【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 限公司）項(xiàng)目建設(shè)以建設(shè)以弘揚(yáng)中華民族敬老、愛(ài)老、助老的傳統(tǒng)美德，推進(jìn)我國(guó)老齡事業(yè)健康發(fā)展，打造的中國(guó)小康建設(shè)安養(yǎng)工程，盡可能為防城港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定做出貢獻(xiàn)，同時(shí)解決當(dāng)?shù)?500人勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題。我國(guó)十二五的目標(biāo):全面建設(shè)小康社會(huì)，深化改革開(kāi)放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目”是順應(yīng)社會(huì)需求趨勢(shì)，引領(lǐng)我國(guó)以養(yǎng)生養(yǎng)老為代表的健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)代。三、編制依據(jù)（一）依據(jù)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)[2007]1號(hào)）《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)[2006]l號(hào)）《全國(guó)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》2010—2015年《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)大綱）和《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目摘要》[國(guó)農(nóng)辦2007 199號(hào)]《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國(guó)合同法》（建設(shè)頃目環(huán)境保護(hù)管理辦法）《廣西壯族自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》GB5018893《南寧市農(nóng)業(yè)相農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展十二五規(guī)劃綢要》1建設(shè)方提供的有關(guān)文件和基礎(chǔ)材料等項(xiàng)目建設(shè)要注意環(huán)境資源的保護(hù)，盡可能地減少植被破壞，加強(qiáng)對(duì)林地。草地的保護(hù)，加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理．實(shí)施可持續(xù)發(fā)展，防止水土流失，加強(qiáng)生態(tài)休閑農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，注重?zé)o公害生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)廢棄物的無(wú)害化和資源化處理。本報(bào)告主要依據(jù)以下資料結(jié)合定量分析與定性研究的基本方法對(duì)項(xiàng)目涉及問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的闡述。主要分析方法涉及計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論與模型、數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)、項(xiàng)目管理理論、財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)模型、德?tīng)柗圃?xún)問(wèn)調(diào)研法、實(shí)地考察與誤差控制技術(shù)等。圖表 5. 本報(bào)告編制依據(jù)序號(hào)本報(bào)告編制依據(jù)1國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)2《廣西省工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》（修訂）版3國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》4海關(guān)總署健康養(yǎng)生產(chǎn)品進(jìn)出口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)5國(guó)家監(jiān)管政策制定相關(guān)資料6國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料7行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站資料8國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料9廣西省防城港市相關(guān)規(guī)定10《我國(guó)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》11在妙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃12企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)信息13廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司企業(yè)內(nèi)部資料14廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目股權(quán)租賃投（融）資計(jì)劃書(shū)的委托書(shū)（資料來(lái)源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）第四節(jié) 項(xiàng)目提出背景一、項(xiàng)目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項(xiàng)目”，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類(lèi) 鼓勵(lì)類(lèi)中：一、農(nóng)林業(yè)農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)蔬菜、瓜果、花卉設(shè)施栽培（含無(wú)土栽培）先進(jìn)技術(shù)開(kāi)發(fā)與應(yīng)用優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效標(biāo)準(zhǔn)化栽培技術(shù)開(kāi)發(fā)與應(yīng)用1生態(tài)種（養(yǎng)）技術(shù)開(kāi)發(fā)與應(yīng)用三十七、其他服務(wù)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)1社區(qū)照料服務(wù)1病患陪護(hù)服務(wù)廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項(xiàng)目” 符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類(lèi) 鼓勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目。二、國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策(1）根據(jù)國(guó)務(wù)院制定的《建筑節(jié)能管理?xiàng)l例》《節(jié)約能源法》(2）國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)范(試行)的通知》(國(guó)土資發(fā)(2010）117號(hào))（3）《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》；（4）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于加快實(shí)施社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)的通知》（國(guó)發(fā)【2000】19號(hào)）；（5）全國(guó)老齡委聯(lián)合民政部等國(guó)家十部委發(fā)文《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2006】6號(hào)）；（6）國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)【2013】35號(hào)）（7）民政部、全國(guó)老齡辦關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》的通知（民發(fā)[2013]157號(hào)）(8) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范；(9)民用建筑節(jié)能規(guī)范：(10)建筑設(shè)計(jì)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范等。三、項(xiàng)目《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》根據(jù)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》的新規(guī)，在不動(dòng)產(chǎn)投資方面，保監(jiān)會(huì)改進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品投資比例的計(jì)算方法，增加了保險(xiǎn)公司的操作空間；明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)，允許保險(xiǎn)資金采用多種投資方式，支持國(guó)家重大民生和發(fā)展工程。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項(xiàng)目” 符合《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確支持明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項(xiàng)目，但是在保障房方面險(xiǎn)資是謹(jǐn)慎介入的。