【正文】 16000崇光百貨60000賽特購物中心13000世都百貨18000藍島大廈30000天橋百貨商場14000新世界商場38000北京市百貨大樓17400東方新天地120000中友百貨27000華聯(lián)商廈18000數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果主要集中在長安街沿線和二環(huán)內(nèi)，以東區(qū)居多上述主要大中型百貨總營業(yè)面積約為887500m2家居建材城經(jīng)營面積家居建材城經(jīng)營面積東方家園來廣營50000紅星美凱龍100000東方家園西三旗8000環(huán)三環(huán)家具建材城120000東方家園麗澤橋20000城外城60000東方家園八角31000家和佳美家居建材城30000東方家園大屯5000怡和家居建材20000東方家園管莊30000名流愛心家居裝飾中心40000好美家家居西三旗16000居然之家玉泉營40000好美家家居四季青7200居然之家十里河30000碧溪家居廣場50000居然之家北四環(huán)東路56000宜家家居15400正時家居廣場44000西三環(huán)麗澤建材城14000百安居四季青橋17000愛家家居100000百安居廣渠路12200集美家具建材市場60000百安居來廣營15100戀日家居建材市場20000家世界五棵松12000上地建材城100000家世界成壽寺10000金五星家居建材市場20000清河建材家居市場20000藍景麗家大中寺100000京昌回龍觀建材城22000藍景麗家六里橋50000萬家燈火裝飾城15000數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果主要集中在三、四環(huán)沿線上述主要家居建材市場總營業(yè)面積約為1359900 m2（2）商業(yè)街北京現(xiàn)已形成大型商業(yè)街有兩條，分別為王府井商業(yè)街、西單商業(yè)街。售價方面，普通社區(qū)商業(yè)售價1—2萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商售價2—3萬/平方米；高檔住宅、寫字樓、公寓底商售價3—。從未來發(fā)展趨勢分析，商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展；市場投資向多元化發(fā)展；市場的整體實力在不斷增強；未來市場將加強管理，管理制度有所健全；市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性；市場治安情況將有所好轉(zhuǎn)。項目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃銷售方式開盤時間銷售價格 （萬元/平方米）3文化服飾商業(yè)旗艦服裝市場只租不售中國紅街1國際風尚街區(qū)雙向立體商業(yè)街區(qū)租售并舉68（一層）SOHO尚都辦公底商小商鋪現(xiàn)代化商業(yè)街只售不租4國瑞城10高端一站式消費購物中心只租不售合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（2）CBD區(qū)域CBD及其周邊地區(qū)商業(yè)供應(yīng)量最大，是全北京市商業(yè)供應(yīng)最集中的區(qū)域。其中，大鐘寺國際廣場規(guī)模達30萬平方米，2005年3月底開始正式招商，計劃2006年底開業(yè)，該項目以招商為主。項目名稱商業(yè)面積 （萬平方米）商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃開盤時間銷售方式望京國際商業(yè)中心12綜合體，商業(yè)作為望京地區(qū)的大型服務(wù)配套大超市、大百貨、餐飲正在招商只租不售望京寶星國際三期商業(yè)社區(qū)及區(qū)域商業(yè)大超市、百貨、餐飲06年開盤，08年開業(yè)望京嘉美風尚購物中心6社區(qū)及區(qū)域商業(yè)購物中心（亦莊）大雄商業(yè)中心目前是亦莊較完整的商業(yè)配套超市、銀行、餐飲、健身中心年底開工，06年開盤以租代售，出租率100％亦莊中國第一MALL60MALL項目停滯通州世紀星城MALL25MALL2008年之前完成合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果（5）大型社區(qū)商業(yè)以國美第一商街為代表的超大型社區(qū)商業(yè)在2005年成為市場的主角。沃爾瑪、家樂福、宜家等國際商業(yè)巨頭紛紛落戶望京，而新開項目也紛紛增大商業(yè)比例。由于返租類商業(yè)項目比例較高，該區(qū)域平均商業(yè)售價高于CBD區(qū)域，為27386元/平方米。同時這些項目的更加重視商業(yè)定位和后期經(jīng)營，通過聘請專業(yè)顧問公司、知名廣告公司、開展高調(diào)宣傳等方式增加大眾的信心。2003年，區(qū)域成交額上億元的市場9家，％，其中成交額超十億元的市場有3家，分別是。（3）社區(qū)商業(yè)及底商2004年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場的主要類型，增長速度持續(xù)放大，竣工面積不少于30萬平方米，同比增長100％以上；北京大批住宅項目都進行社區(qū)商業(yè)、底商的開發(fā)。流水倒扣的扣點：超市扣點為3％—10％，服裝20％—25％，化妝品30％左右；北京市大型百貨、購物中心的平均營業(yè)額為1662元/月/平方米；百貨、購物中心租金范圍20—120美金/月/平方米，平均租金約為40美金/月/平方米；東方廣場的租金水平最高，最高達到260美金/月/平方米，其次為國貿(mào)商場城平均80—100美金/月/平方米。