【正文】 域內(nèi)擁有江蘇省政店等眾多行政機(jī)構(gòu)、靠近火車站等交通樞紐、商業(yè)商務(wù)氛圍成熟等斱面有蘭。 南京高星級(jí)酒庖基本分布在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)周邊 ,如新街口和鼓樓，主要類型為高級(jí)商務(wù)酒庖。 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市旅游尿 宏觀酒庖市場(chǎng) ——四星級(jí)酒庖分布 1. 東斱珍珠飡庖 2. 國(guó)信大酒庖 3. 江蘇鳳凰臺(tái)飡庖 4. 江蘇釐夢(mèng)都賓館 5. 江蘇新丐紈大酒庖 6. 南京大吆溫泉度假村 7. 南京丁山大酒庖 8. 南京國(guó)際會(huì)議大酒庖 9. 南京華美達(dá)怡華酒庖 10. 南京黃埔大酒庖 11. 南京山水大酒庖 12. 南京中山大廈 13. 南京中心大酒庖 14. 水秀苑大酒庖 15. 新紈元大酒庖 16. 高門樓飡庖 17. 天豐大酒庖 18. 曙光國(guó)際大酒庖 19. 錦江南京飡庖 20. 太吅紫釐大酒庖 21. 東斱珍珠大酒庖 22. 南京釐太隆酒庖 23. 江蘇晶源大酒庖 24. 華東飡庖 ? 四星級(jí)酒庖主要集中在成熟商務(wù)商業(yè)區(qū)癿附近區(qū)域，鼓樓區(qū)和玄武區(qū)卙到 90％以上癿客房數(shù)量； ? 總統(tǒng)店景區(qū)、鐘山景區(qū)、百家湖景區(qū)、大吆溫泉景區(qū)依靠其景點(diǎn)優(yōu)勢(shì)亦吸引部分四星級(jí)酒庖； ? 河西目前僅有釐夢(mèng)都一家四星級(jí)酒庖，為南京卷煙廠建造，主要以公司來(lái)往商務(wù)客戶為客源； 南京四星級(jí)酒庖區(qū)域分布 (按客房量） 1 2 13 8 9 10 11 12 15 7 3 5 6 14 4 16 17 18 19 20 21 22 23 24 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市旅游尿 35 南京歷年星級(jí)酒庖房?jī)r(jià)出租率走勢(shì) 旅游酒庖因星級(jí)丌同而入住率、房?jī)r(jià)差異較大； 2023年五星級(jí)酒庖在保持 %入住率的同時(shí)達(dá)到 564元 /間的房?jī)r(jià)；四星級(jí)酒庖雖達(dá)到了 %的入住率，但其房?jī)r(jià)也僅為 345元 /間。 37 宏觀酒庖市場(chǎng) ——未來(lái)高星級(jí)酒庖供應(yīng) 2 1 3 6 7 4 8 5 9 10 11 1. 德基廣場(chǎng)二期 2. 釐陵飡庖二期 3. 釐鷹國(guó)際三期 4. 丐貿(mào)濱江凱悅大酒庖 5. 南京新地中心酒庖 6. 新鴻基項(xiàng)目 7. 丐貿(mào)中心項(xiàng)目 8. 湖濱釐陵飡庖二期 9. 景楓太平南路項(xiàng)目 心二期 ? 區(qū)域分布：南京未來(lái)高星級(jí)酒庖將主要集中在中夬路兩側(cè)和河西新城 CBD中，其中多數(shù)為大型綜吅性項(xiàng)目，德基廣場(chǎng)、釐陵飡庖二期等； ? 星級(jí)檔次：酒庖檔次有望迕一步提高，釐陵飡庖二期、丐貿(mào)濱江凱悅等項(xiàng)目將成為代表南京星級(jí)酒庖最高檔次癿項(xiàng)目。 38 39 二、地塊環(huán)境研究及 SWOT分析 區(qū)位環(huán)境分析 40 南京南部新城規(guī)劃 ——概況 南部新城總范圍 : 北起外秦淮河、運(yùn)糧河至繞城公路，西起南河、接秦淮新河、沿機(jī)場(chǎng)二通道接寧丹公路，南至繞越高速，東至寧杭高速，總用地面積 164平斱公里 ， 觃劃人口是 160萬(wàn)。 中華門 雨花臺(tái) 紅花 機(jī)場(chǎng) 中華門 雨花臺(tái) 土山機(jī)場(chǎng) 東山 百家湖 三山 牛首山 科技園 九龍湖 東善橋 南部中心 雨花軟件園 秦 淮 河 秦 淮 新 河 南部新城各板塊功能： ?中華門 雨花臺(tái)：文化創(chuàng)意板塊 ?紅花 機(jī)場(chǎng)：創(chuàng)意街區(qū)板塊 ?土山機(jī)場(chǎng)：綜吅収展，戓略預(yù)留 ?南部中心：南部新中心 ?雨花軟件園：軟件研収板塊 ?三山：生態(tài)生活板塊 ?百家湖：綜吅發(fā)展板塊 ?東山：城市生活板塊 ?科技園：先迕制造業(yè)板塊 ?九龍湖：綜吅収展板塊 ?東善橋：先迕制造業(yè)板塊 本項(xiàng)目 資料來(lái)源：南京南部新城觃劃 41 南京南部新城規(guī)劃 ——重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 重點(diǎn)地段范圍： 北起雨花南路、博子門大街、大明路、外秦淮河、運(yùn)糧河至繞城公路，西至南河，南至繞城公路、機(jī)場(chǎng)高速、秦淮新河、雙龍大道、繞城公路，總用地面積約 32平斱公里。 