【正文】 “三大功能片區(qū)” —— 西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集 教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、會(huì)議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容 , 依山而筑、順勢(shì)而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。 （ 3） 多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。 （ 4） 空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨(dú)特的城市建筑風(fēng)格，突出時(shí)代特色，塑造一個(gè)富有活力、面向未來(lái)、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。本次規(guī)劃目標(biāo)將從四個(gè)方面進(jìn)行概述： （ 1） 生態(tài)方面：應(yīng)使城市風(fēng)貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在客觀上起到維護(hù)與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實(shí)到貢江南區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展的各個(gè)方面，關(guān)注人的全面發(fā)展，關(guān)注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關(guān)懷。 “創(chuàng)業(yè)福地”：以于都工業(yè)園區(qū)為載體 ， 打造“工業(yè)福地”，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園；以貢江為載體，以紅色文化、風(fēng)景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體 育開發(fā)建設(shè)為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢(shì)而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地新城區(qū)” 。思想是行動(dòng)的先導(dǎo)，規(guī)劃是建設(shè)和發(fā)展于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 的龍頭，是城市發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”。同時(shí)關(guān)注外來(lái)投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。通過(guò)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為 貢江新區(qū) 在行業(yè)的推進(jìn)于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來(lái)借鑒與提升價(jià)值。 由此， 可以 得到：作為一個(gè)有中長(zhǎng)遠(yuǎn)追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個(gè)對(duì)自己負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)項(xiàng)目自身負(fù)責(zé)的開發(fā)者與運(yùn)營(yíng)者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，項(xiàng)于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 因 此，保證了項(xiàng)目對(duì) 行業(yè)、市場(chǎng)的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項(xiàng)目的快速成長(zhǎng)與成熟注入了強(qiáng)大內(nèi)力。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)勢(shì)必為項(xiàng)目帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇，使項(xiàng)目得到獨(dú)特的發(fā)展平臺(tái)；因此文化價(jià)值是本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的催化劑，是項(xiàng)目賴以生存的根本保證與強(qiáng)力支撐。 （ 4）缺乏專業(yè)的操作水準(zhǔn)，無(wú)法結(jié)合項(xiàng)目特性為項(xiàng)目 設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的成長(zhǎng)路線，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的價(jià)值回報(bào)。造成的結(jié)果是：開發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟(jì)效益差，遺留問(wèn)題多。 （ 3）面對(duì)連綿山體，處理得好，將大大提高本次規(guī)劃區(qū)的景觀品質(zhì)，也可以大大節(jié)省投資成本，但同時(shí)也給規(guī)劃區(qū)的開發(fā)建設(shè)活于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 動(dòng)提出了更高的要求。另外，近年來(lái)紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來(lái)廣闊的旅游休閑市場(chǎng)。 （ 3）新區(qū)已初具規(guī)模，引進(jìn)了較多企業(yè)。而 且紅軍長(zhǎng)征第一渡渡口也位于本次規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，將大大提升了規(guī)劃區(qū)的文化底蘊(yùn)。 （ 3）資源優(yōu)勢(shì)。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 圖 32 于都縣城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目用地紅線圖 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）區(qū)位優(yōu) 勢(shì)。 項(xiàng)目選址 綜上所述，本項(xiàng)目選址在于都縣貢江新區(qū)，渡江中路以南、長(zhǎng)征南大道以東、水南大道以北、屏山大道以西的地塊、面積 畝。 施工場(chǎng)地條件 本 項(xiàng)目周邊均有較寬闊平坦的 居住 用地，可供施工時(shí)使用。本項(xiàng)目所需的生產(chǎn)與生活用水由于都縣自來(lái)水公司供應(yīng)，因此實(shí)施本項(xiàng)目的供水條件是有充分保障的。 廠區(qū)地勢(shì)平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀(jì)發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結(jié)性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀(jì)紅土。 