【正文】 北京某大型房地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目第1章 概述 引言改革開放后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展期：從1984年—1988年大約5年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了從無到有、從理論到實(shí)踐的歷史性發(fā)展；從1991年—到1995年大約5年的時(shí)間，由弱到強(qiáng)、由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個(gè)發(fā)展期；從1998年—2002年，國內(nèi)市場逐步完善和成熟、加入世貿(mào)組織及舉辦奧運(yùn)、新經(jīng)濟(jì)高科技與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合等諸多影響因素，為我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)第三次飛躍提供了內(nèi)外部條件，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的快速發(fā)展時(shí)期。2004年起，全國的房價(jià)一路高企、供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾浮出水面，面對(duì)嚴(yán)峻的市場形勢(shì)，政府部門的發(fā)展理念由增長、效率轉(zhuǎn)向民生、公平，“”大限、“新舊國八條”、“國六條”、“37號(hào)文”等政策性文件接踵而來，土地供應(yīng)方式、金融政策、住宅交易規(guī)則、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等均發(fā)生了很大的變化，這些調(diào)控措施將更加有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。近年政府實(shí)施的一系列宏觀調(diào)控措施主要針對(duì)住宅市場，對(duì)已有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并未產(chǎn)生較大的影響。加之目前中國經(jīng)濟(jì)處在高速增長期，國內(nèi)局勢(shì)穩(wěn)定，并且受人民幣升值預(yù)期和國內(nèi)優(yōu)質(zhì)收益型物業(yè)的高回報(bào)率（海外基金對(duì)購買北京物業(yè)的回報(bào)率要求一般在稅后810％，相對(duì)于新加坡4％、日本5％、美國67％的投資回報(bào)預(yù)期，明顯高出不少）的吸引，海外資本在北京的首選高級(jí)寫字樓、商場、酒店等持有型物業(yè)，更多的投資從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。臨近2008年，近兩年將是建設(shè)高峰期，商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)供大于求的態(tài)勢(shì)明顯，競爭也將越來越激烈。2006年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機(jī)構(gòu)的大量進(jìn)入對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求將越來越大，因此商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。未來商業(yè)地產(chǎn)市場將向多元化方向發(fā)展，根據(jù)不同位置、規(guī)模、產(chǎn)品特點(diǎn)而設(shè)計(jì)的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗(yàn)型等商業(yè)尤其是綜合體類的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。而未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭主要體現(xiàn)在對(duì)稀缺土地資源的占有、高度發(fā)達(dá)的設(shè)計(jì)施工水平、豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等綜合競爭力上。隨著整體持有商業(yè)物業(yè)水平的提高，后期商業(yè)運(yùn)營水平的高低已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，同樣對(duì)于商業(yè)企業(yè)來說尋找合適的經(jīng)營場所對(duì)未來經(jīng)營也是至關(guān)重要。在外部政策、市場、項(xiàng)目合作等環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下，本文對(duì)該大型綜合體項(xiàng)目從宏觀經(jīng)濟(jì)、市場研究、產(chǎn)品定位、投資效益分析等多個(gè)方面對(duì)該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，對(duì)項(xiàng)目的贏利能力進(jìn)行綜合了分析。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述2001年中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)低迷的大環(huán)境中繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值的總量為95800億元，％。與世界經(jīng)濟(jì)明顯回落的態(tài)勢(shì)比較，中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)明顯。自2001年以來，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期，國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較快增長態(tài)勢(shì)；同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了投資膨脹、結(jié)構(gòu)性矛盾突出等不穩(wěn)定、不健康因素。國家積極采取宏觀調(diào)控措施，使國民經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)連續(xù)保持了前所未有的良好狀態(tài)。 