【文章內(nèi)容簡介】 字樓水平。乙級寫字樓則是純粹的辦公功能，只是在硬件配置、軟件服務(wù)上處于中等水平。甲級寫字樓則是隨著辦公需求的提高，順應(yīng)國際化發(fā)展的高檔次的寫字樓，要求硬件和軟件都必須達到一定的標(biāo)準，即通常所說的“5A”標(biāo)準，是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。 早期商務(wù)公寓如：祥福苑、盤古花園商務(wù)樓等，現(xiàn)代商務(wù)公寓如：加州灣V派、金茂禮都、博敖大廈、世代錦江、金色夏威夷等，乙級寫字樓如：世貿(mào)中心、新時代廣場、數(shù)碼大廈、@世界、新世紀廣場等，甲級寫字樓如：城市之心、川信大廈、威斯頓聯(lián)邦、香格里拉、力寶大廈等。 為了了解不同類型的辦公物業(yè)的特征，我們選取了一些比較有代表意義的項目，分類調(diào)查如下：X典型寫字樓調(diào)查表名稱位置硬件配套商服設(shè)施戶型區(qū)間（㎡）物業(yè)管理租金（元/㎡.月）均價（元/㎡）加州灣V派西二環(huán)國際會展中心旁3部電梯，300個車位600平方米的會所，提供臺球、乒乓球、健身室、商務(wù)多功能室、茶室等功能52—98平米萬科物業(yè)管理公司預(yù)計4050均價7900匯龍灣沙灣路和一環(huán)路交界300個車位中央空調(diào)、智能消防系統(tǒng)、智能信息系統(tǒng)、智能樓宇管理各種類商場，咖啡、茶樓、自銀行助，每層樓都有會議室50到900平米香港百聯(lián)達，5元/平方465200東方新城海椒市街4號有272個車位多部電梯各種餐飲、KTV、茶樓娛樂設(shè)施30—80平米酒店式物業(yè)22，以后每年按一定比例增長均價5200華爾道人民南路南站西路15號100，個車位，有3部電梯，其中有一部專為小戶型配置無38—75平米X武城三泰物業(yè)管理，20—30左右均價4700時代廣場紅星路步行街口中央空調(diào)、5A智能化設(shè)施，設(shè)置1400㎡空中花園，12部電梯，400個車位員工餐廳、商務(wù)酒樓、“空中商務(wù)艙”提供休閑類商業(yè)消費、裙樓為高檔百貨，最小面積220㎡，有整層、半層銷售情況世邦魏理仕，物管費12元/㎡801008000開行國際人民南路三段中央空調(diào)、車位400個，10部智能電梯，呼吸式玻璃幕墻咖啡廳等休閑設(shè)施、員工餐廳（商業(yè)設(shè)施不對外營業(yè)）1001600新加坡宏騰國際，物管費15元/㎡13015011000天府中心西華門街6部電梯、5A智能設(shè)施、商務(wù)會議配套、LOWE玻璃幕墻、中央空調(diào)咖啡廳、商務(wù)茶樓、中西餐廳等901600 世邦魏理仕，物管費6元/㎡801007000數(shù)碼廣場人民南路三段每單元兩部電梯，中央空調(diào)銀行等100300戴德梁行，物管費8元/㎡454600世貿(mào)中心順城街中央空調(diào)1273004元/40－505300銀谷基業(yè)漿洗街2部電梯，中央空調(diào)、多媒體會議室、員工餐廳、商務(wù)會所茶坊、健身中心等52950待定454800豐德國際航空路32臺樓群電梯，特別配置vip經(jīng)理人專用電梯，900個車位大型多功能廳，八個中小型會議室，圖書室，健身中心，開放式休閑區(qū)；餐廳230260戴德梁行，5元/㎡50起價6400博敖大廈漿洗街200個車位，中央空調(diào)、5A智能系統(tǒng)，5部電梯咖啡廳、茶坊等801000易新，6元/㎡606700金茂禮都漿洗街4部電梯、數(shù)碼會議室、星級酒店標(biāo)準大堂，450個車位1200㎡商務(wù)會所，恒溫游泳池、露天花園酒吧、健身房、雪茄吧、紅酒吧等3388酒店式物管404600世代錦江南大街酒店4部電梯、公寓2部電梯，煙感報警及噴淋系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)?？禈分行摹⒚品椀?、休閑咖啡廳、陽光游泳池、高爾夫推桿練習(xí)場等。