【正文】 注：以上對接圖只表示示意，具體對接方式應(yīng)和地鐵進一步洽談后，落實?！锟紤]地鐵站（地下18米）的因素，地下考慮四層并且盡量靠紅線建設(shè)，以便和地鐵一號線站點形成有效的對接，同時預(yù)留五號線的接口通道?！锒由虡I(yè)的設(shè)計要考慮與售票大廳天橋的連接作用，以便從售票大廳出來的人流可以通過天橋直接到達二樓各商業(yè)；一期和二期的二樓也要通過天橋?qū)崿F(xiàn)有效對接。 ★地上全部為4層裙樓商業(yè)，盡量增大商業(yè)的可售量。二、項目定位根據(jù)上面的思路分析，我們給出本案的初步定位方案：（一）項目整體定位：把握項目價值的多功能性，并進行相應(yīng)的提升，打造城北的綜合型旗艦物業(yè)，擴大項目在X、西部乃至全國的影響力，從而實現(xiàn)各方利益的最大化。本案在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)結(jié)合高架橋的連接作用，做好二層的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，同時一、二期的規(guī)劃也要通過人行天橋相連，實現(xiàn)人氣、商氣互補。因此本案在建設(shè)上應(yīng)注重地下價值的開發(fā)，將地下賣場與地鐵站口形成有效對接。打造城北寫字樓的標(biāo)桿產(chǎn)品注意面積和結(jié)構(gòu)功能的處理（三）項目發(fā)展定位思考項目的定位不能僅限于市場和地塊目前的狀態(tài)，還應(yīng)考慮未來的發(fā)展性和空白性，重點把握三個重要因素：地鐵的影響、高架橋的建設(shè)和人流檔次地鐵影響國際化的大都市在城市發(fā)展過程中，地鐵都產(chǎn)生巨大的影響，由此形成“地鐵經(jīng)濟”效應(yīng)。酒店要超越周邊水平，同時避免與市區(qū)綜合條件更好的高星級酒店競爭辦公價值城北目前的辦公市場大部分被商家和與之相關(guān)的企業(yè)占據(jù)，這些商家的辦公具有三大特點：◆辦公、展示、儲藏三位一體功能◆ 對檔次形象要求不高，很注重成本的控制◆ 對面積的要求比較小，大多在100平米內(nèi)因此目前城北的辦公市場普遍檔次偏低，大多數(shù)商家選擇在居民樓、專業(yè)市場頂層、老式的商務(wù)樓上辦公，現(xiàn)代化、專業(yè)化的寫字樓相當(dāng)少。如果是通過火車來的比較高端的人群也更傾向于選擇綜合條件更好的市中心的高星級酒店?？诎渡虡I(yè)價值大于專業(yè)市場商業(yè)價值酒店價值從前面的市場調(diào)研分析來看，城北作為人流集散地，酒店市場比較活躍，入住率相當(dāng)高，經(jīng)營狀況良好，本案的優(yōu)越的地段也決定自身酒店價值十分突出。本案的人流量大，展示面大，口岸商業(yè)的價值凸顯，將來還會有地鐵經(jīng)濟的促進，但是本案的人流和春熙路的人流具有很大的區(qū)別。從前面的對城北市場的調(diào)研分析可以知道，城北是物流、批發(fā)等專業(yè)市場最集中的區(qū)域，這些專業(yè)市場的經(jīng)營具有明顯的集中式特點，例如五塊石專業(yè)市場、荷花池批發(fā)市場、金府市場、高筍塘市場等，這些專業(yè)市場的同類商家眾多，形成強大的群聚效應(yīng)的優(yōu)勢，具有相當(dāng)?shù)氖袌鲇绊懥?。因此項目的商業(yè)價值遠大于居住價值（二）項目價值的細化性思考項目的商業(yè)價值主要體現(xiàn)在三個方面：一般商業(yè)價值、酒店價值和辦公價值。項目特性決定價值取向從項目本身所處的地段來看，正是城北的核心——火車北站，火車北站日均人流量達7萬，黃金周和春運更達10萬之多，有人氣才能有商氣，巨大的人流必然帶來巨大的商機。第六章 項目定位方案一、定位方向思考（一）項目的價值取向思考市場氛圍和發(fā)展方向從城北的市場氛圍來看，毫無疑問，城北長期發(fā)展過程中形成的商業(yè)氛圍遠大于居住氛圍，城北作為物流、人流集散地，商圈眾多、專業(yè)市場眾多、商賈人士眾多，僅荷花池商圈一年的成交額就達100億之多。