【正文】 預(yù)計成熟后的望京地區(qū)商業(yè)面積將超過50萬平方米。除了核心區(qū)商業(yè)之外，在中關(guān)村周邊地區(qū)將新增加大量商業(yè)供應(yīng)。由于位置好，規(guī)模不大，市場前景比較看好。豐臺區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、華墾岳各莊批發(fā)市場、京溫服裝市場等成為豐臺商品交易市場的主導(dǎo)力量。從經(jīng)營情況看，北京社區(qū)商業(yè)及底商總體來說階段性供過于求；北京商鋪空置率25％30％。綜合來看，北京百貨業(yè)處于經(jīng)營的萎縮期，隨著各種新興零售業(yè)態(tài)的不斷發(fā)展和創(chuàng)新，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)受到的沖擊非常明顯，未來百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展需要對經(jīng)營模式等進行合理的再定位和發(fā)展思路的調(diào)整。（4）北京市在建商業(yè)項目類型供應(yīng)比例，購物中心/綜合項目所占比例最高，達到40％以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近25％。（2）北京在建商業(yè)地產(chǎn)項目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：賽睿顧問研究部從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京中大型商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量占市場的主體，這完全符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，％；，％；，同比減少3％；，％。 綠色建筑通過生態(tài)的想法來創(chuàng)造健康而舒適的空間生活及工作空間，從而節(jié)能及減少運行費用，并改善空間用戶的生產(chǎn)效率。下列建筑設(shè)計要素在智能化設(shè)計中非常重要，值得關(guān)注：該標(biāo)準(zhǔn)將每一個系統(tǒng)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)劃分為甲、乙、丙三個級別，三個級別以甲級的智能化程度最高，因而造價也相應(yīng)最高。目前市場上所謂的5A、7A均是從上述最基本的3A分離出來的。 商鋪在本項目中，應(yīng)利用較小面積建立方便寫字樓內(nèi)部租戶使用的24小時營業(yè)的、以超市為主的商鋪，滿足租戶的基本購物需求。 電梯：保證高峰時等候時間30－60秒。 實用率：在70％以上。具體安排如下： 引入“智能化大廈”的理念，“智能化大廈”具有對環(huán)境的變化和用戶的要求作出反應(yīng)并迅速適應(yīng)的能力，可以為用戶尤其是IT、顧問和金融等公司提供一個現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。 本項目寫字樓建筑設(shè)計 寫字樓的表現(xiàn)形式由于本項目所處地區(qū)與成熟商圈有一定距離，并且附近甲級寫字樓很少（只有靜安中心），商務(wù)氛圍不如燕莎商務(wù)區(qū)。在未來，甲級寫字樓可能是他們大部分人的選擇。上述定位基于如下原因：（1）與目前周圍寫字樓的租戶組合相一致，利用現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境遠比重新創(chuàng)造一個新的商業(yè)氛圍要節(jié)省人力、物力和財力的投入。但是目前該兩個項目均沒有出售記錄，全部用于出租。（3）該區(qū)域未來將會有相當(dāng)規(guī)模的寫字樓面市，其中大部分由華遠集團投資，預(yù)計項目為甲級寫字樓。南銀大廈、佳程廣場位于機場輔路以東、北京主要商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)中，并且是由機場進入市區(qū)的標(biāo)志性寫字樓。由于關(guān)于上述項目的公開信息非常缺乏，加之，項目尚未獲得有關(guān)部門的最后批準(zhǔn)，因此這些未來項目存在有較大的不定因素。該項目周邊甲級寫字樓的供應(yīng)量十分缺乏，僅有靜安中心與該項目相鄰，而南銀大廈、佳程廣場距離本項目較遠，位于機場高速公路以西，三個甲級大廈共計約30萬平方米；其余相鄰寫字樓均為乙丙級，相對于甲級寫字樓，乙丙級不具備較強的競爭力，周圍乙丙級寫字樓約19萬平方米。 以上提到的區(qū)域是北京發(fā)展得較為成熟的寫字樓區(qū)域，它們或者占據(jù)位置優(yōu)勢、或者受到政府的大力支持，都有一批忠實的 境內(nèi)外客戶。按照計劃，所有建設(shè)項目將在2006年竣工，在2007年投入使用，因此2005年2007年是金融街寫字樓供應(yīng)的高峰期。