【正文】 北京某大型房地產(chǎn)綜合體項目第1章 概述 引言改革開放后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個發(fā)展期：從1984年—1988年大約5年的時間，實現(xiàn)了從無到有、從理論到實踐的歷史性發(fā)展；從1991年—到1995年大約5年的時間，由弱到強、由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個發(fā)展期；從1998年—2002年，國內市場逐步完善和成熟、加入世貿組織及舉辦奧運、新經(jīng)濟高科技與房地產(chǎn)業(yè)的結合等諸多影響因素，為我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)第三次飛躍提供了內外部條件，房地產(chǎn)業(yè)進入了新的快速發(fā)展時期。2004年起，全國的房價一路高企、供應結構性矛盾浮出水面，面對嚴峻的市場形勢，政府部門的發(fā)展理念由增長、效率轉向民生、公平，“”大限、“新舊國八條”、“國六條”、“37號文”等政策性文件接踵而來，土地供應方式、金融政策、住宅交易規(guī)則、產(chǎn)品供應結構等均發(fā)生了很大的變化，這些調控措施將更加有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。近年政府實施的一系列宏觀調控措施主要針對住宅市場，對已有商業(yè)地產(chǎn)項目并未產(chǎn)生較大的影響。加之目前中國經(jīng)濟處在高速增長期，國內局勢穩(wěn)定，并且受人民幣升值預期和國內優(yōu)質收益型物業(yè)的高回報率（海外基金對購買北京物業(yè)的回報率要求一般在稅后810％，相對于新加坡4％、日本5％、美國67％的投資回報預期，明顯高出不少）的吸引，海外資本在北京的首選高級寫字樓、商場、酒店等持有型物業(yè)，更多的投資從住宅轉向商業(yè)地產(chǎn)市場。臨近2008年，近兩年將是建設高峰期，商業(yè)地產(chǎn)短期內供大于求的態(tài)勢明顯，競爭也將越來越激烈。2006年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機構的大量進入對商業(yè)物業(yè)的需求將越來越大，因此商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的機遇與挑戰(zhàn)。未來商業(yè)地產(chǎn)市場將向多元化方向發(fā)展，根據(jù)不同位置、規(guī)模、產(chǎn)品特點而設計的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗型等商業(yè)尤其是綜合體類的大型商業(yè)地產(chǎn)項目將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。而未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭主要體現(xiàn)在對稀缺土地資源的占有、高度發(fā)達的設計施工水平、豐富的運營經(jīng)驗等綜合競爭力上。隨著整體持有商業(yè)物業(yè)水平的提高，后期商業(yè)運營水平的高低已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)成敗的關鍵，同樣對于商業(yè)企業(yè)來說尋找合適的經(jīng)營場所對未來經(jīng)營也是至關重要。在外部政策、市場、項目合作等環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下，本文對該大型綜合體項目從宏觀經(jīng)濟、市場研究、產(chǎn)品定位、投資效益分析等多個方面對該項目的可行性進行研究，對項目的贏利能力進行綜合了分析。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述2001年中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟低迷的大環(huán)境中繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長，國內生產(chǎn)總值的總量為95800億元，％。與世界經(jīng)濟明顯回落的態(tài)勢比較，中國經(jīng)濟穩(wěn)步增長的態(tài)勢明顯。自2001年以來，中國經(jīng)濟進入新一輪擴張周期，國民經(jīng)濟出現(xiàn)較快增長態(tài)勢；同時經(jīng)濟發(fā)展過程中也出現(xiàn)了投資膨脹、結構性矛盾突出等不穩(wěn)定、不健康因素。