以此，養(yǎng)老項(xiàng)目方面，屬于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)直接投資項(xiàng)目，險(xiǎn)資進(jìn)入股權(quán)融資租賃資金來(lái)源渠道拓寬，政策利好。圖表 6. 保險(xiǎn)資金投資股權(quán)投資范圍界定（資料來(lái)源：關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知）四、農(nóng)業(yè)綜合體市場(chǎng)背景（一）國(guó)內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)市場(chǎng)在我國(guó)，休閑農(nóng)業(yè)出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代，主要出現(xiàn)在東南沿海以及大城市和周邊旅游景點(diǎn)區(qū)。雖然我國(guó)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的時(shí)間晚，但由于我國(guó)是世界的農(nóng)業(yè)大國(guó)，所以發(fā)展速度迅猛，很快能夠改觀農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)村GDP增長(zhǎng)，并成為農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。休閑農(nóng)業(yè)的早期興起階段以觀光為主，90年代之后，休閑和觀光相結(jié)合的格局發(fā)展起來(lái)，21世紀(jì)后，就步入了功能拓寬為休閑，體驗(yàn)，觀光，旅游，健身，教育，學(xué)習(xí)，度 假等綜合功能的規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段。2013年，我國(guó)發(fā)展了150多萬(wàn)家具有休閑農(nóng)業(yè)特色的農(nóng)家樂(lè)，有相當(dāng)規(guī)模的休閑農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)有12000多家，直接地的從業(yè)人員有300多萬(wàn)人，年接待游客大約有7億人次，年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到900億元左右，我國(guó)當(dāng)前的休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，成為新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的亮點(diǎn)之一。我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展分布不均，其主要原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致的城市化和居民收入的差異。在東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)如北京上海、長(zhǎng)三角珠三角一帶，早先發(fā)展了該產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在也逐漸向中小城市蔓延。旅游行業(yè)較發(fā)達(dá)的省市如云南、新疆、四川、河南等地也較早引進(jìn)先進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)技術(shù)并發(fā)展了旅游農(nóng)漁牧業(yè)。（二）廣西休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來(lái)，全區(qū)農(nóng)業(yè)部門(mén)結(jié)合各地實(shí)際，按照”敖傭”思路，采取有力措施，把休閑農(nóng)業(yè)作為富民強(qiáng)農(nóng)的一項(xiàng)重要工作推進(jìn)落實(shí)，取得明顯成效。2012年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)接待游客3890多萬(wàn)人次，農(nóng)民從中增收50多億元。到2013年上半年，全區(qū)累計(jì)建立休閑農(nóng)業(yè)景點(diǎn)1690多個(gè)、農(nóng)家樂(lè)旅游點(diǎn)1395個(gè)，輻射帶動(dòng)農(nóng)業(yè)種養(yǎng)面積220多萬(wàn)畝。2013年，全區(qū)14個(gè)市重點(diǎn)圍繞“耙皇幸惶踔饗”弒，各選擇若干個(gè)景點(diǎn)，聯(lián)合打造休閑農(nóng)業(yè)精品線路；各縣（市、區(qū)）圍繞“耙幌匾桓鎏氐”惚，構(gòu)建休閑農(nóng)業(yè)精品線路，每個(gè)縣（市、區(qū)）重點(diǎn)建設(shè)1個(gè)接待能力在30萬(wàn)人次以上的休閑農(nóng)業(yè)點(diǎn)，全年全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值要達(dá)到114億元。力爭(zhēng)到2015年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)園發(fā)展到500個(gè)，休閑農(nóng)業(yè)景點(diǎn)（區(qū)）接待游客3000萬(wàn)人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達(dá)125億元。廣西依托田園景觀、農(nóng)業(yè)景觀和自然生態(tài)資源，建設(shè)了一批集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)耕體驗(yàn)、文化娛樂(lè)、教育展示、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)品加工銷(xiāo)售于一體的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、景區(qū)、村屯，形成了山水田園、都市科普、節(jié)慶休閑、休閑養(yǎng)生、漁樂(lè)休閑等多種發(fā)展類(lèi)型。15公里荷蓮休閑農(nóng)業(yè)長(zhǎng)廊、恭城鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)游、武宣萬(wàn)畝葵花休閑農(nóng)業(yè)游等，特色鮮明，亮點(diǎn)突出。一批富有廣西特色的休閑農(nóng)業(yè)品牌逐步形成，如體現(xiàn)稻作文化的龍脊梯田、對(duì)接?xùn)|盟國(guó)家的八桂田園等。目前，全區(qū)40％以上縣市都舉辦有各具特色的休閑農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動(dòng)。廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目”是農(nóng)業(yè)綜合體是一種全新的農(nóng)業(yè)發(fā)展構(gòu)想 ，一種全新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。本文就農(nóng)業(yè)綜合體的定義、內(nèi)涵、發(fā)展歷程、發(fā)展模式和運(yùn)營(yíng)模式五大方面進(jìn)行解讀，為農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)探索全新的發(fā)展模式。第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、養(yǎng)老市場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展的需要發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)絕非單純的養(yǎng)老概念，確切地說(shuō)，它應(yīng)該屬于一種綜合性的產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度高，涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，其基本內(nèi)涵是：一切為滿(mǎn)足老年人特殊需要而提供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)的總稱(chēng)。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅能緩解養(yǎng)老問(wèn)題的日益嚴(yán)峻性，而且還有利于形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需，增加就業(yè)崗位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)潛在著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是一有著極大開(kāi)發(fā)潛力的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的緊迫性如今中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，每年老年人口以800萬(wàn)的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會(huì)的其中一項(xiàng)大問(wèn)題，龐大的老年群體迫切需要社會(huì)承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。要解決這些日益增長(zhǎng)的老年。群體的養(yǎng)老問(wèn)題，僅靠政府運(yùn)作是不現(xiàn)實(shí)的；另外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變革，家庭養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，健康問(wèn)題帶來(lái)的對(duì)照料的依賴(lài)需求等壓力關(guān)系到家庭和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展；再有，國(guó)（公）辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)暴露的問(wèn)題迫切需要社會(huì)承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。