166205錦江賓館物管，㎡，第二年8元/㎡60元/㎡商務(wù)酒店均價6200，商務(wù)公寓均價4800盤谷花園人民南路四段游泳池、每單元兩部電梯游泳池、商務(wù)中心幼稚園、康樂中心、醫(yī)院85220304600商鼎國際人民南路與二環(huán)路交匯650㎡大堂、10部名牌電梯、8000㎡形象外廣場、4500㎡中庭廣場、每層空中花園國際會議中心、遠程視頻會議室、員工餐廳、商務(wù)中心、5A智能配套。50－500第一太平戴維斯60－80小戶型6500，寫字樓7250“早期商務(wù)公寓”特征“早期商務(wù)公寓”項目均為住宅項目逐漸演變而成，因此在名字上叫“商住樓”的特別多，在產(chǎn)品設(shè)計上主要偏向于住，由于位置地段比較好，很多中小型企業(yè)拿來作辦公用，在這里辦公的企業(yè)首先考慮的是經(jīng)濟性的要求：租金、物管費等費用的低廉。現(xiàn)在一二環(huán)路沿線就分布了大量的這種早期商務(wù)公寓，由于出現(xiàn)較早、商住混雜，居住、商務(wù)品質(zhì)都難以有效提高，導(dǎo)致物業(yè)價值受到影響，價格明顯偏低，甚至不及同類地段的住房價格。這也反映出“早期商務(wù)公寓”的硬傷所在?！艾F(xiàn)代商務(wù)公寓”特征 “現(xiàn)代商務(wù)公寓”是近幾年順應(yīng)市場發(fā)展需求而出現(xiàn)的較新產(chǎn)品，項目一般是純粹商務(wù)功能或者商務(wù)與居住功能并重（如金茂禮都、世代錦江、金色夏威夷）。該類產(chǎn)品一般不配置中央空調(diào)、但電梯的配置和建筑外觀都會考慮商務(wù)的要求，一般都設(shè)置有商務(wù)中心，小型餐飲設(shè)施等。在產(chǎn)品設(shè)計方面以滿足中小企業(yè)辦公的基本需求為目標(biāo)，同時兼顧其企業(yè)形象要求，在內(nèi)裝修上采用石材處理墻面的情況較多，顯得比部分乙級寫字樓更有檔次。該類項目一般由本地物業(yè)管理公司提供服務(wù)，收費標(biāo)準也大大低于純寫字樓項目?！　≡擃愴椖恳詽M足區(qū)域內(nèi)的中小企業(yè)辦公需求為主要目標(biāo)，同時針對投資者市場。在戶型面積劃分上，考慮了投資者的置業(yè)門檻問題，通過縮小面積降低總價。位于不同區(qū)域的該類項目在面積上劃分上存在一定差異，如人民南路區(qū)域的項目在面積上一般以１００㎡以上為主，部分在２００㎡以上；而在以漿洗街為代表的其他區(qū)域則是以４０—８０㎡的銷售單位為主。出現(xiàn)這種差異的主要原因是人民南路區(qū)域的中小企業(yè)辦公面積需求大于其他區(qū)域的企業(yè)需求。雖然面積劃分存在較大差異，但售價上卻基本接近，一般在５5００－8０００元／㎡的價格段。乙級寫字樓特征 乙級寫字樓一般與甲級寫字樓有同樣優(yōu)異的區(qū)位，但在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯弱于甲級。X乙級一般提供2—5部電梯、中央空調(diào)、員工餐廳、商務(wù)中心、康樂設(shè)施、銀行等。主要吸引重要企業(yè)入住，租金一般在30—70元/㎡。少數(shù)項目由著名物業(yè)管理公司提供服務(wù)，物管費一般 6－10元/㎡。銷售價格一般為4500—7000元/㎡。乙級寫字樓項目總建筑面積一般在3—6萬㎡。 目前在X市場上還出現(xiàn)了一批總建筑面積在2萬㎡以下的小體量寫字樓項目，如銀谷基業(yè)、㎡，這類項目做得小而精，在廣告宣傳上直接對比甲級寫字樓，一般配置了中央空調(diào)、高品質(zhì)的電梯、商務(wù)中心等，并在建筑上有充分的特點，強調(diào)建筑個性，雖然在體量上難以與乙級寫字樓相比，但在內(nèi)部品質(zhì)、服務(wù)，售價上都不遜色于乙級項目，所以這里將該類項目并入乙級類。該類項目售價集中在6000－8000元/㎡之間，主要針對中型企業(yè)，基本銷售單位面積主要在60㎡——200㎡之間。甲級寫字樓特征甲級寫字樓一般位于CBD區(qū)域或人民南路，其區(qū)位具有極高的商務(wù)價值，交通便利，建筑具有極強的標(biāo)識性，能滿足以知名外資企業(yè)為代表的大型企業(yè)的形象要求。在內(nèi)部配套設(shè)施上，均有高檔中央空調(diào)、5A智能化系統(tǒng)、6部以上高速名牌電梯、先進隔熱、隔音玻璃幕墻、知名物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，（這在后面的典型項目分析中詳細闡述）物管費12元/㎡以上，租金普遍在80元/㎡.