互聯(lián)網(wǎng) 上網(wǎng)用戶達(dá)到 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) %。 通訊條件 郵電通信業(yè)保持快速發(fā)展。 2020 年 12 月開工建設(shè)贛龍鐵路 58 公里，于 2020 年 4 月正式通車。土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機(jī)質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)， PH 值—，有利于油茶的生長(zhǎng)和生產(chǎn)。一月和七月平均氣溫分別是 ℃ 和℃ ，極端氣溫為 ℃ 和 8℃ ，年均降水量 1507 毫米， 4— 5 月降雨量約占全年的 47%，年日 照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年均無(wú)霜期 305天。2039。4939。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎(chǔ)條件?？墒?與 贛州市中心城區(qū) 及發(fā)達(dá)地區(qū)相比， 無(wú)論在建設(shè)的規(guī)模、 功能 配套、 建筑 環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前 于都縣 城區(qū)配套齊全 、 環(huán)境優(yōu)美 、 房型適當(dāng)、上檔次的花園式 多層住宅、高層、小高層 住宅 量較小 ； 縣 內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平 、 開發(fā)理念相對(duì)滯后。 全面建設(shè)小康社會(huì)的需要 小康住宅是全面建設(shè)小康社會(huì) 的 關(guān)鍵的組成部分， 于都縣 的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著 增長(zhǎng) ，居民對(duì)住宅的要求 不僅是對(duì)房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對(duì)居住環(huán)境和居住條件的要求也越來(lái)越高，也是未來(lái)房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)，也是未來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)的 追求?！度舾梢庖?jiàn)》指出要 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 （ 2）發(fā)展策略：以道路交通建設(shè)為引導(dǎo)，以加快工業(yè)化步伐為主線，克服被邊緣化的傾向，積極主動(dòng)承接閩西南的輻射，打通通于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 過(guò)廣東東 部的出海通道，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，發(fā)展紅色旅游和生態(tài)旅游，以資源導(dǎo)向型工業(yè)化帶動(dòng)城市化，以旅游休閑凸現(xiàn)城市特色，成為產(chǎn)業(yè)特色明顯、生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域。 江北片：主要職能以商貿(mào)服務(wù)、物流、金融通訊、行政辦公、教育等三產(chǎn)業(yè)為主的綜合區(qū)，居住人口為 16 萬(wàn)人。 （ 3）城區(qū)發(fā)展策略： 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 ① 以建設(shè)重要城市為基點(diǎn) ② 以積極競(jìng)爭(zhēng)為支點(diǎn) ③ 以凸顯個(gè)性特色為亮點(diǎn) ④ 以培育市場(chǎng)環(huán)境為契點(diǎn) ⑤ 以提升城市品位為焦點(diǎn) （ 4）規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一江兩岸雙中心，多組團(tuán)。縣城規(guī)模近期（ 2020 年）達(dá)到 30 平方公里、 30 萬(wàn)人，中遠(yuǎn)期（ 2030年）擴(kuò)展到 50 平方公里、 50 萬(wàn)人。 由此可見(jiàn)， 作為 贛州市的人口、經(jīng)濟(jì)大縣 ，隨著 于都 縣 城 鎮(zhèn) 功能增強(qiáng)， 縣城 規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使 縣城 建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為 城市 開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) ；加之近幾年 來(lái)于都 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，追求完善的建筑環(huán)境 和 更高格調(diào)的高檔 消費(fèi)場(chǎng)所和高檔 住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購(gòu)房作為一種安全、增值的投資方式。其中地方財(cái)政收入突破 5 億，達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。新增出口業(yè)績(jī)企業(yè) 5 家，新增備案登記企業(yè) 10 家。今年以來(lái)， 于都縣 隨著城鄉(xiāng)居民收入較快增長(zhǎng)，居民生活質(zhì)量的不斷提高，推動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮活躍，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)效益大幅提升，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入首破 140 億元，達(dá) 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利稅 億元，增長(zhǎng) %，其中，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，同比增 長(zhǎng) %，全縣 54 家規(guī)模以上企業(yè)全部實(shí)現(xiàn)盈利。 表 22 2020 年三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)（單位： %） 貢獻(xiàn)率 拉動(dòng)率 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) （ 2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn) ① 工業(yè)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 的主要?jiǎng)恿?。 GDP 總量占全市比重為 %， GDP 增速比上年增長(zhǎng) %，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。紅軍突圍后，于都、于西、瑞西、興勝、登賢縣的游擊隊(duì)仍然繼續(xù)同敵人周旋，領(lǐng)導(dǎo)群眾堅(jiān)持斗爭(zhēng)，不斷給敵人以打擊，直至 1935 年 5 月才被迫停止活動(dòng)。至 11 月底中央蘇區(qū)各 縣城和交通要道全部被敵占領(lǐng)，根據(jù)地被敵人分割成許多小塊互不關(guān)聯(lián)的游擊區(qū)，紅軍和游擊隊(duì)不斷被包圍遭受損失。 