【正文】 都作為中國西部甚至國際最佳商務(wù)城市和最佳投資城市，未來城市地位及發(fā)展前景將會(huì)有極大提升，未來商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，高端商業(yè)、寫字樓、酒店將擁有較大的市場(chǎng)空間。成都的發(fā)展定位，是要成為“具有全球比較優(yōu)勢(shì)、全國速度優(yōu)勢(shì)、西部高端優(yōu)勢(shì)的西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極”。2013年成都成功舉辦了世界財(cái)富論壇，《財(cái)富》論壇作為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，舉辦地歷來選擇的都是全球最富活力、最有投資潛力、最具發(fā)展前景的城市。按照“產(chǎn)城一體、職住平衡、功能復(fù)合、配套完善、綠色交通”的理念，努力把天府新區(qū)打造成為國際化、世界級(jí)的高端產(chǎn)業(yè)基地和宜業(yè)宜商宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū)。成都正以轉(zhuǎn)變政府職能為核心，大力推行簡(jiǎn)政放權(quán)和績(jī)效管理，進(jìn)一步完善大項(xiàng)目“直通車”服務(wù)體系，加快建設(shè)規(guī)范化服務(wù)型政府。成都正在實(shí)施“筑巢工程”，著力引進(jìn)國際知名的教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文化機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)，加快建設(shè)國際社區(qū)，進(jìn)一步營(yíng)造具有國際品質(zhì)的生活環(huán)境。從生產(chǎn)環(huán)境看，成都擁有中西部地區(qū)領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施、科教力量和產(chǎn)業(yè)體系，勞動(dòng)力資源比較富集，生產(chǎn)成本的“洼地效應(yīng)”相對(duì)突出。 成都已發(fā)展成為中國內(nèi)陸城市投資標(biāo)桿成都正處在歷史上最好的發(fā)展時(shí)期之一，目前的經(jīng)濟(jì)增幅、規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅、外貿(mào)出口增幅等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居全國副省級(jí)城市首位。成都市區(qū)未來主要方向?yàn)橐訡BD為軸心為向南和向東發(fā)展，將主導(dǎo)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)，包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)。成都定位于建設(shè)成為中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。表26 成都區(qū)域功能規(guī)劃按照“西部第一、全國一流”的目標(biāo)規(guī)劃建設(shè)加快推進(jìn)天府新城、金融總部商務(wù)區(qū)、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)、西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)、國際航空樞紐綜合功能區(qū)、交通樞紐和現(xiàn)代物流功能區(qū)、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)建設(shè)，精心打造“成都服務(wù)”品牌，建設(shè)服務(wù)西部、面向全國、走向世界的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地積極推進(jìn)龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)等建設(shè)，精心打造國家級(jí)旅游度假區(qū)和世界旅游知名品牌，建設(shè)國際旅游城市。成都重點(diǎn)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)等先導(dǎo)服務(wù)業(yè)，加快提升金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)、旅游業(yè)等支柱服務(wù)業(yè)，加快培育電子商務(wù)、服務(wù)外包、數(shù)字新媒體、健康產(chǎn)業(yè)等新興服務(wù)業(yè)，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的國際化、專業(yè)化、集約化、均衡化的服務(wù)業(yè)體系；積極推進(jìn)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，努力建設(shè)全國服務(wù)業(yè)區(qū)域中心和改革創(chuàng)新示范區(qū)，建成服務(wù)西部、面向全國、走向世界的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。成都中心城區(qū)主導(dǎo)功能定位為國家歷史文化名城、國家重要的旅游中心城市、西部的金融、文化、商貿(mào)中心、西部地區(qū)重要的綜合交通樞紐和通信樞紐。成都有望成為中國經(jīng)濟(jì)“第四極”和西部大開發(fā)的龍頭，城市地位、知名度、輻射能力都將進(jìn)一步提升，即將進(jìn)入發(fā)展的“快車道”，會(huì)吸引越來越多投資本地的外資和沿海知名企業(yè)以及更多的外來人口定居成都。高速路、動(dòng)車組、城際列車的開通，將大大提升成都的城市首位度，城市輻射能力將大幅增強(qiáng)，政治、經(jīng)濟(jì)地位得以不斷加強(qiáng)。未來發(fā)展成都交通發(fā)展規(guī)劃中，將新增成綿樂城際快鐵、達(dá)成高鐵等26條鐵路線；成都第二國際機(jī)場(chǎng)已規(guī)劃設(shè)于金堂，客運(yùn)量可達(dá)到成都雙流國際機(jī)場(chǎng)目前的5倍；公路方面，計(jì)劃興建成都—昆明，成都—拉薩、成都—格爾木、成都—蘭州、成都—貴陽5條高速公路，拉近成都與西南其他地區(qū)的距離；城市交通方面，規(guī)劃的10條地鐵線全部建成后將完全覆蓋整個(gè)成都市中心城區(qū)及周邊發(fā)展區(qū)。