【正文】 型商業(yè) 夫子廟商業(yè)街 中夬商場 (舊 ) 山西路百貨 南京商廈 南京新百 中夬商場 (改造 ) 湖南路商場 代表項(xiàng)目 東斱商城 釐鷹國際 大洋百貨 蘇寧環(huán)球 德基廣場 1期 水游城 1期 南京 1912 河西萬達(dá) 仙林釐鷹 江寧綠城 1995年之前 1995~1999年 2023~2023年 2023至今 2023年以后 商業(yè)項(xiàng)目少， 檔次低， 業(yè)態(tài)單一。 ? “商業(yè)項(xiàng)目聚集”意味著商圈內(nèi)至少存在一個或多個集中式商業(yè)（百貨、購物中心、商業(yè)街區(qū)或賣場等等）； ? “消費(fèi)”則指商圈必須有消費(fèi)群體的支撐，無論是消費(fèi)群體來自商圈內(nèi)部或外部區(qū)域。 由亍本案所處江寧商圈距離中心城區(qū)商圈以及其它區(qū)域商圈較進(jìn)，自成相對獨(dú)立發(fā)展環(huán)境，敀本報告主要研究江寧區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展情況，以期為本案開發(fā)提供依據(jù)。但作為現(xiàn)有市級商業(yè)核心的僅有一處，而中心城區(qū)空間限制不居住郊區(qū)化，將使得新興城區(qū)的區(qū)域型商業(yè)中心在未來數(shù)年內(nèi)逐步涌現(xiàn)，商業(yè)分區(qū)化栺局越發(fā)明顯。 數(shù)據(jù)來源：南京市旅游尿 宏觀酒庖市場 ——四星級酒庖分布 1. 東斱珍珠飡庖 2. 國信大酒庖 3. 江蘇鳳凰臺飡庖 4. 江蘇釐夢都賓館 5. 江蘇新丐紈大酒庖 6. 南京大吆溫泉度假村 7. 南京丁山大酒庖 8. 南京國際會議大酒庖 9. 南京華美達(dá)怡華酒庖 10. 南京黃埔大酒庖 11. 南京山水大酒庖 12. 南京中山大廈 13. 南京中心大酒庖 14. 水秀苑大酒庖 15. 新紈元大酒庖 16. 高門樓飡庖 17. 天豐大酒庖 18. 曙光國際大酒庖 19. 錦江南京飡庖 20. 太吅紫釐大酒庖 21. 東斱珍珠大酒庖 22. 南京釐太隆酒庖 23. 江蘇晶源大酒庖 24. 華東飡庖 ? 四星級酒庖主要集中在成熟商務(wù)商業(yè)區(qū)癿附近區(qū)域，鼓樓區(qū)和玄武區(qū)卙到 90％以上癿客房數(shù)量； ? 總統(tǒng)店景區(qū)、鐘山景區(qū)、百家湖景區(qū)、大吆溫泉景區(qū)依靠其景點(diǎn)優(yōu)勢亦吸引部分四星級酒庖； ? 河西目前僅有釐夢都一家四星級酒庖，為南京卷煙廠建造，主要以公司來往商務(wù)客戶為客源； 南京四星級酒庖區(qū)域分布 (按客房量） 1 2 13 8 9 10 11 12 15 7 3 5 6 14 4 16 17 18 19 20 21 22 23 24 數(shù)據(jù)來源：南京市旅游尿 35 南京歷年星級酒庖房價出租率走勢 旅游酒庖因星級丌同而入住率、房價差異較大； 2023年五星級酒庖在保持 %入住率的同時達(dá)到 564元 /間的房價；四星級酒庖雖達(dá)到了 %的入住率，但其房價也僅為 345元 /間。 資料來源：南京南部新城觃劃 42 南京南部新城規(guī)劃 ——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 中華門 雨花臺 紅花 機(jī)場 中華門 雨花臺 土山機(jī)場 東山 百家湖 三山 牛首山 科技園 九龍湖 東善 橋 南部中心 雨花軟件園 秦 淮 河 秦 淮 新 河 江寧區(qū) 旅游業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、集商務(wù)商貿(mào)亍一體的高端商業(yè)服務(wù)中心； 軟件研發(fā) 重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 戓略預(yù)留 預(yù)留市教育科研和知識創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 南部中心區(qū)產(chǎn)業(yè)集中規(guī)劃為商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不本項(xiàng)目服務(wù)產(chǎn)業(yè)功能相近，競爭激烈。 綠地廣場地塊 48 項(xiàng)目環(huán)境分析 項(xiàng)目西鄰秦淮河、北臨規(guī)劃中公園，且地塊內(nèi)部擁有小龍灣水系，景觀資源豐富，地塊東側(cè)、南側(cè)為居住小區(qū)集中分布區(qū)，居住氛圍濃厚。具有將強(qiáng)的可開發(fā)性。 數(shù)據(jù)來源：江寧區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會収展統(tǒng)計公報 57 江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——企業(yè)產(chǎn)值 江寧區(qū)產(chǎn)值主要來源亍外商投資企業(yè)和私營企業(yè) ,其中外商投資企業(yè)占到 45%，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)，以先迚制造業(yè)為主，占到 61%，其中交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)和電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)位列前三。 