【文章內(nèi)容簡介】 1900060％只售不租遠(yuǎn)洋銀港85中國證券大廈11新盛大廈81750070—80％只售不租國際投資大廈五棟大樓1691250075％只售不租西環(huán)廣場91448020％22$/企業(yè)總部13800只售不租合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果除上述三大寫字樓商圈外，燕莎商圈、建國門／東長安街一帶、東二環(huán)也是寫字樓集中供應(yīng)的地區(qū)，其中距離本項目較近的燕莎商圈位于機場高速路和東三環(huán)的交界處，這里的寫字樓集中了北京市場上早期開發(fā)的項目如燕莎中心、京城大廈、發(fā)展大廈、亮馬大廈等。由于靠近機場路，商業(yè)氣氛好，配套齊全，這一區(qū)域?qū)τ诳鐕居绕涫菤W洲公司具有較強的吸引力。現(xiàn)時該區(qū)甲級寫字樓總量約46萬平方米，近期只有佳程廣場入伙，帶來約8萬平方米的新增供應(yīng)。甲級寫字樓成交租金在1820美金/月/平方米的水平。 燕莎商圈為北京的第三使館區(qū)的所在地，而且地鐵10號線將于奧運會前通車，加上該區(qū)未來兩年的新供應(yīng)比其他區(qū)域相對較少等各種因素，預(yù)計燕莎一帶的寫字樓會漸被市場吸納。 以上提到的區(qū)域是北京發(fā)展得較為成熟的寫字樓區(qū)域，它們或者占據(jù)位置優(yōu)勢、或者受到政府的大力支持，都有一批忠實的 境內(nèi)外客戶。在未來一段時間內(nèi)，北京不會出現(xiàn)同等級的新的商務(wù)區(qū)。 周邊及競爭物業(yè)市場分析該項目位于北京朝陽區(qū)某新區(qū)，該地區(qū)已經(jīng)由為北京市區(qū)內(nèi)最后一處尚未改造的棚戶區(qū)逐漸發(fā)展為大型的高品質(zhì)居住區(qū)，但商業(yè)環(huán)境一般，在該地區(qū)目前沒有任何寫字樓物業(yè)；無論是現(xiàn)在還是將來中期，該地區(qū)將不太可能超越燕莎商務(wù)區(qū)（本項目東南側(cè)）和中關(guān)村（本項目西側(cè)）而成為北京市的另一個核心商務(wù)區(qū)。因此將該項目的競爭區(qū)域定義為燕莎商務(wù)區(qū)以西、中關(guān)村以東的中間地帶，競爭區(qū)域的具體界線如下所示： 東向：東直門外斜街/首都機場高速公路 南向：二環(huán)路 西向：安定門外大街/安定路 北向：北四環(huán)東路由于競爭區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓數(shù)量極少，為了充分了解周邊市場的供求關(guān)系，將一并考慮競爭區(qū)域內(nèi)的乙丙級寫字樓。該項目周邊甲級寫字樓的供應(yīng)量十分缺乏，僅有靜安中心與該項目相鄰，而南銀大廈、佳程廣場距離本項目較遠(yuǎn)，位于機場高速公路以西，三個甲級大廈共計約30萬平方米；其余相鄰寫字樓均為乙丙級，相對于甲級寫字樓，乙丙級不具備較強的競爭力，周圍乙丙級寫字樓約19萬平方米。該區(qū)域的寫字樓供應(yīng)情況與全北京市的情況類似，受1994年和1995年的寫字樓高租金和高售價的驅(qū)動，發(fā)展商開始大量開發(fā)寫字樓，經(jīng)過兩至三年的建設(shè)期后，在1996年至1997年周邊市場寫字樓 （含所有級別）新供應(yīng)達到高峰。1997年后，該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量逐漸滑落，其原因主要在于東南亞金融危機的影響，國家宏觀調(diào)控和投資人對其它優(yōu)質(zhì)寫字樓地段的高度關(guān)注。在2001—2003年，亦無新增供應(yīng)量；隨著寫字樓市場的整體向好，2004年、2005年，新增第三置業(yè)和佳程廣場兩個項目。關(guān)于該區(qū)域未來的新供應(yīng)量，據(jù)有關(guān)消息，改造完成后，該新區(qū)總建筑面積為220萬平方米，其中住宅建筑面積150萬平方米，寫字樓、商場和賓館等配套設(shè)施共計70萬平方米，其中，寫字樓可能占整個配套面積的50％即35萬平方米。