【文章內(nèi)容簡介】 %左右。泛CBD區(qū)域和友誼路區(qū)域成為寫字樓物業(yè)較為集中的區(qū)域，分別列在已供應量的前兩位，供應面積遠遠超過另外兩個區(qū)域。本季度國華大廈的推出，使得天津市場總供應量超過了60萬平米，也提升了周邊寫字樓的品質(zhì)。 據(jù)不完全統(tǒng)計，本季度約有40%左右的租賃面積是新進入天津的中、外資公司租用的。由于2005年是我國正式入世界貿(mào)易組織的第五年，“入世”效應逐步顯現(xiàn)，進入天津的外資、合資公司日益增多。從國內(nèi)公司的表現(xiàn)來看，中資機構(gòu)仍為主力買家。伴隨著企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和業(yè)務拓展，他們對于高檔寫字樓的需求比較強勁。其中，保險行業(yè)在本季度尤為突出。為了搶占市場先機，眾多國內(nèi)外知名保險公司在津?qū)ふ肄k公地址。 國內(nèi)許多保險公司看好天津高檔寫字樓市場，它們一般希望整層甚至整棟租賃或購買寫字樓，這成為本季度甲級寫字樓需求的一支重要力量。良好的辦公形象與氛圍、便捷的交通是這些公司選址的重要因素，因此它們?nèi)胱潜P的區(qū)位分布主要集中在小白樓CBD區(qū)域，其次為南京路和友誼路區(qū)域。在行業(yè)性質(zhì)方面，租賃客戶主要分布在貿(mào)易、貨運、保險、地產(chǎn)、咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。在租用面積方面，與上季度相比，三季度平均成交面積有所擴大，主要集中在300平米左右。同時，本季度的擴租面積也較大，這可以充分看出各類公司在天津良好的投資環(huán)境下不斷壯大、發(fā)展的喜人局面。第三節(jié) 寫字樓市場分析一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展狀況近年來，天津市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資的增長速度均接近或超過20%。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。 19992003年天津市對外招商引資情況年份絕對數(shù)（萬美元）增長速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國資金直接利用外資借用外國資金199925320321332200025600026467200132200076882002380591631020031633257225資料來源：《天津統(tǒng)計年鑒2004》注：2003年直接利用外資額采用商務部新口徑，速度為可比口徑。與此同時，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。2003年，%，%。外地企業(yè)在津投資超過500萬元的項目有273個，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺商投資企業(yè)2465家。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對在天津投資的前景十分樂觀。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時也必將拉動對寫字樓和服務式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場。因此，在未來的510年內(nèi)，興建服務式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點。二、 寫字樓市場發(fā)展及需求預測目前，天津市的寫字樓市場還處于起步階段，絕大多數(shù)項目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務辦公區(qū)域，作為商務辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。我們通過對天津占主導位置的各甲級寫字樓的市場調(diào)研。 天津市甲級寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場物流/商貿(mào)類（23%）高科技類（12%）建筑/地產(chǎn)類（10%）惠航貨運天津分公司中國衛(wèi)星信息集團公司海爾集團天津代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類（36%）文化/教育類（11%）建筑/地產(chǎn)類（8%）華捷國際運輸代理有限公司香港全球貨運天津代表處英卓語言學校、北京四中網(wǎng)校泰達大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）建筑/地產(chǎn)類（9%）振華國際貨運有限公司佑進環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司天津代表處中國網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類（35%）建筑/地產(chǎn)類（17%）高科技類（12%）馬士基（中國）航運天津代表處羅姆電子（上海）公司天津分公司中國建筑工程總公司天津分公司遠洋大廈物流/商貿(mào)類（30%）制造/加工類（20%）高科技類（10%）TCL國際電機長城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類（25%）高科技類（14%）綜合類（14%）泰安保險經(jīng)紀有限公司蜂星電訊沈陽三洋電梯世貿(mào)廣場物流/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類（28%）咨詢服務類（23%）建筑/地產(chǎn)類（11%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團天津證券投資咨詢有限公司國際工程監(jiān)管公司津匯廣場物流/商貿(mào)類（51%）高科技類（11%）制造/加工類（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國）天津分公司殼牌石油國際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）制造/加工類（9%）韓進海運、商船三井光大永明人壽保險有限公司中國銀行天津分行國際大廈分理處松下電器機電（天津）有限公司摩托羅拉（中國）電子有限公司GTSS工程部通用電器（中國）有限公司天津辦事處UT斯達康(中國) 有限公司天津分公司 說明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設計、地產(chǎn)開發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運輸、船運、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務類（咨詢公司、律師、和會計師事務所等） 食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保?。┚C合/ 其他類（旅行社、美容、駐津政府、機關(guān)代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級寫字樓的行業(yè)趨勢和所占比例： 行業(yè)劃分區(qū)域位置高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8% （注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后） 通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢。2004年第二季度天津甲級寫字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項目名稱總建面積（萬平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融30天信大廈18云翔大廈325華盛廣場5環(huán)渤海12廣銀420備注南京路沿線國際大廈7今晚大廈418津匯廣場430萬科世貿(mào)18備注小白樓CBD區(qū)域萬隆大廈7天星河畔10泰達大廈10金皇大廈35文華中心325濱江萬麗35萬順大廈4520備注海河沿線遠洋大廈8萬科假日11備注（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡要分析可直觀表示如下圖：通過上圖我們可以看出：，排在了天津甲級寫字樓市場的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。日租金達到最高的南京路沿線的甲級寫字樓空置率也排在了第一位，%，其次分別是小白樓CBD區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。但是需要特別指出的是，通過本次深入調(diào)查分析小白樓沿線的甲級寫字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。由于部分投資者看好小白樓大沽路沿線寫字樓的未來市場發(fā)展前景，所以在投資購買了寫字樓后對外出租，但是其租金定位高于市場平均價格，造成部分寫字樓空置。由于本項目中的寫字樓以售為主，所以預計這不會影響本項目的銷售情況。三、 寫字樓市場供給分析通過我們的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)天津市的甲級寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個區(qū)域。天津市主要的寫字樓情況參見下表：天津市甲級寫字樓基本