西城區(qū)政府也為落戶金融街的金融企業(yè)提供了不少優(yōu)惠政策。 中關(guān)村區(qū)域的甲級寫字樓當(dāng)中，新建項目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項目的品質(zhì)并不遜色于CBD及金融街商圈。 0506年CBD區(qū)域的新建寫字樓將出現(xiàn)集中放量的局面，而相對于大量釋放的供給而言，需求的增長相對平穩(wěn)，且其他區(qū)域亦有大量的高品質(zhì)項目投放市場，勢必對客戶產(chǎn)生分流作用。2005年東熱西冷，CBD、燕莎、東長安街為主導(dǎo)，入住率節(jié)節(jié)上升，租金水漲船高。據(jù)戴德梁行發(fā)布的2006北京市一季度甲級寫字樓空置情況介紹，％，為近年來最高，而后續(xù)的空置率高企使得寫字樓直面價格壓力。中國加入世界貿(mào)易組織、成功申辦2008奧運會將吸引更多的跨國公司到中國。 市場吸納情況1993年至1994年間，隨著中國經(jīng)濟改革開放，外商和外資開始大量進入北京市場，使北京寫字樓市場迎來了第一個高潮。截止2001年底，北京市甲級寫字樓總供應(yīng)量約274萬平方米。14第3章 寫字樓研究第3章 寫字樓研究 寫字樓市場研究 北京總體市場研究 市場供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部八十年代中期，隨著中國改革進程的加快，越來越多的跨國公司進入中國市場，北京作為首都吸引了大量跨國企業(yè)在此設(shè)立辦事處和公司。屆時，位于兩條快速軌道交通交叉點上的該項目必將擁有大量的商業(yè)人流；n 根據(jù)北京市規(guī)劃部門對該地區(qū)的交通規(guī)劃，區(qū)內(nèi)還將建設(shè)更多方便快捷的道路體系，其中城市主干路有新區(qū)大街（60米寬）、新區(qū)中路（45米寬）、城市支路有新區(qū)西路（25米寬）、新區(qū)一號路（20米寬）、新區(qū)二號路（20米寬）等。該項目共分為三個區(qū)域，最南側(cè)為商業(yè)中心區(qū)，中間為高檔公寓區(qū)，北側(cè)為商務(wù)辦公區(qū)，該項目是集商業(yè)、辦公、酒店、居住、休閑娛樂為一體的大型綜合體項目。 城市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境在北京市大力進行基礎(chǔ)設(shè)施改造過程中城市面貌得到顯著改善2008年城市基礎(chǔ)設(shè)施各領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)是：－ 能源結(jié)構(gòu)得到明顯改善，為實現(xiàn)城市大氣環(huán)境質(zhì)量達到國家二級標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件－ 加強電網(wǎng)建設(shè)，提高供電可靠性，供電能力達到9100兆瓦－ 天然氣供應(yīng)量達到30－40億立方米/年－ 發(fā)展以清潔能源為燃料的多種形式的供熱方式，完善管網(wǎng)系統(tǒng)－ 提高市區(qū)供水能力，完善供水系統(tǒng)，市區(qū)自來水供水能力達368萬立方米/日－ 污水管道普及率達到85％，處理率達到90％－ 建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，－ 軌道交通運營線路達到138公里、地鐵線網(wǎng)覆蓋率達到13％，－ 本地網(wǎng)電話主線普及率達到58線/百人，電話話機普及率69部/百人，移動通信用戶普及率達到70戶/百人－ 市區(qū)人均公共綠地面積10平方米，綠化覆蓋率40％。 北京與奧運北京贏得2008年奧運會的承辦權(quán)，為北京的發(fā)展增添了強大動力，將對城市基礎(chǔ)設(shè)施投入1800億元人民幣，重點建設(shè)142個項目。其中，20％％，20％％。加入WTO不僅對居民消費有積極影響，也是北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的重要時機。比“九五”％。2001－2010年北京實際國內(nèi)生產(chǎn)總值的平均增長率的目標(biāo)為9％。其中，針對住宅價格增長過快對房地產(chǎn)進行的一系列宏觀調(diào)控還會進一步加強，房地產(chǎn)市場將朝著更加規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展，而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合能力也提出了更高的要求。％，與上年基本持平；糧食連續(xù)兩年獲得豐收；％；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等事業(yè)全面發(fā)展。