2005年，是1998年以來我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最好的一年，國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高增長、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調(diào)性有所改善，整個(gè)經(jīng)濟(jì)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)繼續(xù)發(fā)展。％，與上年基本持平；糧食連續(xù)兩年獲得豐收；％；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等事業(yè)全面發(fā)展。固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)放緩；消費(fèi)水平進(jìn)一步提高，結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐繼續(xù)加快；對(duì)外貿(mào)易總額仍保持較快增長。城鎮(zhèn)新增就業(yè)970萬人；城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長；％。在宏觀調(diào)控四大目標(biāo)中，除國際收支逐步平衡的問題更加突出外，經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)和就業(yè)問題更加協(xié)調(diào)。重要領(lǐng)域改革取得突破性進(jìn)展：農(nóng)村綜合體制改革試點(diǎn)繼續(xù)推進(jìn)，國有商業(yè)銀行股份制改革進(jìn)程加快，上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)順利實(shí)施，人民幣匯率形成機(jī)制進(jìn)一步完善，國有企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度步伐加快。但是，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了企業(yè)利潤增幅回落、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩等新問題，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定和不確定因素也在增加，如盲目投資、低水平擴(kuò)張?jiān)斐傻漠a(chǎn)能過剩矛盾，有可能進(jìn)一步顯現(xiàn)；農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位在整個(gè)發(fā)展過程中還不穩(wěn)定；對(duì)外貿(mào)易不平衡加劇增加了貿(mào)易摩擦的幾率；能源價(jià)格波動(dòng)、國際資本投機(jī)等問題，都不可避免地反映到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來。2006年是我國十一五規(guī)劃的開局之年，也是我國加入世界貿(mào)易組織5年過渡期的最后一年，針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征，中央政府提出2006年宏觀調(diào)控基本取向是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，為此將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)資源節(jié)約，轉(zhuǎn)變貿(mào)易增長方式，加快科技發(fā)展，推進(jìn)教育、醫(yī)療、金融、財(cái)稅、價(jià)格等體制改革。在這一政策背景下，2006年我國經(jīng)濟(jì)增長速度將進(jìn)一步回落，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將朝著更加健康的方向發(fā)展。其中，針對(duì)住宅價(jià)格增長過快對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的一系列宏觀調(diào)控還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場將朝著更加規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展，而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合能力也提出了更高的要求。 北京市經(jīng)濟(jì)背景北京是中華人民共和國的首都，政治、文化、國際交往中心；世界著名的歷史文化名城；中國吸引外資公司投資數(shù)量最多和中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。擁有豐富的旅游資源、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和城市道路交通系統(tǒng)。未來北京將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)安定和各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達(dá)到世界一流水平的現(xiàn)代化國際宜居城市。 國內(nèi)生產(chǎn)總值及實(shí)際增長率，比2004年增長11％，經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)五年穩(wěn)步上升。，％。2001至2005年，北京經(jīng)濟(jì)年均增速達(dá)到10％；全市國內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)超過10000億元。2001－2010年北京實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值的平均增長率的目標(biāo)為9％。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 通貨膨脹數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒自2003年起，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)低速增長，通貨膨脹得到有效抑制。 外商直接投資金融全球化促進(jìn)國際資本流動(dòng)加速，加入WTO后，對(duì)外開放領(lǐng)域拓寬，外商投資環(huán)境得到改善。