主城區(qū)設(shè)有13個(gè)客運(yùn)中心，成都十陵客運(yùn)中心、成都東站客運(yùn)中心、成都機(jī)場(chǎng)客運(yùn)中心、成都城東客運(yùn)中心、成都城北客運(yùn)中心、成都北門客運(yùn)中心、成都茶店子客運(yùn)中心、成都石羊場(chǎng)客運(yùn)中心、成都昭覺寺客運(yùn)中心、成都五桂橋客運(yùn)中心、成都五塊石客運(yùn)中心、成都商貿(mào)城客運(yùn)中心、成都新南門客運(yùn)中心。截至2013年9月，雙流機(jī)場(chǎng)共開通210條客貨航線，其中145條國內(nèi)定期航線，65條國際（地區(qū)）航線，航線覆蓋全國絕大部分城市及歐洲、中東、東亞、南亞和東南亞主要城市；國內(nèi)城市通達(dá)率（通達(dá)城市數(shù)量和平均最短通達(dá)時(shí)間的綜合指標(biāo)）名列第二，僅次于北京；出入境旅客吞吐量排名中西部第一；開通國際直飛航線數(shù)量中西部第一；旅客吞吐量，全國第五，中西部第一；貨郵吞吐量全國第五，中西部第一。中國鐵路總公司在《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃（2008年調(diào)整）》中確定成都鐵路樞紐是全國八個(gè)重點(diǎn)建設(shè)的鐵路樞紐之一，成都鐵路樞紐定位為繼北京、上海、廣州、武漢之后的全國第五大樞紐。（五）交通條件成都是西部交通樞紐。成都市居民的收入和消費(fèi)的絕對(duì)數(shù)量雖落后于一線城市，但居民的消費(fèi)傾向較高，有74％的收入用于消費(fèi)，該比例超過上海、深圳、北京。（四）居民消費(fèi)傾向較高，持續(xù)增長(zhǎng)的收入和消費(fèi)，可支撐商業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模及提升檔次圖25 成都與發(fā)達(dá)城市城鎮(zhèn)居民可支配收支情況對(duì)比城市居民人均可支配收入27194元，%；農(nóng)村居民人均純收入11501元，%。隨著全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)相關(guān)政策的實(shí)施，成都市人口城市化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。（三）成都城市化發(fā)展還有較大發(fā)展空間，可支撐地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展圖24 成都與發(fā)達(dá)城市城市化進(jìn)程比較2010年上海、北京、天津等主要發(fā)達(dá)城市人口城市化率均已達(dá)75%以上。%。2012年末已建成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)144個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)示范基地283個(gè)。一、二、∶∶。成都GDP總值雖在全國范圍內(nèi)低于北京、上海、深圳、廣州等主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，但是近幾年主要發(fā)達(dá)城市增長(zhǎng)率均從高位回落至10%左右，成都則一直保持12%15%左右的高速增長(zhǎng)。%。勞動(dòng)安全 122XX商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XXX編制時(shí)間：2014年6月63目錄第一章 項(xiàng)目總論 1 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目性質(zhì) 1 項(xiàng)目建設(shè)單位 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 3 項(xiàng)目建設(shè)工期及實(shí)施進(jìn)度 4 投資估算和資金籌措 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 編制依據(jù)及編制范圍 5 結(jié)論及建議 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 8 項(xiàng)目建設(shè)背景 8 成都經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，地產(chǎn)項(xiàng)目擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 8 生態(tài)田園城市和高端服務(wù)業(yè)的定位助推成都地產(chǎn)發(fā)展 13 成都已發(fā)展成為中國內(nèi)陸城市投資標(biāo)桿 16 成都是四川旅游業(yè)的核心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 17 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 19 有利于成都旅游業(yè)的發(fā)展 19 強(qiáng)化了區(qū)域辦公服務(wù)功能，改善服務(wù)環(huán)境 20 配套完善當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)和居住環(huán)境 20 滿足人們的消費(fèi)需求 20 提供就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 21第三章 成都樓市行業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)分析 22 成都土地市場(chǎng)現(xiàn)狀 22 全年土地推出情況 22 土地供應(yīng)情況 23 土地成交分析 24 土地市場(chǎng)總結(jié) 27 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 27 總體供銷情況 27 價(jià)格情況 28 住宅市場(chǎng)總結(jié) 