目標(biāo)群體壓縮的威脅由于本項目的商業(yè)商務(wù)性質(zhì)，決定目標(biāo)客戶群體主要為投資者，而商業(yè)的需求和住宅市場的剛性需求有很大的區(qū)別，國家的持續(xù)的政策必然給投資者帶來風(fēng)險性的影響。潛在的政策的威脅今年上半年全國的房地產(chǎn)市場繼續(xù)持續(xù)高漲，國家極有可能制定各種強有力的政策進行調(diào)控，這些政策帶有很大的不確定性，無論是執(zhí)行內(nèi)容和執(zhí)行時間的不確定性都會給市場帶來一定的風(fēng)險，特別是對投資者的影響更大。城北的寫字樓檔次普遍偏低，主要滿足眾多商家的辦公、儲藏兩用，憑借低廉的價格，有利于控制商家的成本。其中的很大部分為市中心的大型復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)。（四）項目威脅競爭對手威脅競爭對手主要有兩種：市中心的大型綜合商業(yè)和城北的商圈商業(yè)競爭X作為“最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小?、“最佳旅游城市”、“最適合居住城市”等一大批光環(huán)，吸引了越來越多的全國知名開發(fā)商和實力強大的港資開發(fā)商進駐。與此同時，李家沱二環(huán)路匯融名城一帶以及駟馬橋新區(qū)新建成和即將建成的中高檔社區(qū)也同被列為規(guī)劃范圍內(nèi)，由此大大增強了本項目的輻射范圍及增加了投資、消費人群?；疖嚤闭緟^(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟀础禭市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》，北站是政府規(guī)劃的19個區(qū)域商業(yè)中心之一，X市中心城二環(huán)路以內(nèi)不再新建批發(fā)市場，二環(huán)路至三環(huán)路之間嚴(yán)格控制新建批發(fā)市場。從北部新城到基礎(chǔ)交通、從沙河工程再到現(xiàn)在的對專業(yè)市場的外遷整改，都是為了讓城北環(huán)境更好、秩序更良、社會認(rèn)同度更高。2）未來北站人群的檔次提升由于在沙河堡新建火車站，將在功能上和火車北站有區(qū)別，未來城際鐵路、動車組都有可能提高北站流動人群的檔次；地鐵一號線和五號線的城市人群集散功能，也必將促進這種人群的改變；政府投資規(guī)劃面積約100平方公里、人口100萬的“北部新城”將通過北新干線的與城區(qū)緊密相連，火車站區(qū)域有望成為城北未來的CBD核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，人流的形象檔次也將發(fā)生巨大的變化。鑒于其它地鐵的發(fā)展經(jīng)驗，讓更多人對X地鐵的發(fā)展充滿期待。深圳，地鐵物業(yè)升值可達20％。而根據(jù)其它城市地鐵物業(yè)發(fā)展經(jīng)驗來看，未來的X地鐵沿線物業(yè)漲幅空間較大。一號線和五號線開通后，城南－城中－城北人流將實現(xiàn)無障礙運轉(zhuǎn)，給本案的地下商業(yè)輸送更多的人氣和商氣，推動地下商業(yè)價值的提高。地鐵的經(jīng)濟效益①推動地下商業(yè)的發(fā)展隨著城市發(fā)展所帶來的用地緊張問題日益突出，向空中和地下發(fā)展是一種發(fā)展趨勢，立體商業(yè)概念呼之欲出，而地鐵強大的地下人流集散功能對地下商業(yè)起到最主要的作用?？梢灶A(yù)料的是火車北站作一號線和五號線的交匯點，必將形成嶄新的火車站商圈。將來X地鐵的開通，城北也會成為人們向往的宜居之地。（三）項目機會1）地鐵的建設(shè)（X地鐵線路分布圖）地鐵的意義①地鐵改變城市的生活方式地鐵被稱為一個城市發(fā)展的標(biāo)志之一，是城市交通的一脈，從西方的國際化大都會的發(fā)展來看，地鐵對一個城市的影響相當(dāng)巨大，像紐約、東京等大城市就主要是靠地鐵來實現(xiàn)城市正常生活運轉(zhuǎn)，以地鐵為榮。