【正文】 港相連的羅湖口岸為起點(diǎn)，經(jīng)繁華的市中心國貿(mào)、老街、大劇院、科學(xué)館、華強(qiáng)路、崗廈、會(huì)展中心、購物公園、香蜜湖、車公廟、竹子林、僑城東、華僑城到世界之窗；4號線南段以皇崗口岸為起點(diǎn)，經(jīng)福民站、會(huì)展中心、市民中心到少年宮。進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查為使本次的《可行性研究報(bào)告》做到有針對性和準(zhǔn)確性，我方調(diào)動(dòng)公司的人力、物力和財(cái)力歷時(shí)一個(gè)月，對X和城北的商業(yè)、酒店和寫字樓市場進(jìn)行了專項(xiàng)的調(diào)查，為項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供了有力的數(shù)據(jù)支持。我方積極協(xié)調(diào)新公司注冊的各種手續(xù)和關(guān)系，極力促成新公司的盡早注冊成功。積極同地鐵公司接觸本案同其他商業(yè)最大的不同之處在于同地鐵之間的“無縫對接”，我方積極同地鐵公司接觸，了解地鐵的最新動(dòng)向和相關(guān)情況，積極推動(dòng)本案同地鐵之間的“無縫對接”。已成功使干道地塊同萬通相連，形成了本項(xiàng)目目前地塊的一個(gè)整體性和規(guī)模性；現(xiàn)正努力促成長城地塊和建興地塊同本案的整合，為項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展提供支撐。因此本次調(diào)查研究的方向主要是項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和商務(wù)價(jià)值，同時(shí)考慮地鐵經(jīng)濟(jì)對本案的推動(dòng)作用，在定位研究上通過同地鐵的有效結(jié)合，最大限度的提升項(xiàng)目的商業(yè)和商務(wù)價(jià)值，并確定本案的發(fā)展方向、市場容量、形象檔次、經(jīng)濟(jì)回報(bào)、社會(huì)效益等問題，證明項(xiàng)目切實(shí)可行。第二、鑒于“L”工程的緊迫性，投資方應(yīng)立即確定設(shè)計(jì)單位并完成方案設(shè)計(jì)，根據(jù)目前掌握的情況，與鐵二院進(jìn)行設(shè)計(jì)合作能保證與地鐵施工的順利對接和協(xié)調(diào)，可實(shí)現(xiàn)讓對方積極協(xié)助投資方完成符合地鐵公司要求的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，以確?！癓”工程能在明年5月份和地鐵施工無縫對接。因?yàn)榈罔F工程的進(jìn)度已不允許我們懈怠，如果錯(cuò)失良機(jī)，就等于坐以待斃。而且要求必須在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上有一個(gè)雙方共同認(rèn)可且雙贏的合理解決方案。這將有利于投資方與地鐵公司的友好合作，特別是對地鐵一號線的設(shè)計(jì)對接將實(shí)現(xiàn)投資方對“L”工程的全部預(yù)期。這一舉措將把巨大的人流和商流直接導(dǎo)入“L”工程，真正地形成在火車北站商圈無與倫比的競爭優(yōu)勢和商流中的顛峰地位。這將極大地提升商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)值和經(jīng)營的潛力，為火車北站商圈的打造增添一處獨(dú)特的商業(yè)風(fēng)景?！癓”工程的實(shí)施有利于盡快提升城市形象，改善城市的招商環(huán)境，必將會(huì)得到政府的大力支持，對于項(xiàng)目需要整合的資產(chǎn)，政府可通過專題協(xié)調(diào)會(huì)解決施工過程中的問題和難題。