【導讀】項目建設與運營對環(huán)境的影響.........

　　

【正文】 果運作得當、在品牌建設上做好文章，通過銷售、出租方式的項目短期收益以及相疊加商業(yè)運營與項目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報，據(jù)此，開發(fā)本項目的商業(yè)目的也因此得以實現(xiàn)。 獨特的文化價值支撐 中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有一個共同的通病，那就是開發(fā)前瘦身（對預定的規(guī)劃做出不應有的裁減），經(jīng)營時缺乏耐心（過于注重短期收益，或者受到資金壓力時盲目調(diào)整運作手段，致使利益受損） ,建設品牌缺乏專心，與人合作缺乏誠心（股東之間、經(jīng)營者與產(chǎn)權人于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 32 之間），對社會與消費者的承諾缺乏恒 心。造成的結果是：開發(fā)周期長，市場成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟效益差，遺留問題多。究其原因，大致有以下幾種因素： （ 1）開發(fā)商實力的欠缺，對項目缺乏應有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無法保證項目良好運行，致使長期利益受損或失去 。 （ 2）沒有做好功課，促使項目盲目上馬，缺乏應有的競爭支撐，導致項目最終潰敗。 （ 3）缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與運行規(guī)律，致使項目長期在低谷運行，導致開發(fā)商、經(jīng)營者、產(chǎn)權人多方利益受損，掐斷了項目的活力與生機。 （ 4）缺乏專業(yè)的操作水準，無法結合項目特性為項目 設計符合自身發(fā)展的成長路線，無法達到預期的價值回報。 （ 5）缺乏打造商業(yè)知名品牌的開發(fā)高度與經(jīng)營思想，從而就無法保證項目的中長期健康發(fā)展與自身應有發(fā)展空間。 于都綜合體項目可以采用蘇區(qū)紅色文化的屬性，通過蘇區(qū)紅色文化的傳播優(yōu)勢不僅提升了品牌影響，同時通過文化嫁接，賦予商業(yè)項目應有的生命力與競爭力。文化的生命力是最為長久的，何況是共和國的誕生文化。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動效應勢必為項目帶來良好的發(fā)展機遇，使項目得到獨特的發(fā)展平臺；因此文化價值是本項目商業(yè)價值產(chǎn)生的催化劑，是項目賴以生存的根本保證與強力支撐。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 33 項目的附加價值支撐 作為復合地產(chǎn)模式的城市綜合體項目，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為項目提供了更廣闊的生存空間，使項目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風險，同時使項目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補，促使項目的經(jīng)濟價值實現(xiàn)多渠道化。 本項目作為城市綜合體的一個代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類同價值，但作為在開發(fā)上有獨特定位 ——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動的商業(yè)廣場，具有其它城市綜合體不具備的附屬價值， 這些附屬價值有的在項目開發(fā)時就可以展現(xiàn)（統(tǒng)一規(guī)劃，分級開發(fā)），有的在項目投入運營時方可體現(xiàn)，但客觀上，在確定本項目開發(fā)規(guī)劃時就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價值延伸功能。 具體到本項目，它的附加價值主要體現(xiàn)為： （ 1）項目直接體現(xiàn)的自身商業(yè)價值； （ 2） 項目自身的文化價值 ； （ 3） 項目由文化衍生的其它商業(yè)價值 ； （ 4）項目的品牌價值； （ 5）項目功能互動而延伸的增加價值； （ 6）項目梯次、升級開發(fā)而帶來的次生價值 ； （ 7）項目經(jīng)營與運作過程中所帶來的市場價值； （ 8）項目綜合的社會人文價值。 于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 34 因 此，保證了項目對 行業(yè)、市場的良好融入與切入，能夠找到自己的發(fā)展方向，為項目的快速成長與成熟注入了強大內(nèi)力。 項目的品牌價值支撐 品牌 是一個項目的第二生命，它代表著項目的競爭制高點與核心競爭力，同時，從某個角度講，品牌決定了項目的中遠期市場。