【正文】 ............................................. 74 敏感度分析 .................................................................................... 75 （三）財務評價 .......................................................................................... 76 可行性 ............................................................................................ 76 償債能力評價 ................................................................................ 76 九、項目風險分析及防范措施 .......................................................................... 77 （一）國家宏觀調(diào)控政策分析及相應措施 .............................................. 77 穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位 ........................................ 77 房價調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度 ............................ 78 宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 ........................................................ 78 商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向 ................ 78 相應措施 ........................................................................................ 79 （二）政府行政管理行為對項目的影響及相應的措施 .......................... 80 （三）施工建設(shè)過程中的風險及防范措施 .............................................. 81 （四）市場風險及防范措施 ...................................................................... 83 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 5 頁 南京商業(yè)地產(chǎn)前景較好 ................................................................ 83 控制市場風險措施 ........................................................................ 83 （五）內(nèi)部經(jīng)營管理的風險及防范措施 .................................................. 85 科學的決策管理程序 .................................................................... 85 嚴格的工作流程制度和審批程序制度 ........................................ 85 公正的招投標管理制度 ................................................................ 85 施工管理制度 ................................................................................ 85 嚴密的財務管理制度 .................................................................... 86 營銷及招商管理制度 .................................................................... 86 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 6 頁 序 （ 一 ）市場 分析 南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客。根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定的增長勢頭，運行良好，城市具有競爭力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長，人均可支配收入逐年增加，南 京市城市消費品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力。 甲級寫字樓市場分析 南京甲級寫字樓市場從 2021 年開始進入快速發(fā)展時期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺， 整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 。 市場 處于高風險運行水平 ， 若市場需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過于求、嚴重積壓的 情況 。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場 南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2021 年開始進入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在 2021 年開始出現(xiàn)。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 7 頁 未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目以購物中心形式為主 ，大部分的未來 供應還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。 南京當前五星級酒店市場 南京市五星級酒店市場在 2021 年 進入了高速發(fā)展的時期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)， 平均入住率較為平穩(wěn) ，近三年來始終保持在 70%以上，但各個酒店之間的惡性價格競爭導致 平均房價一直處于較低的水平 。 伴隨著供應量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈 。 中高檔公寓市場 2021 年起，中高檔公寓新增供應放量，市場正式進入啟動階段，伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好， 2021－ 2021 年新增供應集中放量。未來供應量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域，受土地供應限制， 中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持。未來供應較少， 2021 年共有兩個項目合計 353 間客房的供應，對外經(jīng)濟的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務式公寓 未來發(fā)展前景向好。 結(jié)合項目自身特點，以商業(yè)為核心的驅(qū)動力，建設(shè)高標準、復合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打 造南京新地標！ 項目規(guī)模： 持有型物業(yè)與銷售型物業(yè) 規(guī)模比例 持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而 持有型物業(yè)的財務回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務狀況得重要組成部分。持有型商業(yè)中商業(yè) 20 萬平米，寫字樓 20 萬平米，酒店 萬平米，服務式公寓 萬平米，銷售型物業(yè)中商業(yè)街 5 萬， soho 辦公 10 萬，高檔公寓 20 萬平米。 其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推動項目資產(chǎn)升值。 寫字樓發(fā)展甲級寫字樓，酒店和公寓是提升項目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分 ，項目將引入國際知名酒店和公寓品牌。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀， soho 商務樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。本項目沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴大項目影響力的產(chǎn)品類型， 商業(yè) 早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項目品牌形象。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)。 （六） 項目風險分析及防范措施 建議本項目組合一批 既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的 專家和專業(yè)公司， 更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 10 頁 一、項目總論 （一） 項目背景 項目 名稱 南京中山東路 518 號城市綜合體（暫定名） 項目 開發(fā)公司背景簡介 中國航空工業(yè)集團公司（簡稱 “ 中航工業(yè) ” ）是由中央管理的國有特大型企業(yè)，是國家授權(quán)投資的機構(gòu)，由原中國航空工業(yè)第一、第二集團公司重組整合而成立。 中航城以“開啟城市未來”的高度，打造中國首席城市綜合體品牌。中航城在南京，將依靠母公司 中國航空工業(yè)集團龐大的實力，與國際資本融合，整合國際頂級團隊資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠見，為 南京市的城市建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)帶來一個嶄新的局面。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 11 頁 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建設(shè)部：建標 [2021]205 號） ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） ? 《南京市建設(shè)工程價格信息》 項目規(guī)劃 設(shè)計要點 項目的規(guī)劃設(shè)計要點見 下 表。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 12 頁 項目建設(shè)進度 項目計劃從 2021 年 1 月開始施工，由于本項目規(guī)模較 大，并且工程要求高，因此預計建設(shè)工期為 7 年 ，即項目可望于 2021 年底全部竣工 。 項目總投資估算表 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 13 頁 ? 資金籌措 本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和 預售收入 等。 項目資金籌措表 序號 資金來源 金額 用途 1 公司自籌 支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費用；前期工程費的支付，墊支的流動資金等。 3 預售開發(fā)產(chǎn)品收入 項目竣工后的尾款結(jié)算。 本項目選 址適宜，定位準確，設(shè)計合理，售價適中，符合市場主流需求。 項目綜合評價結(jié)論： 本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。 宏觀經(jīng)濟指標 GDP 及其增長 南京地區(qū) GDP 增長趨勢較為穩(wěn)定 ： ? 2021 年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢頭加速，約 1,576 億元生產(chǎn)總值較之 2021年，增長了約 %。 人均 GDP 及其增長 南京地區(qū)人均 GDP 始終保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭 ： ? 2021 年至 2021 年，南京市人均 GDP 增長加速，年均增幅保持在 20%以上； ? 2021 年，受人口數(shù)量的增長影響，當年人均 GDP 為 39,379 元，較之上年出現(xiàn) %的負增長； ? 至 2021 年，當年的人均 GDP 年增長率約 %，重新呈現(xiàn)快速增長的勢頭； ? 2021 年， 按常住人口計算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 50327 元，按可比價格計算，比上年增長 %； ? 人均 GDP 穩(wěn)定的增長勢頭表明了南京消費能力保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 17 頁 南京市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展運行態(tài)勢良好 ： ? 2021 年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 5,792 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑），比上年增長 %； ? 全市當年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、石化、鋼鐵、汽車）實現(xiàn)總產(chǎn)值達到約3,985 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑）增長 %； ? 四大支柱產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值占到了全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值約 %的比重。 人口數(shù)量及其特征 南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長： ? 截止至 2021 年底，南京市常住人口數(shù)量達到了 萬人，較之 2021 年增加了 萬人，增長了 %； ? 2021 年南京市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進了南京常 住人口數(shù)量的增長，同時也吸引 大批人才落 戶南京； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 18 頁 ? 2021 年 底，南京市 戶籍人口約為 萬人 ，其中市區(qū)人口為 萬人 ，較之上年增加了 萬人，人口向市區(qū)集聚的趨勢較為明顯，這將進一步促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 19 頁 社會消費品零售總額及其增長 南京市城市消費品零售總額逐年攀升， 2021 年至 2021 年間的年均復合增長率約為 %，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力： ? 2021 年，城市消費品零售總額約 864 億元，較之上年增長約 %，主要是由于南京市 消費品市場投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的發(fā)