第二、火車北站商圈歷來“臟、亂、差”，社會(huì)治安問題相當(dāng)嚴(yán)重，各級政府都把火車北站整體形象的打造列為政府重點(diǎn)工作推進(jìn)，這是“L”工程的高度所在。建設(shè)“L”工程的必要性：第一、“L“工程地處地鐵1號線及5號線交叉處，兩面皆臨地鐵線，其中西臨1號線，北臨5號線。唯有順勢、借力、整合、提升現(xiàn)有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，才能把握未來火車北站商業(yè)旗艦的方向。長城大廈九州賓館萬通商場公交站建興賓館項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊由六個(gè)部分組成：萬通商場、九州賓館、干道公交站、長城大廈、建興賓館、57所，目前這五個(gè)部分都還未拆遷，處于營業(yè)狀態(tài)。項(xiàng)目位置： 地塊位于X市火車北站廣場東側(cè)，北靠北站售票大廳，南臨二環(huán)路北三段。地鐵作為政府工程，其施工將不以個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移，如果地鐵先行施工，將強(qiáng)行要求我方將在地鐵一號線和五號線施工線各后退15米，那么，項(xiàng)目完整的地塊將劃分得支離破碎，以后根本無法開發(fā)，項(xiàng)目未來的發(fā)展必將成為空談！本案必須與地鐵工程實(shí)現(xiàn)同步設(shè)計(jì)和施工機(jī)遇偏愛有準(zhǔn)備、有頭腦的人。如果我們錯(cuò)失良機(jī)，坐以待斃，不能與地鐵工程的施工同步，我們將失去一次絕好的發(fā)展機(jī)會(huì)。眾所周知，地鐵經(jīng)濟(jì)將推動(dòng)X新一輪的城市發(fā)展進(jìn)程，地鐵的興建無疑將為X的城市化發(fā)展錦上添花，在X作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)的宏觀背景下，地鐵經(jīng)濟(jì)對于X的發(fā)展具有重大的歷史意義和深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。 這是歷史的選擇，更是時(shí)代的需求。開 篇 X，中國西部重要的交通樞紐和商業(yè)重鎮(zhèn)， 地鐵，縈繞X人多年的心愿正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 中天，歷史性的站在巨人的肩膀上， 中天世紀(jì)，一座商業(yè)的豐碑正在崛起。 地鐵——城市現(xiàn)代化進(jìn)程的重要標(biāo)志。而本案作為X地鐵在城北區(qū)域特別是火車北站商圈的最大受益者，將給我們帶來無限的商機(jī)，這也是對火車北站傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)有效提升的最好時(shí)機(jī)，地鐵與本案的無縫連接將給這一傳統(tǒng)商圈帶來巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，其潛在的經(jīng)濟(jì)能量將異常巨大！本案的開發(fā)已經(jīng)到了千載難逢的絕佳時(shí)機(jī)！整合火車北站商圈是地鐵經(jīng)濟(jì)概念凸現(xiàn)后的大勢所趨形勢喜人、形勢也逼人，地鐵工程的施工迫在眉睫，我們必須馬上行動(dòng)。如果我們不能盡快與地鐵形成對接，我們的損失將異常巨大。機(jī)會(huì)就在面前！機(jī)會(huì)稍縱即逝!把握機(jī)會(huì)刻不容緩! 香港中天基金會(huì)應(yīng)緊緊抓住這一機(jī)會(huì)，歷史性的承擔(dān)起這個(gè)偉大而光榮的使命，配合X地鐵工程打造火車北站商圈無以倫比的標(biāo)志性建筑——“中天世紀(jì)”，與地鐵一道成為X新一輪城市發(fā)展的見證者！正所謂，箭已上弦，不容不發(fā)，“中天世紀(jì)”以如日中天之勢在中國西部經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的進(jìn)程中浩然誕生！