30 寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀 32 新增供給及銷售情況 32 價(jià)格情況 34 寫字樓市場(chǎng)總結(jié) 34 SOHO市場(chǎng)現(xiàn)狀 35 新增供給及銷售情況 35 新增及成交區(qū)域情況 37 存量情況 39 SOHO市場(chǎng)總結(jié) 41第四章 酒店行業(yè)及市場(chǎng)分析 43 酒店行業(yè)分析 43 我國星級(jí)酒店行業(yè)的現(xiàn)狀 43 五星級(jí)酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì) 46 成都地區(qū)酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)分析 49 成都星級(jí)酒店行業(yè)現(xiàn)狀 49 成都五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)分析 50 成都五星級(jí)酒店未來供應(yīng)趨勢(shì) 58 成都地區(qū)酒店市場(chǎng)容量分析 58 成都旅游行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì) 58 成都會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì) 60第五章 商業(yè)市場(chǎng)分析 64 成都商圈分析 64 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 65 地塊區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目分析 66 成都高端商業(yè)市場(chǎng)分析 67 成都未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)情況 70 成都商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 72第六章 項(xiàng)目區(qū)位分析與定位 73 項(xiàng)目區(qū)位分析 73 項(xiàng)目地塊特征 73 城市規(guī)劃政策 75 土地升值潛力評(píng)估 76 項(xiàng)目定位 76第七章 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策略及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 79 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 79 住宅目標(biāo)市場(chǎng) 79 寫字樓目標(biāo)市場(chǎng) 80 商業(yè)目標(biāo)市場(chǎng) 80 酒店目標(biāo)市場(chǎng) 81 SOHO目標(biāo)市場(chǎng) 82 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 82 產(chǎn)品策略 82 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格的確定 83 宣傳推廣策略 85 銷售渠道 85 86（S） 86（W） 87（O） 87第八章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)進(jìn)度 89 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 89 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 89 酒店功能分區(qū)介紹 90 商業(yè)中心定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 90 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 92第九章 工程技術(shù)方案 94 建筑設(shè)計(jì) 94 設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)條件 94 建筑分類等級(jí) 96 荷載取值 97 主要結(jié)構(gòu)材料 98 其它需明確的問題 98 給排水設(shè)計(jì) 99 給水系統(tǒng) 99 排水系統(tǒng) 101 電氣設(shè)計(jì) 103 設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)范圍 103 負(fù)荷估算 104 負(fù)荷等級(jí)及供電電源 105 計(jì)量 106 低壓配電 106 照明設(shè)計(jì) 106 防雷與接地 107 電信及寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 107 有線電視系統(tǒng) 108 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及可視對(duì)講系統(tǒng) 108 智能化系統(tǒng) 108 電氣消防部分 109 暖通設(shè)計(jì) 110 設(shè)計(jì)依據(jù) 110 設(shè)計(jì)內(nèi)容 110 通風(fēng)系統(tǒng) 110 防排煙系統(tǒng) 111 消防設(shè)計(jì) 111 天然氣供應(yīng)設(shè)計(jì) 112 消防設(shè)計(jì) 112 無障礙設(shè)計(jì) 114第十章 環(huán)保及節(jié)能 115 生態(tài)環(huán)境影響分析和保護(hù)措施 115 項(xiàng)目施工期間主要污染源 115 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間主要污染物 115 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 116 施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果 116 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果 117 節(jié)能 