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競爭就是品牌力的競爭，通過對行業(yè)的總結，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復合地產(chǎn)項目都具有一個成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤發(fā)，好又多，萬達 等 ，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國外商業(yè)巨頭進入中國，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項目，玩的是 “ 借殼上市 ” ， “ 殼 ” 就是他的品牌， “ 市 ” 就是市場，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個成功或者成熟的自身品牌，消費者通過品牌識別，不僅可以明白它的屬性，還可以對它的產(chǎn)品、價格、品質(zhì)、服務做出識別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級階段，需要通過項目的開發(fā)與運營占領屬于自己的市場，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場推廣、品牌積累的原始階段。萬達也不例外，只是他做的更專業(yè)，投入的更多，對市場的占有率達到了一個較高的高度，形成了一定的品牌識別與品牌輻射能力，所以它的項目有一定的生命力與競爭力 ，目前也走了生產(chǎn)線模式。 由此， 可以 得到：作為一個有中長遠追求的商業(yè)與復合地產(chǎn)締造者，作為一個對自己負責、對社會負責、對項目自身負責的開發(fā)者與運營者都應首先注重品牌建設與推廣的重要性，只有這樣，項于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 35 目開發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。炎帝廣場可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過這種共和國源頭的人文識別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關業(yè)態(tài)的互動，促成真正的商業(yè)集群效應。蘇區(qū)紅色文化是獨一無二的，于都城市綜合體也是獨一無二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線與方向，所以商業(yè)開發(fā)與運營就要在內(nèi) 涵、展示方式、體現(xiàn)手段、經(jīng)營手法、品牌建設策略上下功夫，體現(xiàn)它應有的品牌價值，通過品牌建設、提升與完善最終樹立一個帶動整體綜合效應、刺激相關產(chǎn)業(yè)的 大 發(fā)展、獲得良好社會價值回報的知名品牌，因此，認定：蘇區(qū)的品牌是獨一無二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領導力、拉動力、競爭力也是獨一無二的，同樣，項目若成功開發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標準運營，它的品牌價值也是獨一無二的。 項目的其它價值支撐 本項目的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運營在定位與操作諸單元上將達到一個新的高度，勢必將項目整體優(yōu)勢與潛在影響力開發(fā) 與挖掘出來，因此而呈現(xiàn)的價值鏈效應也是多重的，比如：由于項目本身的屬性與特性而體現(xiàn)的人文與社會價值，本項目投入運營后將在交通上體現(xiàn)它應有的交通分流價值；由于本項目區(qū)位優(yōu)勢的獨特性而對整個 于都縣 城市形象與綜合影響力的傳播價值，此外，對于 貢江新區(qū) 自身來講，開發(fā)的過程不僅是印證的過程、追逐成功的過程，也是學習、探索、積累的過程。通過項目的開發(fā)不僅可以完善自身、增強實力、積累經(jīng)驗，同時也為 貢江新區(qū) 在行業(yè)的推進于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 36 與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來借鑒與提升價值。于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 37 第五章 項目定位與規(guī)劃 于都貢江新區(qū)的總體規(guī)劃 規(guī)劃原則 （ 1） 整體發(fā)展 加強貢江南區(qū)與貢江北區(qū)的整體關系，通過合理的用地布局和交通基礎設施網(wǎng)絡規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃區(qū)的綜合功能。