【正文】 山東廣東廣東福建山西福建福建四川江蘇山東山東浙江重慶江蘇四川江蘇福建天津山西重慶河南重慶海南從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，重慶地區(qū)酒店主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均排名全國(guó)前十，由此可見，重慶地區(qū)星級(jí)酒店盈利性非常高，區(qū)域酒店市場(chǎng)火爆，盈利性較好。近幾年來，中國(guó)出現(xiàn)了一股五星酒店建設(shè)潮，一批中國(guó)本土和國(guó)際酒店集團(tuán)在中國(guó)的大、中、小型城市急速擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去3年全國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量整體年均增長(zhǎng)率為6%，而五星級(jí)酒店數(shù)量的年均增長(zhǎng)率超過15%，遠(yuǎn)超中國(guó)GDP的增速，尤其是在近幾年全球經(jīng)濟(jì)處于整體低迷的情況下逆市上揚(yáng)。在內(nèi)需啟動(dòng)、消費(fèi)升級(jí)以及國(guó)民收入不斷提高的背景下，中國(guó)旅游業(yè)正步入黃金發(fā)展期。國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)改善，行業(yè)也將迎來一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。2．中國(guó)城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致對(duì)高檔酒店的需求快速增加2012年8月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日發(fā)布報(bào)告顯示，%，2002年至2011年，如此高速的城鎮(zhèn)化速度自然而然加大了對(duì)高檔酒店的需求，中國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展也導(dǎo)致了一些外資品牌的酒店由一線城市爭(zhēng)相進(jìn)入二三線城市，掀起了各酒店集團(tuán)新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)。2．在線預(yù)訂尤其是移動(dòng)渠道預(yù)訂將快速普及全球在線旅游市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)有超過50%的旅游預(yù)訂是通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，尤其是近幾年隨著平板電腦、智能手機(jī)的普及，移動(dòng)渠道預(yù)訂作為一種新型的預(yù)訂方式受到越來越多的人親睞。開展收益管理就是提高酒店盈利能力的一條途徑。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了精品酒店和主題酒店兩大類型，前者是指那些具有濃郁的當(dāng)?shù)氐奈幕厣酮?dú)特歷史記憶的酒店，后者以酒店所在地最有影響力的地域特征、文化特質(zhì)為素材，設(shè)計(jì)、建造、裝飾、生產(chǎn)和提供服務(wù)的酒店。在中國(guó)最佳酒店排行調(diào)查中，主題精品酒店占據(jù)了最受歡迎的酒店中的三成左右。6．國(guó)內(nèi)外品牌的房?jī)r(jià)差距將縮小由于品牌的差距，國(guó)際品牌酒店的平均房?jī)r(jià)一向遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)品牌酒店，尤其是五星級(jí)酒店層面。此外，隨著國(guó)內(nèi)品牌酒店對(duì)品牌重視程度的提升，國(guó)內(nèi)品牌酒店的品牌知名度和品牌價(jià)值必然會(huì)得到一定程度的提升，也有助于縮小兩者之間的差距。8．市場(chǎng)營(yíng)銷手段的多樣化隨著社會(huì)媒體的影響力的逐漸加大，酒店跟社會(huì)媒體之間的聯(lián)系將越來越緊密，社會(huì)媒體的應(yīng)用將進(jìn)一步豐富酒店的市場(chǎng)營(yíng)銷手段。