【正文】 預(yù)計(jì)成熟后的望京地區(qū)商業(yè)面積將超過(guò)50萬(wàn)平方米。除了核心區(qū)商業(yè)之外，在中關(guān)村周邊地區(qū)將新增加大量商業(yè)供應(yīng)。由于位置好，規(guī)模不大，市場(chǎng)前景比較看好。豐臺(tái)區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、華墾岳各莊批發(fā)市場(chǎng)、京溫服裝市場(chǎng)等成為豐臺(tái)商品交易市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。從經(jīng)營(yíng)情況看，北京社區(qū)商業(yè)及底商總體來(lái)說(shuō)階段性供過(guò)于求；北京商鋪空置率25％30％。綜合來(lái)看，北京百貨業(yè)處于經(jīng)營(yíng)的萎縮期，隨著各種新興零售業(yè)態(tài)的不斷發(fā)展和創(chuàng)新，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)受到的沖擊非常明顯，未來(lái)百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展需要對(duì)經(jīng)營(yíng)模式等進(jìn)行合理的再定位和發(fā)展思路的調(diào)整。（4）北京市在建商業(yè)項(xiàng)目類型供應(yīng)比例，購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目所占比例最高，達(dá)到40％以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近25％。（2）北京在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：賽睿顧問(wèn)研究部從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，北京中大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量占市場(chǎng)的主體，這完全符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，％；，％；，同比減少3％；，％。 綠色建筑通過(guò)生態(tài)的想法來(lái)創(chuàng)造健康而舒適的空間生活及工作空間，從而節(jié)能及減少運(yùn)行費(fèi)用，并改善空間用戶的生產(chǎn)效率。下列建筑設(shè)計(jì)要素在智能化設(shè)計(jì)中非常重要，值得關(guān)注：該標(biāo)準(zhǔn)將每一個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)劃分為甲、乙、丙三個(gè)級(jí)別，三個(gè)級(jí)別以甲級(jí)的智能化程度最高，因而造價(jià)也相應(yīng)最高。目前市場(chǎng)上所謂的5A、7A均是從上述最基本的3A分離出來(lái)的。 商鋪在本項(xiàng)目中，應(yīng)利用較小面積建立方便寫字樓內(nèi)部租戶使用的24小時(shí)營(yíng)業(yè)的、以超市為主的商鋪，滿足租戶的基本購(gòu)物需求。 電梯：保證高峰時(shí)等候時(shí)間30－60秒。 實(shí)用率：在70％以上。具體安排如下： 引入“智能化大廈”的理念，“智能化大廈”具有對(duì)環(huán)境的變化和用戶的要求作出反應(yīng)并迅速適應(yīng)的能力，可以為用戶尤其是IT、顧問(wèn)和金融等公司提供一個(gè)現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。 本項(xiàng)目寫字樓建筑設(shè)計(jì) 寫字樓的表現(xiàn)形式由于本項(xiàng)目所處地區(qū)與成熟商圈有一定距離，并且附近甲級(jí)寫字樓很少（只有靜安中心），商務(wù)氛圍不如燕莎商務(wù)區(qū)。在未來(lái)，甲級(jí)寫字樓可能是他們大部分人的選擇。上述定位基于如下原因：（1）與目前周圍寫字樓的租戶組合相一致，利用現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境遠(yuǎn)比重新創(chuàng)造一個(gè)新的商業(yè)氛圍要節(jié)省人力、物力和財(cái)力的投入。但是目前該兩個(gè)項(xiàng)目均沒(méi)有出售記錄，全部用于出租。（3）該區(qū)域未來(lái)將會(huì)有相當(dāng)規(guī)模的寫字樓面市，其中大部分由華遠(yuǎn)集團(tuán)投資，預(yù)計(jì)項(xiàng)目為甲級(jí)寫字樓。南銀大廈、佳程廣場(chǎng)位于機(jī)場(chǎng)輔路以東、北京主要商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)中，并且是由機(jī)場(chǎng)進(jìn)入市區(qū)的標(biāo)志性寫字樓。由于關(guān)于上述項(xiàng)目的公開(kāi)信息非常缺乏，加之，項(xiàng)目尚未獲得有關(guān)部門的最后批準(zhǔn)，因此這些未來(lái)項(xiàng)目存在有較大的不定因素。