同時，加強規(guī)劃區(qū)內(nèi)部的整體關系，形成各具特色、既相互獨立、又密切聯(lián)系的個體之間關系，共同構成貢江南區(qū)多元化、整體性的特點。 （ 2） 以人為本 關注在規(guī)劃區(qū)生活和工作的人們不斷發(fā)展的需求，為市民創(chuàng)造良好的生活、工作、學習和休閑的環(huán)境。同時關注外來投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。 （ 3） 可持續(xù)發(fā)展 合理利用現(xiàn)有資源條件，特別是對現(xiàn)有良好的山水自然環(huán)境的開發(fā)與保 護，促進規(guī)劃區(qū)經(jīng)濟、人口、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造出適合于 二十一 世紀的生活觀念。 （ 4） 近遠期結合 結合規(guī)劃區(qū)發(fā)展的不同階段，兼顧本規(guī)劃區(qū)近遠期的發(fā)展，保證規(guī)劃區(qū)發(fā)展和實施建設的連續(xù)性，并使規(guī)劃有一定的彈性和靈活性，以適應時代不斷向前發(fā)展的要求。 規(guī)劃思路與職能定位 城市建設，規(guī)劃先行。思想是行動的先導，規(guī)劃是建設和發(fā)展于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 38 的龍頭，是城市發(fā)展的“風向標”。具有好的發(fā)展思路和科學合理的規(guī)劃，發(fā)展的質(zhì)量和速度才能又好又快，建設的成效才會明顯，發(fā)展的潛力才能后勁十足，可持續(xù)發(fā)展之路才能越走越寬。 科 學地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實、著眼長遠地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設的科學發(fā)展思路。城市的布局和功能形成分工合理、各具特色、優(yōu)勢互補、充滿活力的格局，根據(jù)這個原則，依照“科學規(guī)劃、注重保護、產(chǎn)業(yè)支撐、合理布局、逐步推進”的發(fā)展思路和文化性、生態(tài)性、景觀性、康益性、舒適性的發(fā)展理念，以此確立工業(yè)園區(qū)和規(guī)劃區(qū)中、東部片區(qū)的城市發(fā)展布局，中、東部片區(qū)重點發(fā)展居住、文體、教育、旅游業(yè)，工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)為主，形成產(chǎn)業(yè)特色明顯的工業(yè)園片區(qū)。貢江南區(qū)開發(fā)的思路因此被確定為“以工業(yè)、居住、休閑度假、旅游和文化體 育開發(fā)建設為主要內(nèi)容，依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設成組團式現(xiàn)代山地新城區(qū)” 。 依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設計城市風格，體現(xiàn)親水關系和山地特色。未來的貢江南區(qū)，將會發(fā)展成為服務之城、休閑之城、創(chuàng)業(yè)之城和活力之城，于都也將會因為貢江南區(qū)濱江山地新城區(qū)的建成而更加充滿活力和魅力 。 貢江南區(qū)的城市職能定位為：打造一個創(chuàng)業(yè)福地、休閑山城 、于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 39 人文之城，形成一個集工業(yè)、居住、休閑度假、職業(yè)教育培訓、文化體育為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。 “創(chuàng)業(yè)福地”：以于都工業(yè)園區(qū)為載體 ， 打造“工業(yè)福地”，加強產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，重點建設工業(yè)園區(qū)基礎設施和公共配套設施，為工廠企業(yè)創(chuàng)造良好的外部條件，成為企業(yè)家的創(chuàng)業(yè)樂園；以貢江為載體，以紅色文化、風景林地為核心，打造“商業(yè)福地”。 “休閑山城”：充分利用濱江、風景林地，采用不同的方式塑造多種休閑空間；利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)豐富變化的地形地貌，塑造一個多維空間變化的山地城市，形成一個融山、水、城為一體的 “ 半城青山半城樓 ” 的山林城市 風貌。即使在城市中心地區(qū)，雖樓宇參差，市井繁華，卻仍見山林穿插、碧水中分。 “人文之城”：打造人文城市就是要在城市建設和發(fā)展過程中處處體現(xiàn)以人為本，實施人文關懷。