【導(dǎo)讀】未來石商業(yè)綜合體可行性研究報告。本項目擬建于河北省保定市保定市位于河北中部地處京津石三角腹地近幾。年保定市加快實施外向帶動戰(zhàn)略加大開放力度招商引資不斷發(fā)展重點規(guī)劃建設(shè)。的保定國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)涿州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等11個省級以上開發(fā)區(qū)吸。引了20多個國家和地區(qū)的客商前往投資興業(yè)效益可觀先后與40多個國家和地區(qū)。建立了項目合作和貿(mào)易往來關(guān)系出口趨勢良好成交額逐年增加。保定市集中精力打造東湖文化商貿(mào)集中區(qū)緊緊抓住東湖新區(qū)建設(shè)機(jī)遇大力。東部經(jīng)濟(jì)商貿(mào)核心區(qū)推動保定市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2021年該市生產(chǎn)總值達(dá)到20503億元增長14高于全省22個百分點增幅居。幅居全省第一全部財政收入達(dá)到2061億元位列全省第五全部財政收入增長236. 零售總額增長183實際利用外資48億美元萬元生產(chǎn)總值綜合能耗下降3城鎮(zhèn)企。以重點項目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)為抓手增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的支撐全年共列入。全年省市重點項目完成投資603億元超年度計劃75個百分點定州市涿州市高陽

　　

【正文】 的抗風(fēng)險能力 4 不確定性分析 不確定分析主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析盈虧平衡分析是指通過計算項目的盈虧平衡點分析項目成本與收入的平衡關(guān)系判斷項目對產(chǎn)品數(shù)量變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力房地產(chǎn)項目一般只在全部銷售的情況下進(jìn)行盈虧平衡分析在 部分銷售部分出租的情況下盈虧平衡分析沒有實際意義該項目為商業(yè)綜合體項目因此本次不確定分析僅做敏感性分析 敏感性分析是研究和預(yù)測項目的主要變量發(fā)生變化時導(dǎo)致項目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法如果某變量變化幅度較小但對某主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響較大則認(rèn)為項目對該變化是敏感的該項目的敏感性分析選用了開發(fā)投資和銷售收入作為影響因素來分析這些因素的變化對主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度分析結(jié)果見表 表 91 敏感性分析表 序號 不確定因素 變化率 財務(wù)內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 0 1380 1 開發(fā)投資 10 1137 176 2 銷售收入 10 1184 142 從敏感性分析的結(jié)果可以看出該項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對開發(fā)投資和銷售收入變化較敏感但無論是哪種因素在177。 10 的變化幅度內(nèi)該項目的財務(wù)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)因此該項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力 以上綜合分析了項目可能存在的多種風(fēng)險并提出了相應(yīng)的規(guī)避和控制建議上述風(fēng)險多數(shù)屬于同類項目所共有的風(fēng)險通過采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險應(yīng)對措施可以將項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)移或規(guī)避而且由于項目自身所處的宏觀環(huán)境行業(yè)地理位置項目服務(wù)定位項目經(jīng)營者的能力等等都在同類項目中具備比較優(yōu)勢所以只 要項目投資者和經(jīng)營者采取合理的風(fēng)險應(yīng)對措施該項目從風(fēng)險分析的角度上是可行的 10 社會評價和環(huán)境影響評價 101 社會評價 1011 打造保定首席低密度的大型城市商業(yè)綜合體建筑保定文化地標(biāo)與未來 本項目位于東湖之濱未來城市中央公園保定未來財富之門 660 畝的東湖景區(qū)將以 2499 萬平方米公園綠地 29 萬平方米廣場 27 萬平方米水域打造出集濱湖休閑藝術(shù)展示和生態(tài)體驗等功能為一體的保定文化核心其中規(guī)劃建設(shè)的關(guān)漢卿大劇院與博物館將被打造成具有唯一性標(biāo)志性體現(xiàn)保定深厚文化底蘊(yùn)的經(jīng)典城市建筑未來石借勢東湖新區(qū)顛覆傳統(tǒng)建筑形態(tài)以 獨一無二的城市綜合體建筑開啟新保定文化未來世 未來石毗鄰河北大學(xué)保定學(xué)院保定廣播電視大學(xué)等重點高校教育部直屬全國十所重點中學(xué)之一河北省重點中學(xué)保定外國語學(xué)校教育資源無比優(yōu)越百年保定人文思想 20 