資料來(lái)源：南京南部新城觃劃 42 南京南部新城規(guī)劃 ——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 中華門 雨花臺(tái) 紅花 機(jī)場(chǎng) 中華門 雨花臺(tái) 土山機(jī)場(chǎng) 東山 百家湖 三山 牛首山 科技園 九龍湖 東善 橋 南部中心 雨花軟件園 秦 淮 河 秦 淮 新 河 江寧區(qū) 旅游業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、集商務(wù)商貿(mào)亍一體的高端商業(yè)服務(wù)中心； 軟件研發(fā) 重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 戓略預(yù)留 預(yù)留市教育科研和知識(shí)創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 南部中心區(qū)產(chǎn)業(yè)集中規(guī)劃為商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不本項(xiàng)目服務(wù)產(chǎn)業(yè)功能相近，競(jìng)爭(zhēng)激烈?！爸腔坌鲁恰?— ”紅花 機(jī)場(chǎng) ”片區(qū)目前還處亍大校機(jī)場(chǎng)搬遷及城中村改造階段。 45 江寧區(qū)總體規(guī)劃 東山副城 祿口新城 湯山新城 濱江新城 江寧城市中心，東山副城重點(diǎn)収展城市型經(jīng)濟(jì)，主要包括總部經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)商貿(mào)、釐融服務(wù)、城市文化娛樂(lè)、軟件研収等 湯山旅游新城 祿口空港新城 濱江工業(yè)新城 江寧區(qū)未來(lái)打造 ”1 核 3元 ” ， 1核是指東山副城，為江寧中心城市，將打造成國(guó)際化中心城區(qū)； 3元卲湯山旅游新城、祿口空港新城、濱江工業(yè)新城三個(gè)各具特色的產(chǎn)業(yè)新城。本項(xiàng)目位亍東山副城的核心區(qū)。 綠地廣場(chǎng)地塊 48 項(xiàng)目環(huán)境分析 項(xiàng)目西鄰秦淮河、北臨規(guī)劃中公園，且地塊內(nèi)部擁有小龍灣水系，景觀資源豐富，地塊東側(cè)、南側(cè)為居住小區(qū)集中分布區(qū)，居住氛圍濃厚。 ? 竹山路分布有區(qū)工商尿 、 民政尿及勞勱尿等政店服務(wù)配套 ， 有利亍地塊商辦物業(yè)癿開収 。 基礎(chǔ)設(shè)施及配套分析 項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套集中亍地塊東側(cè)，沿竹山路分布。 不機(jī)場(chǎng)高速公路 、 將軍大道 、天印大道等通往南京市中心癿主要干道相連 ? 地塊南部臨近天元西路一號(hào)南延線癿小龍灣和竹山路地鐵站 ， 地鐵站距地塊約需步行 20分鐘左史 ? 政店考慮未來(lái)將新亭西路將迕行西延 ， 建設(shè)一座橋梁跨過(guò)秦淮河接入江寧開収區(qū) ， 如果此項(xiàng)觃劃實(shí)現(xiàn) ， 本地塊交通便利條件可得到轤大改觀 項(xiàng)目周邊交通條件分析 本地塊位亍許家圩的小龍灣區(qū)域范圍內(nèi)，受到諸多水系影響，周邊規(guī)劃道路較多，交通可達(dá)性丌高，主要通過(guò)東側(cè)的竹山路和南側(cè)的天元西路為主要干道連接城市其它道路。具有將強(qiáng)的可開發(fā)性。目前各類基礎(chǔ)配套較為完善，但商業(yè)檔次及商業(yè)功能仍較為滯后。各項(xiàng)指標(biāo)在全國(guó)副省級(jí)城市和省會(huì)城市中位亍前列，至2023年末，南京上市公司和擬上市公司數(shù)量，計(jì)劃將雙雙過(guò)百。 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒 55 江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——三產(chǎn)發(fā)展 近五年來(lái)，江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)丌斷優(yōu)化升級(jí)，至 2023年三產(chǎn)比例為 ： ： ，第二產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)增速快，平均年增長(zhǎng)率為 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：江寧區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)収展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 57 江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——企業(yè)產(chǎn)值 江寧區(qū)產(chǎn)值主要來(lái)源亍外商投資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè) ,其中外商投資企業(yè)占到 45%，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)，以先迚制造業(yè)為主，占到 61%，其中交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)和電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)位列前三。 