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實到貢江南區(qū)經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的各個方面，關注人的全面發(fā)展，關注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關懷。 創(chuàng)造一個人與自然和諧發(fā)展的人居環(huán)境、實現(xiàn)資源的永續(xù)利用是打造人文城市的首要條件。文化乃城市發(fā)展之底蘊，作為紅軍長征出發(fā)地的于都，紅色文化是一筆不可忽視的精神財富，規(guī)劃將注重在優(yōu)美的自然或人工環(huán)境中賦予濃厚的文 化氣息和人文氣質(zhì)。 規(guī)劃目標 通過有效的規(guī)劃與控制手段，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展的主導因素，發(fā)揮優(yōu)勢條件，安排各項資源，引導城市營造布局均衡，景觀協(xié)調(diào)，于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 40 風格和諧、新穎、獨特的現(xiàn)代化氣質(zhì)。本次規(guī)劃目標將從四個方面進行概述： （ 1） 生態(tài)方面：應使城市風貌與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并在客觀上起到維護與支撐城市生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的作用。創(chuàng)造與自然山水共生、共榮、共樂的人居環(huán)境，體現(xiàn)“天人合一”的文化理念。 （ 2） 社會方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。 （ 3） 經(jīng)濟方面：以優(yōu)質(zhì)、獨特的城市環(huán)境，完善的配套設施，為工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展營造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，同時為旅游觀光產(chǎn)業(yè)奠定堅實的物質(zhì)基礎。 （ 4） 空間方面：創(chuàng)造貢江南區(qū)獨特的城市建筑風格，突出時代特色，塑造一個富有活力、面向未來、空間豐富豐富、多元共存的“親水型、生態(tài)化、人性化”城區(qū)。 規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)總體規(guī)劃對城南區(qū)的總體定位下，強調(diào)各功能片區(qū)之間的有機聯(lián)系，使各個功能組團的發(fā)展達到平衡與協(xié)調(diào)，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： （ 1） 規(guī)劃區(qū)為丘陵地帶，區(qū)內(nèi)山林水網(wǎng)密切融合，起伏多變的山形和自然景 觀區(qū)，造就了獨特的山地自然風貌，規(guī)劃將加強城市人工建設對自然環(huán)境的適應與協(xié)調(diào)。 （ 2） 開發(fā)建設與保護必須雙軌并行，從生態(tài)環(huán)境的持續(xù)發(fā)展和文化資源的傳承出發(fā)，在保護的前提下進行開發(fā)建設。規(guī)劃將有選于都城市綜合體建設 項目可行性研究報告 41 擇地保留部分山體，盡量保留植物多樣性的區(qū)域；規(guī)劃還將結合規(guī)劃區(qū)外圍風景區(qū)、景點等，打通景觀視廊，顯山露水，建立外向景觀構架。 （ 3） 多種功能并存，交融發(fā)展，形成集居住、工業(yè)、文體、教育、休閑度假、旅游為一體的多元格局，創(chuàng)造具有活力與魅力的多元化環(huán)境。 規(guī)劃結構 根據(jù)貢江南區(qū)現(xiàn)狀自然地形（山體、溝谷、水域 等）、城市經(jīng)濟、道路交通等一系列要素進行統(tǒng)籌綜合后，形成四軸兩帶、三大功能片區(qū)、水網(wǎng)滲透、綠鏈環(huán)繞、多中心組團式的總體格局，規(guī)劃力求建立一個完善的新城空間結構體系，使各個中心功能互相聯(lián)系和相互滲透。 “四軸” —— 以貫穿東西的城市主干路作為城市發(fā)展主軸線，帶動兩側(cè)城市功能片區(qū)的發(fā)展；還包括工業(yè)園區(qū)、綜合片區(qū)、東片區(qū)與老城區(qū)形成便捷的三條發(fā)展軸線。 “兩帶” —— 以濱江綠化帶以及規(guī)劃區(qū)南面的城市防護綠帶構成了規(guī)劃區(qū)外圍的兩條休閑防護景觀帶。 “三大功能片區(qū)” —— 西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集 教育培訓、文化體育、旅游接待、休閑度假、會議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設內(nèi)容 , 依山而筑、順勢而居，開發(fā)建設成組團式現(xiàn)代山地居住片區(qū)。 于