【導(dǎo)讀】未來(lái)石商業(yè)綜合體可行性研究報(bào)告。本項(xiàng)目擬建于河北省保定市保定市位于河北中部地處京津石三角腹地近幾。年保定市加快實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略加大開(kāi)放力度招商引資不斷發(fā)展重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)。的保定國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)涿州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等11個(gè)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)吸。引了20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商前往投資興業(yè)效益可觀先后與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。建立了項(xiàng)目合作和貿(mào)易往來(lái)關(guān)系出口趨勢(shì)良好成交額逐年增加。保定市集中精力打造東湖文化商貿(mào)集中區(qū)緊緊抓住東湖新區(qū)建設(shè)機(jī)遇大力。東部經(jīng)濟(jì)商貿(mào)核心區(qū)推動(dòng)保定市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2021年該市生產(chǎn)總值達(dá)到20503億元增長(zhǎng)14高于全省22個(gè)百分點(diǎn)增幅居。幅居全省第一全部財(cái)政收入達(dá)到2061億元位列全省第五全部財(cái)政收入增長(zhǎng)236. 零售總額增長(zhǎng)183實(shí)際利用外資48億美元萬(wàn)元生產(chǎn)總值綜合能耗下降3城鎮(zhèn)企。以重點(diǎn)項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)為抓手增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐全年共列入。全年省市重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資603億元超年度計(jì)劃75個(gè)百分點(diǎn)定州市涿州市高陽(yáng)

　　

【正文】 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 4 不確定性分析 不確定分析主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析盈虧平衡分析是指通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目成本與收入的平衡關(guān)系判斷項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品數(shù)量變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只在全部銷(xiāo)售的情況下進(jìn)行盈虧平衡分析在 部分銷(xiāo)售部分出租的情況下盈虧平衡分析沒(méi)有實(shí)際意義該項(xiàng)目為商業(yè)綜合體項(xiàng)目因此本次不確定分析僅做敏感性分析 敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法如果某變量變化幅度較小但對(duì)某主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大則認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變化是敏感的該項(xiàng)目的敏感性分析選用了開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售收入作為影響因素來(lái)分析這些因素的變化對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度分析結(jié)果見(jiàn)表 表 91 敏感性分析表 序號(hào) 不確定因素 變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 0 1380 1 開(kāi)發(fā)投資 10 1137 176 2 銷(xiāo)售收入 10 1184 142 從敏感性分析的結(jié)果可以看出該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售收入變化較敏感但無(wú)論是哪種因素在177。 