【正文】 衛(wèi)生防護第十二章 投資估算和資金籌措 投資估算范圍 投資估算 資金籌措第十三章 財務評價第十四章 風險分析第十五章 結(jié)論及建議 結(jié)論 建議。第六章 項目區(qū)位分析與定位 項目區(qū)位分析 項目地塊特征 城市規(guī)劃政策 土地升值潛力評估 項目定位第七章 項目市場營銷策略及競爭優(yōu)勢 項目目標市場定位 項目營銷策略 產(chǎn)品策略 項目市場價格的確定 宣傳推廣策略 銷售渠道第八章 項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)進度 項目建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 商業(yè)中心定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目建設(shè)進度第九章 工程技術(shù)方案 建筑設(shè)計 給排水設(shè)計 電氣設(shè)計 暖通設(shè)計 天然氣供應設(shè)計 消防設(shè)計 無障礙設(shè)計第十章 環(huán)保及節(jié)能 生態(tài)環(huán)境影響分析和保護措施 環(huán)境保護執(zhí)行的質(zhì)量標準及排放標準 節(jié)能第十一章 消防與安全衛(wèi)生 消防表510 未來成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應清單 成都商業(yè)市場小結(jié)傳統(tǒng)商圈主要集中了鹽市口、春熙路、騾馬市商圈，升級型商業(yè)由傳統(tǒng)核心城區(qū)向外圍擴散；隨著城市等級的發(fā)展與市場的成熟，高端購物中心向外圍拓展升級店面，形成向外擴散的發(fā)展趨勢；從成都現(xiàn)有商業(yè)來分析，百貨單店開始向購物中心模式發(fā)展，檔次、規(guī)模上均有提升；優(yōu)質(zhì)物業(yè)率先引入奢侈品，成都奢侈品市場發(fā)展迅速。從各代表項目的入市時間來看，2014年開業(yè)項目整體競爭力更強，定位更為高端。（三） 美美百貨表59 美美百貨三店基本情況目前共有三家店，均位于人民南路二段，營業(yè)面積共計13300㎡，2011美美三家店營業(yè)額約13億。項目存在的主要問題是：最佳展示面均給予2F奢侈品，造成4層品牌缺乏展示。表57 仁和春天人東店業(yè)態(tài)及品牌例舉（二） 仁恒置地廣場表58 仁恒置地廣場業(yè)態(tài)及品牌例舉仁恒置地位于城市中軸線，商業(yè)檔次高端，物業(yè)形式為：商業(yè)+酒店式公寓+寫字樓，目前成都市場上單店面積最大，奢侈品集中度最高的商業(yè)場所之一。表56 成都高端商業(yè)基本情況介紹下面對成都高端商業(yè)代表項目進行分析：（一） 仁和春天百貨仁和春天人東店是成都最早的奢侈品賣場，營業(yè)狀況良好，%，2011年人東店營業(yè)額為16億，三店營業(yè)額共計約40億。隨著城市的發(fā)展與市場的成熟，高端商業(yè)升級店面已開始向傳統(tǒng)商圈外溢區(qū)域發(fā)展。萬達廣場錦華店2011年營業(yè)額為28億。主力店租金水平如下：一層100元/㎡/月，二層80元/㎡/月，三層70元/㎡/月；步行街一層400元/㎡/月，二層300元/㎡/月，三層200元/㎡/月。表54 王府井科華店樓層業(yè)態(tài)分布圖（二）萬達廣場錦華店萬達廣場錦華店開業(yè)于2007年12月，萬達廣場是多個主力店組合而成的區(qū)域綜合體，其中品牌主力店帶動了目的性消費。功能定位集購物、餐飲、娛樂、文化和教育等多項功能，業(yè)態(tài)組合包含主力百貨店、名品商鋪、精品超市、特色餐飲、影院等。從兩軸和二環(huán)路經(jīng)濟帶現(xiàn)存商業(yè)來看，主要位于CBD區(qū)域，二環(huán)經(jīng)濟帶項目相對較少。