【正文】 商業(yè) park體驗(yàn) 庭院景觀風(fēng)情商業(yè) 景觀文化的體驗(yàn)性 特色民族主題餐飲 特色旅游文化藝術(shù) 燈光效果體驗(yàn)性 燈光設(shè)計(jì)創(chuàng)造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的 好奇心保持最強(qiáng) 。 主題性商業(yè)、目的性消費(fèi)是本案商業(yè)區(qū)別于其他市心傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?市心邊沿活躍著眾多品質(zhì)樓盤，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 ?價(jià)格提升壓力較大 ?地價(jià)及拆遷問題，存在潛在不可測(cè)開發(fā)成本的增加 ?差異化營(yíng)銷，全面拔高形象，以運(yùn)營(yíng)者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場(chǎng) ?合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險(xiǎn)高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)，增加收益； ?提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 真正高短形象的市場(chǎng)定位的相對(duì)缺失，市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)。 ?困難在于較高的容積率，如何營(yíng)造出品質(zhì)，并合理規(guī)避拆遷因素帶來(lái)的不可估成本； 絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)品牌型 高同區(qū)域 300500元 /㎡ 戶型創(chuàng)新型（三錯(cuò)層） 價(jià)格高同區(qū)域 15% 概念創(chuàng)新型 高價(jià)值入市實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破 技術(shù)創(chuàng)新型 高出同區(qū)域 20233000元 /㎡ 價(jià)值突破模式 （ 案例） 無(wú)錫萬(wàn)科 麗景城 無(wú)錫朗詩(shī) 星河國(guó)際 價(jià)值突破 模式對(duì)比分析 價(jià)值突破確定 戶型創(chuàng)新型 +絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)性 通過配比度分析，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值突破模式適合采用 戶型創(chuàng)新型模式，同時(shí)部分采用絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)型模式 。 以戶型創(chuàng)新為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以景觀、立面提升為優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力。 ?很多主要的功能空間 圍繞著庭院，庭院是家庭的中心 ； ?富裕階層的居住觀念會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍， 人們的居住空間不再僅僅局限于室內(nèi)的“私密性”空間；也需要介于“室內(nèi)”與“室外”的半“私密性”空間（或流動(dòng)性）空間；空中院館正好滿足了融于自然的需求； ?“空中院館”的出現(xiàn)是一種重要的 創(chuàng)新 ，既符合中國(guó)人的審美文化，又是對(duì)都市化居家方式的一個(gè)新探討，真正的實(shí)現(xiàn) 居家、自然、與都市繁華 的親密接觸的生活方式，實(shí)現(xiàn)在住宅中最大限度的人與自然的對(duì)話； ?“空中庭院”的設(shè)計(jì)有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對(duì)于大戶型房間走廊過長(zhǎng)的修正，并且增加整體的通透性和采光 ，引導(dǎo)一種全新的 都市化自然居家方式 ； ?從計(jì)算規(guī)范來(lái)講，只計(jì)算 一半銷售面積，提高了戶型附加值； ?新的生活理念＋高附加值，在高層住宅中實(shí)現(xiàn)院館，這種住宅的前景非常廣闊 。 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對(duì)自然向往的永恒 入戶花園 空中庭院 空中庭院將入戶花園的功能進(jìn)一步延伸室內(nèi)，增加室內(nèi)景觀面積及休閑空間； ?但空中庭院功能相對(duì)獨(dú)立，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對(duì)自然向往的永恒 空中院館 — 中國(guó)院落文化的都市演繹 ?