第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目暫定名：中天世紀(jì)（考慮到項(xiàng)目的商業(yè)秘密，對內(nèi)外以“L”工程代稱）投資商：香港中天基金會(huì)有限公司開發(fā)商：四川中天世紀(jì)建設(shè)投資開發(fā)有限公司（香港中天基金會(huì)組建項(xiàng)目公司進(jìn)行“L工程”項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)）策劃服務(wù)團(tuán)隊(duì)X卓越房地產(chǎn)代理公司和中為集團(tuán)策劃部組成精英團(tuán)隊(duì)，共同打造“L工程”。地塊面積及邊界長 項(xiàng)目地塊面積11717平米（），整體呈比較規(guī)整的長方形，展示面良好，長約235米，寬約50米，南北朝向。二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和緊迫性由于項(xiàng)目處于火車北站商圈，加之X地鐵一號線和五號線施工在即，為萬通商城和九州賓館的改造提供了千載難逢的大好機(jī)遇，火車北站傳統(tǒng)商圈的商業(yè)價(jià)值和地鐵經(jīng)濟(jì)的不可復(fù)制，為“L”工程的實(shí)施創(chuàng)造了絕佳的條件，這是不容拒絕和放棄的巨大商機(jī)。經(jīng)過市場的調(diào)查和研究，我們認(rèn)為“L”工程的戰(zhàn)略定位就是：“L”工程施工必須與地鐵工程施工全面接軌，要在設(shè)計(jì)上與地鐵施工同步進(jìn)行；注重“L”工程與地鐵工程的無縫對接，因?yàn)檫@將給“L”工程的改造帶來不容復(fù)制的巨大商機(jī)；整合火車北站傳統(tǒng)商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)與地鐵經(jīng)濟(jì)的成功互動(dòng)，這是投資商必須高度關(guān)注和盡快啟動(dòng)運(yùn)作的前提和條件?！盠”工程的建設(shè)已經(jīng)取得金牛區(qū)政府的認(rèn)同和支持，站在為政府傾力打造火車北站商圈的高度，力爭讓“L”工程盡快成為X市和金牛區(qū)重大市政改造工程和政府形象工程。另外，X兩大交通樞紐——火車北站與雙流航空港是省市政府對外的臉面和形象，打造火車北站商圈是企業(yè)的發(fā)展需要，更是政府的要求。第三、地鐵1號線于明年5月份形成隧道，與“L”工程項(xiàng)目接口最遲至明年5月份施工，“L”工程必須于此時(shí)與其對接（即形成同步地下通道）。第四、原二環(huán)路下穿隧道及人防設(shè)施擬與“L”工程地下商場連通，二環(huán)路過街人流和商流將直接進(jìn)入”L”工程的地下商場，并且可部分利用原人防設(shè)施。第五、“L”工程北側(cè)與地鐵5號線相平行并緊鄰，在設(shè)計(jì)時(shí)須充分考慮將來對地鐵5號線施工的結(jié)構(gòu)影響。建設(shè)“L”工程的緊迫性：第一、“L”工程的設(shè)計(jì)工作要盡快進(jìn)行，首先要取得地鐵公司認(rèn)可后方可通過規(guī)劃報(bào)建。如果與地鐵公司的合作與配合不到位，投資方關(guān)于“L”工程的全部預(yù)期就不能實(shí)現(xiàn)，而且會(huì)給公司帶來巨大的損失，這是我們必須高度關(guān)注的。地鐵工程是政府工程、社會(huì)工程、民心工程，建設(shè)的步伐不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的原因而停下，若投資方不能與地鐵對接并啟動(dòng)工程，那么待地鐵線建成以后再進(jìn)行改造，其損失將無法估量、無法挽回。