【正文】 業(yè)臨近地鐵1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)線部分站點(diǎn)）　 一德路綜合市場(chǎng)（干果、海味、食雜、小百貨、玩具、文具）、員村市場(chǎng)（肉類、干鮮果菜類、水產(chǎn)品類、食品類、家禽類、糧食類）、新海印食雜品批發(fā)交易市場(chǎng)（日用品、食雜品、糖煙酒）、　天平水果批發(fā)市場(chǎng)（干鮮果類）、石牌市場(chǎng)（肉類、干鮮果菜類、水產(chǎn)品類、食品類、家禽類、糧食類）、　僑怡苑肉菜綜合市場(chǎng)（副食品、蔬菜類）、清平農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)（肉禽蛋菜、野味海鮮、中草藥材、干果海味、花鳥魚蟲）、南方茶葉總匯（茶葉、茶具、茶工藝品）、南北水果物資交易市場(chǎng)（干鮮果類）、　江南糧油食品批發(fā)市場(chǎng)（糧油、大米、食雜、日用品、飲料、面制品等）、黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)衣鞋包袋類：（此物業(yè)臨近地鐵2號(hào)線部分站點(diǎn)）中大布場(chǎng)（布料）、中澳商貿(mào)城（皮具系列）、新梓元襪業(yè)百貨批發(fā)廣場(chǎng)（襪業(yè)、百貨）、　新華南鞋業(yè)百貨城（鞋、鞋材、百貨）、新海印毛線布匹交易廣場(chǎng)（毛線、布匹）、　新觀綠皮具總匯（皮具系列） 、天雄紡織城（布匹）、天河區(qū)沙東工業(yè)品市場(chǎng)附場(chǎng)（服裝）、沙東工業(yè)品市場(chǎng)（服裝）、歐陸商業(yè)廣場(chǎng)鞋業(yè)城（鞋類）、流花服裝批發(fā)市場(chǎng)（服裝）、婚紗專營(yíng)一條街（婚紗）、紅棉步步高時(shí)裝廣場(chǎng)（服裝、百貨、日用品）?；疖囌旧倘Ψ譃閮煞N主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，火車站以南為服裝市場(chǎng)，以北為小商品批發(fā)市場(chǎng)。鄭州火車站目前周邊商業(yè)情況： 站內(nèi)商業(yè)新商圈規(guī)劃：鄭州火車站西出站口的規(guī)劃，在商業(yè)功能的定位上，以商品零售和批發(fā)、快捷酒店、餐飲服務(wù)等為主。同時(shí)，這里規(guī)劃的是高檔商業(yè)商住區(qū)。（三）上海火車站商業(yè) 上?；疖囌疚挥谏虾ｉl北區(qū)，是上?？土髁孔畲蟮幕疖囌?，也是上海軌道交通的站名。 上海是中國(guó)鐵路的其中一個(gè)樞紐，從上海站始發(fā)的列車開往全國(guó)各地，其中包括到北京和天津的直達(dá)特快，以及到香港的直通快車。 上海軌道交通一號(hào)線、三號(hào)線和四號(hào)線均經(jīng)過上?；疖囌荆且惶?hào)線和三、四號(hào)線在上?；疖囌静⒉蛔饕黄睋Q乘。上?；疖囌窘煌ㄉ虅?wù)核心區(qū)：不夜城區(qū)域南起蘇州河，東臨南北高架、大統(tǒng)路，北至中興路，西至蘇州河（包括鐵路上海站地區(qū)）。主要商業(yè)設(shè)施包括太平洋百貨、不夜城商廈、名品商廈、環(huán)龍商場(chǎng)等，有16家國(guó)際知名企業(yè)和200余家各類中外企業(yè)及辦事機(jī)構(gòu)駐居其中，依托于不夜城地區(qū)便捷快速的交通網(wǎng)絡(luò)（上?；疖囌尽㈤L(zhǎng)途客運(yùn)總站等交通節(jié)點(diǎn)）和四通八達(dá)的交通換乘樞紐，基于不夜城板塊已形成的商業(yè)、商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施。不夜城周邊的寫字樓一直處在供不應(yīng)求狀態(tài)，出售型辦公樓項(xiàng)目往往是一經(jīng)推出就一搶而空。都有建誼大廈、上海華象大樓、上海鐵路大廈、中房華東大廈、一天下大廈酒店式公寓辦公房以及林頓大廈等，—5元/㎡上?；疖囌局苓叺姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目須分兩大塊：火車站南廣場(chǎng)從天目西路到共和新路，多為寫字樓，鮮有住宅樓盤；火車站北廣場(chǎng)目前正在集中改造，以中興路為主的住宅開發(fā)目前正進(jìn)行得如火如荼?