【正文】 1040％輝煌時代大廈1900060％6元/首創(chuàng)拓展大廈中國電子大廈理想中心630％2324$/清華科技大廈13500現(xiàn)代中芯大廈2鼎好電子大廈128004元/數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果n 金融街金融街是北京市政府特別打造的國際化金融商務區(qū)，由北京市政府的金融街控股公司投資、開發(fā)。 金融街周邊設備完善，除了寫字樓外，還有商業(yè)、住宅和酒店等配套。金融街在經(jīng)歷了2002和2003年的斷檔以后。 （單位：萬平方米、元）項目名稱總建筑面積寫字樓面積銷售價格銷售率租金凱晨廣場26394長安興融中心1421580只售不租英藍國際中心128只租不售35$/豐匯時代51500080％只售不租置地星座41900060％只售不租遠洋銀港85中國證券大廈11新盛大廈81750070—80％只售不租國際投資大廈五棟大樓1691250075％只售不租西環(huán)廣場91448020％22$/企業(yè)總部13800只售不租合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果除上述三大寫字樓商圈外，燕莎商圈、建國門／東長安街一帶、東二環(huán)也是寫字樓集中供應的地區(qū)，其中距離本項目較近的燕莎商圈位于機場高速路和東三環(huán)的交界處，這里的寫字樓集中了北京市場上早期開發(fā)的項目如燕莎中心、京城大廈、發(fā)展大廈、亮馬大廈等。 燕莎商圈為北京的第三使館區(qū)的所在地，而且地鐵10號線將于奧運會前通車，加上該區(qū)未來兩年的新供應比其他區(qū)域相對較少等各種因素，預計燕莎一帶的寫字樓會漸被市場吸納。因此將該項目的競爭區(qū)域定義為燕莎商務區(qū)以西、中關村以東的中間地帶，競爭區(qū)域的具體界線如下所示： 北向：北四環(huán)東路由于競爭區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓數(shù)量極少，為了充分了解周邊市場的供求關系，將一并考慮競爭區(qū)域內(nèi)的乙丙級寫字樓。在2001—2003年，亦無新增供應量；隨著寫字樓市場的整體向好，2004年、2005年，新增第三置業(yè)和佳程廣場兩個項目。目前，該項目正在申報過程。目前項目周邊的寫字樓（含甲級和乙級）平均空置率為7％。n 租金周邊項目中只有南銀大廈、靜安中心、佳程廣場為甲級寫字樓，其余的項目均為乙級寫字樓。（2）與其它乙丙級寫字樓相比，靜安中心雖然在建筑硬件上具有一定的優(yōu)勢，但是其位置距離東北三環(huán)較遠，不如其它乙丙級寫字樓的位置優(yōu)越。為了提高企業(yè)形象和競爭實力，國內(nèi)企業(yè)將會更為傾向于使用高檔次的寫字樓，有可能從乙丙級寫字樓逐漸搬遷至甲級寫字樓。信息科技包括硬件、軟件和資訊服務；顧問包括管理、投資、法律和移民等等。n 售價該區(qū)域內(nèi)的寫字樓目前全部為出租狀態(tài)；個別樓盤如安華發(fā)展大廈和長新大廈在1998年開盤時分別出售過一些物業(yè)，其資料如下：項目級別出售時間當時售價（USD/平方米）安華發(fā)展大廈乙級1998年初1810長新大廈乙級1998年12月1680第三置業(yè)乙級2003年6月1500數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果近年寫字樓供應增加，品質(zhì)也不斷提升，寫字樓需求旺盛，寫字樓售價呈上升趨勢，目前安華發(fā)展大廈和長新大廈這樣的乙級樓售價理論上應該低于1998年價格。 物業(yè)用于出售的客戶群 目標客戶群主要為國內(nèi)租戶，他們包括：IT行業(yè)（軟件、硬件、網(wǎng)絡和IT資訊等）、咨詢行業(yè)（管理、投資和法律等）、制造業(yè)和貿(mào)易業(yè)、展覽業(yè)、金融業(yè)。（2）根據(jù)對漢城、巴塞羅那、亞特蘭大和悉尼等奧運會主辦城市的研究，奧運會在不同程度上提高了舉辦城市的基礎建設、商業(yè)環(huán)境和就業(yè)技能。因此，即使是國內(nèi)的中小企業(yè)也將提高對寫字樓的要求。由于該地段的位置具有優(yōu)勢，建設一個高質(zhì)量的甲級寫字樓是與該未來項目競爭的唯一辦法。開發(fā)甲級寫字樓可實現(xiàn)該土地的最大價值。 通過標志性建筑的高度和外立面，提高本項目的可見性，吸引客戶的注意?？紤]到本項目周邊多為住宅項目，同時該項目附近的機場輔路到三元橋之間將開發(fā)約50萬平方米寫字樓，本項目寫字樓規(guī)模不宜過大，本項目寫字樓部分相對獨立，車流與人流有獨立的出入口，使得商務與居住互不影響。 。平均100平方米（可出租面積）。 餐飲由于本項目附近餐飲場所較少，所以本項目提供：員工餐廳和兩家以上不同風味的高檔餐廳并提供送餐服務以滿足員工就餐和商務往來客人用餐的需求。它的基本系統(tǒng)包括3A即建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS）、通信網(wǎng)絡系統(tǒng)（CNS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。由于智能化大廈技術(shù)基本成熟，國際、國內(nèi)水平十分接近，在項目設計中采用國家標準即《智能建筑設計標準》。 