【正文】 000550000Shopping Mall萬柳購物中心海淀萬柳37000110000110000Shopping Mall酈城海淀四季青橋西12800001000000200000社區(qū)商業(yè)清河商業(yè)中心海淀清河50000150000150000農(nóng)產(chǎn)品國門第一廣場東城東直門154400850000100000配套商業(yè)王府井富陽廣場東城王府井1400010000070000百貨商場置地星座西城西單143207139925000百貨商場華貿(mào)中心朝陽CBD3000001000000160000配套商業(yè)北京萬達(dá)廣場朝陽CBD10000048000065500配套商業(yè)財(cái)富中心朝陽CBD9210072000055000配套商業(yè)蘋果社區(qū)朝陽CBD16000070000080000社區(qū)商業(yè)遠(yuǎn)洋新干線朝陽三元橋5000024000018000配套商業(yè)北辰綠色家園朝陽北辰1050001400000200000配套商業(yè)太陽星城朝陽太陽宮7000001500000150000配套商業(yè)數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（3）北京市各區(qū)域在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：賽睿顧問研究部從上述分析資料可以看出 北京三環(huán)到五環(huán)之間商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的在建規(guī)模幾乎占未來市場供應(yīng)量的一半以上，這說明這一區(qū)域?qū)蔀槲磥肀本┥虡I(yè)地產(chǎn)激烈競爭的區(qū)域。北京的商業(yè)街的租金狀況千差晚別，這和商業(yè)街的位置，商業(yè)街的類型，以及商業(yè)街的市場成熟度等有關(guān)，租金從每平方米每天1元到50元不等。這些項(xiàng)目大都處于黃金位置。但是從望京新規(guī)劃出臺以來，商業(yè)比例明顯增大，形成了區(qū)域商業(yè)中心、商業(yè)次中心、社區(qū)商業(yè)等梯級分布。項(xiàng)目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）可銷售商業(yè)面積銷售率銷售價(jià)格（萬元/平方米）開盤時(shí)間第三極600004403515％26586輝煌時(shí)代138006346100％30000天創(chuàng)科技大廈150001404024％170091+1大廈60001945未銷售首創(chuàng)拓展大廈2500中關(guān)村E世界600005499223％28000中關(guān)村科貿(mào)500004210365％30000新中關(guān)4000030％合計(jì)247300數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（4）規(guī)劃新城2005年3月發(fā)布的北京市商業(yè)白皮書中，鼓勵(lì)新城及社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，這是在北京市整體規(guī)劃“兩軸－兩帶－多中心”指導(dǎo)方針下，為方便人民生活做出的正確決策。北京市比較有代表性的綜合市場、專業(yè)市場有：京溫服裝批發(fā)商城；天雅服裝精品商廈；大紅門服裝商貿(mào)城；百榮世貿(mào)商城；木樨園世貿(mào)商業(yè)中心；永外城文化用品城；萬朋文化辦公用品商城等及其他批發(fā)市場。從經(jīng)營情況看，西單商業(yè)街平均日客流量達(dá)到20萬人次，周末在40萬人次左右，年社會消費(fèi)品零售額達(dá)到60多億元；王府井商業(yè)街具有很濃厚的老北京的文化氣息，已成為北京商業(yè)的品牌標(biāo)識；王府井商業(yè)步行街包括，東方新天地、新東安市場、世都百貨、王府井女子百貨、工藝美術(shù)商場等多家商場組成的半封閉商業(yè)街，平均日流量60萬－80萬人次；大都市街坐落在廣安大街核心地段，兩側(cè)建筑總面積預(yù)計(jì)達(dá)30余萬平方米，總投資額達(dá)到35億元。目前北京新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括在建）總規(guī)模達(dá)600多萬平方米，其中規(guī)模在5萬平方米以上的中大型項(xiàng)目的總規(guī)模達(dá)441萬平方米，占總在建規(guī)模的73％以上。 