；疖囌疚飿I(yè)小結(jié)：火車站作為一個(gè)城市主要的人流、物流集散地，同時(shí)造就了火車站商業(yè)的繁榮，火車站商業(yè)一般是依托于火車方便的運(yùn)輸功能和巨大的流動(dòng)人口的消費(fèi)需求而發(fā)展，因此商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特征明顯，以快速消費(fèi)、批發(fā)、商貿(mào)為主，也有的城市火車站商業(yè)和地鐵商業(yè)交匯，大大提升了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍，同時(shí)延伸了辦公、酒店、住宅等物業(yè)。其中：，%。其中：，%。（二）商品房供應(yīng)放量明顯，供求緊張狀況進(jìn)一步緩解1－7月，%。同期，%。郊區(qū)（市），%；，%。1－7月，全市商品房、。（三）中小戶型住房供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速，供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善1－7月，五城區(qū)90平方米以下商品住宅新增供應(yīng)36151套、%、%。同期，五城區(qū)成交90平方米以下商品住宅26994套、%、%。（四）房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，漲幅略有回落1－7月， 全市（包括郊區(qū)）商品房成交均價(jià)為4022元/平方米，其中商品住宅成交均價(jià)為3921元/平方米。%。由此可見，X房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年繼續(xù)保持活躍狀態(tài)，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，供應(yīng)和銷售都比較旺盛，市場(chǎng)持續(xù)走好，加上成為“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套試改區(qū)”的鼓舞，業(yè)內(nèi)人士大多對(duì)X的房地產(chǎn)市場(chǎng)看好。幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的分析表熱點(diǎn)區(qū)域市中區(qū)CBD人民南路區(qū)域東大街區(qū)域南部新城SBD熱點(diǎn)理由依托市中心發(fā)達(dá)的商業(yè)貿(mào)易完善的金融服務(wù)和良好的辦公基礎(chǔ)等，是傳統(tǒng)的商務(wù)集中區(qū)。由于城市改造和東大街延線的貫通形成大量?jī)?yōu)質(zhì)土地形成新型商務(wù)區(qū)。預(yù)測(cè)趨勢(shì)隨城市拆遷的土地影響，供應(yīng)規(guī)模難以突破，但依托于長(zhǎng)期發(fā)展形成的配套優(yōu)勢(shì)，幾年內(nèi)仍然是寫字樓最集中的區(qū)域。具有地段成熟的優(yōu)勢(shì)，東大街直通未來的東部新城，將形成CBD的重要補(bǔ)充。代表項(xiàng)目冠城廣場(chǎng)、城市之心、天府中心、川信大廈、時(shí)代廣場(chǎng)開行國(guó)際廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦、力寶大廈、商鼎國(guó)際香檳廣場(chǎng)、九龍倉(cāng)項(xiàng)目天府孵化園、世紀(jì)城(一) 寫字樓檔次及特征分析X辦公物業(yè)市場(chǎng)主要分為早期商務(wù)公寓、現(xiàn)代商務(wù)公寓、乙級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓幾個(gè)檔次?，F(xiàn)代商務(wù)公寓以辦公功能為主，兼有居住等其它功能，從硬件配置上看接近乙級(jí)寫字樓水平。甲級(jí)寫字樓則是隨著辦公需求的提高，順應(yīng)國(guó)際化發(fā)展的高檔次的寫字樓，要求硬件和軟件都必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，即通常所說的“5A”標(biāo)準(zhǔn)，是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。 為了了解不同類型的辦公物業(yè)的特征，我們選取了一些比較有代表意義的項(xiàng)目，分類調(diào)查如下：X典型寫字樓調(diào)查表名稱位置硬件配套商服設(shè)施戶型區(qū)間（㎡）物業(yè)管理租金（元/㎡.