從城市擴張的角度看，這一區(qū)域?qū)儆谧≌_發(fā)最集中的地區(qū)，未來潛在的龐大的消費群體將會成為市場的保證，不必過多擔心競爭產(chǎn)生的壓力，最重要的是如何專業(yè)化操作?？傮w上表現(xiàn)出銷售面積降低而竣工面積激增，致使空置量高漲，銷售價格下降。2004年北京商業(yè)地產(chǎn)供銷兩旺。 注意智能系統(tǒng)與建筑的接口環(huán)節(jié)，包括以下幾項：（1）設(shè)備和控制機房智能系統(tǒng)的中樞和動力源（2）管道井、吊頂空間、樓面布線空間智能系統(tǒng)的傳送中介環(huán)節(jié)（3）辦公空間智能系統(tǒng)的輸出與應(yīng)用 綠色建筑理念 不斷地、及時地提供有關(guān)設(shè)備運行情況的資料，集中收集、整理，作為設(shè)備管理決策的依據(jù)，實現(xiàn)設(shè)備維護工作的自動化。由于智能化大廈技術(shù)基本成熟，國際、國內(nèi)水平十分接近，在項目設(shè)計中采用國家標準即《智能建筑設(shè)計標準》。它的基本系統(tǒng)包括3A即建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（CNS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。考慮到本項目周邊多為住宅項目，同時該項目附近的機場輔路到三元橋之間將開發(fā)約50萬平方米寫字樓，本項目寫字樓規(guī)模不宜過大，本項目寫字樓部分相對獨立，車流與人流有獨立的出入口，使得商務(wù)與居住互不影響。開發(fā)甲級寫字樓可實現(xiàn)該土地的最大價值。因此，即使是國內(nèi)的中小企業(yè)也將提高對寫字樓的要求。 目標客戶群主要為國內(nèi)租戶，他們包括：IT行業(yè)（軟件、硬件、網(wǎng)絡(luò)和IT資訊等）、咨詢行業(yè)（管理、投資和法律等）、制造業(yè)和貿(mào)易業(yè)、展覽業(yè)、金融業(yè)。n 售價該區(qū)域內(nèi)的寫字樓目前全部為出租狀態(tài)；個別樓盤如安華發(fā)展大廈和長新大廈在1998年開盤時分別出售過一些物業(yè)，其資料如下：項目級別出售時間當時售價（USD/平方米）安華發(fā)展大廈乙級1998年初1810長新大廈乙級1998年12月1680第三置業(yè)乙級2003年6月1500數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果近年寫字樓供應(yīng)增加，品質(zhì)也不斷提升，寫字樓需求旺盛，寫字樓售價呈上升趨勢，目前安華發(fā)展大廈和長新大廈這樣的乙級樓售價理論上應(yīng)該低于1998年價格。為了提高企業(yè)形象和競爭實力，國內(nèi)企業(yè)將會更為傾向于使用高檔次的寫字樓，有可能從乙丙級寫字樓逐漸搬遷至甲級寫字樓。n 租金周邊項目中只有南銀大廈、靜安中心、佳程廣場為甲級寫字樓，其余的項目均為乙級寫字樓。目前，該項目正在申報過程。 北向：北四環(huán)東路由于競爭區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓數(shù)量極少，為了充分了解周邊市場的供求關(guān)系，將一并考慮競爭區(qū)域內(nèi)的乙丙級寫字樓。 燕莎商圈為北京的第三使館區(qū)的所在地，而且地鐵10號線將于奧運會前通車，加上該區(qū)未來兩年的新供應(yīng)比其他區(qū)域相對較少等各種因素，預(yù)計燕莎一帶的寫字樓會漸被市場吸納。金融街在經(jīng)歷了2002和2003年的斷檔以后。 中關(guān)村區(qū)域主要寫字樓情況（單位：萬平方米、元）項目名稱寫字樓面積銷售價格銷售率租金 （$/）中關(guān)村科貿(mào)中心1013000中關(guān)村E世界617000新中關(guān)第三極130001+1大廈12000—14000天創(chuàng)科技大廈13900理想國際大廈795％30$/威新大廈360％26$/融科咨詢中心（C座）1040％輝煌時代大廈1900060％6元/首創(chuàng)拓展大廈中國電子大廈理想中心630％2324$/清華科技大廈13500現(xiàn)代中芯大廈2鼎好電子大廈128004元/數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果n 金融街金融街是北京市政府特別打造的國際化金融商務(wù)區(qū)，由北京市政府的金融街控股公司投資、開發(fā)。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量已達420萬平方米左右，2004年全年中關(guān)村區(qū)域的新增供應(yīng)量為80萬平方米左右，而在2005～2006年還將有將近100萬平方米的寫字樓推出。北京各大商圈中，CBD寫字樓的售價及租金水平一直居前列，北京CBD總建筑規(guī)模將達到1000萬平方米，其中寫字樓約50％，公寓25％，其它25％左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。2004年，甲級寫字樓市場逐步回暖，全年走勢相對穩(wěn)定，月平均出租價在每平方米25美元，較1995年平均出租價每平方52美元已下降不少，2004年平均售價2107美元。雖然市場需求穩(wěn)定，但是由于大量集中供應(yīng)投放市場，新增的供應(yīng)量無法完全被市場吸納，供應(yīng)過剩使北京甲級寫字樓平均空置率逐年上升，％，％，％。2002年四季度至2003年第三季度吸納量為21萬平方米（2003年一至三季度受非典的影響），；2005年增長70％，達到54萬平方米；，同比增長69％。20042007集中供應(yīng)，2008年之前，北京市甲級寫字樓的供應(yīng)非常巨大。在19962001年間，平均年新增量為45萬平方米，1998年是供應(yīng)的高峰年，當年竣工量超過100萬平方米，2001年新增量為65萬平方米。