118設(shè)計(jì)依據(jù) 118 節(jié)能措施 118第十一章 消防與安全衛(wèi)生 121 消防 121衛(wèi)生防護(hù) 123第十二章 投資估算和資金籌措 125 投資估算范圍 125 投資估算 125 資金籌措 128第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 130 財(cái)務(wù)假設(shè)及其說明 130 收入預(yù)測(cè) 130 項(xiàng)目周邊物業(yè)售價(jià)調(diào)研 130 項(xiàng)目銷售部分 131 項(xiàng)目商業(yè)出租部分 133 項(xiàng)目酒店收入 133 項(xiàng)目總收入 134 成本預(yù)測(cè) 135 135 135 137 項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè) 139 139 139 140 140 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè) 141 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算 142第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 143 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 143 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 144第十五章 結(jié)論及建議 146 結(jié)論 146 建議 147第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱XX商業(yè)綜合體項(xiàng)目 項(xiàng)目性質(zhì) 項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)工期及實(shí)施進(jìn)度 投資估算和資金籌措 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 編制依據(jù)及編制范圍 結(jié)論及建議第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 成都經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，地產(chǎn)項(xiàng)目擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)（一）成都經(jīng)濟(jì)位居全國前八位，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大圖21 四川省近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)比圖經(jīng)國家統(tǒng)計(jì)局審定，比上年增長(zhǎng)13%。%；，比上年增長(zhǎng)15%。圖22 成都與全國主要一線城市GDP及增長(zhǎng)率對(duì)比（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機(jī)遇來臨2012年，%；，%；，%。圖23 成都與全國主要一線城市GDP及增長(zhǎng)率對(duì)比成都自古有“天府之國”的美稱，良好的自然條件為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供了便利條件，農(nóng)業(yè)發(fā)展十分成熟。成都已形成電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、機(jī)械產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)、石化產(chǎn)業(yè)、食品飲料及煙草產(chǎn)業(yè)、冶金產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、輕工行業(yè)八大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。從行業(yè)看，%；，%；，%；，%。%，超過全國城市化率平均值，距離東部沿海城市還有很大的發(fā)展空間。2013年成都總?cè)丝谝堰_(dá)1635萬人，戶籍人口1170萬，外來流動(dòng)人口465萬。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額7060億元，%。根據(jù)成都市十二五規(guī)劃綱要，居民收入的年增長(zhǎng)率將在12％左右，收入的提升亦會(huì)帶來消費(fèi)支出的增長(zhǎng)，給未來的商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)性的需求。成都鐵路樞紐戰(zhàn)略地位重要，是西南最主要的客、貨集散地和中轉(zhuǎn)中心，是西南最大的鐵路樞紐，也是西部配套最齊全、功能最完整的綜合性鐵路交通樞紐。成都雙流國際機(jī)場(chǎng)同北京、上海、廣州三大機(jī)場(chǎng)并列為同類型的國家級(jí)航空樞紐。過境高速公路有12條，分別是京昆高速、滬蓉高速、廈蓉高速、成渝環(huán)線高速、德都高速、成樂高速、成遵高速、成麗高速、成昌高速、成渝高速、成都第一繞城高速和第二繞城高速。城市交通不斷發(fā)展，公交路線已覆蓋城區(qū)及郊縣，地鐵2號(hào)線已全面通車。成都市是西南地區(qū)的核心城市，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，在西部地區(qū)處于領(lǐng)先位置，人口眾多、居民消費(fèi)能力強(qiáng)，市場(chǎng)廣大；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，與之相關(guān)的酒店、寫字樓、商業(yè)等需求旺盛；城市化進(jìn)程處于上升通道，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大。隨著城市內(nèi)部地鐵、輕軌、公交等交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，成都的交通擁堵現(xiàn)狀將得以