既是很多主要的功能空間圍繞著院館，院館是家庭的中心； ?通過 院館可以將自然引入室內(nèi) ，建筑師給予業(yè)主一個(gè)強(qiáng)烈的引導(dǎo)的提示。 ?“空中院館”的設(shè)計(jì)有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對(duì)于大戶型房間走廊過長(zhǎng)的修正，并 且增加整體的通透性和采光； ?戶型的本質(zhì)是體現(xiàn)院落文化，院落是家庭的中心，是將各功能房間連接的紐帶； ?現(xiàn)代高處院館生活，既有傳統(tǒng)的情景元素，又有現(xiàn)代都市的空間元素。 規(guī)劃布局 天際線自南而北，由低到高 樓梯形式 板點(diǎn)結(jié)合、充分利用空間 間距 合理有都 景觀 提高綠化、戶戶有景、景觀勻好、內(nèi)外相連 朝向 東南、西南“人”字形、相錯(cuò)排布，有利于通風(fēng)采光 樓層 鑒于高的容積率要求，建議： 20F30F45F 電梯 2梯 4戶為主、局部 1梯 2戶（拔高局部品質(zhì)） “院館戶型比例建議” 依據(jù)“政策、市場(chǎng)、客戶消費(fèi)需求”，注重合理性，適度提升性 房型 面積（㎡） 比例（ %） 一房一廳一衛(wèi) 5080 5% 二房二廳 90〒 5 20% 三房?jī)桑ㄐ。? 115〒 2 30% 三房?jī)桑ù螅? 128〒 2 30% 四房二廳二衛(wèi) 145〒 2 10% 復(fù)式（空中別墅） 180以上 5% 常州近兩年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)漲幅較快，前兩年市場(chǎng)上“三房、四房”為主的戶型，已轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳笆袌?chǎng)上“兩房、三房”為主、“一房”也占相當(dāng)比例（去化速度都較快），說明戶型在瘦身。 一重景觀 一重 B：以“建筑之間”為主的 半開放空間 半開放空間 恰當(dāng)?shù)陌腴_放空間可以營(yíng)造建筑之間的自然過渡，減小建筑之間的壓迫感 一重景觀 一重景觀 一重 C：以“建筑之間”為主的 半私密空間 半私密空間 架空層 提高綠化率，開闊社區(qū)景觀視野體系，連接內(nèi)外部空間，提供一個(gè)相對(duì)私密的休憩空間 可設(shè)置會(huì)所功能。 三重景觀 以“都市空中院館”為主的 私密空間 私密空間 將綠色引入戶內(nèi) 通過綠化率的提高，構(gòu)建一個(gè)立體的園林體系，在都市、在家庭享受自然的品質(zhì)與感動(dòng)。另外，建議設(shè)置一個(gè) “室外網(wǎng)球場(chǎng)” ，以突出項(xiàng)目的品質(zhì)。 室外象棋 室外休閑 物業(yè)管理 采用 星級(jí)酒店式管理服務(wù)， 酒店吸引外地旅游及商務(wù)人士，所以 酒店要單獨(dú)管理（但辦公樓、住宅可以為同一家酒店式管理服務(wù)顧問公司） 。 五星級(jí)酒店服務(wù) 住宅物管 聘請(qǐng)一家 外資背景 且經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司，如 第一太平戴維斯，戴德梁行 等，提供優(yōu)質(zhì)的 管家式服務(wù) 。 酒店式管家服務(wù) 營(yíng)銷篇 將市場(chǎng)信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。 Four 好的產(chǎn)品主題，需要好的推廣包裝，如何去貫徹，把韻味做出來(lái)將是如下值得深究的問題！ 從產(chǎn)品＼營(yíng)銷＼企劃＼各個(gè)環(huán)節(jié)入手，堅(jiān)定的以“六星哈貝”為主題，將“國(guó)際籍多維繽紛哈貝生活”的理念及感受帶入常州．使之成為常州“國(guó)際時(shí)尚 happy生活”的代言人，統(tǒng)領(lǐng)者！ 企劃設(shè)想 案名（ NAME） 主推案名 凱悅 同項(xiàng)目定位“常州 5D級(jí)鋒尚樂世界”的內(nèi)涵不謀而合，也與我們所倡導(dǎo)的“都市快樂生活”相合。 ?商業(yè)部分可命名為“哈貝廣場(chǎng)”。 VI鑒賞 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 一切的想法創(chuàng)意，最終還原于銷售 【銷售模式＆開發(fā)策略＆推廣策略＆招商策略 ＆ 經(jīng)營(yíng)策略】 【 推廣模式 推廣策略核心 】 項(xiàng)目營(yíng)銷策略核心 我們賣的已不僅僅是那區(qū)區(qū) 7萬(wàn)方的商鋪， 我們要倡導(dǎo)的一種文化 —— 哈貝文化 我們要引 領(lǐng)的一種風(fēng)尚 —— 哈貝風(fēng)尚 我們要引導(dǎo)的一種消費(fèi)理念 —— 哈貝生活理念 目的很簡(jiǎn)單：打造成常州嫗幼皆知，首屈一指的都市哈貝高尚居住區(qū)、和娛樂餐飲之都！ 在營(yíng)銷推廣層面上，建議項(xiàng)目以“大型綜合體”的綜合優(yōu)勢(shì)， 用商辦帶動(dòng)住宅，先行進(jìn)行住宅順利的銷售去化。 