三、 項(xiàng)目研究方向由于項(xiàng)目處在火車北站的特殊位置，人流量巨大、環(huán)境嘈雜加上地塊本身的狹長、展示效果好的特點(diǎn)，本案的居住功能偏弱、居住價(jià)值偏小。四、我方為項(xiàng)目所做出的努力積極促使地塊整合成功我方為項(xiàng)目的土地整合上做出了不懈努力并取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。為企業(yè)和政府搭建溝通平臺本案要想取得成功，獲得政府的支持將是非常重要的一環(huán)，我方積極為企業(yè)同金牛區(qū)政府和荷花池辦事處之間搭建溝通平臺，協(xié)調(diào)企業(yè)同政府之間的關(guān)系，使項(xiàng)目獲得了金牛區(qū)政府和荷花池辦事處的大力支持。協(xié)助新公司的注冊為了開發(fā)需要和政府的財(cái)政支持，注冊新公司勢在必行。獲取火車北站的發(fā)展規(guī)劃方向?yàn)榱吮ＷC項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確，我方通過各種資源獲取北站的未來發(fā)展規(guī)劃，為項(xiàng)目的《可行性報(bào)告》提供了可借鑒的規(guī)劃依據(jù)。第二章 地鐵及火車站物業(yè)調(diào)查分析由于本案是X的首批地鐵物業(yè)之一，本土市場找不到參考對象，因此為了讓地鐵價(jià)值在本項(xiàng)目能夠得到更大的體現(xiàn)，我們對全國比較具有典型意義的地鐵和火車站商圈物業(yè)進(jìn)行簡單的調(diào)查分析，為本案發(fā)展定位拋磚引玉。深圳地鐵目前開通1號線，全長15個(gè)站點(diǎn)目前已全部開通，由于在建過程中充分參考香港地鐵運(yùn)作模式所以在經(jīng)營過程中形成專門招商公司及與沿線物業(yè)充分互動(dòng)形成地鐵經(jīng)濟(jì)。使有限的土地效益得到放大。都以地下設(shè)3層為主。②從面積劃分上看 由于各站點(diǎn)的地下商業(yè)不大，以小業(yè)主居多。物業(yè)管理費(fèi)在3858元/㎡。（二）上海地鐵沿線物業(yè)簡析（上海地鐵線路圖） 上海在規(guī)劃建造地鐵之前就設(shè)計(jì)了用于商貿(mào)活動(dòng)的空間，這在全國是領(lǐng)先的，值得仿效。目前，上海地鐵運(yùn)營有限公司負(fù)責(zé)軌道交通一、二、三、四號線的運(yùn)營管理，運(yùn)營線路總長125公里，共84座車站，形成了“十字加環(huán)”的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營格局。一號線全長33公里，共設(shè)25座車站，日客運(yùn)量80萬人次左右，是一條縱貫上海南北走向的交通大動(dòng)脈。軌道交通三號線一期工程2000年12月建成試運(yùn)營，全長近25公里，共設(shè)19座車站，是一條環(huán)繞中心城區(qū)以高架為主的線路。上海地鐵主要站點(diǎn)接口與商業(yè)物業(yè)接口設(shè)置候車點(diǎn) 地鐵車票售賣機(jī) 接商業(yè)入口 與商業(yè)對接圖片 上海地鐵主要站點(diǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)人民廣場站香港名店街地處全市的商業(yè)政治文化中心點(diǎn)，而且又是2號線的換乘處，與地鐵的位置與廣州流行前線相似。商場的形狀呈長條形，可以通往其他商場及出口相連，全部統(tǒng)一裝修店面以及招牌（除了極少部分大牌子商家，例如esprit、雅致飾品等）。整體面積估計(jì)約4500㎡?？繅Φ莫?dú)立鋪位面積由１０～５０㎡不等，、５米；，；掛鋪統(tǒng)一１米的柜臺。經(jīng)營品牌比較偏向中檔，有艾格、百草堂、only、喬登服飾、班尼路、真維斯、百事流行概念（運(yùn)動(dòng)用品系列）、文武體育用品店、esprit、黑眼睛、qgen、第五大道、天使園牛仔、絕色攝影、食草堂服裝飾品、貝蒂服裝皮包店、頭大原創(chuàng)玩具店、上海雅致經(jīng)貿(mào)有限公司（水晶、銀飾、公仔、皮包、發(fā)飾、絲巾）、內(nèi)衣店、精品店、眼鏡店、化妝品店（up2u、美寶蓮、歐萊雅）、燙畫、茵寶運(yùn)動(dòng)系列等等。