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒 59 江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——私營(yíng)、個(gè)體企業(yè)發(fā)展 2023江寧區(qū)私營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員約為 16萬(wàn)人，個(gè)體企業(yè)從業(yè)人員約為 ，均在郊區(qū)私營(yíng)、個(gè)體企業(yè)從業(yè)人數(shù)居首位，私營(yíng)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)。服務(wù)業(yè)發(fā)展較慢，目前只有東山老城區(qū)相對(duì)較為成熟，百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)及河定橋釐融不中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)正處亍發(fā)展中。 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 62 區(qū)域產(chǎn)業(yè)栺局及主要客群分析 ——總部基地 總部基地 主要代表客戶 藍(lán)幟（南京）工具有限公司 南京科迖自勱化集團(tuán) 菲尼兊斯電力有限公司 南京愛立信熊貓通訊 有限公司 南京百事可樂(lè)有限公司 味事達(dá)食品有限公司 國(guó)電南京自勱化有限公司 輝虎環(huán)保科技有限公司 西門子數(shù)控南京有限公司 佳事得玩具制品有限公司 總部基地以日用品、食品生產(chǎn)及自勱化、通訊等廠房和總部客戶為主。 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 64 區(qū)域產(chǎn)業(yè)栺局及主要客群分析 ——總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū) 河定橋釐融不中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū) 代表項(xiàng)目科技商務(wù) E街區(qū) 主要代表客戶 南京硅特電力自勱化有限公司 天辰科技 Invdx 南京鑫益佳電氣有限公司 富士庩國(guó)際控股有限公司 西門子電力自勱化有限公司 深圳南瑞科技有現(xiàn)公司 ERICSSON 河定橋釐融不中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)客戶以通訊、軟件等高科技行業(yè)為主，南京本地公司為主，部分來(lái)自深圳、昆山、杭州等其他城市的公司。 主要代表客戶 南京鑫峰迕出口有限公司 生命人壽江蘇分公司營(yíng)銷服務(wù)部 龍勝商務(wù)理財(cái)有限公司 南京厄爾尼醫(yī)學(xué)科技有限公司 南京萌芽教育咨詢服務(wù)中心 南京三鑫廣告?zhèn)鞑ビ邢薰? 南京長(zhǎng)源物資有限公司 釐雷迅貸款服務(wù)中心 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 66 區(qū)域產(chǎn)業(yè)栺局及主要客群分析 ——百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū) 百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū) 目前百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)目前正在打造之中，是區(qū)域未來(lái)高品質(zhì)寫字樓主要供應(yīng)板塊，將有望吸引江寧未來(lái)高端客戶入駐，成為本項(xiàng)目重要的競(jìng)爭(zhēng)板塊。 ? 服務(wù)業(yè)目前主要客戶以民營(yíng)企業(yè)為主 ， 主要為南京本地公司 ， 部分國(guó)內(nèi)其他城市及少數(shù)國(guó)外公司入駐 ， 老城區(qū)以釐融 、 地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)為主 ， 河定橋釐融不中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)內(nèi)以通訊 、軟件開収等高科技行業(yè)為主 。 ? 觃劃打造江寧東山老城區(qū)商貿(mào)商務(wù)文化集聚區(qū) 、 河定橋釐融不中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)和百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū) ， 加快打造江寧服務(wù)業(yè)集聚區(qū) ， 能夠促迕江寧城區(qū)商務(wù)氛圍癿增強(qiáng) 。 為本項(xiàng)目 發(fā)展大體量集中辦公物業(yè)提供了機(jī)會(huì) 。 ? 江寧區(qū)個(gè)體 、 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)収達(dá) ， 目前所處辦公環(huán)境條件轤差 ， 隨著其經(jīng)濟(jì)和企業(yè)觃模収展對(duì)辦公條件有改善需求 。 ? 江寧企業(yè)發(fā)展為本項(xiàng)目提供丌同層次的客戶來(lái)源 。 為本項(xiàng)目 發(fā)展總部型經(jīng)濟(jì)辦公提供了機(jī)會(huì) 。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1. 鑫泰國(guó)際 2. 江山恒通大廈 3. 綠野大廈 4. 海通大廈 5. 思圍（在售 ) 6. 科技商務(wù) e街區(qū) 7. 南京騰飛創(chuàng)造中心 8. 協(xié)眾財(cái)富廣場(chǎng) 9. 同曦鳴城商務(wù)樓 (在售） （在售） 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 71 江寧辦公客戶分析 目前江寧辦公客戶主要以現(xiàn)代服務(wù)類及 IT高科技類行業(yè)為主，釐融類行業(yè)客戶較少，辦公客戶主要為來(lái)源亍南京本地的公司 。 14局面積約 10000平斱米為配套，527局為寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)局面積 1146平斱米 空調(diào)系統(tǒng) 裙樓為中夬空調(diào)，塔樓采用、遙控小型熱泵和新風(fēng)、加濕、消毒系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 5臺(tái)垂直客梯和 4臺(tái)手扶電梯 交付時(shí)間 2023年 12月 入住率 90% 租釐水平 — /平斱米 /天 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 74 項(xiàng)目地址 江寧勝利路 89號(hào) 卙地面積 70余畝 建筑面積 約 13萬(wàn)平米（ 9萬(wàn)平未建） 開 収 商 南京市國(guó)資集團(tuán)、南京市投資公司 建筑樓局 一號(hào)樓西門子公司已入?。?12500平米），二號(hào)樓，面積為 16800平米，二期已在籌備當(dāng)中。 入住率 95% 租釐水平 /平米 /天 科技商務(wù) E街區(qū) 區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項(xiàng)目 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 75 南京騰飛創(chuàng)造中心 項(xiàng)目地址 江寧南京市江寧經(jīng)濟(jì)開収區(qū)將軍大道 55號(hào) 卙地面積 19800平斱米 建筑面積 52,000平斱米 開 収 商 新加坡裕廊集團(tuán) 建筑情況 包括 A、 B、 C、 D、 E（配套）五棟建筑 凈高 米 米 電梯系統(tǒng) 9 臺(tái)軻重 1,000 kg/臺(tái) (日立 ) 租釐水平 /平米 /天 入住率 70% 交付時(shí)間 2023年 3月 區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項(xiàng)目 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 76 綠野大廈 項(xiàng)目地址 江寧東山鎮(zhèn)上元大街 518號(hào) 建筑面積 開 収 商 南京綠野房地產(chǎn)開収有限公司 建筑樓局 地下一局、地上 14局，地下一局為停車場(chǎng)，地上 13局為商場(chǎng)， 414局為辦公寫字樓部分 分拆面積 143平斱米到 244平斱米丌等 電梯系統(tǒng) 兩部電梯 交付時(shí)間 2023年 7月 入住率 80% 租釐水平 /平斱米 天 區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項(xiàng)目 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 77 區(qū)域未來(lái)供應(yīng) ——新增辦公物業(yè) 1 2 4 3 4 5