【正文】 現(xiàn)了建筑的高效性，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開(kāi)發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。天津大沽路綜合體項(xiàng)目由寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開(kāi)放化、場(chǎng)所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。本章重點(diǎn)分析甲級(jí)寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓的市場(chǎng)前景。因此，它們的投資機(jī)會(huì)研究和市場(chǎng)前景與需求分析重點(diǎn)均放在兩個(gè)方面：一是對(duì)所面向市場(chǎng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的宏觀分析和預(yù)測(cè)；二是對(duì)具體終端（寫(xiě)字樓、公寓）市場(chǎng)環(huán)境的分析和預(yù)測(cè)。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場(chǎng)前景與需求的分析要區(qū)分開(kāi)來(lái)，不能一概而論。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場(chǎng)分析所制訂的研究框架如下圖所示：區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等）住宅市場(chǎng)分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r住宅市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)商住樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)供給分析商住樓市場(chǎng)供給分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、出租率）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 本項(xiàng)目的研究框架第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都與項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購(gòu)買力水平等。2003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，居民生活水平開(kāi)始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項(xiàng)目要受到國(guó)家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響?？缛胄率兰o(jì)以來(lái)，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在《十五規(guī)劃》中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量?！笆濉逼陂g，天津市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭(zhēng)使天津發(fā)展成為全國(guó)房地產(chǎn)強(qiáng)市。而商住樓和寫(xiě)字樓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。區(qū)域環(huán)境分析之社會(huì)文化環(huán)境分析社會(huì)文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過(guò)程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)文明程度。外來(lái)的理性文化基因，通過(guò)社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了天津社會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開(kāi)放城市的基礎(chǔ)。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，天津與外界的交往越來(lái)越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國(guó)際化大都市邁進(jìn)。二、住宅市場(chǎng)分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時(shí)也是世界公認(rèn)的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。下面分別對(duì)全國(guó)和天津市的住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析和論證。 投資：，%。 開(kāi)發(fā)：1997～2003年期間，全國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積平均每年增加2400多萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢(shì)頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積平均每年增加4842萬(wàn)平方米，而2004年增量為4288萬(wàn)平方米，減少了554萬(wàn)平方米。隨著銷售量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲。從各類商品房2004年的價(jià)格看，住宅價(jià)格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，％。全國(guó)2004年住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)較快，辦公樓、商業(yè)用房?jī)r(jià)格增幅較大。中外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。（1） 2005年天津地區(qū)住宅市場(chǎng)分析2005天津房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平靜。但從今年年初政府部門公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)看，2005年天津樓市仍然處于一個(gè)比較明顯的集中增長(zhǎng)期。從今年一季度天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體表現(xiàn)來(lái)看，基本上延續(xù)了從去年年中以來(lái)的穩(wěn)健發(fā)展勢(shì)頭。大批創(chuàng)新型產(chǎn)品的入市，也將帶動(dòng)天津的住宅產(chǎn)業(yè)化向縱深發(fā)展。其中，成交金額98億元，%%?！　⌒略龉?yīng)量不足是造成一季度成交規(guī)模下滑的重要原因。此外，春節(jié)長(zhǎng)假也對(duì)本季度成交量下滑造成較大影響?！　”M管整體市場(chǎng)下挫明顯，但5000元以上的高檔住宅及別墅市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。從目前來(lái)看，在中心城區(qū)以5000元?jiǎng)澐指邫n房已經(jīng)有偏低的傾向，但高檔住宅及別墅市場(chǎng)的一枝獨(dú)秀，也反映出天津?qū)Ω邫n產(chǎn)品的吸納能力在加強(qiáng)。?。?）天津地區(qū)公寓市場(chǎng)分析天津房地產(chǎn)市場(chǎng)在習(xí)慣上把高檔公寓作為高檔住宅中的一部分，而公寓類產(chǎn)品的商業(yè)性和可投資性相對(duì)較強(qiáng)。