年隆基泰和居住文化是未來商業(yè)核心城市綜合體是現(xiàn)代城市最具活力的有機(jī)細(xì)胞是未來城市發(fā)展的嶄新里程碑一站式消費娛樂與商務(wù)休閑更是未來城市文化的重要標(biāo)志區(qū)別于城市中心的擁擠與雜亂以全新的視角汲取世界城市商業(yè)建筑精華打造保定首席低密度的商業(yè)綜合體以超越當(dāng)下的文化理念與建筑構(gòu)思重新塑造人性化的商業(yè)和商務(wù)空間建筑新城市文化地標(biāo)與未 來 1012 拉動保定經(jīng)濟(jì)提高保定形象 未來石致力于打造成華北地區(qū)最大的集購物住宿會展休閑娛樂于一體的大型城市商業(yè)綜合體由華北地區(qū)最具有實力的保定旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 作為保定文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)對外窗口和主要門戶未來石將展現(xiàn)出保定文化的特色和風(fēng)貌功能上滿足周邊住戶及學(xué)生購物娛樂等消費的商業(yè)需要同時兼顧商務(wù)辦公商務(wù)公寓功能的完善建筑立面凸顯國際化商業(yè)綜合體的形象與北側(cè)未來保定文化產(chǎn)業(yè)園遙相呼應(yīng) 同時本項目的實施也解決了農(nóng)民工就業(yè)問題增加了農(nóng)民的收入在一定程度上起到了拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高人民生活水平的作用 綜上所述按 照統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域城市發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀科學(xué)規(guī)劃和整合土地資源的開發(fā)利用的原則該項目不僅可以滿足當(dāng)?shù)乜焖侔l(fā)展的需要而且還從側(cè)面帶動了其相關(guān)行業(yè)發(fā)展如建材運輸?shù)刃袠I(yè)故項目的建設(shè)是可行的 1013 社會影響分析結(jié)論 該項目合理開發(fā)并有效利用資源區(qū)域布置合理符合國家法律符合國家宏觀調(diào)控政策符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃行業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃 102 環(huán)境影響評價 1021 環(huán)境現(xiàn)狀 我國能源資源相對不足人均擁有量遠(yuǎn)低于世界平均水平隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大能源需求呈持續(xù)快速增長供需矛盾日益突出能源將是我國當(dāng)前和今 后相當(dāng)長時期內(nèi)制約經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的瓶頸關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)節(jié)能是一項長期的戰(zhàn)略任務(wù)是當(dāng)前的緊迫任務(wù)是我國的基本國策因此現(xiàn)在及可預(yù)見的未來節(jié)能將始終伴隨該項目一路同行 保定市單位 GDP 能耗到十一178。五降低 20 單位 GDP 能耗年均降低 4 這是保定市按照《節(jié)約能源法》和 2021 年 7 月 1 日實施的《河北省節(jié)約能源條例》及國家相關(guān)文件要求建設(shè)節(jié)約型社會確定的節(jié)能目標(biāo) 河北省節(jié)能目標(biāo)是到 2021 年單位 GDP 能耗由 2021 年的 108 噸標(biāo)煤減少到0864 噸標(biāo)煤下降 20 本項目的實施將有助于改善當(dāng)?shù)氐木幼l件和提高人民的 生活水平促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮和社會和諧發(fā)展具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 1022 設(shè)計依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn) 1《中華人民共和國節(jié)約能源法》 3《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》國發(fā) [2021]15 號 4《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》發(fā)改環(huán)資 [2021]2505 號 5《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》國家發(fā)改委科技部 2021 年 12 月 6《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用環(huán)境保護(hù)技術(shù)》國家發(fā)改委 2021 年65 號 7《設(shè)備及管道保溫保冷設(shè)計導(dǎo)則》 GBT155861995 8《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計算與評價》 GBT134711992 9《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB500192021 10《節(jié)能措施經(jīng)濟(jì)效益計算與評價》 11《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342021 12《河北省節(jié)約能源條例》 13 河北省發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)《河北省節(jié)約能源十一五專項規(guī)劃》的通知冀發(fā)改環(huán)資 [2021]538 號 