月 以上。該類產(chǎn)品以吸引外資企業(yè)、國內(nèi)大型企業(yè)、金融機構(gòu)為主要目標(biāo)，其銷售價格一般在8000元/㎡以上，像力寶大廈頂層的價格達到驚人的2300美元/㎡。該類項目一般總建筑面積在5萬㎡以上。由于營銷的需要，X多數(shù)“甲級標(biāo)準”項目并沒有真正達到甲級的要求，但仍打出了甲級的概念，所以在甲級概念下，產(chǎn)品呈現(xiàn)了較大的品質(zhì)差異。三、X酒店市場簡析 目前X酒店市場上主要有幾種形式：招待所、低星級酒店（二三星酒店）、經(jīng)濟型酒店、高星級酒店（四星五星酒店）。X市場上的招待所和低星級酒店數(shù)量龐大，質(zhì)量參差不齊，各自憑借自身的客戶資源關(guān)系和價格優(yōu)勢占領(lǐng)一部分市場。經(jīng)濟型酒店則是順應(yīng)市場發(fā)展的產(chǎn)物，在中國市場上的歷史并不悠久，憑借成本控制的優(yōu)勢、星級標(biāo)準的硬件配套、適中的價格等優(yōu)勢，在酒店市場上享有相當(dāng)?shù)母偁幜?，特別是對招待所和一些低星級的酒店造成很大的影響。目前X市場上的經(jīng)濟型品牌連鎖酒店眾多，如：如家、錦江之星、七天連鎖、馬瑞卡、安逸15宜必思等。X作為“第四城“、“最佳旅游城市”等優(yōu)勢，凝聚力非常強大，酒店市場需求也相當(dāng)活躍。從今年1月份到至今，X的經(jīng)濟型酒店呈現(xiàn)出強勁的擴張態(tài)勢。開業(yè)店數(shù)從35家快速擴張至目前的50家左右，擴張幅度達到42%，位居全國城市之首。經(jīng)濟型酒店數(shù)量的快速增漲必然對招待所和低星級的酒店造成很大的市場壓力。X的高端酒店市場也具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，目前X已有8家五星級酒店和18家四星級酒店，高星級酒店數(shù)量排名國內(nèi)城市前十強。X目前城區(qū)的五星級酒店主要分布在市中心或城南的優(yōu)勢地段，如喜來登和總府皇冠假日分布在CBD核心，錦江賓館、索菲特、香格里拉分布在風(fēng)景優(yōu)美的府南河邊上，凱賓斯基則處于城南的富人核心區(qū)。 X逐漸成為高星級、經(jīng)濟型酒店業(yè)并駕齊驅(qū)的主戰(zhàn)場，中小酒店將面臨殘酷的“洗牌”。在經(jīng)濟型酒店和高星級酒店的雙重夾攻下，大部分招待所和低星級酒店面臨被淘汰和轉(zhuǎn)型的局面。四、X商業(yè)市場簡析X商業(yè)市場主要分為三種：①市中心的集中性商圈的商業(yè)②散落在全城的各個小區(qū)的社區(qū)商業(yè)③城北的專業(yè)性商業(yè)市場目前X商業(yè)市場的發(fā)展具有如下趨勢特征：外來企業(yè)或資金繼續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇在X對外影響不斷加大的情況下，越來越多外來的企業(yè)或資金紛紛進入X市場，在X或獨立開發(fā)，或與本土企業(yè)聯(lián)姻，采取“土地 + 資金”或“技術(shù) + 理念”的方式，這已經(jīng)是X商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個新潮流。特別是進入X市場的港資，它們在城區(qū)拿的天價地塊基本上都是開發(fā)大型的商業(yè)地產(chǎn)，有利于促進X的商業(yè)地產(chǎn)向更高層次發(fā)展，同時導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的競爭加劇。下階段市中心大型綜合性商業(yè)將成為主流2006年X商住規(guī)劃用地成交3015畝。以此推算，2007年至2008年，將有300萬㎡左右的商業(yè)進入市場。諸如九龍倉、華人置地、嘉德置地、廣州力迅、中信、萬達等知名開發(fā)商活躍異常，從2007年將要推出的商業(yè)項目來看，市中心大型、超大型的綜合性商業(yè)將會大量面市，而綜合性商業(yè)也是發(fā)展的必然趨勢。