提高建筑物自身以及人員與設備的整體安全水平和災害防御能力 不斷地、及時地提供有關設備運行情況的資料，集中收集、整理，作為設備管理決策的依據(jù)，實現(xiàn)設備維護工作的自動化。在辦公室和整個大廈內(nèi)部的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境設計中盡求舒適宜人。 注意智能系統(tǒng)與建筑的接口環(huán)節(jié)，包括以下幾項：（1）設備和控制機房智能系統(tǒng)的中樞和動力源（2）管道井、吊頂空間、樓面布線空間智能系統(tǒng)的傳送中介環(huán)節(jié)（3）辦公空間智能系統(tǒng)的輸出與應用 綠色建筑理念 供應分析（1）概況北京商業(yè)地產(chǎn)在過去三年發(fā)展迅速，但建設完工開業(yè)的項目所占比重比較小，開業(yè)的有金源MALL，金四季購物中心，第五大道，巨庫，百榮世貿(mào)，中關村科貿(mào)中心，鼎好電子城等，絕大多數(shù)項目處在在建階段。2004年北京商業(yè)地產(chǎn)供銷兩旺。％；，％?？傮w上表現(xiàn)出銷售面積降低而竣工面積激增，致使空置量高漲，銷售價格下降。根據(jù)歐美市場的發(fā)展經(jīng)驗，中小型商業(yè)是市場的主要類型，所以北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場對此趨勢應于足夠關注。從城市擴張的角度看，這一區(qū)域?qū)儆谧≌_發(fā)最集中的地區(qū)，未來潛在的龐大的消費群體將會成為市場的保證，不必過多擔心競爭產(chǎn)生的壓力，最重要的是如何專業(yè)化操作。而該區(qū)域長期市場需求強勁，風險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風險，而不是市場風險。流水倒扣的扣點：超市扣點為3％—10％，服裝20％—25％，化妝品30％左右；北京市大型百貨、購物中心的平均營業(yè)額為1662元/月/平方米；百貨、購物中心租金范圍20—120美金/月/平方米，平均租金約為40美金/月/平方米；東方廣場的租金水平最高，最高達到260美金/月/平方米，其次為國貿(mào)商場城平均80—100美金/月/平方米。未來北京將重點發(fā)展培育三里屯酒吧街、秀水服裝街、潘家園舊貨市場、方莊餐飲街、大紅門服裝街、牛街民族街、天橋民俗街、銀街、隆福寺民俗商業(yè)旅游文化街、海淀圖書城等10條特色街。（3）社區(qū)商業(yè)及底商2004年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不少于30萬平方米，同比增長100％以上；北京大批住宅項目都進行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)。從未來發(fā)展趨勢分析，社區(qū)底商市場供需兩旺；社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營內(nèi)容；未來社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點是生鮮方面；小型底商需求量有增加趨勢；北京底商商鋪成交急升，投資潛力大。2003年，區(qū)域成交額上億元的市場9家，％，其中成交額超十億元的市場有3家，分別是。項目名稱建筑面積（萬平方米）租金（元/天/平米）百榮世貿(mào)46木樨園世貿(mào)104—13永外文具城34—8溫州燈具城4—5永外鞋城6—10大偉鞋城110京溫3大紅門10—60新世紀36—10才華窗簾3—6天海服裝10—30瑞安童裝3—4大摩鞋城620—40中聯(lián)華都紅門5合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果從綜合專業(yè)市場的發(fā)展情況來看，南城各類批發(fā)市場經(jīng)營狀況良好，但未來的巨大供應規(guī)模可能影響到商鋪的租金和價格走勢。同時這些項目的更加重視商業(yè)定位和后期經(jīng)營，通過聘請專業(yè)顧問公司、知名廣告公司、開展高調(diào)宣傳等方式增加大眾的信心。CBD周邊新增商業(yè)供應54萬平方米，以大型社區(qū)的社區(qū)商業(yè)為主。由于返租類商業(yè)項目比例較高，該區(qū)域平均商業(yè)售價高于CBD區(qū)域，為27386元/平方米。望京、通州、亦莊幾個重要的新城正在形成商業(yè)中心。沃爾瑪、家樂福、宜家等國際商業(yè)巨頭紛紛落戶望京，而新開項目也紛紛增大商業(yè)比例。從商業(yè)形式上，由。項目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃開盤時間銷售方式望京國際商業(yè)中心12綜合體，商業(yè)作為望京地區(qū)的大型服務配套大超市、大百貨、餐飲正在招商只租不售望京寶星國際三期商業(yè)社區(qū)及區(qū)域商業(yè)大超市、百貨、餐飲06年開盤，08年開業(yè)望京嘉美風尚購物中心6社區(qū)及區(qū)域商業(yè)購物中心（亦莊）大雄商業(yè)中心目前是亦莊較完整的商業(yè)配套超市、銀行、餐飲、健身中心年底開工，06年開盤以租代售，出租率100％亦莊中國第一MALL60MALL項目停滯通州世紀星城MALL25MALL2008年之前完成合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（5）大型社區(qū)商業(yè)以國美第一商街為代表的超大型社區(qū)商業(yè)在2005年成為市場的主角。