該項(xiàng)目周邊甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量十分缺乏，僅有靜安中心與該項(xiàng)目相鄰，而南銀大廈、佳程廣場(chǎng)距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，位于機(jī)場(chǎng)高速公路以西，三個(gè)甲級(jí)大廈共計(jì)約30萬(wàn)平方米；其余相鄰寫字樓均為乙丙級(jí)，相對(duì)于甲級(jí)寫字樓，乙丙級(jí)不具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，周圍乙丙級(jí)寫字樓約19萬(wàn)平方米。 以上提到的區(qū)域是北京發(fā)展得較為成熟的寫字樓區(qū)域，它們或者占據(jù)位置優(yōu)勢(shì)、或者受到政府的大力支持，都有一批忠實(shí)的 境內(nèi)外客戶。按照計(jì)劃，所有建設(shè)項(xiàng)目將在2006年竣工，在2007年投入使用，因此2005年2007年是金融街寫字樓供應(yīng)的高峰期。西城區(qū)政府也為落戶金融街的金融企業(yè)提供了不少優(yōu)惠政策。 中關(guān)村區(qū)域的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，新建項(xiàng)目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)并不遜色于CBD及金融街商圈。 0506年CBD區(qū)域的新建寫字樓將出現(xiàn)集中放量的局面，而相對(duì)于大量釋放的供給而言，需求的增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)，且其他區(qū)域亦有大量的高品質(zhì)項(xiàng)目投放市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)客戶產(chǎn)生分流作用。2005年?yáng)|熱西冷，CBD、燕莎、東長(zhǎng)安街為主導(dǎo)，入住率節(jié)節(jié)上升，租金水漲船高。據(jù)戴德梁行發(fā)布的2006北京市一季度甲級(jí)寫字樓空置情況介紹，％，為近年來(lái)最高，而后續(xù)的空置率高企使得寫字樓直面價(jià)格壓力。中國(guó)加入世界貿(mào)易組織、成功申辦2008奧運(yùn)會(huì)將吸引更多的跨國(guó)公司到中國(guó)。 市場(chǎng)吸納情況1993年至1994年間，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放，外商和外資開(kāi)始大量進(jìn)入北京市場(chǎng)，使北京寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)了第一個(gè)高潮。截止2001年底，北京市甲級(jí)寫字樓總供應(yīng)量約274萬(wàn)平方米。14第3章 寫字樓研究第3章 寫字樓研究 寫字樓市場(chǎng)研究 北京總體市場(chǎng)研究 市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部八十年代中期，隨著中國(guó)改革進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的跨國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，北京作為首都吸引了大量跨國(guó)企業(yè)在此設(shè)立辦事處和公司。屆時(shí)，位于兩條快速軌道交通交叉點(diǎn)上的該項(xiàng)目必將擁有大量的商業(yè)人流；n 根據(jù)北京市規(guī)劃部門對(duì)該地區(qū)的交通規(guī)劃，區(qū)內(nèi)還將建設(shè)更多方便快捷的道路體系，其中城市主干路有新區(qū)大街（60米寬）、新區(qū)中路（45米寬）、城市支路有新區(qū)西路（25米寬）、新區(qū)一號(hào)路（20米寬）、新區(qū)二號(hào)路（20米寬）等。該項(xiàng)目共分為三個(gè)區(qū)域，最南側(cè)為商業(yè)中心區(qū)，中間為高檔公寓區(qū)，北側(cè)為商務(wù)辦公區(qū)，該項(xiàng)目是集商業(yè)、辦公、酒店、居住、休閑娛樂(lè)為一體的大型綜合體項(xiàng)目。 城市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境在北京市大力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造過(guò)程中城市面貌得到顯著改善2008年城市基礎(chǔ)設(shè)施各領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)是：－ 能源結(jié)構(gòu)得到明顯改善，為實(shí)現(xiàn)城市大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件－ 加強(qiáng)電網(wǎng)建設(shè)，提高供電可靠性，供電能力達(dá)到9100兆瓦－ 天然氣供應(yīng)量達(dá)到30－40億立方米/年－ 發(fā)展以清潔能源為燃料的多種形式的供熱方式，完善管網(wǎng)系統(tǒng)－ 提高市區(qū)供水能力，完善供水系統(tǒng)，市區(qū)自來(lái)水供水能力達(dá)368萬(wàn)立方米/日－ 污水管道普及率達(dá)到85％，處理率達(dá)到90％－ 建成城市快速路系統(tǒng)，完善主次干道和支路系統(tǒng)，－ 軌道交通運(yùn)營(yíng)線路達(dá)到138公里、地鐵線網(wǎng)覆蓋率達(dá)到13％，－ 本地網(wǎng)電話主線普及率達(dá)到58線/百人，電話話機(jī)普及率69部/百人，移動(dòng)通信用戶普及率達(dá)到70戶/百人－ 市區(qū)人均公共綠地面積10平方米，綠化覆蓋率40％。 