國家積極采取宏觀調控措施，使國民經(jīng)濟總體形勢連續(xù)保持了前所未有的良好狀態(tài)。 2005年，是1998年以來我國宏觀經(jīng)濟運行最好的一年，國民經(jīng)濟呈現(xiàn)高增長、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調性有所改善，整個經(jīng)濟朝著宏觀調控的預期目標繼續(xù)發(fā)展。％，與上年基本持平；糧食連續(xù)兩年獲得豐收；％；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等事業(yè)全面發(fā)展。固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)放緩；消費水平進一步提高，結構升級步伐繼續(xù)加快；對外貿易總額仍保持較快增長。城鎮(zhèn)新增就業(yè)970萬人；城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長；％。在宏觀調控四大目標中，除國際收支逐步平衡的問題更加突出外，經(jīng)濟增長、物價和就業(yè)問題更加協(xié)調。重要領域改革取得突破性進展：農(nóng)村綜合體制改革試點繼續(xù)推進，國有商業(yè)銀行股份制改革進程加快，上市公司股權分置改革試點順利實施，人民幣匯率形成機制進一步完善，國有企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度步伐加快。但是，國內經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了企業(yè)利潤增幅回落、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩等新問題，外部經(jīng)濟環(huán)境的不穩(wěn)定和不確定因素也在增加，如盲目投資、低水平擴張造成的產(chǎn)能過剩矛盾，有可能進一步顯現(xiàn)；農(nóng)業(yè)的基礎地位在整個發(fā)展過程中還不穩(wěn)定；對外貿易不平衡加劇增加了貿易摩擦的幾率；能源價格波動、國際資本投機等問題，都不可避免地反映到我國經(jīng)濟發(fā)展中來。2006年是我國十一五規(guī)劃的開局之年，也是我國加入世界貿易組織5年過渡期的最后一年，針對當前經(jīng)濟運行特征，中央政府提出2006年宏觀調控基本取向是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，為此將進一步擴大消費需求，優(yōu)化投資結構，推進社會主義新農(nóng)村建設，促進資源節(jié)約，轉變貿易增長方式，加快科技發(fā)展，推進教育、醫(yī)療、金融、財稅、價格等體制改革。在這一政策背景下，2006年我國經(jīng)濟增長速度將進一步回落，宏觀經(jīng)濟形勢將朝著更加健康的方向發(fā)展。其中，針對住宅價格增長過快對房地產(chǎn)進行的一系列宏觀調控還會進一步加強，房地產(chǎn)市場將朝著更加規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展，而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合能力也提出了更高的要求。 北京市經(jīng)濟背景北京是中華人民共和國的首都，政治、文化、國際交往中心；世界著名的歷史文化名城；中國吸引外資公司投資數(shù)量最多和中國經(jīng)濟實力最強的城市之一。擁有豐富的旅游資源、完善的基礎設施和城市道路交通系統(tǒng)。未來北京將建設成為經(jīng)濟繁榮、社會安定和各項公共服務設施、基礎建設及生態(tài)環(huán)境達到世界一流水平的現(xiàn)代化國際宜居城市。 國內生產(chǎn)總值及實際增長率，比2004年增長11％，經(jīng)濟增長率連續(xù)五年穩(wěn)步上升。，％。2001至2005年，北京經(jīng)濟年均增速達到10％；全市國內生產(chǎn)總值累計超過10000億元。2001－2010年北京實際國內生產(chǎn)總值的平均增長率的目標為9％。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒 通貨膨脹數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒自2003年起，消費品價格指數(shù)低速增長，通貨膨脹得到有效抑制。 外商直接投資金融全球化促進國際資本流動加速，加入WTO后，對外開放領域拓寬，外商投資環(huán)境得到改善。政府鼓勵外商進行危舊房改造和城市基礎設施建設。直接利用外資持續(xù)增長，外資投向趨于合理。2001年2005年“十五”期間，全市共簽訂利用外資項目7821個，分別比“九五”％％。