【正文】 40′116176。次 25000 2021 100 3 綠化用水 02 lm2178。 K〕〕 備注 陶粒砼空心砌塊外墻 061 50mm 厚聚苯乙烯泡沫板保溫 外 門 25 成品鋼制保溫門 屋 面 058 80mm 厚聚苯乙烯泡沫板保溫溫溫 樓 板 060 與室外空氣接觸 3 采暖部分 本項目辦公用房供暖由市政供熱統(tǒng)一管理采暖系統(tǒng)將設計為以地板采暖的模式管網采用枝狀直埋敷設直埋管道采用聚氨酯直埋保溫 熱水管道商業(yè)用房采暖利用中央空調進行冬季采暖 4 通風部分 各建筑物內無窗及設固定窗扇的衛(wèi)生間均設機械排風 供電工程 1 供電系統(tǒng) 本項目供電電源由市政供電網絡引入電源為 380220V 項目區(qū)內設總變配電室各單體建筑物均設低壓配電間以放射或樹干式方式為動力及照明供電并進行電能的再分配和計量 2 照明 本項目各建筑物內設配電室由配電室電源總進線動力照明配電箱向各層分配電箱以電纜放射式或樹干式供電 各建筑物均按有關規(guī)范規(guī)定的等級設計防雷系統(tǒng)本工程配電系統(tǒng)為 TNCS10 米水柱以在面算起室外消火栓的設置間距不小于 120 米并從 DN150 的給水管上接入 434 環(huán)境保護規(guī)劃 本項目建設前應編制環(huán)境影響評價文件對項目實施后可能產生的環(huán)境影響做出分析預測和評估提出預防或減輕不良影響的對策和措施報環(huán)保局審批 環(huán)衛(wèi)規(guī)劃 根據社會發(fā)展的需要垃圾采用定點收集規(guī)劃沿本地塊內主要道路上設置若干垃圾分類收集點每個垃圾收集點設置 70 米服務半徑內收集的垃圾經壓縮處理后由環(huán)衛(wèi)機構負責清運 無障礙設計 1 符合行業(yè)標準《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 2 小區(qū)外部的道路綠地與公共服務設施等閑地內建設無障礙通路保證老年人體弱人殘疾人輪椅及童車的無障礙通行 建筑商業(yè)出入口通過緩坡連接辦公出入口設置無障礙坡道公共場所設無障礙廁所商業(yè)辦公均配備無障礙電梯地下室分區(qū)設置無障礙車位水平通道及樓梯間寬度均符合無障礙設計要求 項目構成平面布置及戶型設計及戶型面積功能要求建筑藝術功能以及與城市的協(xié)調建筑結構道路綠化及其它配套附屬設施的規(guī)劃方案做總平面圖和標準層平面圖 5 項目開發(fā)進度及組織安排 51 項目建設工期 2021年 10月至 2021 年 8月⑵ 2021 年 12月至 2021 年 1月施工圖紙設計及審批 52 項目開發(fā)進度安排 本項目建設期從前期準備立項而后進入項目準備階段項目施工階段項目竣工驗收階段項目應盡早開辦在項目實施過程中應妥善安排各項工作交叉進行以縮短工期本項目各項工作進度具體安排如下 22021 年 12 月至 2021 年 1 月施工圖紙設計及審批 32021 年 2 月至 2021 年 3 月工程招投標 42021 年 4 月至 2021 年 8 月土建施工 52021 年 9 月工程驗收交付使用 從項目申請報告到工程投入使用預計時間為 24 個月 詳見項目實施計劃進度表 53 項目銷售期及銷售時間的確定 該項目將于建設期第 1 年開始預售預售 2 年銷售期 2 年即計算期為 4 年 本項目 2021 年 10 月 1 號開盤 6 項目銷售計劃 61 項目定價 本項目在對參考樓盤進行比較確定均價的過程中主要考慮以下因素的影響 片區(qū)因素區(qū)位升值潛力交通周邊配套周邊環(huán)境 產品綜合質素景觀戶型結構配套設施物業(yè)管理發(fā)展商品牌宣傳包裝工程進度以上評分考慮點是根據中原多年營銷經驗以及對豪宅客戶的把握并根據不同因素對客戶購房產生影響的程度分別賦予不同的分值 1 保定市房地產樓盤調查情況 2021 年中心城區(qū)樓盤價格 地 點 類別 價格元 m2 開 發(fā) 商 炫彩 soho 北市區(qū)東三環(huán) 22 號 商住一體 公寓 5000 商業(yè) 10000 華中房地產開發(fā)有限公司 福堡秀城 復興路 77 號 商住一體 公寓 6000 商業(yè) 10000 保定福堡開發(fā)有限公司 鑒于以上因素的分析本樓盤初次定價為地上商鋪銷售單價 8000 元平方米地下商鋪銷售單價 7500元平方米地上商業(yè)公寓銷售單價 4000元平方米車庫銷售單價 80000 元個 此外考慮到水平價差和垂直價差因素的影響我們可以靈活的運用定價方法對具體到不同的樓層不同的每一個房間進行精確的定價 1 商業(yè) 表 62 垂直價差 分類 建議銷售單價 商業(yè)用房地下 1 層 8000 元平方米 商業(yè)用房 1 層 10000 元平方米 商業(yè)用房 2 層 9000 元平方米 商業(yè)用房 3 層 7000 元平方米 商業(yè)用房 4 層 6000 元平方米 水平價差主要考慮商鋪位置人流量 2 住宅公寓 分析已經開盤的 1 垂直價差 表 63 1 垂直價差 價差 1 5F 100 3900 6F 100 3900 7F 100 3900 8F 100 3900 9F 100 3900 10F 100 3900 11F 0 4000 12F 0 4000 13F 0 4000 14F 0 4000 15F 0 4000 16F 100 4100 17F 100 4100 18F 100 4100 19F 100 4100 20F 100 4100 21F 100 4100 22F 0 4000 23F 0 4000 24F 0 4000 25F 0 4000 26F 0 4000 水平價差 本項目為酒店式住宅公寓水平價差主要因素為南北朝向 各層樓層南側每平米價格高于北側 200 元 62 項目分階段銷售計 