由于在售的高檔公寓類產(chǎn)品大多具有價(jià)格高、面積大、產(chǎn)品總價(jià)高的特點(diǎn)，所以銷售勢(shì)頭與一些中高檔住宅項(xiàng)目的熱銷勢(shì)頭相比有一定的反差。客群需求對(duì)產(chǎn)品景觀、自然環(huán)境、交通等條件較為關(guān)注，對(duì)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)較為重視。隨著對(duì)高檔公寓類產(chǎn)品的需求逐漸明朗化，高檔公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力不斷顯現(xiàn)出來(lái)。由中原對(duì)市場(chǎng)需求的了解來(lái)看，目前市場(chǎng)對(duì)中小戶型需求量較大。 產(chǎn)品形式方面，目前天津市主要高檔公寓項(xiàng)目多以毛坯為主，即使提供精裝的項(xiàng)目也以統(tǒng)一精裝修為主。隨著成品房概念認(rèn)知度的加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于精裝產(chǎn)品的日益把握成熟及市場(chǎng)的引導(dǎo)，人們對(duì)于帶裝修的房子的接受度在增強(qiáng)，但其對(duì)裝修質(zhì)量、用料、環(huán)保等問(wèn)題的顧慮仍然沒(méi)有消除。其園林風(fēng)格也可分為：英式、法式、中式等。隨著大梅江項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，“生態(tài)水景”被大多數(shù)追求健康的人們所推崇，但天津畢竟是一座水資源相當(dāng)匱乏的城市，并且不乏一些人對(duì)于“水景”的后期管理存在疑慮。 停車配置方面，目前天津市高檔公寓提供的停車比例基本為1：1:。天津市高檔公寓項(xiàng)目的車位形式主要有地上車位、地下車位兩種形式。對(duì)于地下車位形式，主要是高層、小高層項(xiàng)目為節(jié)省面積所做，此外利用“人防部分”做地下停車場(chǎng)較多。綠化率高低，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升也起著至關(guān)重要的作用。綜合來(lái)說(shuō)，這些項(xiàng)目的周邊環(huán)境及配套設(shè)施主要體現(xiàn)在以下幾方面：周邊環(huán)境包括：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、交通、自然環(huán)境、人文環(huán)境、人為景觀等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔公寓類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況 價(jià)格體系 就高檔公寓類產(chǎn)品價(jià)格而言，北京的鳳凰城、后現(xiàn)代城等高檔公寓項(xiàng)目銷售均價(jià)多在1200013000元/平米，上海世茂濱江銷售均價(jià)21000元/平米，而天津高檔公寓類產(chǎn)品中售價(jià)相對(duì)較高的時(shí)代奧城與白樓仕嘉，均價(jià)不過(guò)80009000元/平米。 經(jīng)營(yíng)狀況及入住率 目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔公寓類產(chǎn)品均以銷售為主，客群中相當(dāng)比例的購(gòu)買者用于自住，少量投資型購(gòu)買者一般以個(gè)人形式進(jìn)行出租。出租對(duì)象多以涉外人士為主。泛CBD區(qū)域和友誼路區(qū)域成為寫(xiě)字樓物業(yè)較為集中的區(qū)域，分別列在已供應(yīng)量的前兩位，供應(yīng)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)另外兩個(gè)區(qū)域。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本季度約有40%左右的租賃面積是新進(jìn)入天津的中、外資公司租用的。從國(guó)內(nèi)公司的表現(xiàn)來(lái)看，中資機(jī)構(gòu)仍為主力買家。其中，保險(xiǎn)行業(yè)在本季度尤為突出。 國(guó)內(nèi)許多保險(xiǎn)公司看好天津高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)，它們一般希望整層甚至整棟租賃或購(gòu)買寫(xiě)字樓，這成為本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的一支重要力量。在行業(yè)性質(zhì)方面，租賃客戶主要分布在貿(mào)易、貨運(yùn)、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，本季度的擴(kuò)租面積也較大，這可以充分看出各類公司在天津良好的投資環(huán)境下不斷壯大、發(fā)展的喜人局面。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。與此同時(shí)，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。外地企業(yè)在津投資超過(guò)500萬(wàn)元的項(xiàng)目有273個(gè)，主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺(tái)商投資企業(yè)2465家。良好的投資環(huán)境帶來(lái)了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)目前，天津市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還處于起步階段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。我們通過(guò)對(duì)天津占主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)調(diào)研。2004年第二季度天津甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積（萬(wàn)平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融30天信大廈18云翔大廈325華盛廣場(chǎng)5環(huán)渤海12廣銀420備注南京路沿線國(guó)際大廈7今晚大廈418津匯廣場(chǎng)430萬(wàn)科世貿(mào)18備注小白樓CBD區(qū)域萬(wàn)隆大廈7天星河畔10泰達(dá)大廈10金皇大廈35文華中心325濱江萬(wàn)麗35萬(wàn)順大廈4520備注海河沿線遠(yuǎn)洋大廈8萬(wàn)科假日11備注（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡(jiǎn)要分析可直觀表示如下圖：通過(guò)上圖我們可以看出：，排在了天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。但是需要特別指出的是，通過(guò)本次深入調(diào)查分析小白樓沿線的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫(xiě)字樓已經(jīng)銷售完畢。由于本項(xiàng)目中的寫(xiě)字樓以售為主，所以預(yù)計(jì)這不會(huì)影響本項(xiàng)目的銷售情況。天津市主要的寫(xiě)字樓情況參見(jiàn)下表：天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標(biāo)準(zhǔn)層面積電梯數(shù)目空調(diào)類型車位車位租金租金售價(jià)入住率備注南京路沿線河川大廈31（2）9343中央120（40）地上600地1下1200050%毛坯房南京路沿線嘉利中心35（2）13003分戶200地一下400地二下300580070%毛坯房南京路沿線經(jīng)聯(lián)大廈29（2）4015005分戶地上800元098%有毛坯有裝修好的