，比“九五”％。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒 產(chǎn)業(yè)結構，比上年增長11％。其中，下降1％；，％；，％。％。北京市經(jīng)濟結構中，高新技術產(chǎn)業(yè)成為北京市經(jīng)濟的重要增長點和首都經(jīng)濟的核心，并已形成一定的總量規(guī)?！，F(xiàn)代服務業(yè)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。銀行和保險、批發(fā)和零售、交通和運輸以及遠程通訊業(yè)是北京第三產(chǎn)業(yè)的支柱行業(yè)。加入WTO不僅對居民消費有積極影響，也是北京市產(chǎn)業(yè)結構調整升級的重要時機。2010年，％，％％。 固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒2004年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅決貫徹落實中央宏觀調控措施，投資增速逐步放緩。，％。其中，％；，％；，％。，％。房地產(chǎn)投資完成1525億元，％。投融資體制改革繼續(xù)深化，非國有單位投資成為帶動全市投資增長的主要力量?；A設施建設和運營市場全面開放，截止到2004年底，京承高速二期、盧溝橋污水處理廠、高安屯生活垃圾焚燒廠、亦莊路東新區(qū)燃氣等16個項目實現(xiàn)市場化融資56億元。，％，％。 北京市社會政策環(huán)境 人民生活水平2005年末全市常住人口（在京居住半年以上人口）1538萬人。據(jù)公安部門統(tǒng)計，。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒2005年城市居民人均可支配收入達到17653元，％，扣除價格因素，％。其中，20％％，20％％?！笆濉逼陂g，％，高于“九五”。％。消費結構逐步升級，住宅、轎車、通訊、旅游等新型消費不斷升溫，消費熱點擴大。社會消費品零售總額不斷增長。％。北京市是中國最為富裕的城市之一。 北京與奧運北京贏得2008年奧運會的承辦權，為北京的發(fā)展增添了強大動力，將對城市基礎設施投入1800億元人民幣，重點建設142個項目。其中900億投資建設高速公路、城市快速路以及環(huán)路快速聯(lián)絡線，軌道交通，提速城市交通，到2008年，新增軌道交通線路100公里以上，首都機場旅客吞運能力達到每年5000萬人次；450億建成2000公頃綠化隔離帶，市區(qū)工業(yè)用地將降至7％，北京的污水處理達到90％，垃圾無害處理率將達到98％。300億元用于信息化建設，奠定“數(shù)字北京”的基礎；150億元將用來建設和改造水、電、熱等生活設施。北京還將增加天然氣管線和電網(wǎng)改造。用電量由現(xiàn)在的318億千瓦時上升到500億千瓦時，最大負荷由678萬千瓦上升到1000萬千瓦。在2008年前，北京將建設和改造32個體育比賽場館，其中包括新建奧林匹克公園、國家網(wǎng)球中心、順義奧林匹克公園等19個場館，改擴建13個場館和建造奧運村、記者村、新聞中心、廣播電視中心等4個附屬設施。集中力量建設中關村科技園和北京商務中心區(qū)，與奧林匹克公園共同構成北京市的三大重點功能區(qū)。同時，加強金融街，王府井、西單及前門等重點商業(yè)中心區(qū)，現(xiàn)代化口岸及物流基地等重點功能區(qū)的開發(fā)建設，提高北京城市綜合服務能力。 加入世界貿易組織的影響加入世界貿易組織的直接影響是高進口關稅的大幅度消減和其他非關稅貿易壁壘的取消。對于保險、銀行、遠程通訊、汽車和貨物運輸行業(yè)的國外投資會有所增長。外商在金融保險、電信、汽車和商品批發(fā)等領域的投資限制將會逐步撤銷。另外，中國加入世界貿易組織也會造成對于法律、會計和金融服務等方面的職業(yè)咨詢服務的需求大幅上升。對國外投資開放的市場是同北京市產(chǎn)業(yè)結構緊密聯(lián)系在一起的，并且對于促進北京市經(jīng)濟的長期發(fā)展，特別是服務業(yè)的強勁增長都會起到基礎性的作用。但由于國內缺乏統(tǒng)一的與國際接軌的法律系統(tǒng)；太多的政府管制和政策調節(jié)；中國企業(yè)普遍落后的企業(yè)管理模式和思維方式，缺少高素質的人才和科技創(chuàng)新的能力等因素導致入市的影響將是長期和深遠的。 