【正文】 南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 43 頁(yè) ? 1998 年伴隨著南京金絲利喜來(lái)登酒店的開業(yè)，標(biāo)志著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的雛形進(jìn)入南京 ； ? 2021 年是南京市國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)的新增供應(yīng)最為集中的一年，當(dāng)年供應(yīng)量約 194 間； ? 2021 年后，南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至 2021 年南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓的開業(yè)，標(biāo)志著真正意義上的國(guó)際知名服務(wù)式公寓品牌進(jìn)入南京，為未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)良好的契機(jī) 。 南京中高檔公寓市場(chǎng) 售價(jià)趨勢(shì) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 41 頁(yè) ? 2021 年，南京中高端公寓平均售價(jià)為 9,139 元 /平方米，較 2021 年累計(jì)上漲％，漲幅較大 。 南京中高檔公寓市場(chǎng)發(fā)展概述 ? 南京中高檔公寓市場(chǎng)起步于 2021 年，代表性項(xiàng)目有金鷹國(guó)際花園等； ? 2021 年起中高檔公寓供應(yīng)出現(xiàn)放量，年均新增面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米，其中2021 年達(dá)到 197 萬(wàn)平方米的近年峰值； ? 各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速， 2021－ 2021 年累計(jì)上市面積均達(dá)到 200萬(wàn)平方米左右，分別位列全市首位和次席 。 南京五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)趨勢(shì) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 36 頁(yè) ? 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對(duì)比的是其相對(duì)較低的房?jī)r(jià)， 2021 年和2021 年的平均房?jī)r(jià)僅為 500 元 /間 /天和 504 元 /間 /天。 南京五星級(jí)酒店分布 ? 南京市五星級(jí)酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白 下區(qū)和江寧區(qū)； ? 南京市的五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級(jí)酒店客房數(shù)分別占到總供應(yīng)量的 49%和 22%,合計(jì)約 3424間客房 。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng)租金 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 31 頁(yè) ? 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的首層平均租金當(dāng)前為人民幣 元 /平米 /天，年均增長(zhǎng)率 ％； ? 南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒(méi)有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率（營(yíng) 業(yè)額提成），即按單店銷售額的固定比例支付租金； ? 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位： ? 精品商業(yè)街采用固定租金的形式： 1912 當(dāng)前租金的范圍從 5 元 /平米 /天～ 8元 /平米 /天。 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 南京未來(lái)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)從 2021年開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期 南京甲級(jí)寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū) 整體市場(chǎng)的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺 紫峰、南京國(guó)際廣場(chǎng)等高品質(zhì)、地標(biāo)性的項(xiàng)目將有助于整體市場(chǎng)品質(zhì)提升 未來(lái)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)激增 市場(chǎng)吸收 能力有限，存在供過(guò)于求、嚴(yán)重積壓的風(fēng)險(xiǎn) 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 28 頁(yè) （ 二 ） 優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場(chǎng)分析 優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 本 節(jié)研究的 “優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施 ”是指 ： ? 位于南京中心城區(qū)，有國(guó)際一線品牌及國(guó)際二線品牌，國(guó)內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)模（建筑面積 5,000 平米以上）的商業(yè)設(shè)施 ； ? 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購(gòu)物中心以及精品商業(yè)街 ； ? 根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要?jiǎng)澐譃樾陆挚凇⒑下?、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個(gè)區(qū)域 。 南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 未來(lái)供應(yīng)狀況 ? 20212021 年 將是南京市甲級(jí)寫字摟集中上市供應(yīng)的時(shí)段，總供應(yīng)體量約在86 萬(wàn)平方米左右； 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 26 頁(yè) ? 2021 年的供應(yīng)量約為 42 萬(wàn)平方米，伴隨著河西新城 CBD 區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)體量加大， 2021 年該區(qū)域的供應(yīng)量約為 萬(wàn)平方米， 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的 44%； ? 一批高質(zhì)量寫字樓將會(huì)陸續(xù)上市，如紫峰大廈、南京國(guó)際廣場(chǎng)、金陵飯店二期等， 這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目必 將提升甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體品質(zhì)和租售價(jià)格水平。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 24 頁(yè) ? 南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率近幾年來(lái)起伏較大，從 2021 年的 %至2021 年的 %，下降了 %左右，主要是由于市場(chǎng)租賃需求強(qiáng)勁所致； ? 至 2021 年起，新增供應(yīng)量的增大使得 2021 年當(dāng)年的空置率為 %，而 2021年的空置率為 %,較之上年的稍有 改善，當(dāng)年的市場(chǎng)新增供應(yīng)較少也是主要原因之一； ? 盡管像世茂中心、置地廣場(chǎng)等位處核心地段的寫字樓項(xiàng)目基本能保持 85%90%的出租率 ,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，部分跨國(guó)公司進(jìn)駐南京無(wú)法找到合適的辦公樓，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)法得到進(jìn)一步升級(jí)。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 21 頁(yè) 三 、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 甲級(jí)寫字樓解析 關(guān)于甲級(jí)寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級(jí)寫字樓”是指 ： ? 位于南京河?xùn)|中心城區(qū)，硬件設(shè)施達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè) ； ? 甲級(jí)寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層； ? 根據(jù)甲級(jí)寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)主要?jiǎng)澐止臉菂^(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興發(fā)展區(qū)域的建鄴區(qū)將會(huì)在未來(lái)供應(yīng)的市場(chǎng)部分涉及 。 人口數(shù)量及其特征 南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)： ? 截止至 2021 年底，南京市常住人口數(shù)量達(dá)到了 萬(wàn)人，較之 2021 年增加了 萬(wàn)人，增長(zhǎng)了 %； ? 2021 年南京市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購(gòu)房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進(jìn)了南京常 住人口數(shù)量的增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引 大批人才落 戶南京； 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 18 頁(yè) ? 