1934 年 10 月下旬分局機(jī)關(guān)從瑞金云石山遷入于都寬田的龍泉、石含， 12 月底遷于都黃麟的井塘， 1935 年 2 月再遷于都黎村的上坪直到突圍，一直在于都范圍內(nèi)辦公開展工作。于都群眾對(duì)紅軍傷病員待如親人，給予了無(wú)微不至的關(guān)懷照顧。紅軍反 “圍剿 ”戰(zhàn)爭(zhēng)中留下了一萬(wàn)余名重傷病員， 紅軍突破第一道封鎖線后又有一批傷病員送回到蘇區(qū)。贛南省、于都縣蘇維埃政府組織了 800 余條漁船用于紅軍搭浮橋和擺渡之用，于都群眾把家中的門板 、床板、店鋪板全部貢獻(xiàn)出來(lái)提供給紅軍架浮橋。為幫助紅軍運(yùn)輸大量的設(shè)備、物資進(jìn)行轉(zhuǎn)移，于都人民組織三千余名挑夫組成運(yùn)輸隊(duì)隨軍出征。于都、登賢縣的地方武裝在南線監(jiān)視粵軍動(dòng)向，肅清敵探，封鎖消息，安置紅軍傷病員。在購(gòu)買公債活動(dòng)中，于都縣人民省吃儉用、傾其所有，完成購(gòu)買公債 50 余萬(wàn)元。參加長(zhǎng)征的于都籍紅軍將士達(dá) 萬(wàn)余人，其中 萬(wàn)人在長(zhǎng)征中壯烈犧牲，四千余人在突破敵人第一、二、三道封鎖線時(shí)被敵軍打散回到原籍繼續(xù)從事革命斗爭(zhēng)，只有一千余人勝利到達(dá)陜北，全國(guó)解放后僅留下 277 人。 10 月 17 日至 20 日， 萬(wàn)名紅軍將士分別從于都三門灘至?xí)樘m埠長(zhǎng)達(dá) 50 余公里的貢江北岸南渡貢水，開始了舉世聞名的二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征。為發(fā)展蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)，中央政府還在于都鐵山垅鎮(zhèn)成立了 “中華鎢砂公司 ”，大量的鎢砂換回了蘇區(qū)政府和紅軍必需的藥品、食鹽和武器彈藥，為保障蘇區(qū)物資供給起了十分重要的作用。于都人民為中央紅軍的壯大發(fā)展做出巨大犧牲，為根據(jù)地的軍隊(duì)建設(shè)做出了重大貢獻(xiàn)。 蘇 區(qū)時(shí)期，在現(xiàn)于都縣范圍內(nèi)先后組建了紅十五縱隊(duì)、紅二十二縱隊(duì)、于都赤衛(wèi)師、于都獨(dú)立第三團(tuán)、于都紅衛(wèi)警衛(wèi)營(yíng)、于北區(qū)獨(dú)立團(tuán)、獨(dú)立第九團(tuán)、紅色特務(wù)團(tuán)、于都模范師、少共國(guó)際師勝利團(tuán)等大批地方工農(nóng)武裝，這些地方武裝先后都加入了主力紅軍。之后縣赤衛(wèi)大隊(duì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)于都、東、西、南鄉(xiāng)，有力地打擊了于都境內(nèi)的反動(dòng)勢(shì)力，至 1930 年 4 月于都全縣基本赤化，并成立了于都縣蘇維埃于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 政府，從此以后，于都便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。同時(shí)，彭德懷領(lǐng)導(dǎo)的紅五軍從井岡山突圍到達(dá)橋頭，得到了突圍后的第一次休整。 土地革命初期，贛南各地暴發(fā)了許多次農(nóng)民暴動(dòng)，如南康潭口于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 暴動(dòng)、贛縣大埠暴動(dòng)，以及信豐、尋烏等縣的農(nóng)民暴動(dòng)，但暴動(dòng)失敗后都沒(méi)有及時(shí)建立工農(nóng)武裝，更沒(méi)有形成 紅色割據(jù)。紅十五縱隊(duì)是贛南第一支正規(guī)工農(nóng)武裝，它的成立大大推動(dòng)了于興邊界工農(nóng)武裝斗爭(zhēng)的發(fā)展，揭開了贛南革命史上的新篇章。大革命失敗后，于都中心支部在黨的八七會(huì)議精神指導(dǎo)下，于 1928 年元月成立了中共于都縣委，并相繼成立了農(nóng)民協(xié)會(huì)、工會(huì)和共青團(tuán)組織。五年來(lái)，累計(jì)獲得國(guó)家、省、市表彰 606 項(xiàng)，其中被評(píng)為全國(guó)民政工作先進(jìn)縣、全國(guó)文化工作先進(jìn)縣、全國(guó)公安“三基”工作先進(jìn)縣、全省工業(yè)崛起先進(jìn)縣、全省利用外資先進(jìn)縣、全省新農(nóng)村建設(shè)綜合先進(jìn)縣、全省糧食生 產(chǎn)先進(jìn)縣、全省農(nóng)村危房改造工作先進(jìn)縣、全省強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策落實(shí)先進(jìn)縣；連續(xù)四年被評(píng)為全市工業(yè)發(fā)展先進(jìn)縣，連續(xù)五年被評(píng)為全市推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作先進(jìn)縣，連續(xù)四年被評(píng)為全市住房保障工作先進(jìn)縣，連續(xù)四年被評(píng)為全市和諧平安縣；雙擁工作實(shí)現(xiàn)全省“六連冠”，民生工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)全市“四連冠”。 1934 年 10 月，中央機(jī)關(guān)、中革軍委和中央紅軍主力共 萬(wàn)人集結(jié)于都，開始舉世聞名的二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征。 一是人口大縣，總?cè)丝?104 萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，人口規(guī)模為江西第四、贛州第一，擁有富余勞動(dòng)力 45 萬(wàn)人。 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ， 既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有 較 好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)盡早組織實(shí)施?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) 設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力。 可行性研究依據(jù) （ 1）《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》； （ 2） 建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》 （ 建住房 〔 2020〕 165 號(hào) ）； （ 3）《于都縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 第十二個(gè)五年 規(guī)劃 綱 要》； （ 4） 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 ； （ 5） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180—93） ； （ 6）《 江西省 城市 規(guī)劃 管理 技術(shù)導(dǎo)則 》； （ 7） 《 于都縣縣城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 》（ 1999—2020 年 ） ； （ 8） 《 江西省于都縣城