治安狀況差治安狀況是火車北站面臨的最大困境之一，而且在短期內(nèi)無法避免，給項目形象價值的提升帶來很大的抗性。競爭優(yōu)勢目前北站一帶缺乏同檔次的物業(yè)的競爭，區(qū)域市場競爭相對小，本案具有獨樹一幟的優(yōu)勢。人流優(yōu)勢火車北站作為全國的八大特等客運站之一，是全川乃至整個西南的片區(qū)最重要的人流集散地，平常日均的客流量在7萬人次左右，春運期間更是達到10萬，巨大的人流就必然蘊含巨大的消費。（五）周邊的治安狀況　 火車北站的治安問題一直是讓人頭疼的問題，由于火車北站是全國八大特等客運站之一，平常日均客流量7萬人次，跟全國許多大型火車客運站一樣，客流密集、魚龍混雜，社會治安狀況異常復(fù)雜，但是隨著近幾年政府加大力度的管理，這種狀況已經(jīng)得到明顯好轉(zhuǎn)，相信將來的火車北站的社會秩序會變得更好。 地下二層為1號線車站站臺層，站臺設(shè)計寬13米，有效站臺長120米。本站設(shè)計為雙層三跨，地下一層為1號線與5號線車站的站廳層，1號線和5號線共用一個付費區(qū)，方便乘客使用和運營管理，付費區(qū)的南、北端頭均布置有設(shè)備與管理用房。根據(jù)設(shè)計，地鐵站采取雙層三跨的方式，1號線站呈南北走向，5號線車站位于站前廣場南側(cè)，呈東西走向。地鐵站位于北站站前廣場東側(cè)，呈北偏東走向。要讓人氣轉(zhuǎn)化成商氣，必須注重項目出入口和交通動線的設(shè)計，將人流有效引入商場。因此難以把控。生意人流 由于城北的批發(fā)市場、物流市場眾多，他們很多具有相關(guān)的生意往來，因此每天各個商圈和商業(yè)市場往來的人流量也比較大，這類人群相對比較固定和穩(wěn)定。（三）人流分析由于火車北站是X最重要的人流集散地，流動人口數(shù)量相當(dāng)龐大，其主要人群可以分為以下幾種：外來人流，生意人流，城市自然人流外來人流 主要是通過火車北站運輸作用，而產(chǎn)生的來自全川、全國的外來人流和X向這些對方流動的人口，日均客流量達7萬人次，是本案最重要的特有人流。城市立體交通錯落有致人民北路直通市中心，通過二環(huán)路可以直達城東和城西，項目北站東邊的新落成的北新干線高架橋跨越整個北站直通北部新城——新都，正在建設(shè)中的地鐵一號線從項目下方穿過并設(shè)重要站點。通向北部新城本案五塊石商圈荷花池商圈高筍塘商圈（二）交通分析火車北站是西南地區(qū)的交通樞紐項目所在位置交通相當(dāng)發(fā)達，火車北站是寶成、成渝、成昆、達成鐵路干線的交匯點，是X鐵路局管轄內(nèi)唯一的客運特等站，擔(dān)負(fù)著寶成、成渝、成昆、達成線經(jīng)由X到全國各站的旅客運輸，是整個西南的重要的交通樞紐。加大項目的輻射力，才能為本案贏得更多的客戶群體面，為銷售奠定基礎(chǔ)?！景傅氖袌鰴C會火車站商業(yè)整體的形象檔次水平低，質(zhì)量和服務(wù)不好，商業(yè)信譽度不高，不能帶動更多的消費，將人氣轉(zhuǎn)化成商氣的效果不是很理想，如何將“人氣的火”變成“商業(yè)的旺”是必須解決的關(guān)鍵，解決了商業(yè)經(jīng)營的“旺”，才能支撐本案的價格和銷售回款速度。兩個核心地段的大賣場：萬通和人民商場，由于在規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)分布、交通人流動線上存在一些問題，也沒有發(fā)揮最大的商業(yè)價值。一些商業(yè)出現(xiàn)一些集中優(yōu)勢，如：美容、美發(fā)用品，托運，飾品店等，集中優(yōu)勢能夠在該區(qū)域形成比較大的整體輻射優(yōu)勢，對目標(biāo)客戶更有吸引力。從經(jīng)營的檔次上看，整體的檔次水平低，給人雜亂的感覺，而且質(zhì)量和服務(wù)不好，信譽度感覺比較差。數(shù)量最多就是各種小賣部，多達33家；餐飲市場也十分發(fā)達，各類餐館有28家；再次就是服裝和各種飾品店。樓層的使用率從下到上呈遞減的走勢，所以出現(xiàn)了金荷花的上面的6樓改成了寫字樓，在大成的5樓以上也有部分成為了商家的倉庫和展示間。