而未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭主要體現(xiàn)在對稀缺土地資源的占有、高度發(fā)達的設(shè)計施工水平、豐富的運營經(jīng)驗等綜合競爭力上。北京某大型房地產(chǎn)綜合體項目第1章 概述 引言改革開放后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個發(fā)展期：從1984年—1988年大約5年的時間，實現(xiàn)了從無到有、從理論到實踐的歷史性發(fā)展；從1991年—到1995年大約5年的時間，由弱到強、由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個發(fā)展期；從1998年—2002年，國內(nèi)市場逐步完善和成熟、加入世貿(mào)組織及舉辦奧運、新經(jīng)濟高科技與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合等諸多影響因素，為我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)第三次飛躍提供了內(nèi)外部條件，房地產(chǎn)業(yè)進入了新的快速發(fā)展時期。隨著整體持有商業(yè)物業(yè)水平的提高，后期商業(yè)運營水平的高低已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，同樣對于商業(yè)企業(yè)來說尋找合適的經(jīng)營場所對未來經(jīng)營也是至關(guān)重要。固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)放緩；消費水平進一步提高，結(jié)構(gòu)升級步伐繼續(xù)加快；對外貿(mào)易總額仍保持較快增長。 北京市經(jīng)濟背景北京是中華人民共和國的首都，政治、文化、國際交往中心；世界著名的歷史文化名城；中國吸引外資公司投資數(shù)量最多和中國經(jīng)濟實力最強的城市之一。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒2010年，％，％％。投融資體制改革繼續(xù)深化，非國有單位投資成為帶動全市投資增長的主要力量?！笆濉逼陂g，％，高于“九五”。其中900億投資建設(shè)高速公路、城市快速路以及環(huán)路快速聯(lián)絡(luò)線，軌道交通，提速城市交通，到2008年，新增軌道交通線路100公里以上，首都機場旅客吞運能力達到每年5000萬人次；450億建成2000公頃綠化隔離帶，市區(qū)工業(yè)用地將降至7％，北京的污水處理達到90％，垃圾無害處理率將達到98％。 加入世界貿(mào)易組織的影響加入世界貿(mào)易組織的直接影響是高進口關(guān)稅的大幅度消減和其他非關(guān)稅貿(mào)易壁壘的取消。2010年，基本解決城市交通、水資源和生態(tài)環(huán)境問題，建立以城市快速路、主干路為主的快速道路系統(tǒng)、城市快速軌道交通為主的四通八達的公共交通體系和現(xiàn)代化城市交通管理系統(tǒng)；城市供水、供電、供氣、供熱、通訊等設(shè)施服務(wù)功能基本達到現(xiàn)代化水平。該項目共分三個建設(shè)區(qū)域，、其中A區(qū)工程總建筑面積272256平方米，周期建設(shè)自2006年到2008年底；B區(qū)總建筑面積216743平方米，為了加快該項目的整體建設(shè)進程，通過對D公司進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)了B區(qū)工程的項目轉(zhuǎn)讓；C區(qū)工程總建筑面積145209平方米，建設(shè)周期自2008年到2011年底。綜上所述，該項目區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)四通八達、分布合理、快捷方便，有望繼三元橋后成為第二國門，是該項目參與市場競爭的有力保證。當(dāng)時北京還沒有純寫字樓，所以許多公司把辦公場所選擇在高檔酒店里。2001年網(wǎng)站泡沫爆破，世界經(jīng)濟疲軟，2002003年新增供應(yīng)量減少。由于當(dāng)時寫字樓的供應(yīng)極為有限，以至于當(dāng)時的一些寫字樓都賣出了天價，甲級寫字樓的租賃價格也水漲船高。隨著金融業(yè)開放日期的臨近，越來越多的國際金融機構(gòu)的進入和設(shè)立將進一步推動寫字樓的市場需求。2008年之前，除室內(nèi)裝修外，所有房地產(chǎn)項目不允許開工，以便為2008年奧運會營造一個良好的環(huán)境，開發(fā)商們將會爭取在此禁令實施前完成寫字樓項目，并推向市場。2006年一季度220元/月/平方米（），售價19195元/平方米（2399美元/平方米），％。但由于這些項目大多還未實現(xiàn)入住，因此目前CBD區(qū)域的平均入住率在90％以上。