政府鼓勵(lì)外商進(jìn)行危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。直接利用外資持續(xù)增長，外資投向趨于合理。2001年2005年“十五”期間，全市共簽訂利用外資項(xiàng)目7821個(gè)，分別比“九五”％％。，比“九五”％。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，比上年增長11％。其中，下降1％；，％；，％。％。北京市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為北京市經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)和首都經(jīng)濟(jì)的核心，并已形成一定的總量規(guī)模?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。銀行和保險(xiǎn)、批發(fā)和零售、交通和運(yùn)輸以及遠(yuǎn)程通訊業(yè)是北京第三產(chǎn)業(yè)的支柱行業(yè)。加入WTO不僅對(duì)居民消費(fèi)有積極影響，也是北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的重要時(shí)機(jī)。2010年，％，％％。 固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2004年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。，％。其中，％；，％；，％。，％。房地產(chǎn)投資完成1525億元，％。投融資體制改革繼續(xù)深化，非國有單位投資成為帶動(dòng)全市投資增長的主要力量?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營市場全面開放，截止到2004年底，京承高速二期、盧溝橋污水處理廠、高安屯生活垃圾焚燒廠、亦莊路東新區(qū)燃?xì)獾?6個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場化融資56億元。，％，％。 北京市社會(huì)政策環(huán)境 人民生活水平2005年末全市常住人口（在京居住半年以上人口）1538萬人。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到17653元，％，扣除價(jià)格因素，％。其中，20％％，20％％?！笆濉逼陂g，％，高于“九五”。％。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，住宅、轎車、通訊、旅游等新型消費(fèi)不斷升溫，消費(fèi)熱點(diǎn)擴(kuò)大。社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷增長。％。北京市是中國最為富裕的城市之一。 北京與奧運(yùn)北京贏得2008年奧運(yùn)會(huì)的承辦權(quán)，為北京的發(fā)展增添了強(qiáng)大動(dòng)力，將對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施投入1800億元人民幣，重點(diǎn)建設(shè)142個(gè)項(xiàng)目。其中900億投資建設(shè)高速公路、城市快速路以及環(huán)路快速聯(lián)絡(luò)線，軌道交通，提速城市交通，到2008年，新增軌道交通線路100公里以上，首都機(jī)場旅客吞運(yùn)能力達(dá)到每年5000萬人次；450億建成2000公頃綠化隔離帶，市區(qū)工業(yè)用地將降至7％，北京的污水處理達(dá)到90％，垃圾無害處理率將達(dá)到98％。300億元用于信息化建設(shè)，奠定“數(shù)字北京”的基礎(chǔ)；150億元將用來建設(shè)和改造水、電、熱等生活設(shè)施。北京還將增加天然氣管線和電網(wǎng)改造。用電量由現(xiàn)在的318億千瓦時(shí)上升到500億千瓦時(shí)，最大負(fù)荷由678萬千瓦上升到1000萬千瓦。在2008年前，北京將建設(shè)和改造32個(gè)體育比賽場館，其中包括新建奧林匹克公園、國家網(wǎng)球中心、順義奧林匹克公園等19個(gè)場館，改擴(kuò)建13個(gè)場館和建造奧運(yùn)村、記者村、新聞中心、廣播電視中心等4個(gè)附屬設(shè)施。集中力量建設(shè)中關(guān)村科技園和北京商務(wù)中心區(qū)，與奧林匹克公園共同構(gòu)成北京市的三大重點(diǎn)功能區(qū)。同時(shí)，加強(qiáng)金融街，王府井、西單及前門等重點(diǎn)商業(yè)中心區(qū)，現(xiàn)代化口岸及物流基地等重點(diǎn)功能區(qū)的開發(fā)建設(shè)，提高北京城市綜合服務(wù)能力。 加入世界貿(mào)易組織的影響加入世界貿(mào)易組織的直接影響是高進(jìn)口關(guān)稅的大幅度消減和其他非關(guān)稅貿(mào)易壁壘的取消。對(duì)于保險(xiǎn)、銀行、遠(yuǎn)程通訊、汽車和貨物運(yùn)輸行業(yè)的國外投資會(huì)有所增長。外商在金融保險(xiǎn)、電信、汽車和商品批發(fā)等領(lǐng)域的投資限制將會(huì)逐步撤銷。另外，中國加入世界貿(mào)易組織也會(huì)造成對(duì)于法律、會(huì)計(jì)和金融服務(wù)等方面的職業(yè)咨詢服務(wù)的需求大幅上升。對(duì)國外投資開放的市場是同北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)緊密聯(lián)系在一起的，并且對(duì)于促進(jìn)北京市經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展，特別是服務(wù)業(yè)的強(qiáng)勁增長都會(huì)起到基礎(chǔ)性的作用。但由于國內(nèi)缺乏統(tǒng)一的與國際接軌的法律系統(tǒng)；太多的政府管制和政策調(diào)節(jié)；中國企業(yè)普遍落后的企業(yè)管理模式和思維方式，缺少高素質(zhì)的人才和科技創(chuàng)新的能力等因素導(dǎo)致入市的影響將是長期和深遠(yuǎn)的。 