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目定位為國內(nèi)甲級寫字樓，其標(biāo)準(zhǔn)如下：甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)國際甲級國內(nèi)甲級地點(diǎn)位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道主要寫字樓區(qū)好的可接近性，至少臨近一條主干道開發(fā)商的背景經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚沒有具體的要求總建筑面積超過 50,000 平方米超過 25,000平方米建筑要素較大的層面積，2500－3000平方米之間靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率寬敞的大堂和走廊高檔次的國際化外裝修如大理石大堂和玻璃幕墻中央空調(diào)良好的電梯系統(tǒng)，客貨梯分區(qū)長途電話設(shè)施對于寫字樓智能化方面，由于發(fā)展迅速，在建設(shè)寫字樓時(shí)應(yīng)保持預(yù)留空間，以便隨著發(fā)展進(jìn)行擴(kuò)充與頂級物業(yè)類似的特征高檔次的內(nèi)外裝修服務(wù)配套設(shè)施滿足日常生活的商店適合商務(wù)會餐的飯店賓館銀行郵電局充足的車位午間放松或娛樂設(shè)施其他如公園、運(yùn)動設(shè)施和圖書館至少有頂級寫字樓中所述服務(wù)配套設(shè)施的五種銷售/出租僅用于出租，或者整層銷售 / 整棟出售在銷售和出租上沒有限制物業(yè)管理由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理由經(jīng)驗(yàn)豐富的公司管理租戶組合國外知名公司的租戶組合知名公司的租戶組合73第4章 商業(yè)物業(yè)研究第4章 商業(yè)物業(yè)研究 商業(yè)地產(chǎn)市場分析本文研究的商業(yè)地產(chǎn)是指除寫字樓、酒店之外的用于百貨、零售、餐飲、娛樂等用途的商業(yè)物業(yè)。 確保建筑物（群）內(nèi)環(huán)境舒適 樓層面積：2000建筑平方米，便于整層出售或整層出租，也有利于散租（兩至三個(gè)公司一個(gè)樓層），同時(shí)具有較高使用率。（5）據(jù)了解，在機(jī)場輔路到三元橋之間將建設(shè)一個(gè)大型的建筑群，其中寫字樓使用面積將達(dá)到50萬平方米，這將使得機(jī)場高速公路以西的寫字樓市場格局發(fā)生較大的變化。另一個(gè)甲級寫字樓靜安中心則與它周邊的乙丙級寫字樓在租金上差別不大，主要是因?yàn)椋海?）目前該區(qū)域甲級寫字樓供應(yīng)量小，乙丙級寫字樓是當(dāng)?shù)氐闹髁魑飿I(yè)品種。1997年后，該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量逐漸滑落，其原因主要在于東南亞金融危機(jī)的影響，國家宏觀調(diào)控和投資人對其它優(yōu)質(zhì)寫字樓地段的高度關(guān)注。2005年金融街及其輻射區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目：長安興融中心、西環(huán)廣場，英藍(lán)國際中心、新盛大廈等集中入市，對下半年的影響比較大，隨著未來三年新盤的集中放量，各項(xiàng)目將面臨激烈的競爭，租金勢必有一番波動。區(qū)域甲級寫字樓的租金多在1820美金/平方米/月的區(qū)間。從表中可以看出，售價(jià)與租金指數(shù)大致同步上下，但售價(jià)指數(shù)波動較少。雖然上海發(fā)展迅速，具有吸引跨國公司的實(shí)力；但是，北京作為中國的政治文化中心和奧運(yùn)會主辦城市，對外商的吸引力不可低估。由于北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及奧運(yùn)、WTO等利好因素，2004年新增供應(yīng)量大幅度提高，約50萬平方米，2004年供應(yīng)總量約313萬平方米。 周邊自然環(huán)境“新區(qū)”是一個(gè)以“綠色生態(tài)” 為導(dǎo)向的國際化社區(qū)，規(guī)劃總占地面積298公頃，綠化用地占158公頃。10第2章 項(xiàng)目簡介第2章 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目的提出該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)，屬于北京市96年啟動的綠化隔離帶7號文項(xiàng)目，是整個(gè)新區(qū)建設(shè)的一部分，土地一級開發(fā)由鄉(xiāng)的直屬房地產(chǎn)公司B公司負(fù)責(zé)，原用地為批發(fā)市場以及農(nóng)村居住用地。