【正文】 達(dá)到約3,985億元，同口徑對(duì)比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑）%；178。%。 截止至2007年底，%；178。 2008年底，人口向市區(qū)集聚的趨勢(shì)較為明顯，這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 2003年至2005年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長，%；178。 據(jù)抽樣調(diào)查，%。 2004年，城市消費(fèi)品零售總額約864億元，%，主要是由于南京市消費(fèi)品市場(chǎng)投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的發(fā)展；178。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長南京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自2003年來保持著較好的增長勢(shì)頭：178。 2005年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為296億元，%；178。 2008年，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，%。 位于南京河?xùn)|中心城區(qū)，硬件設(shè)施達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)；178。 根據(jù)甲級(jí)寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)主要?jiǎng)澐止臉菂^(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會(huì)在未來供應(yīng)的市場(chǎng)部分涉及。 和其他的二線城市一樣，南京的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是“散賣”為主,純租賃項(xiàng)目很少；178。南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況截至2007年底，南京市共有約54萬平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)；2003年至2007年的年均增長率約為8%左右；178。 經(jīng)歷了2006年較為集中的供應(yīng)高峰后，2007年的供應(yīng)量呈現(xiàn)了減緩的趨勢(shì)。 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的銷售率水平在20032005年保持著較高的水平，當(dāng)年的吸納量均超過了當(dāng)年新增供應(yīng)，主要由于消化之前的市場(chǎng)存量；178。178。 至2006年起，%，%,較之上年的稍有改善，當(dāng)年的市場(chǎng)新增供應(yīng)較少也是主要原因之一；178。南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金及售價(jià)178。至2006年起至2007年，租金大幅提升，年均租金增長率達(dá)到了16%和12%；178。 南京地區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金約為為35元/平方米/天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）。 南京市甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)當(dāng)前約為人民幣14,417元/平方米；178。 2003年至2007年甲級(jí)寫字樓售價(jià)年均復(fù)合增長率約為20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價(jià)保持著較為穩(wěn)定的增長勢(shì)頭。 20082010年將是南京市甲級(jí)寫字摟集中上市供應(yīng)的時(shí)段，總供應(yīng)體量約在86萬平方米左右；178。 一批高質(zhì)量寫字樓將會(huì)陸續(xù)上市，如紫峰大廈、南京國際廣場(chǎng)、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目必將提升甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)和租售價(jià)格水平。 20032007年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的年均增長率約為8%，截止07年底供應(yīng)量約為54萬平方米；178。 已知市場(chǎng)數(shù)據(jù)，；178。市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)178。 甲級(jí)寫字樓的空置率在10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)；178。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)至2016年底，南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)約有200萬平方米的市場(chǎng)存量與累計(jì)84萬平方米的市場(chǎng)吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大。 位于南京中心城區(qū)，有國際一線品牌及國際二線品牌，國內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積5,000平米以上）的商業(yè)設(shè)施；178。 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要?jiǎng)澐譃樾陆挚凇⒑下?、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個(gè)區(qū)域。 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到19世紀(jì)50年代；178。 近幾年，南京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購物中心、精品商業(yè)街等形式過渡。 截至2007年底，；％，（以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn)）；178。 1999年及2000年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大部分集中在新街口區(qū)域；178。南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率178。 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在100％；178。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金178。 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金；178。 精品商業(yè)街采用固定租金的形式：1912當(dāng)前租金的范圍從5元/平米/天～ 8元/平米/天。 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年26萬方左右；178。 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河西新城，隨著CBD開發(fā)的推進(jìn)，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應(yīng)的29％；178。