成仁路商圈檔次為中端，主要是萬達廣場錦華店，物業(yè)形式主要為購物中心+百貨+專業(yè)賣場；紫荊桐梓林商圈檔次為中高端，物業(yè)形式主要為商業(yè)街區(qū)。第五章 商業(yè)市場分析 成都商圈分析圖51 成都商圈分布示意圖成都的核心商圈主要由(春熙路、鹽市口、騾馬市)三大商圈構(gòu)成，區(qū)域商圈分布于二環(huán)沿線，形成二環(huán)路商業(yè)帶。面對新一輪西部大開發(fā)、成渝經(jīng)濟區(qū)和天府新區(qū)建設(shè)等歷史機遇，成都正在奮力打造西部經(jīng)濟核心增長極，大力實施五大興市戰(zhàn)略，加快建設(shè)開放型區(qū)域中心和國際化城市。已經(jīng)驚艷亮相的財富全球論壇，讓世界對這個地處內(nèi)陸卻發(fā)展迅速的城市有了全新的認識，也為成都會展業(yè)帶來了機遇。這不僅是成都會展經(jīng)濟發(fā)展中具有里程碑意義的大事件，也是成都經(jīng)濟社會發(fā)展歷程中的大事件。2013年，對于成都的會展業(yè)來說有著別樣的意義——財富全球論壇和世界華商大會兩大具有國際影響力的盛會齊聚蓉城。2012年6月，《成都會展業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》正式出臺，這是成都市首次將會展業(yè)納入“十二五”重點專項規(guī)劃。促成各類商品成交超過3500億元；簽約投資項目2001個（其中西博會1590個），協(xié)議金額13075億元（其中西博會10526億元），%；，折算為長期就業(yè)崗位約4100個（按每年250個工作日折算），%。根據(jù)截止12月25日的數(shù)據(jù)，2012年成都全市共舉行各項會展節(jié)慶活動456個，其中國際會議76個，展覽154個（其中國際性展覽38個），節(jié)慶賽事活動226個。據(jù)“2011中國會展指數(shù)”(CCEI)數(shù)據(jù)顯示，成都會展指數(shù)居全國20個重點會展城市榜首，高出中國會展平均指數(shù)，這標志著成都會展經(jīng)濟在全國20個重點會展城市中發(fā)展速度最快。成都作為四川省十二五規(guī)劃中“1355”格局發(fā)展中的核心增長極，將在未來四川旅游業(yè)的發(fā)展壯大中一馬當先，引領(lǐng)全省旅游業(yè)的發(fā)展。都市休閑旅游產(chǎn)品的打造，將讓游客更深刻感受到“成都，來了就不想離開”。今年，成都將抓好國際旅游精品建設(shè)。2013年，成都爭取實現(xiàn)旅游總收入1330億元，入境旅游人數(shù)200萬人次，同比增長均超過26%。2012年11月，經(jīng)過一年充分準備的成都旅游首爾體驗中心開門迎客，成為成都旅游在韓國最重要的推廣平臺。從最平凡的一場推介會、一本宣傳畫冊，到去年不斷發(fā)揮持續(xù)效益的事件營銷、駐地營銷、網(wǎng)絡營銷，成都找到了讓各種旅游資源、產(chǎn)品便捷在客源地持續(xù)傳播的最佳渠道。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年，%。2012年，%，這一數(shù)據(jù)反映出去年全國入境游的不容樂觀。同時成都作為國際知名旅游城市和四川旅游集散地，在2012年獲得一系列殊榮——2012年度中國最佳休閑城市獎，2012年度休閑創(chuàng)新卓越貢獻獎，2012年度國內(nèi)最佳自由行目的地……建設(shè)全國旅游經(jīng)濟強省，打造西部地區(qū)最重要的入境旅游目的地－－2012年，四川以大旅游的姿態(tài)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟突破3000億元。圖411 成都未來供應五星級酒店房間數(shù)情況 成都地區(qū)酒店市場容量分析 成都旅游行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢2012年，%；，%；其中，%。 