月）均價(jià)（元/㎡）加州灣V派西二環(huán)國(guó)際會(huì)展中心旁3部電梯，300個(gè)車位600平方米的會(huì)所，提供臺(tái)球、乒乓球、健身室、商務(wù)多功能室、茶室等功能52—98平米萬科物業(yè)管理公司預(yù)計(jì)4050均價(jià)7900匯龍灣沙灣路和一環(huán)路交界300個(gè)車位中央空調(diào)、智能消防系統(tǒng)、智能信息系統(tǒng)、智能樓宇管理各種類商場(chǎng)，咖啡、茶樓、自銀行助，每層樓都有會(huì)議室50到900平米香港百聯(lián)達(dá)，5元/平方465200東方新城海椒市街4號(hào)有272個(gè)車位多部電梯各種餐飲、KTV、茶樓娛樂設(shè)施30—80平米酒店式物業(yè)22，以后每年按一定比例增長(zhǎng)均價(jià)5200華爾道人民南路南站西路15號(hào)100，個(gè)車位，有3部電梯，其中有一部專為小戶型配置無38—75平米X武城三泰物業(yè)管理，20—30左右均價(jià)4700時(shí)代廣場(chǎng)紅星路步行街口中央空調(diào)、5A智能化設(shè)施，設(shè)置1400㎡空中花園，12部電梯，400個(gè)車位員工餐廳、商務(wù)酒樓、“空中商務(wù)艙”提供休閑類商業(yè)消費(fèi)、裙樓為高檔百貨，最小面積220㎡，有整層、半層銷售情況世邦魏理仕，物管費(fèi)12元/㎡801008000開行國(guó)際人民南路三段中央空調(diào)、車位400個(gè)，10部智能電梯，呼吸式玻璃幕墻咖啡廳等休閑設(shè)施、員工餐廳（商業(yè)設(shè)施不對(duì)外營(yíng)業(yè)）1001600新加坡宏騰國(guó)際，物管費(fèi)15元/㎡13015011000天府中心西華門街6部電梯、5A智能設(shè)施、商務(wù)會(huì)議配套、LOWE玻璃幕墻、中央空調(diào)咖啡廳、商務(wù)茶樓、中西餐廳等901600 世邦魏理仕，物管費(fèi)6元/㎡801007000數(shù)碼廣場(chǎng)人民南路三段每單元兩部電梯，中央空調(diào)銀行等100300戴德梁行，物管費(fèi)8元/㎡454600世貿(mào)中心順城街中央空調(diào)1273004元/40－505300銀谷基業(yè)漿洗街2部電梯，中央空調(diào)、多媒體會(huì)議室、員工餐廳、商務(wù)會(huì)所茶坊、健身中心等52950待定454800豐德國(guó)際航空路32臺(tái)樓群電梯，特別配置vip經(jīng)理人專用電梯，900個(gè)車位大型多功能廳，八個(gè)中小型會(huì)議室，圖書室，健身中心，開放式休閑區(qū)；餐廳230260戴德梁行，5元/㎡50起價(jià)6400博敖大廈漿洗街200個(gè)車位，中央空調(diào)、5A智能系統(tǒng)，5部電梯咖啡廳、茶坊等801000易新，6元/㎡606700金茂禮都漿洗街4部電梯、數(shù)碼會(huì)議室、星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)大堂，450個(gè)車位1200㎡商務(wù)會(huì)所，恒溫游泳池、露天花園酒吧、健身房、雪茄吧、紅酒吧等3388酒店式物管404600世代錦江南大街酒店4部電梯、公寓2部電梯，煙感報(bào)警及噴淋系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)。166205錦江賓館物管，㎡，第二年8元/㎡60元/㎡商務(wù)酒店均價(jià)6200，商務(wù)公寓均價(jià)4800盤谷花園人民南路四段游泳池、每單元兩部電梯游泳池、商務(wù)中心幼稚園、康樂中心、醫(yī)院85220304600商鼎國(guó)際人民南路與二環(huán)路交匯650㎡大堂、10部名牌電梯、8000㎡形象外廣場(chǎng)、4500㎡中庭廣場(chǎng)、每層空中花園國(guó)際會(huì)議中心、遠(yuǎn)程視頻會(huì)議室、員工餐廳、商務(wù)中心、5A智能配套?，F(xiàn)在一二環(huán)路沿線就分布了大量的這種早期商務(wù)公寓，由于出現(xiàn)較早、商住混雜，居住、商務(wù)品質(zhì)都難以有效提高，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)值受到影響，價(jià)格明顯偏低，甚至不及同類地段的住房?jī)r(jià)格?！