劃 該項目的銷售收入主要來源于商業(yè)公寓商鋪車庫的銷售該項目將于建設期第 1 年開始預售預售 2 年銷售期 2 年即計算期第 4 年 該項目銷售部分產品的價格制定總體原則為參考保定近幾年類似項目的總體價格水平在進一步充分調研周邊類似項目的價格水平的基礎上根據項目建設的實際成本制定合理的價格 根據市場分析該項目具體銷售價格和銷售進度詳見表 131 表 64 銷售計劃表 名 稱 銷售面積 萬 m2 售 價 元 m2 銷售比例 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 商業(yè)公寓 2728 400 20 30 30 20 商 鋪 272 8000 10 30 40 20 車庫 3154 80000 30 50 20 注地下車位售價單位元個 63 項目銷售收入的計算 項目 A 銷售收入 根據項目所處位置周圍環(huán)境條件和房地產市場的趨勢預測考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素所有商業(yè)公寓商鋪車庫均面向市場銷售其中地上商鋪銷售單價 8000元平方米地下商鋪銷售單價 7500元平方米地上商業(yè)公寓銷售單價 4000元平方米車庫銷售單價 80000 元個以上數據表明本項目銷售風險相對較低資金回籠較有保障公共設施配套工程不作為銷售銷售總收入為 312772萬元人民幣 表 65 銷售收入明細表 名稱 單位 數量 單價元 合價萬元 1 地上商鋪 平方米 23480000 800000 18784000 2 地下商鋪 平方米 3800000 750000 2850000 3 地上辦公公寓 平方米 17800000 400000 7120210 4 車庫 個 315400 8000000 2523200 5 合計 31277200 7 投資估算及資金籌措 71 投資估算的原則 2021 年河北省建筑工程概 算費用定額 國家計委關于加強基本建設在中型項目概算中價差預備費管理有關問題的通知 國內設備及材料現(xiàn)行市場價 依據 2021 年國家發(fā)改委建設部頒布的《建設項目經濟方法與參數》第三版2021 年 1 月 1 日國家財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務通則》和《企業(yè)會計準則基本準則》 項目承辦單位提供的有關數據 72 項目建設的投資估算 該項目高層及商業(yè)建筑采用框剪結構停車場及道路采用混凝土路面采用概算指標估算法故本項目建筑安裝工程費用估算為 17310836 萬元 1 土地費用本項目土地費用為 16050 萬元 2 下列工程建設其它費用按有關文件 進行編制 1 建筑材料執(zhí)行《保定市工程造價信息》中所頒布的材料價格 2 建設單位管理費按財建 [2021]394 號文件有關規(guī)定計算 3 建設項目前期工作咨詢費按冀價經費 [2021]第 10 號文件有關規(guī)定計算 4 工程監(jiān)理費根據發(fā)該價格 [2021]670 號計算 5 工程勘察設計費按計價格 [2021]第 10 號文有關規(guī)定計算 6 工程保險費按建筑工程費安裝工程費179。 10′ 40176。五降低 20 單位 GDP 能耗年均降低 4 這是保定市按照《節(jié)約能源法》和 2021 年 7 月 1 日實施的《河北省節(jié)約能源條例》及國家相關文件要求建設節(jié)約型社會確定的節(jié)能目標 河北省節(jié)能目標是到 2021 年單位 GDP 能耗由 2021 年的 108 噸標煤減少到0864 噸標煤下降 20 本項目的實施將有助于改善當地的居住條件和提高人民的 生活水平促進經濟的進一步繁榮和社會和諧發(fā)展具有較好的經濟效益和社會效益 1022 設計依據及用能標準 1《中華人民共和國節(jié)約能源法》 3《關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》國發(fā) [2021]15 號 4《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》發(fā)改環(huán)資 [2021]2505 號 5《中國節(jié)能技術政策大綱》國家發(fā)改委科技部 2021 年 12 月 6《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用環(huán)境保護技術》國家發(fā)改委 2021 年65 號 7《設備及管道保溫保冷設計導則》 GBT155861995 8《節(jié)電措施經濟效益計算與評價》 GBT134711992 9《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》 GB500192021 10《節(jié)能措施經濟效益計算與評價》 11《建筑照明設計標準》 GB500342021 12《河北省節(jié)約能源條例》 13 河北省發(fā)展和改革委員會關于印發(fā)《河北省節(jié)約能源十一五專項規(guī)劃》的通知冀發(fā)改環(huán)資 [2021]538 號 14《關于轉發(fā) 的通知冀發(fā)改投資 [2021]152 號》 15《河北省用水定額試行》冀水資 [2021]3 號 1023 項目能源消耗種類和數量分析 本項目主要消耗能源為水電力熱力 用電量主要用于照明電梯空調休閑娛樂設施用電其中不同場所用電 負荷與用電系數不同商業(yè)用房用電指標為 60w ㎡辦公用房用電指標為 50 w ㎡車庫及設備建筑用電指標為 12 w ㎡初步估算項目總電力負荷約為 555014 萬 kwh 表 101 用電負荷計算及變壓器的選擇 受電設備名稱 功率 KW 需要系數 Kx CO