2021 年 底，南京市 戶籍人口約為 萬(wàn)人 ，其中市區(qū)人口為 萬(wàn)人 ，較之上年增加了 萬(wàn)人，人口向市區(qū)集聚的趨勢(shì)較為明顯，這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 人均 GDP 及其增長(zhǎng) 南京地區(qū)人均 GDP 始終保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ： ? 2021 年至 2021 年，南京市人均 GDP 增長(zhǎng)加速，年均增幅保持在 20%以上； ? 2021 年，受人口數(shù)量的增長(zhǎng)影響，當(dāng)年人均 GDP 為 39,379 元，較之上年出現(xiàn) %的負(fù)增長(zhǎng)； ? 至 2021 年，當(dāng)年的人均 GDP 年增長(zhǎng)率約 %，重新呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭； ? 2021 年， 按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 50327 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %； ? 人均 GDP 穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了南京消費(fèi)能力保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。 3 預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入 項(xiàng)目竣工后的尾款結(jié)算。 項(xiàng)目總投資估算表 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 13 頁(yè) ? 資金籌措 本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和 預(yù)售收入 等。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 11 頁(yè) 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2021]205 號(hào)） ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） ? 《南京市建設(shè)工程價(jià)格信息》 項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)見 下 表。 中航城以“開啟城市未來(lái)”的高度，打造中國(guó)首席城市綜合體品牌。 （六） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 建議本項(xiàng)目組合一批 既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的 專家和專業(yè)公司， 更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展。本項(xiàng)目沒(méi)有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的產(chǎn)品類型， 商業(yè) 早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項(xiàng)目品牌形象。 寫字樓發(fā)展甲級(jí)寫字樓，酒店和公寓是提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分 ，項(xiàng)目將引入國(guó)際知名酒店和公寓品牌。持有型商業(yè)中商業(yè) 20 萬(wàn)平米，寫字樓 20 萬(wàn)平米，酒店 萬(wàn)平米，服務(wù)式公寓 萬(wàn)平米，銷售型物業(yè)中商業(yè)街 5 萬(wàn)， soho 辦公 10 萬(wàn)，高檔公寓 20 萬(wàn)平米。 結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打 造南京新地標(biāo)！ 項(xiàng)目規(guī)模： 持有型物業(yè)與銷售型物業(yè) 規(guī)模比例 持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過(guò)整體規(guī)劃項(xiàng)目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，打造城市級(jí)地標(biāo)。未來(lái)供應(yīng)量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來(lái)主力成交區(qū)域，受土地供應(yīng)限制， 中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持。 伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈 。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 7 頁(yè) 未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主 ，大部分的未來(lái) 供應(yīng)還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。 市場(chǎng) 處于高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行水平 ， 若市場(chǎng)需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過(guò)于求、嚴(yán)重積壓的 情況 。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，運(yùn)行良好，城市具有競(jìng)爭(zhēng)力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均可支配收入逐年增加，南 京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購(gòu)買力。 近年來(lái)， 南京 消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 但 有個(gè)性化特征、具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè) 在市場(chǎng)上仍然比重很少。 雖然未來(lái)將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為 平米，市場(chǎng)仍有空間。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的整體水平 。 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng) 目前南京服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū) 和建鄴區(qū)， 市場(chǎng)上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和知名運(yùn)營(yíng)商 。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。 持有型物業(yè)定位 城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項(xiàng)目龐大的體量以及較好的地理位置 , 故 南京項(xiàng)目商業(yè)宜 采取城市級(jí)購(gòu)物中心 +購(gòu)物公園（街區(qū)） +文化娛樂(lè)中心的混合模式發(fā)展，以市場(chǎng)缺失的中高檔購(gòu)物和生活時(shí)尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。 南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 9 頁(yè) 銷售型物業(yè)發(fā)展定位 基于 項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級(jí)公寓發(fā)展為此 中心城區(qū) 高尚居住區(qū) 。酒店和寫字樓項(xiàng)目入市進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體形象。項(xiàng)目加強(qiáng)與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)“中航城模式在各重點(diǎn)城市的復(fù)制，為構(gòu)筑城市繁華，實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)和增值做出貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)表 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 0 土地號(hào) —— 1 總占地面積 公頃 2 總建筑面積 萬(wàn)平方米 84 3 控制指標(biāo)說(shuō)明 —— （二） 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市具有競(jìng)爭(zhēng)力、未來(lái)雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，但與本項(xiàng)目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無(wú)縫聯(lián)通的類似項(xiàng)目在南京市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不高。公司總投資約 億元， 其中自有 資金 按國(guó)家規(guī)定 35%計(jì)算約 億元， 剩余65%約 64 億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋 。 合計(jì) 億 備注：籌資款取整數(shù) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目已立項(xiàng)，具備開發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。南京中山東路 518 號(hào)城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁(yè)第 14 頁(yè) 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和宏觀市場(chǎng)研究 南京作為長(zhǎng)江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來(lái)，全市的社會(huì)經(jīng)濟(jì) 得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)水平逐年上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消