艾F(xiàn)代商務(wù)公寓”特征 “現(xiàn)代商務(wù)公寓”是近幾年順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求而出現(xiàn)的較新產(chǎn)品，項(xiàng)目一般是純粹商務(wù)功能或者商務(wù)與居住功能并重（如金茂禮都、世代錦江、金色夏威夷）。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面以滿足中小企業(yè)辦公的基本需求為目標(biāo)，同時(shí)兼顧其企業(yè)形象要求，在內(nèi)裝修上采用石材處理墻面的情況較多，顯得比部分乙級(jí)寫字樓更有檔次。　　該類項(xiàng)目以滿足區(qū)域內(nèi)的中小企業(yè)辦公需求為主要目標(biāo)，同時(shí)針對(duì)投資者市場(chǎng)。位于不同區(qū)域的該類項(xiàng)目在面積上劃分上存在一定差異，如人民南路區(qū)域的項(xiàng)目在面積上一般以１００㎡以上為主，部分在２００㎡以上；而在以漿洗街為代表的其他區(qū)域則是以４０—８０㎡的銷售單位為主。雖然面積劃分存在較大差異，但售價(jià)上卻基本接近，一般在５5００－8０００元／㎡的價(jià)格段。X乙級(jí)一般提供2—5部電梯、中央空調(diào)、員工餐廳、商務(wù)中心、康樂設(shè)施、銀行等。少數(shù)項(xiàng)目由著名物業(yè)管理公司提供服務(wù)，物管費(fèi)一般 6－10元/㎡。乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目總建筑面積一般在3—6萬㎡。該類項(xiàng)目售價(jià)集中在6000－8000元/㎡之間，主要針對(duì)中型企業(yè)，基本銷售單位面積主要在60㎡——200㎡之間。在內(nèi)部配套設(shè)施上，均有高檔中央空調(diào)、5A智能化系統(tǒng)、6部以上高速名牌電梯、先進(jìn)隔熱、隔音玻璃幕墻、知名物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，（這在后面的典型項(xiàng)目分析中詳細(xì)闡述）物管費(fèi)12元/㎡以上，租金普遍在80元/㎡.月 以上。該類項(xiàng)目一般總建筑面積在5萬㎡以上。三、X酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析 目前X酒店市場(chǎng)上主要有幾種形式：招待所、低星級(jí)酒店（二三星酒店）、經(jīng)濟(jì)型酒店、高星級(jí)酒店（四星五星酒店）。經(jīng)濟(jì)型酒店則是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，在中國(guó)市場(chǎng)上的歷史并不悠久，憑借成本控制的優(yōu)勢(shì)、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的硬件配套、適中的價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，在酒店市場(chǎng)上享有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，特別是對(duì)招待所和一些低星級(jí)的酒店造成很大的影響。X作為“第四城“、“最佳旅游城市”等優(yōu)勢(shì)，凝聚力非常強(qiáng)大，酒店市場(chǎng)需求也相當(dāng)活躍。開業(yè)店數(shù)從35家快速擴(kuò)張至目前的50家左右，擴(kuò)張幅度達(dá)到42%，位居全國(guó)城市之首。X的高端酒店市場(chǎng)也具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γ壳癤已有8家五星級(jí)酒店和18家四星級(jí)酒店，高星級(jí)酒店數(shù)量排名國(guó)內(nèi)城市前十強(qiáng)。 X逐漸成為高星級(jí)、經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)并駕齊驅(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)，中小酒店將面臨殘酷的“洗牌”。