成都五星級(jí)酒店共有13家，根據(jù)國(guó)家旅游局網(wǎng)站上公布的《2012年第一季度全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，%。事實(shí)證明，成都強(qiáng)大的會(huì)展和旅游經(jīng)濟(jì)讓眾多全球知名的超五星級(jí)酒店看到了市場(chǎng)能力。未來隨著成都在西部乃至全國(guó)城市地位的提升，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放水平越來越高，對(duì)于酒店尤其是五星級(jí)酒店會(huì)有越來越多的需求。成都現(xiàn)有五星級(jí)酒店主要集中在CBD核心區(qū)域以及周邊區(qū)域，其中多數(shù)集中在錦江區(qū)和高新區(qū)?？头靠倲?shù)402間，包括超豪華間、皇冠假日行政樓層豪華間和套房?？头靠倲?shù)700余間，包括豪華房、行政套房、部長(zhǎng)套房、大使套房等會(huì)議室19個(gè)，可容納約2300位客人；12個(gè)餐廳，3個(gè)酒廊，可提供多國(guó)美食；齊全的休閑娛樂中心，有游泳池、健身房、棋牌、臺(tái)球、KTV、SPA、茶樓及購(gòu)物中心等酒店功能十分齊全，特別是政務(wù)接待方面有十分豐富的經(jīng)驗(yàn)。8003500元/晚成都家園國(guó)際酒店位于機(jī)場(chǎng)路181號(hào)酒店由一幢擁有各類客房的主樓及別墅組成，樓高9層，客房264間。飯店擁有豪華復(fù)式套房、商務(wù)客房、女士客房、綠色客房等各式藏韻精品房276間飯店經(jīng)營(yíng)川、粵、藏菜和法式西餐，紅宮宴會(huì)廳的藏式歌舞演出和雪域貴族宴是特色；紅宮康樂部設(shè)有夜總會(huì)、桑拿、健身中心、美容美發(fā)及保齡球館被評(píng)為國(guó)家金葉級(jí)綠色旅游飯店、行業(yè)最高級(jí)藏文化主體酒店。這類酒店的共同特點(diǎn)是擁有國(guó)際性的品牌知名度和美譽(yù)度、設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、管理服務(wù)水平先進(jìn)且標(biāo)準(zhǔn)化以及覆蓋全球的酒店分店及營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等。統(tǒng)一的服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)可讓賓客在世界各地的品類酒店都享受到最佳服務(wù)。②成都本土老品牌錦江賓館屬于成都老牌酒店，開業(yè)時(shí)間較早，是從國(guó)有體制下走出來的五星級(jí)酒店，有一定的政治色彩，是政務(wù)接待的主要賓館，作為成都地區(qū)的本土老品牌擁有極大的影響力和口碑。錦江賓館在政務(wù)接待方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此也是四川省及成都市重要政務(wù)接待首選賓館。在服務(wù)方面，是中國(guó)“金鑰匙”組織西南地區(qū)首席代表酒店。③園林式酒店成都家園國(guó)際酒店、成都望江賓館、成飛賓館貴賓樓屬于園林式酒店，這類酒店占地面積大，里面多有酒店別墅、園林景觀、網(wǎng)球場(chǎng)、恒溫游泳池等配套設(shè)施和景觀。賓館占地155畝，薈萃精品藥木上千種，常年綠蔭濃蓋，花鳥繽紛；亭臺(tái)水榭，溪流潺潺，更有傳奇式的林彪行宮掩映其中，自然人文景觀交相輝映，是成都市歷史悠久的園林式賓館之一。④主題酒店成都西藏飯店是藏文化主題酒店，也是項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。飯店經(jīng)營(yíng)川、粵、藏菜和法式西餐，紅宮宴會(huì)廳的藏式歌舞演出和雪域貴族宴非常具有高原藏族特色，飯店康體娛樂休閑設(shè)施齊備，其中藏浴SPA尤為客人所喜愛，大堂酒吧每晚“歡樂時(shí)光”的原生態(tài)展演也常常令人駐足流連。但成都西藏飯店建成于2002年，酒店外觀、內(nèi)部裝修和設(shè)施有些陳舊，自動(dòng)化設(shè)備也應(yīng)用的較少。成都星級(jí)酒店房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，大型會(huì)展期間房?jī)r(jià)較高。