預(yù)計2007年－2008年X的商業(yè)地產(chǎn)將會處于一個開發(fā)的高峰期，這種大型綜合性商業(yè)的出現(xiàn)，加劇了整個X商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭。商業(yè)專業(yè)市場將會逐漸集中化、規(guī)?；?、郊區(qū)化根據(jù)《X市城市總體規(guī)劃》和《X市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》，今后X市中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)不再發(fā)展專業(yè)市場，二環(huán)路至三環(huán)路之間控制性發(fā)展專業(yè)市場，并且積極引導(dǎo)三環(huán)路以內(nèi)的專業(yè)市場向三環(huán)路以外轉(zhuǎn)移，整個X現(xiàn)有的專業(yè)市場，大部分將會面臨一次洗牌重組的過程。而這些專業(yè)市場在進行重組時，會趨于集中化和規(guī)?；?。如西部鞋都、西南藥都、天下糧倉、劍龍塑料日用品市場等，并且市場細分還會進一步的深化。荷花池的日用品批發(fā)專業(yè)市場也正逐步實現(xiàn)整體搬遷，日用品商家將搬遷到劍龍塑料日用品市場。旅游地產(chǎn)商業(yè)價值彰顯自從2005年“錦里”項目的成功運作后，X商業(yè)市場上涌現(xiàn)眾多的旅游地產(chǎn)項目，如：藍光春江花月、文殊坊、寬窄巷子改造、草堂一號、草堂二號等，這些項目依附于知名的旅游景點，依托文化資源和旅游資源打造商業(yè)，通過旅游的人氣來帶動商氣，使開發(fā)商名利雙收。除了本身依托已有旅游景點外，還有借助項目的超大規(guī)模，率先打造一個旅游資源，再進行相關(guān)的商業(yè)開發(fā)的大型旅游地產(chǎn)項目，如城北的華僑城、城南海昌的海洋極地項目、城西的國色天鄉(xiāng)等，這些商業(yè)項目都是總體量超過了10萬平的大型復(fù)合型項目，依靠自身打造的主題公園，自成一個商業(yè)系統(tǒng)。第四章 城北市場調(diào)查分析關(guān)鍵詞：財富城北城北一直以來就是X商業(yè)的代名詞之一火車北站是X乃至整個西南地區(qū)最大的人流集散地，日常運送旅客為7萬人次，在黃金周和春節(jié)大假期間將會突破10萬，其客流量位居西部第一；加上在其周邊有城北客運中心、五塊石客運中心、梁家巷汽車站、高筍塘汽車站等四個中長途汽車站，整個區(qū)域的人口流動相當(dāng)?shù)念l繁?；疖嚤闭具€是最大的物流集散地，在火車北站周邊聚集了荷花池、五塊石、高筍塘、金府市場、城隍廟、府河市場等多個集中商業(yè)物流片區(qū)，其中有大大小小的各類專業(yè)市場和綜合市場40余個，以百貨、建材、紙張、家居產(chǎn)品為其重點經(jīng)營品種。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，荷花池市場年成交額將近100個億，日商業(yè)流量超過30萬人，“財富城北”稱號實至名歸，商業(yè)的持續(xù)繁榮造就城北房地產(chǎn)市場長期以商業(yè)地產(chǎn)為主的特征。為了了解城北市場發(fā)展?fàn)顩r，為本案的定位提供最有力的支撐，我們特別針對城北的酒店、寫字樓、商業(yè)等三種業(yè)態(tài)進行了比較詳細的調(diào)查，由于目前項目周邊在售的這三種物業(yè)極少，沒有直接的參考對象，我們更多的是對在營物業(yè)的調(diào)查，通過在營物業(yè)的經(jīng)營狀況來尋找本案的發(fā)展機會。一、城北酒店市場調(diào)查分析（一）調(diào)查酒店分布我們主要選擇在城北比較上檔次的酒店，一般在3星級以上進行調(diào)查，調(diào)查的整體范圍主要集中在火車北站周邊進行，并適當(dāng)擴大了調(diào)查的范圍。調(diào)查酒店分布圖（二）城北酒店經(jīng)營狀況分析：城北主要經(jīng)營酒店基本情況調(diào)查表名稱通訊地址房間數(shù)檔次/星級淡季入住率旺季入住率平均價格/標(biāo)間X大酒店人民北路二段29號469間(套)360%85%120元漢都大酒店火車北站西側(cè)251間(套)350%80%168元東泰大酒店二環(huán)路北三段388號