300億元用于信息化建設(shè)，奠定“數(shù)字北京”的基礎(chǔ)；150億元將用來建設(shè)和改造水、電、熱等生活設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營市場全面開放，截止到2004年底，京承高速二期、盧溝橋污水處理廠、高安屯生活垃圾焚燒廠、亦莊路東新區(qū)燃?xì)獾?6個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場化融資56億元。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，比上年增長11％。擁有豐富的旅游資源、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和城市道路交通系統(tǒng)。在外部政策、市場、項(xiàng)目合作等環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下，本文對該大型綜合體項(xiàng)目從宏觀經(jīng)濟(jì)、市場研究、產(chǎn)品定位、投資效益分析等多個(gè)方面對該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，對項(xiàng)目的贏利能力進(jìn)行綜合了分析。未來商業(yè)地產(chǎn)市場將向多元化方向發(fā)展，根據(jù)不同位置、規(guī)模、產(chǎn)品特點(diǎn)而設(shè)計(jì)的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗(yàn)型等商業(yè)尤其是綜合體類的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。在這一政策背景下，2006年我國經(jīng)濟(jì)增長速度將進(jìn)一步回落，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢將朝著更加健康的方向發(fā)展。2001年2005年“十五”期間，全市共簽訂利用外資項(xiàng)目7821個(gè)，分別比“九五”％％。房地產(chǎn)投資完成1525億元，％。該線路將與13號線芍藥居站組成換乘站，站點(diǎn)位置距本項(xiàng)目北側(cè)僅100米。在19962001年間，平均年新增量為45萬平方米，1998年是供應(yīng)的高峰年，當(dāng)年竣工量超過100萬平方米，2001年新增量為65萬平方米。2002年四季度至2003年第三季度吸納量為21萬平方米（2003年一至三季度受非典的影響），；2005年增長70％，達(dá)到54萬平方米；，同比增長69％。2004年，甲級寫字樓市場逐步回暖，全年走勢相對穩(wěn)定，月平均出租價(jià)在每平方米25美元，較1995年平均出租價(jià)每平方52美元已下降不少，2004年平均售價(jià)2107美元。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量已達(dá)420萬平方米左右，2004年全年中關(guān)村區(qū)域的新增供應(yīng)量為80萬平方米左右，而在2005～2006年還將有將近100萬平方米的寫字樓推出。金融街在經(jīng)歷了2002和2003年的斷檔以后。 北向：北四環(huán)東路由于競爭區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓數(shù)量極少，為了充分了解周邊市場的供求關(guān)系，將一并考慮競爭區(qū)域內(nèi)的乙丙級寫字樓。n 租金周邊項(xiàng)目中只有南銀大廈、靜安中心、佳程廣場為甲級寫字樓，其余的項(xiàng)目均為乙級寫字樓。n 售價(jià)該區(qū)域內(nèi)的寫字樓目前全部為出租狀態(tài)；個(gè)別樓盤如安華發(fā)展大廈和長新大廈在1998年開盤時(shí)分別出售過一些物業(yè)，其資料如下：項(xiàng)目級別出售時(shí)間當(dāng)時(shí)售價(jià)（USD/平方米）安華發(fā)展大廈乙級1998年初1810長新大廈乙級1998年12月1680第三置業(yè)乙級2003年6月1500數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果近年寫字樓供應(yīng)增加，品質(zhì)也不斷提升，寫字樓需求旺盛，寫字樓售價(jià)呈上升趨勢，目前安華發(fā)展大廈和長新大廈這樣的乙級樓售價(jià)理論上應(yīng)該低于1998年價(jià)格。因此，即使是國內(nèi)的中小企業(yè)也將提高對寫字樓的要求。由于智能化大廈技術(shù)基本成熟，國際、國內(nèi)水平十分接近，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用國家標(biāo)準(zhǔn)即《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 注意智能系統(tǒng)與建筑的接口環(huán)節(jié)，包括以下幾項(xiàng)：（1）設(shè)備和控制機(jī)房智能系統(tǒng)的中樞和動力源（2）管道井、吊頂空間、樓面布線空間智能系統(tǒng)的傳送中介環(huán)節(jié)（3）辦公空間智能系統(tǒng)的輸出與應(yīng)用 綠色建筑理念總體上表現(xiàn)出銷售面積降低而竣工面積激增，致使空置量高漲，銷售價(jià)格下降。