公司協(xié)議價(jià)格排名前幾位的依然是國(guó)際酒店管理公司旗下酒店，老牌的五星級(jí)酒店，如西藏飯店、加州花園等酒店由于設(shè)施設(shè)備老化，價(jià)格有下降的趨勢(shì)。表49 成都代表性五星級(jí)酒店價(jià)格體系表成都五星級(jí)酒店接待會(huì)議客人比例較高，九黃機(jī)場(chǎng)的開通使部分去九寨溝旅游的高端團(tuán)隊(duì)不再經(jīng)停成都，造成旅游團(tuán)隊(duì)接待比例降低；世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛進(jìn)駐成都，這部分商務(wù)人士在很大程度上促進(jìn)了五星級(jí)酒店需求量的增長(zhǎng)，目前成都五星級(jí)酒店客源均以商務(wù)客人和會(huì)議團(tuán)體為主，所占比例在40－50%左右；截至2012年底，成都五星級(jí)酒店入住率約為65%，%，%。n目前成都市五星級(jí)酒店入住率高于北京、上海等一線城市，表明市場(chǎng)需求旺盛，酒店業(yè)市場(chǎng)存在較大發(fā)展空間。n成都五星級(jí)酒店客源以商務(wù)客人和會(huì)議團(tuán)體為主，價(jià)格承受能力較高。n老牌的五星級(jí)酒店由于設(shè)施設(shè)備老化，價(jià)格有下降的趨勢(shì)，因此部分老牌酒店開始翻新客房或新建貴賓樓以挽回客戶。已知未來供應(yīng)項(xiàng)目集中于2012年、2013年開業(yè)，之后逐年減少，2012012017年將至低點(diǎn)；同時(shí)2012年、2013年入市的酒店，經(jīng)過34年經(jīng)營(yíng)，設(shè)備、裝修開始老化，亟待二次裝修，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，因此2012017出現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。2012年，我市旅游總收入和接待旅游總?cè)藬?shù)均占全省的1/3以上，%。這其中，成都的貢獻(xiàn)達(dá)到三分之一，充分展示出“首位城市”在旅游產(chǎn)業(yè)方面一馬當(dāng)先的優(yōu)勢(shì)。然而，成都入境游市場(chǎng)卻在去年呈現(xiàn)出喜人景象。入境游的破冰很大程度上源于去年成都旅游營(yíng)銷的角色轉(zhuǎn)化、效果升級(jí)。2012年10月，聯(lián)合國(guó)世界旅游組織成都旅游可持續(xù)發(fā)展觀測(cè)點(diǎn)在青城山游客中心正式掛牌，填補(bǔ)了世界旅游組織官方機(jī)構(gòu)在蓉的空白。韓國(guó)是一處縮影，去年，還在我國(guó)臺(tái)灣、香港設(shè)立了成都旅游體驗(yàn)中心，在新加坡、馬來西亞等境外7個(gè)主要客源市場(chǎng)設(shè)立了成都旅游宣傳營(yíng)銷總代理。%，%。研究制定《全市A級(jí)景區(qū)提檔升級(jí)報(bào)告》，科學(xué)分析全市A級(jí)景區(qū)提檔升級(jí)可行性，重點(diǎn)做好青城山－都江堰世界遺產(chǎn)地、中華熊貓世界和西嶺雪山等景區(qū)的提檔升級(jí)工作，增強(qiáng)國(guó)際吸引力。今年，成都將重點(diǎn)做好非遺博覽園、東區(qū)記憶創(chuàng)建4A級(jí)景區(qū)工作，抓好寬窄巷子、錦里業(yè)態(tài)提升，加快寬窄巷子2期、水井坊特色街區(qū)建設(shè)。 成都會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)近年來，成都辦會(huì)辦展環(huán)境不斷優(yōu)化，辦會(huì)辦展水平不斷提升，已經(jīng)被國(guó)內(nèi)外會(huì)展主辦單位和參會(huì)代表所認(rèn)同，初步確立了中西部第一、全國(guó)前列的會(huì)展中心城市地位，成為國(guó)際會(huì)展活動(dòng)布局中西部的首選城市。2012年，成都成功舉辦了第13屆中國(guó)國(guó)際西部博覽會(huì)、第86屆全國(guó)糖酒商品交易會(huì)、第9次世界生物材料大會(huì)、第10屆亞洲航線大會(huì)、第8屆亞洲教育論壇、第10屆中國(guó)國(guó)際軟件合作洽談會(huì)、第68屆中國(guó)國(guó)際醫(yī)療器械博覽會(huì)、第3屆全球汽車論壇等眾多知名品牌會(huì)展活動(dòng)。