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)從2000年開始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低南京當(dāng)前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購物中心形式為主大部分的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供應(yīng)還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，市場(chǎng)仍有空間南京未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)（三）五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述 178。 1983年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店；178。南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 178。 2003年后南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，之后在2004年和2006年供應(yīng)量激增，共增加客房數(shù)1,235間，其中僅2006年內(nèi)就有4家五星級(jí)酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會(huì)議中心和紫金山莊，總供應(yīng)客房數(shù)約867間；178。南京五星級(jí)酒店分布 178。 南京市的五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級(jí)酒店客房數(shù)分別占到總供應(yīng)量的49%和22%,合計(jì)約3424間客房。 五星級(jí)酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應(yīng)以滿足與日俱增的消費(fèi)需求。 南京市的五星級(jí)酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率，2005年2007年。 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級(jí)酒店年均70%以上的入住率，南京市的五星級(jí)酒店入住率保持著較高的水準(zhǔn)，市場(chǎng)需求充足。 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對(duì)比的是其相對(duì)較低的房價(jià)，2005年和2006年的平均房價(jià)僅為500元/間/天和504元/間/天。 造成五星級(jí)酒店房價(jià)偏低的原因主要是價(jià)格戰(zhàn)，各大五星級(jí)酒店普遍采取“惡性價(jià)格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對(duì)于整體市場(chǎng)的房價(jià)水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級(jí)飯店，目前的平均房價(jià)水平僅在600元/間/天左右。 20082010年間南京市將有16家五星級(jí)酒店（包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期）上市，總計(jì)客房數(shù)約4,339間，其中國際管理酒店未來供應(yīng)約1,600間；178。 市中心區(qū)域仍然是五星級(jí)酒店的的聚集地，大量的新增供應(yīng)在滿足日益增長的商務(wù)、會(huì)展需求的同時(shí)，對(duì)競爭日趨激烈的五星級(jí)酒店的房價(jià)水平將成為一個(gè)新的考驗(yàn)，頂級(jí)國際品牌酒店的引入有望打破房價(jià)堅(jiān)冰，實(shí)現(xiàn)整體提升；178。南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)小結(jié)南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場(chǎng)南京市五星級(jí)酒店市場(chǎng)進(jìn)入2000年，進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期目前五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)五星級(jí)酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競爭導(dǎo)致平均房價(jià)一直處于較低的水平未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng)伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來的競爭將更為激烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的整體水平南京未來五星級(jí)酒店市場(chǎng)（四）中高檔公寓市場(chǎng)分析中高檔公寓定義本節(jié)主要研究南京的中高檔公寓市場(chǎng)（不包括別墅），主要指位于市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)），目前銷售均價(jià)在8,000元以上的公寓項(xiàng)目。 南京中高檔公寓市場(chǎng)起步于2001年，代表性項(xiàng)目有金鷹國際花園等；178。 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速，2002－2007年累計(jì)上市面積均達(dá)到200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席。 2003－2007，南京中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)穩(wěn)定增長，％，至2007年，市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到730萬平方米；178。 2005年起受土地供應(yīng)限制及宏觀調(diào)控影響，新增供應(yīng)逐年回落，2007年僅109萬平方米，成為2003年以來的最低值。 2002－07年中高檔公寓供應(yīng)集中在中心五城區(qū)；178。 建鄴區(qū)中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)為198萬平方米市場(chǎng)發(fā)展主要得益于政府的河西新CBD規(guī)劃；178。南京中高檔公寓市場(chǎng)需求狀況及銷售率178。 2003－2007，南京中高檔公寓銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢(shì)，總量相差較少，市場(chǎng)表現(xiàn)健康；178。南京中高檔公寓市場(chǎng)售價(jià)趨勢(shì)178。南京中高檔公寓市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況178。 受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供應(yīng)主要集中在建鄴區(qū)。 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑；178。 物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團(tuán)管理或相應(yīng)級(jí)別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務(wù)；178。