北京與奧運(yùn)北京贏得2008年奧運(yùn)會(huì)的承辦權(quán)，為北京的發(fā)展增添了強(qiáng)大動(dòng)力，將對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施投入1800億元人民幣，重點(diǎn)建設(shè)142個(gè)項(xiàng)目。其中，20％％，20％％。加入WTO不僅對(duì)居民消費(fèi)有積極影響，也是北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的重要時(shí)機(jī)。比“九五”％。2001－2010年北京實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的平均增長(zhǎng)率的目標(biāo)為9％。其中，針對(duì)住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的一系列宏觀調(diào)控還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著更加規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展，而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合能力也提出了更高的要求。％，與上年基本持平；糧食連續(xù)兩年獲得豐收；％；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等事業(yè)全面發(fā)展。而未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在對(duì)稀缺土地資源的占有、高度發(fā)達(dá)的設(shè)計(jì)施工水平、豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等綜合競(jìng)爭(zhēng)力上。北京某大型房地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目第1章 概述 引言改革開(kāi)放后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展期：從1984年—1988年大約5年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有、從理論到實(shí)踐的歷史性發(fā)展；從1991年—到1995年大約5年的時(shí)間，由弱到強(qiáng)、由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個(gè)發(fā)展期；從1998年—2002年，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)逐步完善和成熟、加入世貿(mào)組織及舉辦奧運(yùn)、新經(jīng)濟(jì)高科技與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合等諸多影響因素，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)第三次飛躍提供了內(nèi)外部條件，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的快速發(fā)展時(shí)期。隨著整體持有商業(yè)物業(yè)水平的提高，后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平的高低已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，同樣對(duì)于商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)尋找合適的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)也是至關(guān)重要。固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)放緩；消費(fèi)水平進(jìn)一步提高，結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐繼續(xù)加快；對(duì)外貿(mào)易總額仍保持較快增長(zhǎng)。 北京市經(jīng)濟(jì)背景北京是中華人民共和國(guó)的首都，政治、文化、國(guó)際交往中心；世界著名的歷史文化名城；中國(guó)吸引外資公司投資數(shù)量最多和中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2010年，％，％％。