%；會(huì)議論壇個(gè)數(shù)超過18500個(gè)，預(yù)計(jì)會(huì)議總面積超過430萬平方米；參展參會(huì)參節(jié)人次超過8400萬人次，%；外地人約1560萬人次，%；，%；拉動(dòng)消費(fèi)超過420億元，%。以2012在成都舉辦的第86屆全國(guó)糖酒商品交易會(huì)為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，本屆糖酒會(huì)專業(yè)觀眾約15萬人，%。以此為基點(diǎn)，成都將重點(diǎn)發(fā)展會(huì)議、展覽、節(jié)慶三大會(huì)展業(yè)態(tài)寫入發(fā)展日程表，到2015年實(shí)現(xiàn)建成“具有國(guó)際影響力的中國(guó)會(huì)展名城”的目標(biāo)。成都也成為迄今為止全球唯一一個(gè)在同一年度吸引兩大盛會(huì)落戶的城市。2013年，是成都的“國(guó)際會(huì)展突破年”。而在下半年，成都會(huì)展還有包括第12屆世界華商大會(huì)、第8屆中國(guó)歐盟投資貿(mào)易合作洽談會(huì)、第16屆成都國(guó)際汽車展覽會(huì)、2013亞洲教育論壇年會(huì)、第21屆國(guó)際核工程大會(huì)、第35屆國(guó)際水利學(xué)大會(huì)、2013亞太旅游交易會(huì)、2013成都國(guó)際旅游展、第12屆中國(guó)國(guó)際納米科技（成都）研討會(huì)、2013年中國(guó)汽車流通協(xié)會(huì)行業(yè)年會(huì)、2013年亞洲營(yíng)銷論壇、2013成都現(xiàn)代工業(yè)技術(shù)博覽會(huì)以及第15屆中國(guó)國(guó)際氣體技術(shù)、設(shè)備與應(yīng)用展覽會(huì)等多個(gè)“重頭戲”上演。成都作為四川建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地的排頭兵和橋頭堡，其經(jīng)濟(jì)引擎和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的重要功能將進(jìn)一步增強(qiáng)，成都的會(huì)展業(yè)將是未來10年最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。 成都主城區(qū)商圈基本情況見下表：表52 成都主城區(qū)商圈基本情況表商圈區(qū)域商圈位置物業(yè)形式及檔次租金（元/月/㎡）目標(biāo)客群代表商家市中心商圈（春熙路、鹽市口、騾馬市商圈）市中心百貨+商業(yè)街+專業(yè)賣場(chǎng)/中高端百貨首層租金：約2000元/月/㎡商業(yè)街首層租金: 約4,000元/月/㎡專業(yè)賣場(chǎng)首層租金：約300元/月/㎡年青人，同時(shí)吸引了成都周邊城市消費(fèi)人群及外地旅游人群太平洋百貨、王府井百貨、伊勢(shì)丹、群光百貨、仁和春天、美美、茂業(yè)百貨、仁恒置地廣場(chǎng)等城東商圈（建設(shè)路、雙橋子、成仁路商圈）東二環(huán)購(gòu)物中心+百貨+專業(yè)賣場(chǎng)/中端購(gòu)物中心首層租金：約200元/月/㎡百貨品首層租金：約75200元/月/㎡專業(yè)賣場(chǎng)首層租金：約150元/月/㎡周邊居民龍湖三千集、SM生活廣場(chǎng)、伊藤洋華堂建設(shè)路店、萬達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)店、萬達(dá)廣場(chǎng)錦華店、家樂福雙橋子店城北商圈（老會(huì)展、荷花池商圈）北二環(huán)百貨+專業(yè)市場(chǎng)/中低端百貨首層租金：約80200元/月/㎡專業(yè)市場(chǎng)首層租金：約210元/月/㎡西南批發(fā)商及周邊消費(fèi)群太陽(yáng)廣場(chǎng)、金牛萬達(dá)、荷花池、摩爾百貨會(huì)展中心店、凱丹廣場(chǎng)交大店城西商圈（金沙光華、雙楠商圈）西二環(huán)百貨+專業(yè)賣場(chǎng)/中高端百貨首層租金：約90200元/月/㎡主