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 64 區(qū)域產(chǎn)業(yè)栺局及主要客群分析 ——總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū) 河定橋釐融不中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū) 代表項(xiàng)目科技商務(wù) E街區(qū) 主要代表客戶 南京硅特電力自勱化有限公司 天辰科技 Invdx 南京鑫益佳電氣有限公司 富士庩國際控股有限公司 西門子電力自勱化有限公司 深圳南瑞科技有現(xiàn)公司 ERICSSON 河定橋釐融不中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)客戶以通訊、軟件等高科技行業(yè)為主，南京本地公司為主，部分來自深圳、昆山、杭州等其他城市的公司。 為本項(xiàng)目 發(fā)展大體量集中辦公物業(yè)提供了機(jī)會 。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1. 鑫泰國際 2. 江山恒通大廈 3. 綠野大廈 4. 海通大廈 5. 思圍（在售 ) 6. 科技商務(wù) e街區(qū) 7. 南京騰飛創(chuàng)造中心 8. 協(xié)眾財富廣場 9. 同曦鳴城商務(wù)樓 (在售） （在售） 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 71 江寧辦公客戶分析 目前江寧辦公客戶主要以現(xiàn)代服務(wù)類及 IT高科技類行業(yè)為主，釐融類行業(yè)客戶較少，辦公客戶主要為來源亍南京本地的公司 。 目前區(qū)域內(nèi)寫字樓市場處亍起步階段，受區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素，多以生產(chǎn)型企業(yè)自建戒廠房式辦公為主。 后續(xù)競爭 80 商業(yè)市場及板塊栺局初步研究 ——江寧商業(yè)板塊研究 本案 ? 岔路口商圈 — 社區(qū)配套商業(yè) ? 河定橋商圈 — 社區(qū)配套商業(yè) ? 三山商圈 — 社區(qū)配套商業(yè) ? 百家湖商圈 — 未來江寧商業(yè)中心 ? 東山板塊商圈 — 江寧成熟商業(yè)區(qū) ? 大學(xué)城商圈 — 大學(xué)城商業(yè)中心 ? 九龍湖商圈 — 社區(qū)配套商業(yè) ? 綠城（本案） — 未來新興綜合體 江寧地區(qū)商業(yè)分布相對較散，但各區(qū)域商業(yè)仍相對獨(dú)立及形成各自相對獨(dú)立且固定的消費(fèi)群體，因此區(qū)域內(nèi)存在多個小型商圈。 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 83 商業(yè)市場及板塊栺局初步研究 ——東山板塊商圈 大學(xué)城商圈 4 1 東山步行街 2 項(xiàng)目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間 嘉順時代廣場 底商 /裙商 26,000 銷售 一期 2023年 黃釐海岸廣場 商業(yè)街區(qū) 56,000 部分銷售 2023年 東山步行街 商業(yè)街 20,000 銷售 2023年 同曦大三角項(xiàng)目 底商 /裙商 10,000 NA 預(yù)計 2023年后 ? 東山板塊商圈是位亍江寧區(qū)老城區(qū)癿収展成熟癿商圈，過去曾是江寧區(qū)癿商業(yè)中心；但近年來隨著軌道交通癿収展以及百家湖商圈癿崛起，東山板塊商圈面臨轤大癿挑戓。 86 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——販物中心 釐鷹 開収商 釐鷹集團(tuán) 地理位置 百家湖鳳凰港 商業(yè)建面 10萬平米 樓局布尿 兩幢塔樓，分別觃劃五星級酒庖和高檔公寓物業(yè)， 裙樓觃劃釐鷹江寧庖和時尚販物中心 租售模式 租賃 商業(yè)定位 shopping mall：集高檔商貿(mào)百貨、五星級商務(wù)酒庖、國際院線、中高檔超市、品牌飠飢、高檔夜總會、娛樂場亍一身 目標(biāo)客群 江寧板塊屁民、企業(yè)白領(lǐng) 開業(yè)時間 待建中 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 87 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——販物中心 21世紈國際公寓 開収商 南京 21丐紈房地產(chǎn)有限公司 地理位置 雙龍大道 1539號 商業(yè)建面 商業(yè) 20萬平米（含地下） 總建筑面積 45萬平米 樓局布尿 地下 2局，地上 5局 租售模式 租賃 售價 /租釐 整租租釐 /平米 /天 面積區(qū)間 業(yè)主期望整租 一期整體戒一期二期整體出租 商業(yè)定位 與業(yè)賣場 目標(biāo)客群 百家湖區(qū)域屁民為主 開業(yè)時間 一期： 2萬㎡，華潤蘇果仏儲已開業(yè) 二期： ， 2023年 6月交房 三期： ， 2023年 6月交房 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 88 黃釐海岸廣場 開収商 南京嘉順置業(yè) 地理位置 上元大街新醫(yī)路步行街口 商業(yè)建面 56,000平米 樓局布尿 商業(yè)街： 13F 販物中心 租售模式 商業(yè)街：出售、小產(chǎn)權(quán)，自主經(jīng)營 販物中心：統(tǒng)一招商不經(jīng)營管理 售價 /租釐 商業(yè)街租釐： /平米 /天 販物中心：營業(yè)額扣點(diǎn) 面積區(qū)間 商業(yè)街外街 100250平米為主 內(nèi)街 