10 的變化幅度內(nèi)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)都能通過(guò)判別標(biāo)準(zhǔn)因此該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 以上綜合分析了項(xiàng)目可能存在的多種風(fēng)險(xiǎn)并提出了相應(yīng)的規(guī)避和控制建議上述風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)屬于同類(lèi)項(xiàng)目所共有的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施可以將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或規(guī)避而且由于項(xiàng)目自身所處的宏觀環(huán)境行業(yè)地理位置項(xiàng)目服務(wù)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者的能力等等都在同類(lèi)項(xiàng)目中具備比較優(yōu)勢(shì)所以只 要項(xiàng)目投資者和經(jīng)營(yíng)者采取合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施該項(xiàng)目從風(fēng)險(xiǎn)分析的角度上是可行的 10 社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境影響評(píng)價(jià) 101 社會(huì)評(píng)價(jià) 1011 打造保定首席低密度的大型城市商業(yè)綜合體建筑保定文化地標(biāo)與未來(lái) 本項(xiàng)目位于東湖之濱未來(lái)城市中央公園保定未來(lái)財(cái)富之門(mén) 660 畝的東湖景區(qū)將以 2499 萬(wàn)平方米公園綠地 29 萬(wàn)平方米廣場(chǎng) 27 萬(wàn)平方米水域打造出集濱湖休閑藝術(shù)展示和生態(tài)體驗(yàn)等功能為一體的保定文化核心其中規(guī)劃建設(shè)的關(guān)漢卿大劇院與博物館將被打造成具有唯一性標(biāo)志性體現(xiàn)保定深厚文化底蘊(yùn)的經(jīng)典城市建筑未來(lái)石借勢(shì)東湖新區(qū)顛覆傳統(tǒng)建筑形態(tài)以 獨(dú)一無(wú)二的城市綜合體建筑開(kāi)啟新保定文化未來(lái)世 未來(lái)石毗鄰河北大學(xué)保定學(xué)院保定廣播電視大學(xué)等重點(diǎn)高校教育部直屬全國(guó)十所重點(diǎn)中學(xué)之一河北省重點(diǎn)中學(xué)保定外國(guó)語(yǔ)學(xué)校教育資源無(wú)比優(yōu)越百年保定人文思想 20 年隆基泰和居住文化是未來(lái)商業(yè)核心城市綜合體是現(xiàn)代城市最具活力的有機(jī)細(xì)胞是未來(lái)城市發(fā)展的嶄新里程碑一站式消費(fèi)娛樂(lè)與商務(wù)休閑更是未來(lái)城市文化的重要標(biāo)志區(qū)別于城市中心的擁擠與雜亂以全新的視角汲取世界城市商業(yè)建筑精華打造保定首席低密度的商業(yè)綜合體以超越當(dāng)下的文化理念與建筑構(gòu)思重新塑造人性化的商業(yè)和商務(wù)空間建筑新城市文化地標(biāo)與未 來(lái) 1012 拉動(dòng)保定經(jīng)濟(jì)提高保定形象 未來(lái)石致力于打造成華北地區(qū)最大的集購(gòu)物住宿會(huì)展休閑娛樂(lè)于一體的大型城市商業(yè)綜合體由華北地區(qū)最具有實(shí)力的保定旭日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) 作為保定文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)外窗口和主要門(mén)戶未來(lái)石將展現(xiàn)出保定文化的特色和風(fēng)貌功能上滿足周邊住戶及學(xué)生購(gòu)物娛樂(lè)等消費(fèi)的商業(yè)需要同時(shí)兼顧商務(wù)辦公商務(wù)公寓功能的完善建筑立面凸顯國(guó)際化商業(yè)綜合體的形象與北側(cè)未來(lái)保定文化產(chǎn)業(yè)園遙相呼應(yīng) 同時(shí)本項(xiàng)目的實(shí)施也解決了農(nóng)民工就業(yè)問(wèn)題增加了農(nóng)民的收入在一定程度上起到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提高人民生活水平的作用 綜上所述按 照統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域城市發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀科學(xué)規(guī)劃和整合土地資源的開(kāi)發(fā)利用的原則該項(xiàng)目不僅可以滿足當(dāng)?shù)乜焖侔l(fā)展的需要而且還從側(cè)面帶動(dòng)了其相關(guān)行業(yè)發(fā)展如建材運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)故項(xiàng)目的建設(shè)是可行的 1013 社會(huì)影響分析結(jié)論 該項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)并有效利用資源區(qū)域布置合理符合國(guó)家法律符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃行業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃 102 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 1021 環(huán)境現(xiàn)狀 我國(guó)能源資源相對(duì)不足人均擁有量遠(yuǎn)低于世界平均水平隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大能源需求呈持續(xù)快速增長(zhǎng)供需矛盾日益突出能源將是我國(guó)當(dāng)前和今 