【正文】 充分具備可行性。 合計(jì) 億 備注：籌資款取整數(shù) 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目已立項(xiàng)，具備開發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 2 銀行貸款 64 億 支付建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)期間費(fèi)等開發(fā)費(fèi)用。公司總投資約 億元， 其中自有 資金 按國家規(guī)定 35%計(jì)算約 億元， 剩余65%約 64 億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 的 投資總額 （含資本化利息） 為 9853417 萬元， 建筑面積為84 萬平方米， 其各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見 下 表。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 0 土地號 —— 1 總占地面積 公頃 2 總建筑面積 萬平方米 84 3 控制指標(biāo)說明 —— （二） 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，但與本項(xiàng)目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項(xiàng)目在南京市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。 結(jié)合南京的城市特性， 鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合 體開發(fā)形成了新的認(rèn)識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮南京市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活 的城市 空間。通過“中航城模式在各重點(diǎn)城市的復(fù)制，為構(gòu)筑城市繁華，實(shí)現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻(xiàn)。集團(tuán)公司設(shè)有防務(wù)、運(yùn)輸機(jī)、發(fā)動機(jī)、直升機(jī)、機(jī)載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等 10 大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近 200家子公司（分公司）、有 20 多家上市公司 ， 中國航空工業(yè)集團(tuán)公司秉承 “ 航空報(bào)國、強(qiáng)軍富民 ” 宗旨，弘揚(yáng) “ 敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越 ” 理念，牢牢把握財(cái)富革命 的契機(jī)，大力實(shí)施 “ 市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運(yùn)作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ” ，謀求更高更快更強(qiáng)的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團(tuán)邁進(jìn)。項(xiàng)目加強(qiáng)與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 （四）投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為 985, 萬元，建筑面積為 84 萬平方米， 公司總投資約 億元，其中自有資金按國家規(guī)定 35%計(jì)算約 億元，剩余 65%約 64 億元， 可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 （五） 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目內(nèi)部收益率達(dá) %（稅前），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266， 萬元， NPV﹥ 0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資； 說明 已滿足最低的報(bào)酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財(cái)富；投資回收期為 年，說明在開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算期內(nèi)能回收投資，本項(xiàng)目可行。酒店和寫字樓項(xiàng)目入市進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體形象。 （三） 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目計(jì)劃從 2021 年 1 月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 7 年，即項(xiàng)目可望于 2021年底全部竣工。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 9 頁 銷售型物業(yè)發(fā)展定位 基于 項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級公寓發(fā)展為此 中心城區(qū) 高尚居住區(qū) 。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合 體其他構(gòu)成元素配置不同。 持有型物業(yè)定位 城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項(xiàng)目龐大的體量以及較好的地理位置 , 故 南京項(xiàng)目商業(yè)宜 采取城市級購物中心 +購物公園（街區(qū)） +文化娛樂中心的混合模式發(fā)展，以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。 考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流 ，發(fā)展 42%得銷售型物業(yè)。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。 （ 二 ）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位 打造南京地標(biāo)級的城市綜合體 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 8 頁 項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場 目前南京服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū) 和建鄴區(qū)， 市場上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和知名運(yùn)營商 。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平 。 未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也 將有部分供應(yīng) 。 雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 平米，市場仍有空間。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體 空置率很低。 但 有個性化特征、具有國際標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè) 在市場上仍然比重很少。 南京市甲級寫字樓 現(xiàn)存量 54 萬 平方米 ，未來 3 年 新增 供應(yīng)量高達(dá) 86 萬 平方米 ，每年吸納量才 510 萬 平方米 ，供求失衡，空置率已達(dá)預(yù)警狀態(tài) ， 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù) 測， 從 2021 開始至 2021 年底，南京市甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)約有 200 萬平方米的市場存量，但累計(jì)的有效吸納量預(yù)計(jì)只有約 84 萬平方米，差距非常巨大。 近年來， 南京 消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場的繁榮活躍，消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。 南京 中航城商業(yè) 綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2021 年 10月 18日 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 2 頁 目 錄 目錄 ........................................................................................................................ 2 一、項(xiàng)目總論 （序） .......................................................................................... 10 （一） 項(xiàng) 目背景 ........................................................................................ 10 項(xiàng)目名稱 ...................................................................................... 10 開發(fā)公司背景簡介 ...................................................................... 10 研究工作依據(jù) .............................................................................. 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) ...................................................................... 11 （二）可行性研究結(jié)論 .............................................................................. 11 市場預(yù)測 ...................................................................................... 11 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 .............................................................................. 12 投資估算和資金籌措 .................................................................. 12 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 ..................................................................... 13 二、項(xiàng)目投資環(huán)境 和宏觀市場研究 .................................................................. 14 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................................................. 14 GDP 及其增長 ............................................................................... 14 人均 GDP 及其增長 ...................................................................... 15 固定資產(chǎn)投資及其增長 ................................................................ 16 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ........................................................................ 16 人口數(shù)量及其特征 ........................................................................ 17 人均可支配收入及其增長 ............................................................ 18 社會消費(fèi)品零售總額及其增長 .................................................... 19 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 ................................................ 19 三、南京市房地產(chǎn)市場分析 .............................................................................. 21 （一）甲級寫字樓市場分析 ...................................................................... 21 甲級寫字樓解析 ............................................................................ 21 南京甲級寫字樓市場發(fā)展概述 .................................................... 22 南京甲級寫字樓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 ............................................ 22 南京甲級寫字樓分布 .................................................................... 23 南京甲級寫 字樓市場需求狀況及空置率 .................................... 23 南京甲級寫字樓市場租金及售價(jià) ................................................ 24 南京甲級寫字樓市場未來供應(yīng)狀況 ............................................ 25 本項(xiàng)目全面 竣工時（ 2021 年）面臨的市場狀況預(yù)測 ............... 26 南京甲級寫字樓市場小結(jié) ............................................................ 27 （二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析 .......................................................................... 28 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 ................................................................................ 28 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 ................................................................ 28 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 ................................................ 29 南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 ............................