【正文】 民超市、特色餐飲、風(fēng)情品牌餐飲、休閑、兒童青年游玩”為主題的大型 “ 餐飲、休閑、娛樂” 場所，目前經(jīng)營人氣旺盛。 案例剖析 正大廣場與本案 上海正大廣場 本案 項(xiàng)目解析 以百貨為主，消費(fèi)線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費(fèi)趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購物外，家庭集約性玩樂消費(fèi)日趨明顯，在 稍偏市中心區(qū)域 的大型商業(yè)項(xiàng)目： 必須有主題，才能保證成功經(jīng)營！ 【 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項(xiàng)目，事實(shí)說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費(fèi)后，經(jīng)營十分成功 】 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 如去“上海正大廣場”是典型的主題式目的性消費(fèi)。 如去“常州市中心”逛街，則是隨機(jī)性消費(fèi)。 Question2： 怎么做？ 將市場信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。 8939987810718125031 0 . 5 0 %8 . 5 0 %1 6 . 7 0 %020234000600080001000012023140002023 年 2023 年 2023 年 2023 年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 8城市居民人均消費(fèi)性支出（元） 增長率常州消費(fèi)支出現(xiàn)狀 5 1 5 . 84 4 4 . 13 2 4 . 12 8 0 . 62 4 9 . 51 2 . 1 0 %1 2 . 8 0 %1 5 . 5 0 %1 6 . 2 0 %1 6 . 2 0 %01002003004005006002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長率常州消費(fèi)支出現(xiàn)狀 5 1 . 94 0 . 13 9 . 62 8 . 22 3 . 228%2 1 . 6 0 %4 0 . 4 0 %1 6 . 2 0 %2 9 . 4 0 %01020304050602023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%10%20%30%40%50%餐飲業(yè)零售總額（億元） 增長率常州消費(fèi)支出現(xiàn)狀 餐飲業(yè)零售額的增長率已超過整體消費(fèi)增長率 對餐飲店的需求8%31%11%17%30%3%大型飯店/ 飯莊中型餐飲店小型飲食店快餐店特色品牌與美食餐飲其他餐飲業(yè)費(fèi)特點(diǎn)分析 業(yè)態(tài) 特色品牌美食餐飲、中型餐飲的需求占到了 60%以上。我們必須認(rèn)真研究，立足于項(xiàng)目地塊經(jīng)營“餐飲、休閑、品牌專賣店”的原生優(yōu)勢。 中心商圈 本項(xiàng)目 隨機(jī)性消費(fèi) 目的性消費(fèi) 差異化定位 — 目的性消費(fèi)解析 ?市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)， 消費(fèi)者多為逛街的隨機(jī)性消費(fèi)； ?項(xiàng)目通過“餐飲、休閑娛樂”的集中性主題營造， 成為一個(gè)獨(dú)特的目的性消費(fèi)區(qū)域； ?目的性消費(fèi)有利于吸引大量的回頭客； ?目的性消費(fèi)有利于迅速打開項(xiàng)目的市場認(rèn)知； ?有利于作為市心業(yè)態(tài)差異化的補(bǔ)充，依托并迅速納入市中心范疇； 城市體量商業(yè)主題商業(yè)目的性消費(fèi)的戰(zhàn)略思考： 項(xiàng)目屬性（ Characteristic） 結(jié)論（ Conclusion） NO 1 2 3 4 主題集中性大型 餐飲、休閑、娛樂 大眾化、人性化、特色化、全面性 新型消費(fèi)中心 常州首座 樂 5D 鋒尚世界 項(xiàng)目屬性 屬性定位推導(dǎo) 屬性定位 項(xiàng)目屬性的思考 項(xiàng)目屬性 屬性定位 打造 ， 常州首座 5D級(jí)鋒尚樂世界 【三個(gè)基本特征：目的性、多樣性、參與性】 參與基礎(chǔ) 基本規(guī)劃 形式 位置 樓層 面積 業(yè)態(tài) 備注 集中商業(yè) A 2F8F 10萬㎡ 超市賣場、休閑、娛樂、購物、部分大型餐飲為主 自營為主 街 區(qū) 式 商 業(yè) B 3F為主 局部 4F 2萬㎡ 餐飲、品牌購物為主，休閑娛樂為輔 出售為主 C 3F為主 局部 4F 3萬㎡ 餐飲、品牌購物為主，休閑娛樂為輔 出售為主 D 2F 5000㎡ 休閑，特色餐飲為主 出售為主 E 2F 5000㎡ 酒吧為主 出售為主 基本規(guī)劃 業(yè)態(tài)比例 各業(yè)態(tài)面積比例 鑒于開發(fā)商規(guī)劃 7萬㎡商業(yè)自營， 7萬㎡街區(qū)式商業(yè)用于銷售，在此基礎(chǔ)上建議各類業(yè)態(tài)面積比例： 業(yè)態(tài) 面積 比例 備注 餐飲 4萬㎡ % 主題龍頭，比例應(yīng)大，把其品牌與主題的豐富性做出來 休閑 萬㎡ 18% 充分滿足人們享受的需求 娛樂 ㎡ 25% 充分滿足人們現(xiàn)代享受的需求 購物 4萬㎡ （含 2萬㎡ 超市） % 以購物超市為主，輔以“各類品牌專賣” 商家推薦 主題 面積 業(yè)態(tài)規(guī)劃 