這些寫字樓項目正在申報過程中。據(jù)有關(guān)消息，在機場輔路沿線，華遠(yuǎn)集團將投資新建大型房地產(chǎn)項目，其中寫字樓面積將達50萬平方米。目前，該項目正在申報過程。由于關(guān)于上述項目的公開信息非常缺乏，加之，項目尚未獲得有關(guān)部門的最后批準(zhǔn)，因此這些未來項目存在有較大的不定因素。如果上述項目都能最后落實，本項目寫字樓項目將要面對較為激烈的市場競爭。序號物業(yè)開發(fā)商/持有人區(qū)域?qū)懽謽且?guī)模 （平方米）完工日期空置率備注1靜安中心北京靜安物業(yè)發(fā)展有限公司朝陽區(qū)91,891199710％租2中旅大廈（1）中旅集團朝陽區(qū)10,00019933％租3國門大廈北京國門商務(wù)有限責(zé)任公司朝陽區(qū)12,00819951％租4三元大廈匯鑫物業(yè)發(fā)展有限公司朝陽區(qū)30,00019995％租5南銀大廈南銀發(fā)展公司朝陽區(qū)70,00019967％租/售6安貞大廈三橋公司東城區(qū)12,000199910％租7中路大廈（2）中國路橋集團東城區(qū)15,00019972％租8安華發(fā)展大廈安華發(fā)展大廈房地產(chǎn)公司朝陽區(qū)25,50019983％租/售9長新大廈長新集團朝陽區(qū)38,900199815％租/售10第三置業(yè)恒陽華隆房地產(chǎn)朝陽區(qū)50000租/售11佳程廣場佳程房地產(chǎn)朝陽區(qū)140000租合計495,299數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果說明：（1）中旅集團自用中旅大廈5,000平方米（2）中國路橋集團自用中路大廈7,500平方米（3）個別項目在開盤時曾經(jīng)出售，目前所有項目全部為出租狀態(tài)甲級靜安中心、南銀大廈、佳程廣場乙丙級安華發(fā)展大廈、長新大廈、中旅大廈、國門大廈、三元大廈、安貞大廈、中路大廈、第三置業(yè)n 空置率由于該區(qū)域的交通環(huán)境良好，位于東北三環(huán)，同時臨近北京國際機場，因此，一直以來，該處各種級別的寫字樓都受到眾多國內(nèi)公司的偏好。目前項目周邊的寫字樓（含甲級和乙級）平均空置率為7％。與目前北京甲級寫字樓整體市場大約16％的空置率相比，顯然項目周邊的所有級別的寫字樓均具有較好的市場表現(xiàn)。其原因如下：在北京全市范圍內(nèi)存在著甲級寫字樓供大于求的局面；而在項目周邊區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量較少，但需求較旺盛，因此，在一定程度上形成了項目周邊所有寫字樓較高的入住率。北京市的甲級寫字樓有相當(dāng)數(shù)量的仍未進入穩(wěn)定期，它們的空置率較高；相反，項目周邊的寫字樓全部在1999年前完工入住，已經(jīng)基本進入穩(wěn)定期；因此，項目周邊的寫字樓具有較高的入住率。n 租金周邊項目中只有南銀大廈、靜安中心、佳程廣場為甲級寫字樓，其余的項目均為乙級寫字樓。南銀大廈、佳程廣場位于機場輔路以東、北京主要商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)中，并且是由機場進入市區(qū)的標(biāo)志性寫字樓。得益于燕莎商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理位置和良好的可見性，南銀大廈、佳程廣場的租金明顯比其它項目要高。另一個甲級寫字樓靜安中心則與它周邊的乙丙級寫字樓在租金上差別不大，主要是因為：（1）目前該區(qū)域甲級寫字樓供應(yīng)量小，乙丙級寫字樓是當(dāng)?shù)氐闹髁魑飿I(yè)品種。（2）與其它乙丙級寫字樓相比，靜安中心雖然在建筑硬件上具有一定的優(yōu)勢，但是其位置距離東北三環(huán)較遠(yuǎn)，不如其它乙丙級寫字樓的位置優(yōu)越。