望京過去商業(yè)極其匱乏，居民生活不便，與其發(fā)展十余年之久的歷史不相匹配。其中，大鐘寺國際廣場規(guī)模達30萬平方米，2005年3月底開始正式招商，計劃2006年底開業(yè)，該項目以招商為主。 CBD區(qū)域商業(yè)項目項目名稱建筑面積 （萬平方米）商鋪面積 （萬平方米）銷售價格 （萬元/平方米）開盤時間業(yè)態(tài)萬達廣場483購物中心、國際精品店、涉外連鎖中心華貿(mào)中心10016購物商城、專賣店、超市、多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū)建外SOHO7017沿街底商、美容美發(fā)、餐飲富力城星光大道13943商業(yè)街商鋪、餐飲、購物、娛樂為主蘋果社區(qū)7027院落式體驗商街、超市、餐飲、EVD影院珠江帝景9063歐洲風情商業(yè)走廊、歐尚消費體驗中心SOHO尚都174小面積商鋪的底層商業(yè)街后現(xiàn)代城602底商商業(yè)街、酒吧風情街沿海塞洛城8610底商商鋪、商業(yè)街區(qū)合計680數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（3）中關村地區(qū)中關村核心地區(qū)目前在售商業(yè)總規(guī)模約20萬平方米。項目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃銷售方式開盤時間銷售價格 （萬元/平方米）3文化服飾商業(yè)旗艦服裝市場只租不售中國紅街1國際風尚街區(qū)雙向立體商業(yè)街區(qū)租售并舉68（一層）SOHO尚都辦公底商小商鋪現(xiàn)代化商業(yè)街只售不租4國瑞城10高端一站式消費購物中心只租不售合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（2）CBD區(qū)域CBD及其周邊地區(qū)商業(yè)供應量最大，是全北京市商業(yè)供應最集中的區(qū)域。 主要區(qū)域市場分析（1）城市中心區(qū)域2005年城市中心區(qū)出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項目，雖然總規(guī)模并不大，但是在市場上受到廣泛關注。從未來發(fā)展趨勢分析，商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展；市場投資向多元化發(fā)展；市場的整體實力在不斷增強；未來市場將加強管理，管理制度有所健全；市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性；市場治安情況將有所好轉(zhuǎn)。從經(jīng)營情況看，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好；在115個市場中有75家以零售為主，有40家以批發(fā)為主，％的市場是常年營業(yè)，％的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場，其余為露天市場或其他形式市場；以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專業(yè)市場平分秋色，在115個市場中除1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當。售價方面，普通社區(qū)商業(yè)售價1—2萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價2—3萬/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價3—。北京比較有代表性的商業(yè)街有：方莊美食街；東直門簋街；后海酒吧街；三里屯酒吧街；馬連道茶葉街；大都市街；王府井商業(yè)街；西單商業(yè)街；建外SOHO商業(yè)街等。名稱營業(yè)面積名稱營業(yè)面積三利百貨10000北京當代商城30000銀座百貨20000雙安商場22000太平洋百貨40000北辰購物中心18000中糧廣場60000華堂十里堡店14700時代廣場6000華堂亞運村店21000百盛購物中心20000安貞華聯(lián)18000恒基中心13000翠微大廈36000新東安市場16800城鄉(xiāng)貿(mào)易中心36600國貿(mào)13000君太百貨63000燕莎友誼商城22000西單商場30000豐聯(lián)廣場16000崇光百貨60000賽特購物中心13000世都百貨18000藍島大廈30000天橋百貨商場14000新世界商場38000北京市百貨大樓17400東方新天地120000中友百貨27000華聯(lián)商廈18000數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果主要集中在長安街沿線和二環(huán)內(nèi)，以東區(qū)居多上述主要大中型百貨總營業(yè)面積約為887500m2家居建材城經(jīng)營面積家居建材城經(jīng)營面積東方家園來廣營5