迪美購物中心 商場的人流主要靠香港名店街引過來，所以交通不如以上商場，檔次裝修也不如人，但是人流量也相當(dāng)大。類似深圳東門的九龍城、未調(diào)整之前的銅鑼灣百貨C座之類的。各類新潮服飾占了經(jīng)營總類的８０％，其余的為假發(fā)、飾品玩具、皮具類。次通道３米，次次通道約有３米。由于入口大堂及通道基本都利用為檔次較低的掛鋪/獨(dú)立柜臺，感覺比較凌亂。而中庭鋪位都是柜臺式，一般都是２米左右的玻璃柜臺，經(jīng)營手表、眼睛、皮包、銀飾等精品，還有跑步機(jī)專營店。（港匯廣場整體形象相當(dāng)高檔，裝修考究，類似深圳中信廣場）。當(dāng)此相對較低，面積約１０㎡左右。商鋪的標(biāo)準(zhǔn)開間3米，進(jìn)深3~5米（每間商鋪10~15㎡），商鋪基本都是同一門面，落地玻璃；。香港新世界百貨 共六層，地下三層，地面上三層。負(fù)一層主要經(jīng)營化妝品和服裝。負(fù)三層是超市。上?？萍拣^站亞太盛匯 商場面積5萬㎡，主干道5米。主要的經(jīng)營范圍是服裝類，但沒有主力商家。商場的現(xiàn)狀基本是處于停業(yè)階段。據(jù)招商處稱，商場將會(huì)作進(jìn)一步調(diào)整，檔次將往中高檔拔。（三）廣州地鐵物業(yè)廣州地鐵線路圖廣州新的路網(wǎng)規(guī)劃由目前已通車運(yùn)營的地鐵一號線、正在緊張建設(shè)之中的地鐵二號線、已向國家申報(bào)立項(xiàng)的軌道交通三號線、規(guī)劃中的軌道交通四號線和北起新國際機(jī)場，南接廣州火車東站的機(jī)場線等5條線路共同組成。地鐵2號線周邊物業(yè)展示： 地下商業(yè)劃分商業(yè)：天河城廣場天河城廣場位于“體育西地鐵站”上蓋，是目前廣東省營業(yè)面積最大的集購物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代大型購物中心，總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米，地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。日平均人流量超過10萬人次，最高達(dá)60萬人次之多，已成為市民購物消閑的新熱點(diǎn)和游客觀光游覽的新景點(diǎn)。天河城里商家的經(jīng)營風(fēng)格都是比較統(tǒng)一、高檔，經(jīng)營狀況也相當(dāng)好（基本沒有空鋪），（一樓預(yù)計(jì)在2000元/㎡左右。每個(gè)城市的地鐵站的周邊商業(yè)開發(fā)，都非常注重同地鐵出入口的對接，讓地鐵人流盡量轉(zhuǎn)化成有效的商氣，促進(jìn)周邊商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展和物業(yè)升值，同時(shí)也給人們的生活帶來極大的方便，地鐵的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益彰顯。二、火車站物業(yè)（一）廣州火車站物業(yè) 廣州火車站地理位置圖 廣州火車站 廣州火車站每年的流動(dòng)人口達(dá)一億三千萬，廣州火車站是廣東、華南地區(qū)乃至全國的主要交通樞紐，是廣州家喻戶曉的標(biāo)志性建筑物，地處環(huán)市路、內(nèi)環(huán)路旁；比鄰每年兩屆的中國出口商品交易會(huì)會(huì)場、省汽車客運(yùn)站、市汽車客運(yùn)站、流花汽車站；中國大酒店、東方賓館、流花賓館；六大服裝批發(fā)市場等人流來往密集商務(wù)區(qū)；此外，廣州火車站廣場內(nèi)有廣州地鐵站、幾十路公交車總站，不但是大部份廣州市民上下班的必經(jīng)之地，更是輻射珠三角乃至全國各地的交通樞紐重地。食品類批發(fā)：（此物