數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果從長遠(yuǎn)的觀點來看，在區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓和乙丙級寫字樓的租金差距會逐漸擴大，其原因如下：（1）該地區(qū)的環(huán)境改造和輕軌的開通，將提升該區(qū)域的整體形象，改變?nèi)藗儗υ搮^(qū)域的習(xí)慣認(rèn)識。良好的社區(qū)環(huán)境和方便的公共交通將可能吸引一批較高檔次的租戶，從而推動對甲級寫字樓的需求，拉高甲級寫字樓的租金。（2）在WTO的協(xié)議下，未來中小型的境外公司將會加快進入北京市場的步伐，國內(nèi)企業(yè)將面臨激烈的市場競爭。為了提高企業(yè)形象和競爭實力，國內(nèi)企業(yè)將會更為傾向于使用高檔次的寫字樓，有可能從乙丙級寫字樓逐漸搬遷至甲級寫字樓。（3）該區(qū)域未來將會有相當(dāng)規(guī)模的寫字樓面市，其中大部分由華遠(yuǎn)集團投資，預(yù)計項目為甲級寫字樓。甲級寫字樓的大量供應(yīng)將分流相當(dāng)多的乙丙級寫字樓租戶，從而相對降低乙丙級寫字樓的租金。n 租戶特征通過對周邊所有樓盤的研究，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的50％的租戶來自于信息科技和顧問行業(yè)，形成支撐該地區(qū)寫字樓的中堅力量（見下表）。信息科技包括硬件、軟件和資訊服務(wù)；顧問包括管理、投資、法律和移民等等。行業(yè)靜安中心三元大廈中旅大廈國門大廈安貞大廈中路大廈安華發(fā)展長新大廈南銀大廈平均值信息科技32％21％7％29％37％31％37％85％29％％顧問21％29％37％18％11％19％11％4％14％％制造13％13％17％26％4％8％16％12％％貿(mào)易17％15％6％19％8％21％8％％金融5％7％4％8％7％6％％建筑建材23％5％％旅游8％4％4％2％％儲運9％％醫(yī)藥7％％房地產(chǎn)4％％其它25％13％13％12％19％11％4％29％％總計100％100％100％100％100％100％100％100％100％100％數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果得益于燕莎商務(wù)區(qū)成熟的商業(yè)環(huán)境，南銀大廈、佳程廣場吸引了大量的境外租戶；其它包括靜安中心在內(nèi)所有位于機場路以西的項目都是以國內(nèi)租戶為主。預(yù)計隨著該地區(qū)的改造，在長期來看，該區(qū)域可能會吸引更多的境外客戶；但是，在中短期內(nèi)，國內(nèi)租戶仍將是該區(qū)域的主流客戶。n 租賃期和免租期該區(qū)域?qū)懽謽堑淖馄谝话銥樽钌僖荒?，中旅大廈等也可提供半年租期，但月租金將明顯提高；承租人可以獲得一周至一個月的免租期，這取決于與業(yè)主的談判和承租人的實力和背景。n 售價該區(qū)域內(nèi)的寫字樓目前全部為出租狀態(tài)；個別樓盤如安華發(fā)展大廈和長新大廈在1998年開盤時分別出售過一些物業(yè)，其資料如下：項目級別出售時間當(dāng)時售價（USD/平方米）安華發(fā)展大廈乙級1998年初1810長新大廈乙級1998年12月1680第三置業(yè)乙級2003年6月1500數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果近年寫字樓供應(yīng)增加，品質(zhì)也不斷提升，寫字樓需求旺盛，寫字樓售價呈上升趨勢，目前安華發(fā)展大廈和長新大廈這樣的乙級樓售價理論上應(yīng)該低于1998年價格。但是目前該兩個項目均沒有出售記錄，全部用于出租。在研究區(qū)域之外，目前距離較近的如下兩個項目在售：項目級別區(qū)域售價（USD/平方米）備注北環(huán)中心乙級朝陽區(qū)北三環(huán)馬甸立交橋1075—1500整層出售華龍大廈乙級朝陽區(qū)北三環(huán)馬甸立交橋1113整層出售正東國際大廈乙級東城區(qū)東直門外小街1625數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果 本項目寫字樓市場定位 目標(biāo)客戶（1）本項目寫字樓目標(biāo)客戶群根據(jù)該地區(qū)寫字樓客戶特征，同時由于目前北京寫字樓市場，外資公司大多傾向租賃寫字樓；而寫字樓銷售市場主要以國內(nèi)公司為主，所以我們將本項目寫字樓部分應(yīng)面向的目標(biāo)客戶群分為購買/投資和租賃。 