四、X商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析X商業(yè)市場(chǎng)主要分為三種：①市中心的集中性商圈的商業(yè)②散落在全城的各個(gè)小區(qū)的社區(qū)商業(yè)③城北的專業(yè)性商業(yè)市場(chǎng)目前X商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展具有如下趨勢(shì)特征：外來企業(yè)或資金繼續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇在X對(duì)外影響不斷加大的情況下，越來越多外來的企業(yè)或資金紛紛進(jìn)入X市場(chǎng)，在X或獨(dú)立開發(fā)，或與本土企業(yè)聯(lián)姻，采取“土地 + 資金”或“技術(shù) + 理念”的方式，這已經(jīng)是X商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)新潮流。下階段市中心大型綜合性商業(yè)將成為主流2006年X商住規(guī)劃用地成交3015畝。諸如九龍倉(cāng)、華人置地、嘉德置地、廣州力迅、中信、萬達(dá)等知名開發(fā)商活躍異常，從2007年將要推出的商業(yè)項(xiàng)目來看，市中心大型、超大型的綜合性商業(yè)將會(huì)大量面市，而綜合性商業(yè)也是發(fā)展的必然趨勢(shì)。商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)逐漸集中化、規(guī)?；⒔紖^(qū)化根據(jù)《X市城市總體規(guī)劃》和《X市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》，今后X市中心城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)不再發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)，二環(huán)路至三環(huán)路之間控制性發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)，并且積極引導(dǎo)三環(huán)路以內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)向三環(huán)路以外轉(zhuǎn)移，整個(gè)X現(xiàn)有的專業(yè)市場(chǎng)，大部分將會(huì)面臨一次洗牌重組的過程。如西部鞋都、西南藥都、天下糧倉(cāng)、劍龍塑料日用品市場(chǎng)等，并且市場(chǎng)細(xì)分還會(huì)進(jìn)一步的深化。旅游地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值彰顯自從2005年“錦里”項(xiàng)目的成功運(yùn)作后，X商業(yè)市場(chǎng)上涌現(xiàn)眾多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如：藍(lán)光春江花月、文殊坊、寬窄巷子改造、草堂一號(hào)、草堂二號(hào)等，這些項(xiàng)目依附于知名的旅游景點(diǎn)，依托文化資源和旅游資源打造商業(yè)，通過旅游的人氣來帶動(dòng)商氣，使開發(fā)商名利雙收。第四章 城北市場(chǎng)調(diào)查分析關(guān)鍵詞：財(cái)富城北城北一直以來就是X商業(yè)的代名詞之一火車北站是X乃至整個(gè)西南地區(qū)最大的人流集散地，日常運(yùn)送旅客為7萬人次，在黃金周和春節(jié)大假期間將會(huì)突破10萬，其客流量位居西部第一；加上在其周邊有城北客運(yùn)中心、五塊石客運(yùn)中心、梁家巷汽車站、高筍塘汽車站等四個(gè)中長(zhǎng)途汽車站，整個(gè)區(qū)域的人口流動(dòng)相當(dāng)?shù)念l繁。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，荷花池市場(chǎng)年成交額將近100個(gè)億，日商業(yè)流量超過30萬人，“財(cái)富城北”稱號(hào)實(shí)至名歸，商業(yè)的持續(xù)繁榮造就城北房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以商業(yè)地產(chǎn)為主的特征。一、城北酒店市場(chǎng)調(diào)查分析（一）調(diào)查酒店分布我們主要選擇在城北比較上檔次的酒店，一般在3星級(jí)以上進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查的整體范圍主要