一是由于政府財(cái)力的限制，二是服務(wù)水平比較低，許多領(lǐng)域還沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)，入住老人容易產(chǎn)生精神抑郁，孤寂落寞等心理疾患等。因此，借助社會(huì)力量，合理配置社會(huì)養(yǎng)老資源，解決日益突出的養(yǎng)老問(wèn)題，創(chuàng)新養(yǎng)老理念顯得尤為緊要而迫切。二、保險(xiǎn)資金投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要隨著我國(guó)社會(huì)的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，而保險(xiǎn)資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)具有很好的匹配性，2010年9月出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》、《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵(lì)態(tài)度。由于我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關(guān)測(cè)算，較為保守的估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會(huì)偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資 ；而較為樂(lè)觀的估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。 雖然對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測(cè)不一，但是目前基本的共識(shí)是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險(xiǎn)較高的股票投資。筆者認(rèn)為，如上所述，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現(xiàn)大幅下降的可能性，相對(duì)于其他投資渠道而言，屬于回報(bào)率較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的投資對(duì)象，與保險(xiǎn)資金的投資需求相匹配。此外，保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長(zhǎng)達(dá)10至15年，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)或沒(méi)有外部金融工具支持的投資者很難進(jìn)入這一領(lǐng)域。 而保險(xiǎn)公司不僅具有大量可運(yùn)用資金，而且據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5—20 年的中期資金 ，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。目前由于缺乏具有穩(wěn)定回報(bào)率的中長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，致使不論保險(xiǎn)資金來(lái)源如何、期限長(zhǎng)短與否，基本都用于短期投資。這種資金來(lái)源和運(yùn)用的不匹配，嚴(yán)重地影響了保險(xiǎn)資金的良性循環(huán)和資金使用效果。保險(xiǎn)公司運(yùn)用中長(zhǎng)期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上緩解這一問(wèn)題，提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用效果。《老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項(xiàng)指出，“統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財(cái)政投入和社會(huì)籌資力度，推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)……政府重點(diǎn)投資興建和鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有長(zhǎng)期醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?！?009年出臺(tái)的《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》打開(kāi)了保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門(mén)?！峨U(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》第十一條規(guī)定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)需符合產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)等條件 ，但根據(jù)第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)……不受第十一條第一款第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)及區(qū)位的限制……”根據(jù)《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險(xiǎn)資金可采用直接投資股權(quán)方式的少數(shù)幾類(lèi)企業(yè)。 由于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)。2011年8月3日中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)最新頒布的《中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項(xiàng)規(guī)定，“整合保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老實(shí)體……等相關(guān)機(jī)構(gòu)股權(quán)?！钡谑碌冢ㄈ模╉?xiàng)規(guī)定，“推動(dòng)研究保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……等稅收支持政策?！笨梢?jiàn)國(guó)家層面的法規(guī)政策對(duì)于社會(huì)資金，尤其是保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵(lì)態(tài)度。但是，目前就社會(huì)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國(guó)家層面的規(guī)定僅針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)出臺(tái)了規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)惠政策 ，但未對(duì)社會(huì)資金投資、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地方層面的規(guī)定對(duì)于社會(huì)資金投資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（包括營(yíng)利性和非營(yíng)利性）出臺(tái)了優(yōu)惠政策，并對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，但是各地的規(guī)定并不統(tǒng)一 ，因此，筆者認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對(duì)當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策、監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行全面的法律調(diào)研。而《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導(dǎo)意義，但規(guī)定較為原則，在實(shí)際操作中有待細(xì)化。三、企業(yè)發(fā)展的需要廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國(guó)，為國(guó)際國(guó)內(nèi)各個(gè)類(lèi)型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務(wù)的綜合性專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，具備專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理能力，全面服務(wù)和布置是實(shí)施的豐富經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場(chǎng)的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷(xiāo)售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)，是破解我國(guó)日趨尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題，切實(shí)提高廣大老年人生命、生活質(zhì)量的重要出路；是弘揚(yáng)中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；也是加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)渠道和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要途徑?！?21”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對(duì)獨(dú)子養(yǎng)老面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，我國(guó)養(yǎng)老還是以居家養(yǎng)老為主體，大概占90%。根據(jù)老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對(duì)單純的老年社區(qū)會(huì)心理抗性大