城市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境在北京市大力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造過程中城市面貌得到顯著改善2008年城市基礎(chǔ)設(shè)施各領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)是：－ 能源結(jié)構(gòu)得到明顯改善，為實(shí)現(xiàn)城市大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件－ 加強(qiáng)電網(wǎng)建設(shè)，提高供電可靠性，供電能力達(dá)到9100兆瓦－ 天然氣供應(yīng)量達(dá)到30－40億立方米/年－ 發(fā)展以清潔能源為燃料的多種形式的供熱方式，完善管網(wǎng)系統(tǒng)－ 提高市區(qū)供水能力，完善供水系統(tǒng)，市區(qū)自來水供水能力達(dá)368萬立方米/日－ 污水管道普及率達(dá)到85％，處理率達(dá)到90％－ 建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，－ 軌道交通運(yùn)營線路達(dá)到138公里、地鐵線網(wǎng)覆蓋率達(dá)到13％，－ 本地網(wǎng)電話主線普及率達(dá)到58線/百人，電話話機(jī)普及率69部/百人，移動(dòng)通信用戶普及率達(dá)到70戶/百人－ 市區(qū)人均公共綠地面積10平方米，綠化覆蓋率40％。2010年，基本解決城市交通、水資源和生態(tài)環(huán)境問題，建立以城市快速路、主干路為主的快速道路系統(tǒng)、城市快速軌道交通為主的四通八達(dá)的公共交通體系和現(xiàn)代化城市交通管理系統(tǒng)；城市供水、供電、供氣、供熱、通訊等設(shè)施服務(wù)功能基本達(dá)到現(xiàn)代化水平。10第2章 項(xiàng)目簡介第2章 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目的提出該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)，屬于北京市96年啟動(dòng)的綠化隔離帶7號(hào)文項(xiàng)目，是整個(gè)新區(qū)建設(shè)的一部分，土地一級(jí)開發(fā)由鄉(xiāng)的直屬房地產(chǎn)公司B公司負(fù)責(zé)，原用地為批發(fā)市場以及農(nóng)村居住用地。2002年，A公司與土地方簽定合作協(xié)議，，由A公司負(fù)責(zé)全部投資，B公司負(fù)責(zé)提供“七通一平”的建設(shè)用地。由于原粗放式的批發(fā)零售市場經(jīng)濟(jì)與北京市產(chǎn)業(yè)布局以及整個(gè)新區(qū)建設(shè)的整體定位不符，結(jié)合新區(qū)整體規(guī)劃，在對(duì)該項(xiàng)目土地用途深入市場研究的基礎(chǔ)上，2002年，申請(qǐng)對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，根據(jù)《控制性詳細(xì)規(guī)劃》，規(guī)劃為商業(yè)金融用地，可兼容部分公寓，控高100米。2003年，分別以C公司為主體，、二期立項(xiàng)批復(fù)，以D公司的名義取得第三期立項(xiàng)批復(fù)。2004年，在完成一系列開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)后，順利通過“”大限，在用地分割協(xié)議的基礎(chǔ)上，分別以C公司、B公司、D公司為開發(fā)建設(shè)主體，簽定了該項(xiàng)目的《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》。 規(guī)劃條件2002年，由C公司組織了該項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的國際招投標(biāo)工作，集合各家之長，形成最終規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并于2003年7月，取得了由市規(guī)劃委核發(fā)的《設(shè)計(jì)方案審查意見》，，，地上6—25層，高度100米。該項(xiàng)目共分為三個(gè)區(qū)域，最南側(cè)為商業(yè)中心區(qū)，中間為高檔公寓區(qū)，北側(cè)為商務(wù)辦公區(qū)，該項(xiàng)目是集商業(yè)、辦公、酒店、居住、休閑娛樂為一體的大型綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目共分三個(gè)建設(shè)區(qū)域，、其中A區(qū)工程總建筑面積272256平方米，周期建設(shè)自2006年到2008年底；B區(qū)總建筑面積216743平方米，為了加快該項(xiàng)目的整體建設(shè)進(jìn)程，通過對(duì)D公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)了B區(qū)工程的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；C區(qū)工程總建筑面積145209平方米，建設(shè)周期自2008年到2011年底。 A區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）酒店商業(yè)綜合樓地下室總計(jì)6981210400198443272256 B區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）高檔公寓寫字樓配套商業(yè)地下室總計(jì)95640375961235271155216743 C區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）寫字樓配套商業(yè)地下室總計(jì)還建物業(yè)31408196123011681136自有物業(yè)3164387672366364073總計(jì)630512837953779145209 項(xiàng)目的區(qū)位條件 地理位置該項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)，東北三環(huán)路與京承高速路交匯處的東北角，坐落于新區(qū)的西南部。項(xiàng)目北面為北京最大規(guī)模的住宅社區(qū)——望京社區(qū)，西北有亞運(yùn)村國際商圈和未來的奧運(yùn)村，南與國際展覽中心為鄰，西有芍藥居小區(qū)相伴，東與燕莎國際商圈接壤，距CBD約5公里。 交通環(huán)境n 機(jī)場高速路；n 城市快速路三環(huán)路、四環(huán)路分別從項(xiàng)目南北兩側(cè)通過；n 輕軌13號(hào)線已于2003年初開通，由北京西部的交通樞紐西直門經(jīng)中關(guān)村、 上地、 回龍觀社區(qū)、望京新區(qū)，經(jīng)過本項(xiàng)目北側(cè)后開往北京東北部的交通樞紐東直門；n 京承高速路緊鄰項(xiàng)