后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)制約經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的瓶頸關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)節(jié)能是一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略任務(wù)是當(dāng)前的緊迫任務(wù)是我國(guó)的基本國(guó)策因此現(xiàn)在及可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)節(jié)能將始終伴隨該項(xiàng)目一路同行 保定市單位 GDP 能耗到十一178。五降低 20 單位 GDP 能耗年均降低 4 這是保定市按照《節(jié)約能源法》和 2021 年 7 月 1 日實(shí)施的《河北省節(jié)約能源條例》及國(guó)家相關(guān)文件要求建設(shè)節(jié)約型社會(huì)確定的節(jié)能目標(biāo) 河北省節(jié)能目標(biāo)是到 2021 年單位 GDP 能耗由 2021 年的 108 噸標(biāo)煤減少到0864 噸標(biāo)煤下降 20 本項(xiàng)目的實(shí)施將有助于改善當(dāng)?shù)氐木幼l件和提高人民的 生活水平促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮和社會(huì)和諧發(fā)展具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 1022 設(shè)計(jì)依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn) 1《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 3《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》國(guó)發(fā) [2021]15 號(hào) 4《節(jié)能中長(zhǎng)期專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》發(fā)改環(huán)資 [2021]2505 號(hào) 5《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》國(guó)家發(fā)改委科技部 2021 年 12 月 6《國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用環(huán)境保護(hù)技術(shù)》國(guó)家發(fā)改委 2021 年65 號(hào) 7《設(shè)備及管道保溫保冷設(shè)計(jì)導(dǎo)則》 GBT155861995 8《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評(píng)價(jià)》 GBT134711992 9《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500192021 10《節(jié)能措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評(píng)價(jià)》 11《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342021 12《河北省節(jié)約能源條例》 13 河北省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《河北省節(jié)約能源十一五專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》的通知冀發(fā)改環(huán)資 [2021]538 號(hào) 14《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 的通知冀發(fā)改投資 [2021]152 號(hào)》 15《河北省用水定額試行》冀水資 [2021]3 號(hào) 1023 項(xiàng)目能源消耗種類(lèi)和數(shù)量分析 本項(xiàng)目主要消耗能源為水電力熱力 用電量主要用于照明電梯空調(diào)休閑娛樂(lè)設(shè)施用電其中不同場(chǎng)所用電 負(fù)荷與用電系數(shù)不同商業(yè)用房用電指標(biāo)為 60w ㎡辦公用房用電指標(biāo)為 50 w ㎡車(chē)庫(kù)及設(shè)備建筑用電指標(biāo)為 12 w ㎡初步估算項(xiàng)目總電力負(fù)荷約為 555014 萬(wàn) kwh 表 101 用電負(fù)荷計(jì)算及變壓器的選擇 受電設(shè)備名稱(chēng) 功率 KW 需要系數(shù) Kx COS∮ TAN∮ 計(jì)算負(fù)荷 安裝 工作 有功 無(wú)功 KW kvar 辦公用房 890000 890000 08 09 048 712021 341760 商業(yè)用房 1636800 1636800 06 089 051 982080 500861 車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房 141636 141636 04 08 075 56654 42491 娛樂(lè)附屬設(shè)施 250000 250000 06 089 048 150000 72021 小計(jì) 2918436 2918436 1900734 957112 合計(jì) 2918436 2918436 1900734 957112 用水項(xiàng)目用水由市政供水管網(wǎng)供給項(xiàng)目區(qū)用水主要為生活用水和室外消火栓用水等全年用水量為 4521萬(wàn)噸 表 102 用水負(fù)荷表 序號(hào) 名稱(chēng) 用水標(biāo)準(zhǔn) 用水單位 最高日 m3d 時(shí)變化系 數(shù) 1 生活用水 20 l 人178。