南京目前市場(chǎng)上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓主要集中在幾所五星級(jí)酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房；2007年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓。 1998年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業(yè)，標(biāo)志著國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的雛形進(jìn)入南京；178。 2001年后，南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至2007年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)，標(biāo)志著真正意義上的國際知名服務(wù)式公寓品牌進(jìn)入南京，為未來市場(chǎng)發(fā)展帶來良好的契機(jī)。 至2007年底，南京市國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓數(shù)量為5家，總客房數(shù)約425間；178。 直至2001年，新增供應(yīng)驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場(chǎng)新增了約194間客房的供應(yīng)；178。南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓需求狀況及出租率178。 2007年全市的服務(wù)式公寓的平均入住率僅為為48%，主要是由于建鄴區(qū)的仁恒輝盛閣國際公寓在當(dāng)年11月入市，其當(dāng)年激增的供應(yīng)量和20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至60% 是導(dǎo)致整體市場(chǎng)平均出租率走低的直接原因。 南京市服務(wù)式公寓的的租金水平基本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，2005年的平均租金為251元/平方米/月，20062007年的租金水平保持不變，基本維持在255元/平方米/月的水平；178。 由于建鄴區(qū)仁恒盛輝閣國際公寓在2007年開業(yè)，地理位置的劣勢(shì)在一定程度上體現(xiàn)在其相對(duì)較低的租金水平上僅為210元/平方米/月，對(duì)比上海目前的國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)服務(wù)式公寓平均租金270元/平方米/月，未來還有很大的發(fā)展空間。 20082010年間，目前所知的僅有兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓項(xiàng)目將于2009年上市，且兩個(gè)項(xiàng)目均位于市中心的鼓樓區(qū)，其中最引人注目的是位于南京國際廣場(chǎng)的服務(wù)式公寓項(xiàng)目，此項(xiàng)目已被摩根士丹利收購，且交由其全資擁有的物業(yè)管理公司置茂行進(jìn)行管理。178。 距離新街口2公里、（自九華山越湖隧道直達(dá)），出行較為便利。 ***東路代表民國軸線的主干路，瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路。 隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合發(fā)展，新街口中心區(qū)的功能逐步沿***東路向以東地區(qū)輻射，必將影響到項(xiàng)目的價(jià)值與功能布局。178。道路兩側(cè)開口共計(jì)10個(gè)，均為右進(jìn)右出形式。 ***東路為城市主干路，本段為雙向5車道。解放路項(xiàng)目西及南部區(qū)域交通通行差項(xiàng)目周邊公共交通站點(diǎn)分布178。178。道路兩側(cè)共計(jì)開口12個(gè)，路中設(shè)置紅綠燈2處，公交站臺(tái)3處。 由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍?bào)粗新沸旭偟能囕v必須在四叉路口（龍?bào)粗新泛腿鸾鹇罚┎趴勺筠D(zhuǎn)至由南向北的車道，進(jìn)入地塊的中部；178。根據(jù)現(xiàn)狀和未來規(guī)劃，地塊未來公共交通設(shè)施較為完善， 出行較為便利。 項(xiàng)目周邊有多個(gè)公交站點(diǎn)，區(qū)內(nèi)公共交通較為便捷；178。 遠(yuǎn)期規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線（預(yù)計(jì)將于2015年建成）也會(huì)在項(xiàng)目附近有兩個(gè)出口，具體位置有待確定（明故宮站、瑞金路站）；項(xiàng)目周邊設(shè)施及景觀資源分布項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，主要景點(diǎn)均位于步行范圍內(nèi)，對(duì)于項(xiàng)目本身未來的商業(yè)、高星級(jí)酒店等相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)的針對(duì)客源市場(chǎng)起到有益補(bǔ)充。 歷史積淀深厚鄰近明故宮遺址、西華門公園，體現(xiàn)皇家氣度、滄桑變遷、厚重歷史；隔河西望大行宮總統(tǒng)府、梅園新村等，反映民國時(shí)期的建筑風(fēng)貌。 n教育科研集中周邊有南航、五十五所、通信工程學(xué)院、江蘇軟件園。 n文化休閑設(shè)施豐富項(xiàng)目地塊分析有中國第二歷史檔案館、南京博物院、國民黨監(jiān)察委員會(huì)辦公樓舊址等展覽館。地塊基地分析目前整個(gè)地塊內(nèi)大多數(shù)為老舊的廠房設(shè)施為主；因此對(duì)于本地塊的未來開發(fā)物業(yè)類型來說，利用價(jià)值不大；除去必須保留的建筑物，建議可以考慮保留少部分廠房改造成具有特色的精品酒店、零售商業(yè)設(shè)施外，其他建筑將建議不再保留。項(xiàng)目地塊內(nèi)有大量的綠化空間， 在未來地塊的綜合開發(fā)過程中，可以加以利用以，美化項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的環(huán)境。 地塊北面、東面不沿街，地塊南面部分不沿街：極大減少了地塊的商業(yè)利用價(jià)值，影響了地塊的可觀性，限制了地塊整體布局；178。（二）項(xiàng)目分析（SWOT分析）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（Strength）178。新街口商圈在南京商業(yè)發(fā)展中有著非常重要的地位，無論是行業(yè)歷史，還是對(duì)南京消費(fèi)者還是周邊城市的影響都有向心力作用，其輻射范圍面向全南京市乃至周邊地區(qū)。本項(xiàng)目在規(guī)劃上可以改變以往陳舊低檔消費(fèi)的面貌，在規(guī)模上可以塑造一處新的商業(yè)商務(wù)地標(biāo)，改變南京城市商業(yè)商務(wù)格局。 交通優(yōu)勢(shì)交通樞紐規(guī)格影響商業(yè)形態(tài)。地塊擁有便利的交通條件，***東路是代表民國軸線的主干路，瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路。未來（2010年）地鐵2號(hào)線的將在項(xiàng)目北側(cè)設(shè)置兩個(gè)出入口，可以將遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者