14《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 的通知冀發(fā)改投資 [2021]152 號》 15《河北省用水定額試行》冀水資 [2021]3 號 1023 項目能源消耗種類和數(shù)量分析 本項目主要消耗能源為水電力熱力 用電量主要用于照明電梯空調(diào)休閑娛樂設(shè)施用電其中不同場所用電 負(fù)荷與用電系數(shù)不同商業(yè)用房用電指標(biāo)為 60w ㎡辦公用房用電指標(biāo)為 50 w ㎡車庫及設(shè)備建筑用電指標(biāo)為 12 w ㎡初步估算項目總電力負(fù)荷約為 555014 萬 kwh 表 101 用電負(fù)荷計算及變壓器的選擇 受電設(shè)備名稱 功率 KW 需要系數(shù) Kx COS∮ TAN∮ 計算負(fù)荷 安裝 工作 有功 無功 KW kvar 辦公用房 890000 890000 08 09 048 712021 341760 商業(yè)用房 1636800 1636800 06 089 051 982080 500861 車庫及設(shè)備用房 141636 141636 04 08 075 56654 42491 娛樂附屬設(shè)施 250000 250000 06 089 048 150000 72021 小計 2918436 2918436 1900734 957112 合計 2918436 2918436 1900734 957112 用水項目用水由市政供水管網(wǎng)供給項目區(qū)用水主要為生活用水和室外消火栓用水等全年用水量為 4521萬噸 表 102 用水負(fù)荷表 序號 名稱 用水標(biāo)準(zhǔn) 用水單位 最高日 m3d 時變化系 數(shù) 1 生活用水 20 l 人178。次 55000 110000 250 2 澆灑道路場地用水 08 lm2178。次 25000 2021 100 3 綠化用水 02 lm2178。 d 880118 176 100 4 未預(yù)見及漏損 11218 5 合計 123394 6 室內(nèi)消防用水 15 ls 7 室外消防用水 35 ls 年用水量為 123394m3d365d 4504 萬 m3 用熱量主要用于冬季采暖用熱采暖面積為 450800 平方米采暖指標(biāo)為 60w ㎡則全年冬季采暖用熱量為 450800m2120 天 16 小時 006kw36001000000 18695578 百萬千焦 表 103 項目主要原材料用量表 序號 能源種類 單位 數(shù)量 備注 1 電 萬 kWh 555014 2 水 萬噸 4504 3 熱力 百萬千焦 18695578 表 104 項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量表 號 主要能源及耗能工質(zhì)名稱 計量單位 年需要量 其中 購入量 自產(chǎn)量 其他 實物 煤 實物 折算系數(shù) 折標(biāo)煤 t 實物 實物 實物 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 1 電 萬 kWh T 555014 81229 682112 682112 2 水 KT T 4504 00857 386 386 3 熱力 百萬千焦 18695578 00341 637519 637519 本項目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為 1323491 噸 1024 項目所在地能源供應(yīng)狀況分析 供電根據(jù)現(xiàn)場供電條件電源線由市政供電網(wǎng)絡(luò)引入電源建 變配室和箱式變電站進(jìn)線電壓為 10KV 配電電壓為 380220V 配電方式為樹干式與放射式相結(jié)合的形式電源引入及配出電纜采用直埋方式敷設(shè) 項目綠地庭院燈路燈及其他室外照明采用太陽能 LED 燈路燈間距 2030 米 供水根據(jù)市政管理部門提供由市政自來水管網(wǎng)供給規(guī)劃從保定市七一路城市供水管網(wǎng)引入給水管滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求給水主管道環(huán)狀及枝狀布置消水栓按 150 米服務(wù)半徑設(shè)置 1025 節(jié)能措施 1 由于項目形體復(fù)雜表面積大于常規(guī)建筑所以通過各種技術(shù)手段達(dá)到低能耗綠化運營的目的屋面外墻進(jìn)行保溫隔熱處理采用高性能的玻璃窗精心處理構(gòu)造細(xì)部降低傳導(dǎo)系數(shù)建筑設(shè)計充分利用自然光樓梯間等公共場所采用節(jié)能型燈具 太陽能發(fā)電系統(tǒng)本項目規(guī)劃利用新型太陽能發(fā)電技術(shù)確保太陽能電池組件與建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一使太陽能技術(shù)既達(dá)到節(jié)能和經(jīng)濟(jì)的目的又能夠保證建筑的美觀和協(xié)調(diào) 本項目太陽能電池組件安裝在商業(yè)局部 5 層屋頂結(jié)合建筑將其作為玻璃頂棚使用主要為地下車庫公共走廊及消防通道等提供電能 太陽能路燈太陽能燈具有節(jié)省投資高性價比特點明顯使用綠色環(huán)?？稍偕茉匆淮涡酝度腴L期受益同時由于不消耗煤電減少了 CO2 SO2等溫室氣體的排放對環(huán)境保護(hù)起著重要的積極因素 3 在各主要用電場 所安裝電表計量用電責(zé)任落實到人并制定先進(jìn)合理的用電指標(biāo)認(rèn)真考核采用節(jié)能燈亮度要適宜 4 選用節(jié)能型變壓器及節(jié)能設(shè)備并采取電容補(bǔ)償提高功率因數(shù)用電設(shè)備均選用國內(nèi)節(jié)能產(chǎn)品對負(fù)荷變化較大的電機(jī)采用變頻調(diào)速使其實際功率與符合相適應(yīng)達(dá)到降低能耗提高工作