題賣場(chǎng)首層租金：約80160元/月/㎡步行街首層租金：約140260元/月/㎡周邊居民仁和春天光華店、伊藤洋華堂雙楠店、麥德龍超市城南紫荊桐梓林商圈南二環(huán)專賣店+步行街/中端專賣店平均租金：約260300元/月/㎡步行街平均租金：約160300元/月/㎡周邊居民歐洲風(fēng)情街、家樂福桐梓林店城南新南天地商圈購(gòu)物中心+專業(yè)賣場(chǎng)/中端購(gòu)物中心首層租金：約400元/月/㎡專業(yè)賣場(chǎng)首層租金：約200元/月/㎡周邊居民凱丹廣場(chǎng)、宜家家居、蘇寧廣場(chǎng)、富森美家居國(guó)際商城 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀圖53 區(qū)域地塊商圈分布圖本項(xiàng)目位于成仁路商圈與紫荊桐梓林商圈之間。本項(xiàng)目地塊位于人南科技商務(wù)軸與東大街金融軸聯(lián)通區(qū)域，處于二環(huán)路經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，周邊有王府井、萬達(dá)廣場(chǎng)兩個(gè)集中型商業(yè)以及百安居科華店、好百年科華店兩個(gè)家居賣場(chǎng)。 地塊區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目分析（一）王府井購(gòu)物中心王府井購(gòu)物中心位于武侯區(qū)科華中路9號(hào)，開業(yè)時(shí)間是2011年12月，建筑面積約100000㎡，其中主力百貨經(jīng)營(yíng)面積20000㎡，次主力店經(jīng)營(yíng)面積8000㎡，一層超市經(jīng)營(yíng)面積4000㎡。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，成都2店創(chuàng)造王府井集團(tuán)新店開業(yè)當(dāng)天最高營(yíng)業(yè)記錄，當(dāng)天營(yíng)業(yè)額約6000萬—7000萬?？傮w租金水平低，主力店/次主力店占全部商業(yè)面積的61%，由于主力店/次主力店付租水平較低，拉低整體物業(yè)的租金收入。百貨同質(zhì)化嚴(yán)重，萬千百貨與伊藤洋華堂缺乏差異化定位。表55 萬達(dá)廣場(chǎng)錦華店基本情況介紹 成都高端商業(yè)市場(chǎng)分析成都高端商業(yè)主要指的是王府井、仁和春天、美美百貨、仁恒置地等成都高端商場(chǎng)。如王府井百貨升級(jí)店面選址南二環(huán)路；仁和春天旗艦店選址西二環(huán)，仁和春天的3家店中，除首家人東店外，其余光華店、棕北店均位于傳統(tǒng)商圈外溢區(qū)域，而光華店卻為旗艦店。仁和春天快速擴(kuò)張歷程及良好的經(jīng)營(yíng)狀況，表明成都市中高檔消費(fèi)有相對(duì)較強(qiáng)的市場(chǎng)支撐。LV、Prada、Dior、Burberry、Canali、HugoBoss、Zegna、MAX MARA均為旗艦店，其中MAX MARA為亞洲旗艦店。2F與4F品牌落差過大，檔次搭配不合理。美美百貨折扣店緊鄰正價(jià)店的經(jīng)營(yíng)模式表明成都市場(chǎng)對(duì)高端商業(yè)的需求相對(duì)旺盛 成都未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)情況從未來成都優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)清單可以看出，2012年2014年為供應(yīng)高峰，成都市場(chǎng)未來3年優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)總體量約1789000㎡。而東大街金融商務(wù)軸、人南科技商務(wù)軸集中了較多知名品牌開發(fā)商項(xiàng)目，以綜合型商業(yè)為主，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力。本項(xiàng)目位于成仁路商圈與紫荊桐梓林商圈之間，片區(qū)缺乏高端商業(yè)，隨著兩個(gè)片區(qū)的發(fā)展，本項(xiàng)目具有借勢(shì)升級(jí)發(fā)展的機(jī)會(huì)。勞動(dòng)安全