為國內(nèi)公司提高企業(yè)形象、增強競爭力的一種有效手段。 租售價分析數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部20世紀90年代中期，由于供應極度缺乏，北京成為全球寫字樓租金第一高的城市。這一現(xiàn)象的原因是寫字樓用戶大多采取租賃方式，租賃需求穩(wěn)定，發(fā)展商在買賣市場不理想時，把物業(yè)出租，較少大幅減價出售。售價集中在18000元21000元/平方米的區(qū)間。甲級寫字樓售價集中在1300017000元/平方米的區(qū)間。 金融街周邊設備完善，除了寫字樓外，還有商業(yè)、住宅和酒店等配套。 （單位：萬平方米、元）項目名稱總建筑面積寫字樓面積銷售價格銷售率租金凱晨廣場26394長安興融中心1421580只售不租英藍國際中心128只租不售35$/豐匯時代51500080％只售不租置地星座41900060％只售不租遠洋銀港85中國證券大廈11新盛大廈81750070—80％只售不租國際投資大廈五棟大樓1691250075％只售不租西環(huán)廣場91448020％22$/企業(yè)總部13800只售不租合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果除上述三大寫字樓商圈外，燕莎商圈、建國門／東長安街一帶、東二環(huán)也是寫字樓集中供應的地區(qū)，其中距離本項目較近的燕莎商圈位于機場高速路和東三環(huán)的交界處，這里的寫字樓集中了北京市場上早期開發(fā)的項目如燕莎中心、京城大廈、發(fā)展大廈、亮馬大廈等。因此將該項目的競爭區(qū)域定義為燕莎商務區(qū)以西、中關村以東的中間地帶，競爭區(qū)域的具體界線如下所示：在2001—2003年，亦無新增供應量；隨著寫字樓市場的整體向好，2004年、2005年，新增第三置業(yè)和佳程廣場兩個項目。目前項目周邊的寫字樓（含甲級和乙級）平均空置率為7％。（2）與其它乙丙級寫字樓相比，靜安中心雖然在建筑硬件上具有一定的優(yōu)勢，但是其位置距離東北三環(huán)較遠，不如其它乙丙級寫字樓的位置優(yōu)越。信息科技包括硬件、軟件和資訊服務；顧問包括管理、投資、法律和移民等等。 物業(yè)用于出售的客戶群（2）根據(jù)對漢城、巴塞羅那、亞特蘭大和悉尼等奧運會主辦城市的研究，奧運會在不同程度上提高了舉辦城市的基礎建設、商業(yè)環(huán)境和就業(yè)技能。由于該地段的位置具有優(yōu)勢，建設一個高質(zhì)量的甲級寫字樓是與該未來項目競爭的唯一辦法。 通過標志性建筑的高度和外立面，提高本項目的可見性，吸引客戶的注意。 。平均100平方米（可出租面積）。 餐飲由于本項目附近餐飲場所較少，所以本項目提供：員工餐廳和兩家以上不同風味的高檔餐廳并提供送餐服務以滿足員工就餐和商務往來客人用餐的需求。 提高建筑物自身以及人員與設備的整體安全水平和災害防御能力在辦公室和整個大廈內(nèi)部的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境設計中盡求舒適宜人。 供應分析（1）概況北京商業(yè)地產(chǎn)在過去三年發(fā)展迅速，但建設完工開業(yè)的項目所占比重比較小，開業(yè)的有金源MALL，金四季購物中心，第五大道，巨庫，百榮世貿(mào)，中關村科貿(mào)中心，鼎好電子城等，絕大多數(shù)項目處在在建階段。％；，％。根據(jù)歐美市場的發(fā)展經(jīng)驗，中小型商業(yè)是市場的主要類型，所以北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場對此趨勢應于足夠關注。而該區(qū)域長期市場需求強勁，風險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風險，而不是市場風險。未來北京將重點發(fā)展培育三里屯酒吧街、秀水服裝街、潘家園舊貨市場、方莊餐飲街、大紅門服裝街、牛街民族街、天橋民俗街、銀街、隆福寺民俗商業(yè)旅游文化街、海淀圖書城等10條特色街。從未來發(fā)展趨勢分析，社區(qū)底商市場供需兩旺；社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內(nèi)容；未來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點是生鮮方面；小型底商需求量有增加趨勢；北京底商商鋪成交急升，投資潛力大。項目名稱建筑面積（萬平方米）租金（元/天/平米）百榮世貿(mào)46木樨園世貿(mào)104—13永外文具城34—8溫州燈具城4—5永外鞋城6—10大偉鞋城110京溫3大紅門10—60新世紀36—10才華窗簾3—6天海服裝10—30瑞安童裝3—4大摩鞋城620—40中聯(lián)華都紅門5合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果從綜合專業(yè)市場的發(fā)展情況來看，南城各類批發(fā)市場經(jīng)營狀況良好，但未來的巨大供應規(guī)模可能影響到商鋪的租金和價格走勢。CBD周邊新增商業(yè)供應54萬平方米，以大型社區(qū)的社區(qū)商業(yè)為主。望京、通州、亦莊幾個重要的新城正在形成商業(yè)中心。從商業(yè)形式上，由。望京過去商業(yè)極其匱乏，居民生活不便，與其發(fā)展十余年之久的歷史不相匹配。 CBD區(qū)域商業(yè)項目項目名稱建筑面積 （萬平方米）商鋪面積 （萬平方米）銷售價格 （萬元/平方米）開盤時間業(yè)態(tài)萬達廣場483購物中心、國際精品店、涉外連鎖中心華貿(mào)中心10016購物商城、專賣店、超市、多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū)建外SOHO7017沿街底商、美容美發(fā)、餐飲富力城星光大道13943商業(yè)街商鋪、餐飲、購物、娛樂為主蘋果社區(qū)7027院落式體驗商街、超市、餐飲、EVD影院珠江帝景9063歐洲風情商業(yè)走廊、歐尚消費體驗中心SOHO尚都174小面積商鋪的底層商業(yè)街后現(xiàn)代城602底商商業(yè)街、酒吧風情街沿海塞洛城8610底商商鋪、商業(yè)街區(qū)合計680數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（