成都五星級酒店未來供應趨勢未來4年，成都市五星級酒店未來供應量大，酒店業(yè)市場競爭激烈；除半島酒店外，絕大多數(shù)國際知名酒店管理公司（萬豪、希爾頓、喜來登、洲際、香格里拉、溫德姆、雅高、文華東方等）已相繼進入成都酒店市場。n公司協(xié)議價格排名前幾位的是國際酒店管理公司旗下酒店，可以看出，品牌酒店具有較高的溢價，消費者品牌意識較強。n成都市現(xiàn)有五星級酒店主要集中在CBD核心區(qū)域以及周邊區(qū)域，其中多數(shù)集中在錦江區(qū)和高新區(qū)。表410 成都代表性五星級酒店價格體系表（三）成都五星級酒店分析結(jié)論依托本地經(jīng)濟的高速發(fā)展和跨國公司的大舉進駐，成都酒店業(yè)發(fā)展迅猛。其中香格里拉酒店因地處市中心，交通便利，配套設(shè)施完善，受到各大企業(yè)的青睞，協(xié)議價格為各星級酒店中最高。以2013成都財富全球論壇、每年的春季全國糖酒會、西博會等重大商務、會展活動為例，在活動舉行的前后兩周內(nèi)，成都的五星級酒店均會出現(xiàn)“一房難求”的情況。（二）成都五星級酒店規(guī)模、房價、入住率及客源構(gòu)成成都市現(xiàn)有五星級酒店平均房間數(shù)量約為400間，最多的是香格里拉酒店593間，最少的是加州花園酒店144間；建筑規(guī)模最大的為總府皇冠假日酒店，㎡，最小的為加州花園酒店；平均標準客房套內(nèi)面積為36㎡，新推出的5星酒店準間多數(shù)在42㎡以上。成都西藏飯店隸屬于西藏自治區(qū)政府，酒店在建筑風格、裝飾裝修風格部分融入藏族元素，其雪域貴族宴、原生態(tài)表演方面都體現(xiàn)了藏族特色。飯店現(xiàn)擁有276間客房，客房由世界著名建筑裝飾設(shè)計師凱茨先生為飯店度身定做，其設(shè)計風格完美地融合了藏式特色與現(xiàn)代節(jié)奏，標準間寬敞舒適，采光極好，商務單間設(shè)計獨具匠心，還有成都目前最具特色、最豪華的躍層式豪華套房，飯店設(shè)有無煙樓層、女士樓層、商務樓層，可滿足不同客人的需求。良好的景觀環(huán)境、齊備的配套設(shè)施是此類酒店最重要的特點，可以給與客人更多的休閑體驗和服務，但是由于缺乏科學的市場營銷體系和品牌擴展計劃，只能實現(xiàn)單體酒店的規(guī)?；?，其品牌的知名度、市場拓展計劃較之國際品牌酒店都存在較大差距。成都望江賓館是成都市區(qū)唯一家金葉級城市森林型五星級酒店，毗鄰塔子山公園，沙河環(huán)繞，既充滿純樸的川西民俗風情，又流露著泰式皇家尊榮的東方神韻。錦江賓館因其政務接待較多，因此在賓館規(guī)模、建筑風格、硬件設(shè)備及服務設(shè)施方面表現(xiàn)出規(guī)模大、規(guī)格高等特點。賓館占地面積70畝，客用停車位300個，綠化面積30畝，環(huán)境優(yōu)美，素有“花園賓館”之美譽。為順應時代的發(fā)展，錦江賓館引入了公司化經(jīng)營管理模式，其服務水平和經(jīng)營理念都向國際化水平靠攏，并且多次獲獎。同時此類酒店最大的特點在于能夠通過對顧客市場的細分，不斷的推出覆蓋多種市場的酒店品類；同時酒店的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)（即CRM系統(tǒng)）將酒店服務做到極致，為每一位到店賓客提供最細致入微和極具人性化的服務和體驗。憑借這些優(yōu)勢，這些酒店在國際上擁有極高的品牌號召力和品牌忠誠度，酒店品牌覆蓋全球幾十個國家，每個酒店的會員人數(shù)均達數(shù)千萬。藏浴SPA、藏文化購物長廊、藏式建筑風格是酒店最大特色單人間：400元/晚，其他600900元/晚通過對成都五星級酒店的調(diào)研分析，可以將這些酒店分為以下幾類：①國際品牌酒店成都皇冠假日酒店、天府麗都喜來登飯店、成都索菲特萬達大飯店、成都凱賓斯基飯店、成都香格里拉大酒店、成都世紀城天堂洲際大酒店等酒店是世界知名酒店集團在中國開拓的高端品牌。