投融資體制改革繼續(xù)深化，非國(guó)有單位投資成為帶動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的主要力量?！笆濉逼陂g，％，高于“九五”。其中900億投資建設(shè)高速公路、城市快速路以及環(huán)路快速聯(lián)絡(luò)線，軌道交通，提速城市交通，到2008年，新增軌道交通線路100公里以上，首都機(jī)場(chǎng)旅客吞運(yùn)能力達(dá)到每年5000萬(wàn)人次；450億建成2000公頃綠化隔離帶，市區(qū)工業(yè)用地將降至7％，北京的污水處理達(dá)到90％，垃圾無(wú)害處理率將達(dá)到98％。 加入世界貿(mào)易組織的影響加入世界貿(mào)易組織的直接影響是高進(jìn)口關(guān)稅的大幅度消減和其他非關(guān)稅貿(mào)易壁壘的取消。2010年，基本解決城市交通、水資源和生態(tài)環(huán)境問(wèn)題，建立以城市快速路、主干路為主的快速道路系統(tǒng)、城市快速軌道交通為主的四通八達(dá)的公共交通體系和現(xiàn)代化城市交通管理系統(tǒng)；城市供水、供電、供氣、供熱、通訊等設(shè)施服務(wù)功能基本達(dá)到現(xiàn)代化水平。該項(xiàng)目共分三個(gè)建設(shè)區(qū)域，、其中A區(qū)工程總建筑面積272256平方米，周期建設(shè)自2006年到2008年底；B區(qū)總建筑面積216743平方米，為了加快該項(xiàng)目的整體建設(shè)進(jìn)程，通過(guò)對(duì)D公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)了B區(qū)工程的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；C區(qū)工程總建筑面積145209平方米，建設(shè)周期自2008年到2011年底。綜上所述，該項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)四通八達(dá)、分布合理、快捷方便，有望繼三元橋后成為第二國(guó)門，是該項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力保證。當(dāng)時(shí)北京還沒(méi)有純寫字樓，所以許多公司把辦公場(chǎng)所選擇在高檔酒店里。2001年網(wǎng)站泡沫爆破，世界經(jīng)濟(jì)疲軟，2002003年新增供應(yīng)量減少。由于當(dāng)時(shí)寫字樓的供應(yīng)極為有限，以至于當(dāng)時(shí)的一些寫字樓都賣出了天價(jià)，甲級(jí)寫字樓的租賃價(jià)格也水漲船高。隨著金融業(yè)開(kāi)放日期的臨近，越來(lái)越多的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入和設(shè)立將進(jìn)一步推動(dòng)寫字樓的市場(chǎng)需求。2008年之前，除室內(nèi)裝修外，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目不允許開(kāi)工，以便為2008年奧運(yùn)會(huì)營(yíng)造一個(gè)良好的環(huán)境，開(kāi)發(fā)商們將會(huì)爭(zhēng)取在此禁令實(shí)施前完成寫字樓項(xiàng)目，并推向市場(chǎng)。2006年一季度220元/月/平方米（），售價(jià)19195元/平方米（2399美元/平方米），％。但由于這些項(xiàng)目大多還未實(shí)現(xiàn)入住，因此目前CBD區(qū)域的平均入住率在90％以上。然而，受供應(yīng)量、客群及商務(wù)環(huán)境的影響，中關(guān)村區(qū)域甲級(jí)寫字樓的租金水平及入住率在各大商圈中最低。很多內(nèi)地的金融企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)均以金融街為總部。 在此之前，金融街的供應(yīng)量和客戶需求一直比較穩(wěn)定，租金隨商務(wù)氛圍的成熟平緩上漲，一直達(dá)到目前的水平。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，北京不會(huì)出現(xiàn)同等級(jí)的新的商務(wù)區(qū)。該區(qū)域的寫字樓供應(yīng)情況與全北京市的情況類似，受1994年和1995年的寫字樓高租金和高售價(jià)的驅(qū)動(dòng)，發(fā)展商開(kāi)始大量開(kāi)發(fā)寫字樓，經(jīng)過(guò)兩至三年的建設(shè)期后，在1996年至1997年周邊市場(chǎng)寫字樓 （含所有級(jí)別）新供應(yīng)達(dá)到高峰。如果上述項(xiàng)目都能最后落實(shí)，本項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目將要面對(duì)較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。得益于燕莎商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理位置和良好的可見(jiàn)性，南銀大廈、佳程廣場(chǎng)的租金明顯比其它項(xiàng)目要高。