城市基礎設施環(huán)境在北京市大力進行基礎設施改造過程中城市面貌得到顯著改善2008年城市基礎設施各領域的發(fā)展目標是：－ 能源結構得到明顯改善，為實現(xiàn)城市大氣環(huán)境質量達到國家二級標準創(chuàng)造條件－ 加強電網(wǎng)建設，提高供電可靠性，供電能力達到9100兆瓦－ 天然氣供應量達到30－40億立方米/年－ 發(fā)展以清潔能源為燃料的多種形式的供熱方式，完善管網(wǎng)系統(tǒng)－ 提高市區(qū)供水能力，完善供水系統(tǒng)，市區(qū)自來水供水能力達368萬立方米/日－ 污水管道普及率達到85％，處理率達到90％－ 建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，－ 軌道交通運營線路達到138公里、地鐵線網(wǎng)覆蓋率達到13％，－ 本地網(wǎng)電話主線普及率達到58線/百人，電話話機普及率69部/百人，移動通信用戶普及率達到70戶/百人－ 市區(qū)人均公共綠地面積10平方米，綠化覆蓋率40％。2010年，基本解決城市交通、水資源和生態(tài)環(huán)境問題，建立以城市快速路、主干路為主的快速道路系統(tǒng)、城市快速軌道交通為主的四通八達的公共交通體系和現(xiàn)代化城市交通管理系統(tǒng)；城市供水、供電、供氣、供熱、通訊等設施服務功能基本達到現(xiàn)代化水平。10第2章 項目簡介第2章 項目簡介 項目的提出該項目位于朝陽區(qū)，屬于北京市96年啟動的綠化隔離帶7號文項目，是整個新區(qū)建設的一部分，土地一級開發(fā)由鄉(xiāng)的直屬房地產(chǎn)公司B公司負責，原用地為批發(fā)市場以及農(nóng)村居住用地。2002年，A公司與土地方簽定合作協(xié)議，，由A公司負責全部投資，B公司負責提供“七通一平”的建設用地。由于原粗放式的批發(fā)零售市場經(jīng)濟與北京市產(chǎn)業(yè)布局以及整個新區(qū)建設的整體定位不符，結合新區(qū)整體規(guī)劃，在對該項目土地用途深入市場研究的基礎上，2002年，申請對原規(guī)劃進行了調整，根據(jù)《控制性詳細規(guī)劃》，規(guī)劃為商業(yè)金融用地，可兼容部分公寓，控高100米。2003年，分別以C公司為主體，、二期立項批復，以D公司的名義取得第三期立項批復。2004年，在完成一系列開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)后，順利通過“”大限，在用地分割協(xié)議的基礎上，分別以C公司、B公司、D公司為開發(fā)建設主體，簽定了該項目的《北京市國有土地使用權出讓合同》。 規(guī)劃條件2002年，由C公司組織了該項目總體規(guī)劃設計的國際招投標工作，集合各家之長，形成最終規(guī)劃設計方案，并于2003年7月，取得了由市規(guī)劃委核發(fā)的《設計方案審查意見》，，，地上6—25層，高度100米。該項目共分為三個區(qū)域，最南側為商業(yè)中心區(qū)，中間為高檔公寓區(qū)，北側為商務辦公區(qū)，該項目是集商業(yè)、辦公、酒店、居住、休閑娛樂為一體的大型綜合體項目。該項目共分三個建設區(qū)域，、其中A區(qū)工程總建筑面積272256平方米，周期建設自2006年到2008年底；B區(qū)總建筑面積216743平方米，為了加快該項目的整體建設進程，通過對D公司進行股權轉讓，實現(xiàn)了B區(qū)工程的項目轉讓；C區(qū)工程總建筑面積145209平方米，建設周期自2008年到2011年底。 A區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）酒店商業(yè)綜合樓地下室總計6981210400198443272256 B區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）高檔公寓寫字樓配套商業(yè)地下室總計95640375961235271155216743 C區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）寫字樓配套商業(yè)地下室總計還建物業(yè)31408196123011681136自有物業(yè)3164387672366364073總計630512837953779145209 項目的區(qū)位條件 地理位置該項目位于北京市朝陽區(qū)，東北三環(huán)路與京承高速路交匯處的東北角，坐落于新區(qū)的西南部。項目北面為北京最大規(guī)模的住宅社區(qū)——望京社區(qū)，西北有亞運村國際商圈和未來的奧運村，南與國際展覽中心為鄰，西有芍藥居小區(qū)相伴，東與燕莎國際商圈接壤，距CBD約5公里。 交通環(huán)境n 機場高速路；n 城市快速路三環(huán)路、四環(huán)路分別從項目南北兩側通過；n 輕軌13號線已于2003年初開通，由北京西部的交通樞紐西直門經(jīng)中關村、 上地、 回龍觀社區(qū)、望京新區(qū)，經(jīng)過本項目北側后開往北京東北部的交通樞紐東直門；n 京承高速路緊鄰項