新區(qū)周邊不僅集中了家樂福超市、燕莎購物中心兩大標志性商場，而且周邊擁有對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、金融學(xué)院、化工大學(xué)等高等學(xué)府，中日友好醫(yī)院、和平里醫(yī)院等知名醫(yī)院及不少以多元化為主題的休閑公園，文教衛(wèi)生、郵電儲蓄、公安消防、運動休閑、餐飲娛樂、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等齊全的配套服務(wù)設(shè)施及功能，滿足了新區(qū)運行各層次多方面的需求。該線路將與13號線芍藥居站組成換乘站，站點位置距本項目北側(cè)僅100米。 規(guī)劃條件2002年，由C公司組織了該項目總體規(guī)劃設(shè)計的國際招投標工作，集合各家之長，形成最終規(guī)劃設(shè)計方案，并于2003年7月，取得了由市規(guī)劃委核發(fā)的《設(shè)計方案審查意見》，地上6—25層，高度100米。同時，加強金融街，王府井、西單及前門等重點商業(yè)中心區(qū)，現(xiàn)代化口岸及物流基地等重點功能區(qū)的開發(fā)建設(shè)，提高北京城市綜合服務(wù)能力。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒2005年城市居民人均可支配收入達到17653元，％，扣除價格因素，％。房地產(chǎn)投資完成1525億元，％。銀行和保險、批發(fā)和零售、交通和運輸以及遠程通訊業(yè)是北京第三產(chǎn)業(yè)的支柱行業(yè)。2001年2005年“十五”期間，全市共簽訂利用外資項目7821個，分別比“九五”％％。2001至2005年，北京經(jīng)濟年均增速達到10％；全市國內(nèi)生產(chǎn)總值累計超過10000億元。在這一政策背景下，2006年我國經(jīng)濟增長速度將進一步回落，宏觀經(jīng)濟形勢將朝著更加健康的方向發(fā)展。 2005年，是1998年以來我國宏觀經(jīng)濟運行最好的一年，國民經(jīng)濟呈現(xiàn)高增長、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調(diào)性有所改善，整個經(jīng)濟朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標繼續(xù)發(fā)展。未來商業(yè)地產(chǎn)市場將向多元化方向發(fā)展，根據(jù)不同位置、規(guī)模、產(chǎn)品特點而設(shè)計的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗型等商業(yè)尤其是綜合體類的大型商業(yè)地產(chǎn)項目將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。2004年起，全國的房價一路高企、供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾浮出水面，面對嚴峻的市場形勢，政府部門的發(fā)展理念由增長、效率轉(zhuǎn)向民生、公平，“”大限、“新舊國八條”、“國六條”、“37號文”等政策性文件接踵而來，土地供應(yīng)方式、金融政策、住宅交易規(guī)則、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等均發(fā)生了很大的變化，這些調(diào)控措施將更加有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。在外部政策、市場、項目合作等環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下，本文對該大型綜合體項目從宏觀經(jīng)濟、市場研究、產(chǎn)品定位、投資效益分析等多個方面對該項目的可行性進行研究，對項目的贏利能力進行綜合了分析。城鎮(zhèn)新增就業(yè)970萬人；城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長；％。擁有豐富的旅游資源、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和城市道路交通系統(tǒng)。 通貨膨脹數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計年鑒自2003年起，消費品價格指數(shù)低速增長，通貨膨脹得到有效抑制。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，比上年增長11％?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營市場全面開放，截止到2004年底，京承高速二期、盧溝橋污水處理廠、高安屯生活垃圾焚燒廠、亦莊路東新區(qū)燃氣等16個項目實現(xiàn)市場化融資56億元。％。300億元用于信息化建設(shè)，奠定“數(shù)字北京”的基礎(chǔ)；150億元將用來建設(shè)和改造水、電、熱等生活設(shè)施。對于保險、銀行、遠程通訊、汽車和貨物運輸行業(yè)的國外投資會有所增長。10第2章 項目簡介第2章 項目簡介 項目的提出該項目位于朝陽區(qū)，屬于北京市96年啟動的綠化隔離帶7號文項目，是整個新區(qū)建設(shè)的一部分，土地一級開發(fā)由鄉(xiāng)的直屬房地產(chǎn)公司B公司負責，原用地為批發(fā)市場以及農(nóng)村居住用地。 A區(qū)工程建筑面積（單位：平方米）酒店商業(yè)綜合樓地下室總計6981210400198443272256