物業(yè)用于出售的客戶群 由于項目位置并非處于目前的成熟商務(wù)區(qū)，而且將來該區(qū)域也是一個以居住為主的大型社區(qū)，難以吸引大量國際投資人，中國國內(nèi)公司/機構(gòu)將是主要的銷售對象，他們包括：本地金融、保險機構(gòu)、本地的企業(yè)集團、本地的電信業(yè)、外地政府駐京辦事處目前周邊地區(qū)（不包括燕莎商務(wù)區(qū)）寫字樓售價在＄1800－＄2000每平方米之間，該價位適中，具有一定的市場承接力。 本物業(yè)用于出租的客戶群 目標(biāo)客戶群主要為國內(nèi)租戶，他們包括：IT行業(yè)（軟件、硬件、網(wǎng)絡(luò)和IT資訊等）、咨詢行業(yè)（管理、投資和法律等）、制造業(yè)和貿(mào)易業(yè)、展覽業(yè)、金融業(yè)。上述定位基于如下原因：（1）與目前周圍寫字樓的租戶組合相一致，利用現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境遠(yuǎn)比重新創(chuàng)造一個新的商業(yè)氛圍要節(jié)省人力、物力和財力的投入。（2）緊鄰北京市目前最重要的展覽場地中國國際展覽中心，有可能聚集為展覽行業(yè)服務(wù)的相關(guān)公司（3）部分行業(yè)（如IT和咨詢）對位置并無特別要求 本項目的產(chǎn)品定位本項目位于燕莎商務(wù)區(qū)和中關(guān)村商務(wù)區(qū)的中間地帶，建立高檔次甲級寫字樓。主要是由于：（1）雖然本地區(qū)屬于中高擋居住區(qū)，并且隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的運作和政府的投資，該區(qū)域的整體環(huán)境、商務(wù)配套設(shè)施和社會形象將發(fā)生巨大變化，因此將具有一個與甲級寫字樓相稱的外部環(huán)境。（2）根據(jù)對漢城、巴塞羅那、亞特蘭大和悉尼等奧運會主辦城市的研究，奧運會在不同程度上提高了舉辦城市的基礎(chǔ)建設(shè)、商業(yè)環(huán)境和就業(yè)技能。隨著奧林匹克運動場地在本項目西北地區(qū)的陸續(xù)開工，奧運會場館周圍地區(qū)（包括本項目地區(qū)）的商業(yè)氣氛和基礎(chǔ)建設(shè)將會有所改善。因此，本項目可能將吸引一些高質(zhì)素的租戶，只有建設(shè)甲級寫字樓才可能滿足他們的要求。（3）隨著加入世界貿(mào)易組織，面對境外企業(yè)的競爭，中國國內(nèi)企業(yè)需要提高企業(yè)形象，增強行業(yè)競爭力，其辦法之一是擁有一個形象和功能良好的辦公環(huán)境。因此，即使是國內(nèi)的中小企業(yè)也將提高對寫字樓的要求。在未來，甲級寫字樓可能是他們大部分人的選擇。（4）周邊地區(qū)可出售可租的甲級寫字樓較少，建設(shè)甲級寫字樓對未來出售有優(yōu)勢。（5）據(jù)了解，在機場輔路到三元橋之間將建設(shè)一個大型的建筑群，其中寫字樓使用面積將達到50萬平方米，這將使得機場高速公路以西的寫字樓市場格局發(fā)生較大的變化。由于該地段的位置具有優(yōu)勢，建設(shè)一個高質(zhì)量的甲級寫字樓是與該未來項目競爭的唯一辦法。（6）據(jù)研究，高檔次甲級寫字樓雖然建筑成本略高于乙丙級寫字樓，但其租金、售價和入住率都明顯較高。作為高檔次的甲級寫字樓，無論從投資和自用客戶而言更具有競爭性。（7）本項目所處位置有較好的易接近性，緊鄰三環(huán)、京承高速路和機場高速公路，距離輕軌芍藥居站咫尺之遙，通往燕莎商圈、亞運村、首都機場的交通便利，有利于設(shè)立辦公場所。開發(fā)甲級寫字樓可實現(xiàn)該土地的最大價值。 本項目寫字樓建筑設(shè)計 寫字