商家建議 餐飲 4萬㎡ 歐美風(fēng)情、東南業(yè)風(fēng)情、韓日風(fēng)情、重視風(fēng)情豐富餐飲；各種特色小吃；各地品牌連鎖大酒店； 大食代、新元素、貓頭鷹、廣州蕉葉、星巴客、真鍋、泰泰小廚、大家樂、肯德基、麥當(dāng)勞、盤古烤肉、富君韓國燒烤、味仟拉面、意式比薩、云南美食園、高麗苑、漢堡王、一茶一座、東北人家、小南國酒店、渝鄉(xiāng)人家、櫻之味、葡京茶餐廳、唐宮海鮮舫、喜多屋國際海鮮料理、健康諸、愛晚亭酒家、俏江南、云南過橋米線、金譽(yù)客家王、哈根達(dá)斯雪糕、 TCBY冰淇淋、松葉家、海港城大酒樓、老紹興大酒樓、金譽(yù)客家王 休閑 ㎡ 包括動(dòng)感泳池、水力按摩池、臺(tái)灣、美國花草浴、足浴、地中海浴、健身會(huì)館、瑜伽館、壁球室、羽毛球館、斯諾克、乒乓球、咖啡吧、茶樓等 哈達(dá)瑜伽、深圳戴維營健康水城、領(lǐng)先康體等 娛樂 ㎡ 夜總會(huì)、電動(dòng)電玩、歌舞城、各種清吧、酒吧、的吧、兒童游藝場 湯姆雄、都市舞工廠、威爾士健身中心、金色年華、斯凱特真冰溜冰場、星梅電影院、好樂迪、 購物 4萬㎡ 以大型購物超市為主，品牌服飾專賣、禮品、個(gè)人護(hù)膚、體育用品、兒童用品、書城 易初蓮花、貝納通 /希思黎、一點(diǎn)紅、西雅人家、歐時(shí)力、法文 〃 箱子、好儷姿、 LAZO/heiB/FOX/、屈臣氏、茂昌眼鏡、寶寶貝貝兒童攝影、合衣坊、大眾書局、斯沃琪、仟喜之星、時(shí)間廊、斯膚蘭、張霞美甲、御美會(huì)、阿迪達(dá)斯經(jīng)典、李寧、耐克、安踏 基本規(guī)劃 商家推薦 主題 面積 主力商家推薦（面積） 主力商家 餐飲 4萬㎡ 大食代、廣州蕉葉、真鍋、肯德基、麥當(dāng)勞、富君韓國燒烤、小南國酒店、唐宮海鮮舫 至少 8家 休閑 ㎡ 深圳戴維營健康水城、領(lǐng)先康體、哈達(dá)瑜伽、江南良子 至少 4 娛樂 ㎡ 湯姆雄、都市舞工廠、金色年華健身俱樂部、斯凱特真冰溜冰場、星梅電影院、 babyface、好樂迪 至少 7家 購物 4萬㎡ 易初蓮花、大潤發(fā)、家樂福、眾多品牌購物連鎖店 至少： 1家大型購物超市、 20家品牌購物店 主力商家品牌推薦 主力商家的作用至關(guān)重要，主要為自營 7萬 ㎡部分，我們的要求：必須是消費(fèi)者認(rèn)可、喜歡的一線品牌。然而，吃和玩對中國人來說，其意義不只局限于“自我享受”， 中國人講情份、愛面子，飯局已經(jīng)落伍，玩局方興未艾 。家庭也不例外，人們的生活節(jié)奏日趨加快，工作壓力越來越大，人們期待 周末、節(jié)假日，攜同一家老小，盡情歡快的消費(fèi)。 ?Happy eat食樂 （歐美、東南亞、中式美食體驗(yàn)；特色餐飲、小吃；品牌餐飲）； ?Happy play玩樂 （ KTV、真冰溜冰場、湯姆熊） ?Happy shopping購樂 （影視城、歌舞娛樂城、美容 SPA ） ?Happy enjoying享樂 （影視城、歌舞娛樂城、美容 SPA ） ?Happy business商樂 （品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店） ?Happy sport康樂 （健身俱樂部、斯諾克、瑜伽） 多樣性 HEat 食樂 中 式 風(fēng) 情 韓式風(fēng)情 特 色 餐 飲 餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風(fēng)情、文化、品位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂需求，引八方來客。 據(jù)此可延伸至：兒童玩具、兒童書籍等 Enjoying享樂 演藝歌城 桑拿足浴 美容 SPA Shopping 購樂 Business 商樂 休閑茶吧 休閑咖啡吧 休閑酒吧 Sport 康樂 健康是 21世紀(jì)人們追逐的潮流，設(shè)置不同男女類別的運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施，以體現(xiàn)健康之樂。 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是 不知不覺 走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂， 沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。 讀到了什么？ 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是 不知不覺 走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂， 沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。 參與性 景觀文化的體驗(yàn)性 動(dòng)線的豐富形式 公共空間引導(dǎo)性 景觀文化的體驗(yàn)性 動(dòng)線的豐富形式 公共空間引導(dǎo)性 讀到了 參與性??！ 參與性 公共空間引導(dǎo)性 室內(nèi)公共空間 重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值。 公共空間引導(dǎo)性 室外公共空間 重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值。 公共空間引導(dǎo)性 ?合理 ?舒適 ?便捷 ?穿插 ?循環(huán) 動(dòng)線的豐富形式 扶梯 觀光 電梯 空中連廊 動(dòng)線的豐富形式 大型商業(yè)中的 微型坡地 ，給人一種外界自然界中的情趣感覺，不失為一種情趣動(dòng)線的創(chuàng)造。 景觀文化的體驗(yàn)性 景觀文化的體驗(yàn)性