【正文】 重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求相關(guān)專家的意見(jiàn)，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。泰達(dá)國(guó)際公寓天津奧林匹克大廈本項(xiàng)目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設(shè)在大沽路沿線，地處天津較為繁華的大沽路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。四、 市場(chǎng)定位服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。對(duì)于本項(xiàng)目而言，依托由國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店是其特有的優(yōu)勢(shì)，而在本項(xiàng)目中的甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來(lái)源。五、 項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)商住樓的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在天津生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是說(shuō)服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:。本項(xiàng)目商住樓的規(guī)模為9平方米。銷售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營(yíng)策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對(duì)于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價(jià)格，租金預(yù)計(jì)為800元/日（均價(jià)，按100平方米/套計(jì)算）；對(duì)于銷售的公寓，考慮到地價(jià)因素，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格不低于12000元/平方米，項(xiàng)目建成后第一年入住率就將達(dá)到80%。第四章 項(xiàng)目選址一、周邊情況分析建設(shè)地點(diǎn)地處天津中環(huán)線，是城市CBD中心城帶，緊鄰小白樓地區(qū)，區(qū)域歷史上是天津市重要的商業(yè)區(qū)，有著豐富的商業(yè)、文化、人文底蘊(yùn)。小白樓是天津市已經(jīng)形成的CBD區(qū)域，周邊云集了天津的高級(jí)寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)、酒店、高級(jí)住宅等高檔建筑群，其配套的重點(diǎn)中學(xué)、大型綜合醫(yī)院也分布其間。特別是地鐵一號(hào)線的建設(shè)，更為地區(qū)的發(fā)展提供了交通便利的條件，因此該地區(qū)是今后最具升值潛力的地區(qū)。同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)也為完善該地區(qū)的功能配套起到重要的作用。大沽路綜合體項(xiàng)目建成后將和附近的城市環(huán)境融為一體，并成為周邊地區(qū)以及天津市的標(biāo)志性建筑物，三、建設(shè)條件該項(xiàng)目選址地處城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的地區(qū)，供水、排水、電力設(shè)施、燃?xì)夤芫€、城市熱網(wǎng)及通訊設(shè)施環(huán)繞周邊，且有能力為本工程提供完善的服務(wù)。且區(qū)域環(huán)境良好，無(wú)噪聲源及污染源。給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨(dú)立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。電力：自建一座公用的35KV變電站，從不同的上級(jí)電網(wǎng)引入兩路來(lái)電。并設(shè)自備柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源，以滿足一級(jí)負(fù)荷供電可靠性的要求及服務(wù)式公寓的要求。暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。煤氣：由附近道路上的市政煤氣管道提供氣源，并在本工程中新建一個(gè)中低壓調(diào)壓站，為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定氣源。綜上所述，大沽路綜合體項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)外部基礎(chǔ)配套設(shè)施良好，周邊建筑環(huán)境適宜，建設(shè)用地符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)，且用地權(quán)屬明確，故選址可行。第五章 總體方案一、使用功能確定原則根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況及對(duì)周邊地區(qū)已建建筑類別，性質(zhì)、規(guī)模分析，并充分考慮到天津城市建設(shè)持續(xù)發(fā)展的需要，本項(xiàng)目的使用功能確定為集甲級(jí)寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓、商業(yè)一體的大型綜合建筑。每項(xiàng)使用功能的確定均源自市場(chǎng)需求，其功能的配置齊全，在建筑群體內(nèi)可滿足各種人群不同的使用要求，這里既有高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓供人們辦公使用，又有高級(jí)公寓、商住樓供人們居住、休息，還有高檔的商業(yè)設(shè)施可滿足人們購(gòu)物的需要。因此項(xiàng)目功能的多樣化、專業(yè)化，使該地區(qū)的功能配套更趨完美，同時(shí)項(xiàng)目功能定位的準(zhǔn)確性，也為項(xiàng)目建設(shè)成功打下良好的基礎(chǔ)。二、總體方案本項(xiàng)目的基本功能由甲級(jí)寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪及地下停車場(chǎng)等組成。地塊占地面積38000平方米，建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體，其中面向大沽南路一側(cè)的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約140000平方米。根據(jù)項(xiàng)目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。項(xiàng)目將各不同使用功能的單體建筑有機(jī)的組合成“U”字型，并沿大沽路、衛(wèi)津河布置。將商住樓設(shè)計(jì)成一長(zhǎng)方型平面，將置于相對(duì)安靜的衛(wèi)津河一側(cè)，北面形成綠地公園，使其擁有良好的朝向和景觀。將寫(xiě)字樓塔樓布置在大沽路與衛(wèi)津河轉(zhuǎn)角。作為建筑群的制高點(diǎn)與服務(wù)式公寓呼應(yīng)聯(lián)系起來(lái)。