然而，受供應(yīng)量、客群及商務(wù)環(huán)境的影響，中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓的租金水平及入住率在各大商圈中最低。很多內(nèi)地的金融企業(yè)和政府機構(gòu)均以金融街為總部。 在此之前，金融街的供應(yīng)量和客戶需求一直比較穩(wěn)定，租金隨商務(wù)氛圍的成熟平緩上漲，一直達到目前的水平。在未來一段時間內(nèi)，北京不會出現(xiàn)同等級的新的商務(wù)區(qū)。該區(qū)域的寫字樓供應(yīng)情況與全北京市的情況類似，受1994年和1995年的寫字樓高租金和高售價的驅(qū)動，發(fā)展商開始大量開發(fā)寫字樓，經(jīng)過兩至三年的建設(shè)期后，在1996年至1997年周邊市場寫字樓 （含所有級別）新供應(yīng)達到高峰。如果上述項目都能最后落實，本項目寫字樓項目將要面對較為激烈的市場競爭。得益于燕莎商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理位置和良好的可見性，南銀大廈、佳程廣場的租金明顯比其它項目要高。甲級寫字樓的大量供應(yīng)將分流相當(dāng)多的乙丙級寫字樓租戶，從而相對降低乙丙級寫字樓的租金。在研究區(qū)域之外，目前距離較近的如下兩個項目在售：項目級別區(qū)域售價（USD/平方米）備注北環(huán)中心乙級朝陽區(qū)北三環(huán)馬甸立交橋1075—1500整層出售華龍大廈乙級朝陽區(qū)北三環(huán)馬甸立交橋1113整層出售正東國際大廈乙級東城區(qū)東直門外小街1625數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果 本項目寫字樓市場定位 目標(biāo)客戶（1）本項目寫字樓目標(biāo)客戶群根據(jù)該地區(qū)寫字樓客戶特征，同時由于目前北京寫字樓市場，外資公司大多傾向租賃寫字樓；而寫字樓銷售市場主要以國內(nèi)公司為主，所以我們將本項目寫字樓部分應(yīng)面向的目標(biāo)客戶群分為購買/投資和租賃。（2）緊鄰北京市目前最重要的展覽場地中國國際展覽中心，有可能聚集為展覽行業(yè)服務(wù)的相關(guān)公司（3）部分行業(yè)（如IT和咨詢）對位置并無特別要求 本項目的產(chǎn)品定位本項目位于燕莎商務(wù)區(qū)和中關(guān)村商務(wù)區(qū)的中間地帶，建立高檔次甲級寫字樓。（4）周邊地區(qū)可出售可租的甲級寫字樓較少，建設(shè)甲級寫字樓對未來出售有優(yōu)勢。所以本項目寫字樓應(yīng)突出自身獨特性，提高競爭力度，包括：由于開發(fā)成本原因，并不全盤引進，采用最具有實用性的智能化概念，以增強項目的競爭力。 ：該寫字樓位于京承高速路輔路，同二期公寓部分的開發(fā)權(quán)進行了轉(zhuǎn)讓。若無法24小時營業(yè)，可以考慮安置自動售貨機出售飲料和食品。3A的基本概念如下所示：通過研究，采用如下智能化標(biāo)準(zhǔn)：系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)原因通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)甲級滿足目標(biāo)客戶（IT租戶）的需求確保該系統(tǒng)在中長期內(nèi)保持市場競爭力辦公自動化系統(tǒng)甲級滿足目標(biāo)客戶（IT租戶）的需求確保該系統(tǒng)在中長期內(nèi)保持市場競爭力建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)乙級滿足監(jiān)控需要降低建筑成本智能化大廈設(shè)計施工時要確立如下目標(biāo)： 為辦公自動化創(chuàng)造的條件：一部分樓板荷載定為300kg/m2；在樓層高度和平面管井布局中予留配管空間；，采用架空地板（10厘米高度）綠色建筑設(shè)計涉及眾多方面，而且部分技術(shù)尚未成熟，部分設(shè)備需要進口，整體建筑費用較高，采用最具有實用性的綠色概念，以增強項目的競爭力。％。中小型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，而且商業(yè)功能及招商等問題不容易發(fā)生大的偏差。購物中心/綜合項目的比例印證了當(dāng)前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況。名稱營業(yè)面積名稱營業(yè)面積三利百貨10000北京當(dāng)代商城30000銀座百貨20000雙安商場22000太平洋百貨40000北辰購物中心18000中糧廣場60000華堂十里堡店14700時代廣場6000華堂亞運村店21000百盛購物中心20000安貞華聯(lián)18000恒基中心13000翠微大廈36000新東安市場16800城鄉(xiāng)貿(mào)易中心36600國貿(mào)13000君太百貨63000燕莎友誼商城22000西單商場30000豐聯(lián)廣場