1200平米熱帶風情露天泳池，迷你九洞高爾夫果嶺，室外陽光網(wǎng)球場，保齡球館，健身房，以及溫泉會所和五幢充滿異域風情、擁有私家水療SPA的溫泉別墅，棋牌室，卡拉OK包房等酒店占地面積大，擁有大型露天游泳池、高爾夫球場、網(wǎng)球場等；有溫泉、私家水療SPA的溫泉別墅7001500元/晚成都西藏飯店坐落于成都市中心區(qū)錦江河畔，毗鄰商務區(qū)、購物中心和文殊坊旅游文化區(qū)，距離地鐵入口兩分鐘路程。錦江賓館是全國僅有的六家曾榮獲由美國優(yōu)質(zhì)服務協(xié)會頒發(fā)的“五星鉆石獎”酒店之一，并且成為中國“金鑰匙”組織西南地區(qū)首席代表酒店。酒廊、中西餐廳、恒溫游泳池、健身水療中心、10間大小不同的會議室、630平米的無柱宴會廳是洲際酒店集團旗下豪華商務酒店品牌，曾獲中國最具創(chuàng)意的酒店會議服務獎7001800元/晚錦江賓館位于人民南路，毗鄰著名的府南河，與天府廣場遙相呼應，交通便利。成都市現(xiàn)有5星級酒店大多位于交通主干道附近；依托本地高速發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)，濃厚的城市文化，豐富的旅游資源，成都市星級酒店業(yè)尤其是五星級酒店發(fā)展迅猛（一）成都五星級酒店市場調(diào)研情況表48 成都部分五星級酒店情況一覽表酒店名稱地址房間數(shù)酒店配備及提供服務酒店特色價格成都皇冠假日酒店位于總府路，緊鄰春熙路時尚商業(yè)圈，更是與時代廣場、中環(huán)廣場等眾多商務樓宇毗鄰而立。 成都五星級酒店競爭分析成都掛牌五星級酒店共有16家，分別是錦江賓館、成都皇冠假日酒店、加州花園酒店貴賓樓、天府麗都喜來登飯店、成都家園國際酒店、成都索菲特萬達大飯店、成都望江賓館、西藏飯店（成都）、成都凱賓斯基飯店、成飛賓館貴賓樓、成都香格里拉大酒店、成都世紀城天堂洲際大酒店、城市名人大酒店、青城豪生國際酒店、天之府溫德姆至尊豪廷國際大酒店、岷山飯店。作為中國最佳旅游城市，每逢旅游旺季以及重大展會期間，成都的五星級酒店入住率基本都達到100%。%，%，這意味著在目前的市場環(huán)境下，成都五星級酒店的客房空置率比北京、上海這些一線城市的客房空置率要低得多。 成都地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢分析 成都星級酒店行業(yè)現(xiàn)狀表47 2012年重點旅游城市星級飯店主要指標排名前十名統(tǒng)計表地 區(qū)平均房價（元/間夜）地 區(qū)平均出租率（%）地 區(qū)每間可供出租客房收入（千元/間夜）地 區(qū)每間客房平攤營業(yè)收入（千元/間）三亞長沙三亞長沙上海青島上海上海北京昆明長沙東莞廣州南京北京北京青島貴陽青島三亞成都張家界廣州無錫深圳449福州成都廣州廈門成都深圳南京呼和浩特蘭州廈門福州東莞烏魯木齊南京長春從酒店基本經(jīng)濟指標來看，成都地區(qū)星級飯店的平均房價、平均出租率、平均客房收益均在全國前十，說明成都星級飯店盈利水平已居全國前列。7．品牌重視程度將提高品牌是酒店爭取市場份額的必備條件，也是酒店在競爭環(huán)境中追求差異化的重要手段，一個酒店品牌建設(shè)的好壞關(guān)系著今后這個酒店的生存狀況。但是近年來，兩者的差距在逐步縮小，主要有以下兩個方面：首先是跟國際品牌的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)，國際品牌酒店正逐步向二三線城市發(fā)展，二三線城市的消費實力限制了國際品牌酒店的房價定位；其次是國內(nèi)賓客消費在國際品牌酒店的消費比重逐年上升，也進一步限制了國際品牌酒店的房價定位。5．環(huán)保技術(shù)的應用逐步推廣隨著能源成本的日趨上升以及環(huán)保理念的全面普及，環(huán)保已經(jīng)越來越受到酒店業(yè)業(yè)主及管理方的重視，除了全員灌輸環(huán)保