將公寓樓沿大沽路展開(kāi)布置，面向恒華中心。在寫(xiě)字樓與商住樓之間設(shè)置商業(yè)步行街，商業(yè)街的布置既分割了不同使用功能的建筑有組織的分解人流，又使它們有機(jī)的組合成統(tǒng)一的建筑群。第六章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)1. 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍。2. 建筑安裝工程按2000年天津市建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及2004年天津市建委頒發(fā)的有關(guān)工程造價(jià)信息。3. 項(xiàng)目擬建設(shè)方案、國(guó)內(nèi)類似項(xiàng)目投資及業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)。4. 其他費(fèi)用按國(guó)家及天津市有關(guān)基本建設(shè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、投資估算編制說(shuō)明1. 本投資估算包括商住樓、服務(wù)式公寓、商鋪、寫(xiě)字樓、地下建筑的建筑安裝工程費(fèi)用、附屬室外工程及各項(xiàng)其他費(fèi)用。2. 大沽路綜合體項(xiàng)目的總占地面積為38000m2，總建筑面積為155000m2。寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商鋪、地下建筑等各工程的建筑面積、高度、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：序號(hào)建筑物名稱建筑面積（平方米）結(jié)構(gòu)形式裝修標(biāo)準(zhǔn)1寫(xiě)字樓40000框架剪力墻粗裝修2服務(wù)式公寓30000框架核心筒精裝修3商住樓60000框架剪力墻粗裝修4商鋪10000框架剪力墻粗裝修5地下建筑15000　箱筏粗裝修6合計(jì)155000　　3. 項(xiàng)目投資估算包括新建35KV電站一座、中低壓調(diào)壓站一座。4. 項(xiàng)目的預(yù)備費(fèi)按開(kāi)發(fā)建設(shè)成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）之和的5%測(cè)算。5. 項(xiàng)目建設(shè)期3年。6. ％估算，銷售費(fèi)用按200萬(wàn)元進(jìn)行估算，建筑安裝工程包括公建工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，其他費(fèi)用估算方法見(jiàn)各表明細(xì)。7. 經(jīng)營(yíng)資金投資根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)情況，只預(yù)測(cè)其物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資金。三、投資估算結(jié)果大沽路綜合體項(xiàng)目總投資為88433 萬(wàn)元。其中建設(shè)投資58333萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金投資100萬(wàn)元。投資估算明細(xì)見(jiàn)下表：大沽路綜合體項(xiàng)目投資估算總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本＝∑土地費(fèi)用22000　前期工程費(fèi)　行政性收費(fèi)　配套工程費(fèi)7011　建筑安裝工程費(fèi)26350　管理費(fèi)用 　銷售費(fèi)用 　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1000　2經(jīng)營(yíng)資金 　3項(xiàng)目總投資＝1＋2土地費(fèi)用投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬(wàn)元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1土地成本　　土地補(bǔ)償費(fèi)170000 土地出讓金（政府性收益）3400 土地拍賣費(fèi)850其他費(fèi)用750　小計(jì)：22,000 折合每平米：1157前期工程費(fèi)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬(wàn)元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2前期工程費(fèi)　　勘察費(fèi) 估算。設(shè)計(jì)費(fèi)264%計(jì)算工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)211建安造價(jià)%工程保險(xiǎn)費(fèi)建安造價(jià)%環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi) 估算地震安全性評(píng)價(jià) 估算風(fēng)洞試驗(yàn)費(fèi) 估算三通一平工程費(fèi)54估算招標(biāo)管理費(fèi)211建安造價(jià)%現(xiàn)勢(shì)地形圖費(fèi)用 估算。施工圖紙審查費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的15％計(jì)算臨水、臨電費(fèi) 估算，臨水費(fèi)：接管、安裝；臨電費(fèi)：架線、租賃變壓器?！⌒∮?jì)：折合每平米：行政性收費(fèi)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬(wàn)元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3行政性收費(fèi)　　工程規(guī)劃管理費(fèi)建安造價(jià)%建筑工程交易服務(wù)費(fèi) 建安造價(jià)%60%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價(jià)‰城建檔案管理及整理費(fèi) 估算。印花稅中標(biāo)價(jià)3‰產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)商業(yè)辦公：工程造價(jià)的2‰房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)31商業(yè)辦公：2元/平米　小計(jì)：折合每平米：配套工程費(fèi)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬(wàn)元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4配套工程費(fèi)　　市政大配套費(fèi)3410按220元/平米計(jì)收。供熱配套工程費(fèi)2325公建第一熱電廠150/平米自來(lái)水工程建設(shè)費(fèi)建筑面積27元/平米。排水工程建設(shè)費(fèi)建筑面積35元/平米燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)315建筑面積35元/平米（按酒店建筑面積計(jì)算）　小計(jì)：7011 折合每平米：452元 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度