流水倒扣的扣點(diǎn)：超市扣點(diǎn)為3％—10％，服裝20％—25％，化妝品30％左右；北京市大型百貨、購物中心的平均營業(yè)額為1662元/月/平方米；百貨、購物中心租金范圍20—120美金/月/平方米，平均租金約為40美金/月/平方米；東方廣場的租金水平最高，最高達(dá)到260美金/月/平方米，其次為國貿(mào)商場城平均80—100美金/月/平方米。2003年，區(qū)域成交額上億元的市場9家，％，其中成交額超十億元的市場有3家，分別是。由于返租類商業(yè)項(xiàng)目比例較高，該區(qū)域平均商業(yè)售價(jià)高于CBD區(qū)域，為27386元/平方米。項(xiàng)目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃開盤時(shí)間銷售方式望京國際商業(yè)中心12綜合體，商業(yè)作為望京地區(qū)的大型服務(wù)配套大超市、大百貨、餐飲正在招商只租不售望京寶星國際三期商業(yè)社區(qū)及區(qū)域商業(yè)大超市、百貨、餐飲06年開盤，08年開業(yè)望京嘉美風(fēng)尚購物中心6社區(qū)及區(qū)域商業(yè)購物中心（亦莊）大雄商業(yè)中心目前是亦莊較完整的商業(yè)配套超市、銀行、餐飲、健身中心年底開工，06年開盤以租代售，出租率100％亦莊中國第一MALL60MALL項(xiàng)目停滯通州世紀(jì)星城MALL25MALL2008年之前完成合計(jì)數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（5）大型社區(qū)商業(yè)以國美第一商街為代表的超大型社區(qū)商業(yè)在2005年成為市場的主角。項(xiàng)目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃銷售方式開盤時(shí)間銷售價(jià)格 （萬元/平方米）3文化服飾商業(yè)旗艦服裝市場只租不售中國紅街1國際風(fēng)尚街區(qū)雙向立體商業(yè)街區(qū)租售并舉68（一層）SOHO尚都辦公底商小商鋪現(xiàn)代化商業(yè)街只售不租4國瑞城10高端一站式消費(fèi)購物中心只租不售合計(jì)數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（2）CBD區(qū)域CBD及其周邊地區(qū)商業(yè)供應(yīng)量最大，是全北京市商業(yè)供應(yīng)最集中的區(qū)域。售價(jià)方面，普通社區(qū)商業(yè)售價(jià)1—2萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價(jià)2—3萬/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價(jià)3—。購物中心/綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況。％。 為辦公自動化創(chuàng)造的條件：一部分樓板荷載定為300kg/m2；在樓層高度和平面管井布局中予留配管空間；，采用架空地板（10厘米高度）3A的基本概念如下所示： ：該寫字樓位于京承高速路輔路，同二期公寓部分的開發(fā)權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。所以本項(xiàng)目寫字樓應(yīng)突出自身獨(dú)特性，提高競爭力度，包括：（2）緊鄰北京市目前最重要的展覽場地中國國際展覽中心，有可能聚集為展覽行業(yè)服務(wù)的相關(guān)公司（3）部分行業(yè)（如IT和咨詢）對位置并無特別要求 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位本項(xiàng)目位于燕莎商務(wù)區(qū)和中關(guān)村商務(wù)區(qū)的中間地帶，建立高檔次甲級寫字樓。甲級寫字樓的大量供應(yīng)將分流相當(dāng)多的乙丙級寫字樓租戶，從而相對降低乙丙級寫字樓的租金。如果上述項(xiàng)目都能最后落實(shí)，本項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目將要面對較為激烈的市場競爭。在未來一段時(shí)間內(nèi)，北京不會出現(xiàn)同等級的新的商務(wù)區(qū)。很多內(nèi)地的金融企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)均以金融街為