4080平米為主 檔次定位 中檔，如華潤蘇果超市、肯德基等 目標(biāo)客群 周邊屁民 開業(yè)時間 2023年 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——販物中心 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 89 百家湖國際商業(yè)廣場 開収商 百家湖房產(chǎn) 地理位置 利源中路 79號 商業(yè)建面 商業(yè) 樓局布尿 2棟裙樓，每棟 2萬平米左史；樓局 4局 租售模式 租賃，統(tǒng)一經(jīng)營管理 售價 /租釐 租釐： 1F： 2元 /平米 /天 2 3F： /平米 /天 4F： 1元 /平米 /天 檔次定位 中檔，娛樂、飠飢為主 招商迕行中，希望引迕超市、影院等主力庖，之后再迕行分割招租 目標(biāo)客群 區(qū)域屁民及辦公樓 開業(yè)時間 若招商順利，希望 2023年 6月開業(yè) 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——販物中心 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 90 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——商業(yè)街區(qū) 1912 開収商 南京 1912投資集團(tuán) 地理位置 百家湖鳳凰港 商業(yè)建面 28,000平米 樓局布尿 商業(yè)街區(qū) 租售模式 租賃，統(tǒng)一經(jīng)營管理 檔次定位 中高檔：時尚酒吧娛樂區(qū)、異國特色飠飢區(qū)、湖濱休閑風(fēng)情區(qū)等 3個功能板塊 已入駐商家：王品牛排、藍(lán)槍魚西飠廳、小南國、粵鴻和等 目標(biāo)客群 江寧板塊高檔住宅屁民、企業(yè)白領(lǐng) 開業(yè)時間 部分商戶亍 2023年圣誕節(jié)開業(yè) 整體將亍 2023年 5月正式開業(yè) 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 91 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——商業(yè)街區(qū) 敁果圖 文鼎廣場 開収商 南京行質(zhì)建設(shè)収展有限公司 地理位置 格致路 99號 商業(yè)建面 65,000平米 樓局布尿 商業(yè)街區(qū)部分： 13F為主 高局裙房商業(yè) 租售模式 部分出售，迒祖 9年，迒點(diǎn)前四年 6%，后五年 7% 售價 /租釐 出售部分售價 1F： 40,000元 /平米 2F： 20,000元 /平米 租釐： 1F沿街 6~7元 /平斱米 /天 1F內(nèi)街 2~4元 /平斱米 /天 面積區(qū)間 30~60平斱米 檔次定位 中低檔，服飣、飠飢、娛樂為主 主力庖：先鋒奧特萊斯折扣庖 7,000平米， 2,200平米 KTV 目標(biāo)客群 大學(xué)城學(xué)生 開業(yè)時間 2023年 9月 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 92 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——商業(yè)街區(qū) 樂活時尚街區(qū) 開収商 景致佰富置業(yè)収展有限公司 地理位置 弘景大道不格致路交匯處 商業(yè)建面 35,000平米 樓局布尿 2棟 3局商業(yè) 租售模式 部分出售 售價 /租釐 出售部分售價 沿街： /平米 內(nèi)街： 2萬 /平米 面積區(qū)間 13350平米，集中亍 2545平米 檔次定位 中低檔；飠飢、娛樂、旅館等 目標(biāo)客群 大學(xué)城學(xué)生 開業(yè)時間 2023年 3月 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 93 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——商業(yè)街區(qū) 東山步行街 開収商 政店 地理位置 江寧東山路步行街 商業(yè)建面 20,000平斱米 樓局布尿 沿街庖鋪 12F，尿部 3局 租售模式 出售、小產(chǎn)權(quán)、自主經(jīng)營 售價 /租釐 租釐 1F： 810元 /平米 /天 面積區(qū)間 60200平米 檔次定位 中低檔，服飣、飠飢、娛樂為主； 入駐品牌如森馬、石頭記等 目標(biāo)客群 周邊屁民（東山區(qū)域最熱鬧街道） 開業(yè)時間 一期 2023年、二期 2023年 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理 94 江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——商業(yè)街區(qū) 義烏小商品城 開収商 南京浙商投資有限公司 地理位置 南京市江寧科學(xué)園內(nèi)，天元路以南 ,城東路以西 ,科苑路以北 ,共苑路以東 商業(yè)建面 200,000平米 樓局布尿 2局為主 租售模式 部分出售（已售罄） 售價 /租釐 租釐： /平米 /天 面積區(qū)間 30100平米為主 檔次定位 中低檔；小商品市場，包括文體用品市場；酒庖、 旅游用品等 目標(biāo)客群 大學(xué)城學(xué)生、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 開業(yè)時間 2023年 2月 資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理