甲級(jí)寫字樓的大量供應(yīng)將分流相當(dāng)多的乙丙級(jí)寫字樓租戶，從而相對(duì)降低乙丙級(jí)寫字樓的租金。在研究區(qū)域之外，目前距離較近的如下兩個(gè)項(xiàng)目在售：項(xiàng)目級(jí)別區(qū)域售價(jià)（USD/平方米）備注北環(huán)中心乙級(jí)朝陽(yáng)區(qū)北三環(huán)馬甸立交橋1075—1500整層出售華龍大廈乙級(jí)朝陽(yáng)區(qū)北三環(huán)馬甸立交橋1113整層出售正東國(guó)際大廈乙級(jí)東城區(qū)東直門外小街1625數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研成果 本項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶（1）本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶群根據(jù)該地區(qū)寫字樓客戶特征，同時(shí)由于目前北京寫字樓市場(chǎng)，外資公司大多傾向租賃寫字樓；而寫字樓銷售市場(chǎng)主要以國(guó)內(nèi)公司為主，所以我們將本項(xiàng)目寫字樓部分應(yīng)面向的目標(biāo)客戶群分為購(gòu)買/投資和租賃。（2）緊鄰北京市目前最重要的展覽場(chǎng)地中國(guó)國(guó)際展覽中心，有可能聚集為展覽行業(yè)服務(wù)的相關(guān)公司（3）部分行業(yè)（如IT和咨詢）對(duì)位置并無(wú)特別要求 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位本項(xiàng)目位于燕莎商務(wù)區(qū)和中關(guān)村商務(wù)區(qū)的中間地帶，建立高檔次甲級(jí)寫字樓。（4）周邊地區(qū)可出售可租的甲級(jí)寫字樓較少，建設(shè)甲級(jí)寫字樓對(duì)未來(lái)出售有優(yōu)勢(shì)。所以本項(xiàng)目寫字樓應(yīng)突出自身獨(dú)特性，提高競(jìng)爭(zhēng)力度，包括：由于開(kāi)發(fā)成本原因，并不全盤引進(jìn)，采用最具有實(shí)用性的智能化概念，以增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 ：該寫字樓位于京承高速路輔路，同二期公寓部分的開(kāi)發(fā)權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。若無(wú)法24小時(shí)營(yíng)業(yè)，可以考慮安置自動(dòng)售貨機(jī)出售飲料和食品。3A的基本概念如下所示：通過(guò)研究，采用如下智能化標(biāo)準(zhǔn)：系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)原因通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)甲級(jí)滿足目標(biāo)客戶（IT租戶）的需求確保該系統(tǒng)在中長(zhǎng)期內(nèi)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力辦公自動(dòng)化系統(tǒng)甲級(jí)滿足目標(biāo)客戶（IT租戶）的需求確保該系統(tǒng)在中長(zhǎng)期內(nèi)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)乙級(jí)滿足監(jiān)控需要降低建筑成本智能化大廈設(shè)計(jì)施工時(shí)要確立如下目標(biāo)： 為辦公自動(dòng)化創(chuàng)造的條件：一部分樓板荷載定為300kg/m2；在樓層高度和平面管井布局中予留配管空間；，采用架空地板（10厘米高度）綠色建筑設(shè)計(jì)涉及眾多方面，而且部分技術(shù)尚未成熟，部分設(shè)備需要進(jìn)口，整體建筑費(fèi)用較高，采用最具有實(shí)用性的綠色概念，以增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。％。中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，而且商業(yè)功能及招商等問(wèn)題不容易發(fā)生大的偏差。購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國(guó)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)趨熱的狀況。名稱營(yíng)業(yè)面積名稱營(yíng)業(yè)面積三利百貨10000北京當(dāng)代商城30000銀座百貨20000雙安商場(chǎng)22000太平洋百貨40000北辰購(gòu)物中心18000中糧廣場(chǎng)60000華堂十里堡店14700時(shí)代廣場(chǎng)6000華堂亞運(yùn)村店21000百盛購(gòu)物中心20000安貞華聯(lián)18000恒基中心13000翠微大廈36000新東安市場(chǎng)16800城鄉(xiāng)貿(mào)易中心36600國(guó)貿(mào)13000君太百貨63000燕莎友誼商城22000西單商場(chǎng)30000豐聯(lián)廣場(chǎng)