次 55000 110000 250 2 澆灑道路場(chǎng)地用水 08 lm2178。次 25000 2021 100 3 綠化用水 02 lm2178。 d 880118 176 100 4 未預(yù)見(jiàn)及漏損 11218 5 合計(jì) 123394 6 室內(nèi)消防用水 15 ls 7 室外消防用水 35 ls 年用水量為 123394m3d365d 4504 萬(wàn) m3 用熱量主要用于冬季采暖用熱采暖面積為 450800 平方米采暖指標(biāo)為 60w ㎡則全年冬季采暖用熱量為 450800m2120 天 16 小時(shí) 006kw36001000000 18695578 百萬(wàn)千焦 表 103 項(xiàng)目主要原材料用量表 序號(hào) 能源種類(lèi) 單位 數(shù)量 備注 1 電 萬(wàn) kWh 555014 2 水 萬(wàn)噸 4504 3 熱力 百萬(wàn)千焦 18695578 表 104 項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量表 號(hào) 主要能源及耗能工質(zhì)名稱(chēng) 計(jì)量單位 年需要量 其中 購(gòu)入量 自產(chǎn)量 其他 實(shí)物 煤 實(shí)物 折算系數(shù) 折標(biāo)煤 t 實(shí)物 實(shí)物 實(shí)物 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 1 電 萬(wàn) kWh T 555014 81229 682112 682112 2 水 KT T 4504 00857 386 386 3 熱力 百萬(wàn)千焦 18695578 00341 637519 637519 本項(xiàng)目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為 1323491 噸 1024 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 供電根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)供電條件電源線由市政供電網(wǎng)絡(luò)引入電源建 變配室和箱式變電站進(jìn)線電壓為 10KV 配電電壓為 380220V 配電方式為樹(shù)干式與放射式相結(jié)合的形式電源引入及配出電纜采用直埋方式敷設(shè) 項(xiàng)目綠地庭院燈路燈及其他室外照明采用太陽(yáng)能 LED 燈路燈間距 2030 米 供水根據(jù)市政管理部門(mén)提供由市政自來(lái)水管網(wǎng)供給規(guī)劃從保定市七一路城市供水管網(wǎng)引入給水管滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求給水主管道環(huán)狀及枝狀布置消水栓按 150 米服務(wù)半徑設(shè)置 1025 節(jié)能措施 1 由于項(xiàng)目形體復(fù)雜表面積大于常規(guī)建筑所以通過(guò)各種技術(shù)手段達(dá)到低能耗綠化運(yùn)營(yíng)的目的屋面外墻進(jìn)行保溫隔熱處理采用高性能的玻璃窗精心處理構(gòu)造細(xì)部降低傳導(dǎo)系數(shù)建筑設(shè)計(jì)充分利用自然光樓梯間等公共場(chǎng)所采用節(jié)能型燈具 太陽(yáng)能發(fā)電系統(tǒng)本項(xiàng)目規(guī)劃利用新型太陽(yáng)能發(fā)電技術(shù)確保太陽(yáng)能電池組件與建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一使太陽(yáng)能技術(shù)既達(dá)到節(jié)能和經(jīng)濟(jì)的目的又能夠保證建筑的美觀和協(xié)調(diào) 本項(xiàng)目太陽(yáng)能電池組件安裝在商業(yè)局部 5 層屋頂結(jié)合建筑將其作為玻璃頂棚使用主要為地下車(chē)庫(kù)公共走廊及消防通道等提供電能 太陽(yáng)能路燈太陽(yáng)能燈具有節(jié)省投資高性?xún)r(jià)比特點(diǎn)明顯使用綠色環(huán)保可再生能源一次性投入長(zhǎng)期受益同時(shí)由于不消耗煤電減少了 CO2 SO2等溫室氣體的排放對(duì)環(huán)境保護(hù)起著重要的積極因素 3 在各主要用電場(chǎng) 所安裝電表計(jì)量用電責(zé)任落實(shí)到人并制定先進(jìn)合理的用電指標(biāo)認(rèn)真考核采用節(jié)能燈亮度要適宜 4 選用節(jié)能型變壓器及節(jié)能設(shè)備并采取電容補(bǔ)償提高功率因數(shù)用電設(shè)備均選用國(guó)內(nèi)節(jié)能產(chǎn)品對(duì)負(fù)荷變化較大的電機(jī)采用變頻調(diào)速使其實(shí)際功率與符合相適應(yīng)達(dá)到降低能耗提高工作