在整個(gè)營(yíng)銷中，商業(yè)將是項(xiàng)目的難點(diǎn)，故以下著重從商業(yè)層面進(jìn)行營(yíng)銷的分析！ 項(xiàng)目營(yíng)銷策略思路 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【 開發(fā)模式 】 招商先行，合理推進(jìn) “訂單式”生產(chǎn)策略 目前即可考慮地塊的區(qū)域及特征，根據(jù)方案提供的業(yè)態(tài)建議，迅速展開第一輪招商。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 租售結(jié)合，以租帶售 3年帶租約，年回報(bào) % 前 2年租金抵扣總價(jià)，后 1年租金由經(jīng)營(yíng)管理公司支付 擔(dān)保公司為后 1年租約回報(bào)擔(dān)保 在銷售時(shí)僅限此投資模式運(yùn)作，如有需自營(yíng)客戶購(gòu)買，需要由經(jīng)營(yíng)管理公司制訂具體操作方案 【 銷售模式 】 【 推廣模式 推廣策略主題營(yíng)銷 】 ?以特誘人 以獨(dú)特多維繽紛哈貝生活，聚集人氣 以聲勢(shì)浩大、核心特色商霸之勢(shì)，通過與政府聯(lián)動(dòng)、媒體、活動(dòng)宣傳等手段，進(jìn)行全方位推廣，讓項(xiàng)目在常州當(dāng)?shù)卦斐奢浾撔?yīng)，在人民心中樹立其“哈貝時(shí)尚生活”標(biāo)形象，最終拉攏人氣。 ?高舉高打 倡導(dǎo)哈貝理念、哈貝生活方式、形成哈貝文化 高舉品牌形象 ，以“今天你哈貝了沒？”的意念看待本項(xiàng)目，推廣手段多與政府聯(lián)動(dòng)，如政府的招商引資會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)論壇等。 ? 方式：通過“商家聯(lián)盟陣線”，通過行業(yè)協(xié)會(huì)，通過工商聯(lián)合會(huì)，并邀請(qǐng)當(dāng)?shù)厥?、省政府官員參加，以增加項(xiàng)目的誠(chéng)信度。 ? 同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)同行、商業(yè)地產(chǎn)專家、政府相關(guān)人士，進(jìn)而樹立本項(xiàng)目商業(yè) “ 國(guó)際籍多維繽紛哈貝生活 ” 標(biāo)的形象，以促進(jìn)銷售 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 除了以上活動(dòng)外，還可參加一些 政府舉辦的評(píng)選活動(dòng)，公益活動(dòng)，社會(huì)活動(dòng)冠名等 ，用權(quán)威高端手段，打響項(xiàng)目品牌的知名度，樹立項(xiàng)目形象，促進(jìn)項(xiàng)目銷售及招商。 【 推廣模式 推廣活動(dòng) 】 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【 推廣模式 包裝策略 】 策略： 包裝形象適當(dāng)高于項(xiàng)目形象 空間聯(lián)想效應(yīng)： 包裝的關(guān)鍵在于建立起客戶對(duì)項(xiàng)目的想像空間。 調(diào)性： 總體體現(xiàn)時(shí)尚、明快、大氣的風(fēng)格，滲入大量歐美文化元素和符號(hào)，烘托熱烈、歡樂的氣氛。 形象體現(xiàn)： 模型、效果圖、招商手冊(cè)、樓書、海報(bào)、廣告等各個(gè)方面，項(xiàng)目中高檔次形象始終貫穿其中。 先大后?。?大型主力商家的招商成功是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風(fēng)而來(lái)。 本項(xiàng)目是委托專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，這有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 中原實(shí)力 誰(shuí)與爭(zhēng)峰 上海中原品牌 +市場(chǎng)策劃能力 +豐富數(shù)據(jù)庫(kù) +強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò) 中原資源整合系統(tǒng) 地產(chǎn)合作伙伴 眾多明星樓盤成功操作經(jīng)驗(yàn) 明星案例 1北上海商業(yè)廣場(chǎng) —— 上海第一個(gè)大型購(gòu)物中心成功銷售的典范 明星案例 2曹安國(guó)際商城 項(xiàng)目名稱： 曹安國(guó)際商城 用地位置： 曹安路 1833號(hào) 用地性質(zhì)： 商業(yè)用地 占地面積： 50000m2 總建面積： 150000m2 曹安國(guó)際商城，將是一個(gè)以“聯(lián)合中國(guó)商人，運(yùn)作全球市場(chǎng)”為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，完整實(shí)現(xiàn)商貿(mào)、物流、信息、服務(wù)的 15萬(wàn)平米的后專業(yè)市場(chǎng)時(shí)代的典