同時，鋪面的設(shè)置面積都不大，面積跨度從10㎡到80 ㎡均有，20㎡到30㎡的商鋪占有多數(shù)。金荷花的整體租金水平要低些。從租金水平上看，租金的差異性較大。金荷花基本經(jīng)營的業(yè)態(tài)一致，主要是男裝、女裝、童裝等，但是金荷花在其附一樓還有專門規(guī)劃的飾品市場。但到后來的經(jīng)營卻不盡人意，租金水平偏低，無法支撐價格。（一）專業(yè)市場簡析：選擇了在荷花池區(qū)域影響較大的兩個專業(yè)市場：大成市場、藍光 考慮商家對成本控制的重視性，在檔次定位上不能太高，以免租金水平的太高，減少有效的目標(biāo)客戶群體量，給銷售帶來抗性。必須看到的是由于城北長期形成的環(huán)境氛圍，要吸引其它方位的一般企業(yè)的辦公需求存在很大的抗性，因此應(yīng)立足于城北和與城北商家有關(guān)聯(lián)的企業(yè)辦公需求，適當(dāng)輻射其它區(qū)位。（三）結(jié)論：城北專業(yè)寫字樓很少，且租金水平、物管水平都比較的低，形象、檔次較高的寫字樓市場幾乎沒有。商家們采用了辦公室、貨品展示以及倉庫相結(jié)合的方式進行商務(wù)活動，其一是為了降低成本，其二是為了提升辦事效率，從接待客戶、看貨品到最后簽訂單一起進行。其中以服裝、百貨、建材的商家為主力人群。硬件配套落后，電梯設(shè)置數(shù)量不多，餐廳、會議室、花園、健身等相關(guān)的配套基本上沒有。辦公市場比較活躍，投資機會比較大，這為銷售奠定了良好的基礎(chǔ)。月，㎡左右，和市區(qū)的電梯公寓物管水平差不多，甚至有些是包含在租金中，不再單獨收取物管費用。二、城北寫字樓市場調(diào)查分析（一）調(diào)查寫字樓分布圖（二）城北寫字樓市場簡析整個城北的專業(yè)性寫字樓比較少，而且檔次都比較低，體量也比較的小，高檔次的寫字樓基本沒有，在火車北站周圍，專業(yè)的寫字樓就只有海發(fā)大廈一家。因此本案要在眾多酒店中脫穎而出，應(yīng)該注重外觀形象的設(shè)計，突出檔次、以示區(qū)別。為了避免同質(zhì)競爭帶來的不利影響，本項目的酒店人群應(yīng)鎖定在一些旅游和商務(wù)外來的中高檔次人群，在火車北站日平均7萬人次的巨大客流量中，這類人群占的比例較小，但是其絕對數(shù)字仍然可觀，以避免同周邊的招待所、低檔次酒店打價格戰(zhàn)。因此本案的酒店物業(yè)具有良好的市場氛圍，投資潛力比較大，這對酒店物業(yè)的銷售無疑是有利的。其次就是旅游人群，這主要體現(xiàn)在一些旅游涉外的酒店中，如：明珠國際酒店和西藏飯店等以旅游和外籍人士作為其重點人群之一。從消費人群上分析，城北酒店入住的重點人群為兩類，一是流動人群，即往返于X與其它各地的人流，這些人一般把酒店作為趕火車的落腳點，一般入住的時間都不是很高，回頭客的機率較小。從價格上分析，標(biāo)間的價格區(qū)間基本在100—300元之間，而且從調(diào)查上可以看出緊挨火車北站的幾個酒店的價格都不是很高，一般標(biāo)間的價格都在150左右，越往城中心走，價格呈現(xiàn)出走高的趨勢。調(diào)查酒店分布圖（二）城北酒店經(jīng)營狀況分析：城北主要經(jīng)營酒店基本情況調(diào)查表名稱通訊地址房間數(shù)檔次/星級淡季入住率旺季入住率平均價格/標(biāo)間X大酒店人民北路二段29號469間(套)360%85%120元漢都大酒店火車北站西側(cè)251間(套)350%80%168元東泰大酒店二環(huán)路北三段388號469間(套)70%85%130元喀萩莎大飯店解放路二段237號167間(套)380%90%328元明珠國際酒店解放路二段329號164間(套)370%85%458元宇豪金荷花酒店一環(huán)路北三段51號201間(套)380%100%476元金麒麟酒店人民北路一段25號112間(套)460%80%260元西藏飯店人民北路一段10號276間(套)480%90%338元九州賓館二環(huán)路北三段501號166間(套)370%90%80元鑫鑫陽光酒店人民北路30號60