【正文】 明戶型在瘦身。 原則：依據(jù)市場(chǎng)、尊重消費(fèi)習(xí)慣、合理瘦身、適度提升 風(fēng)格建議 “新都市主義”所提倡的 注重視覺(jué)效果，經(jīng)典立面，華貴都市氣質(zhì) 圖 1 圖 2 圖 3 圖 4 景觀建議 “新都市主義”所提倡的 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合，三重景觀，都市自然家 三重園林、四度空間 營(yíng)造 新都市主義主題 景觀體系 三重景觀： 地面景觀、屋頂景觀、室內(nèi)院館 四度空間： 公共空間、半公共空間、辦私密空間 一重 A：以“中央景觀”為主的 開(kāi)放空間 開(kāi)放空間： 營(yíng)造主景觀體系，貫穿社區(qū)始終，既是景觀，也是生活、休憩的主要場(chǎng)所。 一重景觀 一重 B：以“建筑之間”為主的 半開(kāi)放空間 半開(kāi)放空間 恰當(dāng)?shù)陌腴_(kāi)放空間可以營(yíng)造建筑之間的自然過(guò)渡，減小建筑之間的壓迫感 一重景觀 一重景觀 一重 C：以“建筑之間”為主的 半私密空間 半私密空間 架空層 提高綠化率，開(kāi)闊社區(qū)景觀視野體系，連接內(nèi)外部空間，提供一個(gè)相對(duì)私密的休憩空間 可設(shè)置會(huì)所功能。 二重景觀 低層商業(yè)屋頂，設(shè)置綠化，巧妙借景 露天陽(yáng)光吧 低層商業(yè)屋頂，除了設(shè)置綠化，還可以用來(lái)做陽(yáng)光露天吧，作為情景商業(yè)的一部分，為供前來(lái)消費(fèi)的人們提供一個(gè)別致的休憩場(chǎng)所，以體現(xiàn)項(xiàng)目的特色。 三重景觀 以“都市空中院館”為主的 私密空間 私密空間 將綠色引入戶內(nèi) 通過(guò)綠化率的提高，構(gòu)建一個(gè)立體的園林體系，在都市、在家庭享受自然的品質(zhì)與感動(dòng)。 與商業(yè)部分互為補(bǔ)充，區(qū)別于商業(yè)部分，突出為住宅業(yè)主提供服務(wù)， 以室外“泛會(huì)所配套”（兒童游樂(lè)、休閑休憩）為主 ，在布置上可 結(jié)合架空層進(jìn)行設(shè)置 。另外，建議設(shè)置一個(gè) “室外網(wǎng)球場(chǎng)” ，以突出項(xiàng)目的品質(zhì)。 會(huì)所配套 兒童游樂(lè)設(shè)施 室外網(wǎng)球場(chǎng) 泛會(huì)所 配套實(shí)質(zhì)作為景觀半公共空間的一部分，以塑造 親切宜人的庭院空間 為主，注重 參與、交流、健身等不同主題 元素的構(gòu)建，通過(guò)泛會(huì)所的配套，有利于形成不同行的差異化組團(tuán)。 室外象棋 室外休閑 物業(yè)管理 采用 星級(jí)酒店式管理服務(wù)， 酒店吸引外地旅游及商務(wù)人士，所以 酒店要單獨(dú)管理（但辦公樓、住宅可以為同一家酒店式管理服務(wù)顧問(wèn)公司） 。商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理非常重要，商業(yè)部分要聘請(qǐng)知名專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，要將 環(huán)境管理 的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到物業(yè)管理中去，通過(guò)高品牌的物業(yè)及服務(wù)吸引更多的顧客。 五星級(jí)酒店服務(wù) 住宅物管 聘請(qǐng)一家 外資背景 且經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司，如 第一太平戴維斯，戴德梁行 等，提供優(yōu)質(zhì)的 管家式服務(wù) 。 并 與五星級(jí)酒店管理公司聯(lián)動(dòng) ，由其為項(xiàng)目統(tǒng)一提供真正的高品質(zhì)的 “酒店式服務(wù)”顧問(wèn) 。 酒店式管家服務(wù) 營(yíng)銷篇 將市場(chǎng)信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。 Four 營(yíng)銷篇 將市場(chǎng)信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。 Four 好的產(chǎn)品主題，需要好的推廣包裝，如何去貫徹，把韻味做出來(lái)將是如下值得深究的問(wèn)題！ 從產(chǎn)品＼營(yíng)銷＼企劃＼各個(gè)環(huán)節(jié)入手，堅(jiān)定的以“六星哈貝”為主題，將“國(guó)際籍多維繽紛哈貝生活”的理念及感受帶入常州．使之成為常州“國(guó)際時(shí)尚 happy生活”的代言人，統(tǒng)領(lǐng)者！ 企劃設(shè)想 案名（ NAME） 主推案名 凱悅 哈貝城 解析 ?凱悅，乃取開(kāi)發(fā)商“金凱悅”之凱悅，既有 “凱旋成功”之美好意義，另外，“悅”與“樂(lè)”異字同意。 同項(xiàng)目定位“常州 5D級(jí)鋒尚樂(lè)世界”的內(nèi)涵不謀而合，也與我們所倡導(dǎo)的“都市快樂(lè)生活”相合。 ?哈貝為“ Happy”的音譯，名字極富個(gè)性，兼具國(guó)際風(fēng)尚魅力，易讀、易記、易傳播。 ?商業(yè)部分可命名為“哈貝廣場(chǎng)”。 案名（ NAME） 輔推案名 凱悅 〃 世嘉廣場(chǎng)（中心） 凱悅 〃 帝一城 項(xiàng)目廣告總精神 凝聚 500萬(wàn)人的歡樂(lè)力量 ， 常州從此哈貝城 解析 ?500萬(wàn)，預(yù)示著項(xiàng)目居住、商業(yè)作為市中心差異化補(bǔ)充，將面向整個(gè)常州； ?歡樂(lè)力量，突出了項(xiàng)目“居住、餐飲、休閑、娛樂(lè)”的都市快樂(lè)主題 ； ?“常州從此”代表著項(xiàng)目對(duì)整個(gè)城市發(fā)展的重大意義，將給常州帶來(lái)歡樂(lè)精 神面貌的革命； ?“哈貝城”對(duì)應(yīng)項(xiàng)目案名，常州 =哈貝城，一語(yǔ)雙關(guān)。 VI鑒賞 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 一切的想法創(chuàng)意，最終還原于銷售 【銷售模式＆開(kāi)發(fā)策略＆推廣策略＆招商策略 ＆ 經(jīng)營(yíng)策略】 【 推廣模式 推廣策略核心 】 項(xiàng)目營(yíng)銷策略核心 我們賣的已不僅僅是那區(qū)區(qū) 7萬(wàn)方的商鋪， 我們要倡導(dǎo)的一種文化 —— 哈貝文化 我們要引 領(lǐng)的一種風(fēng)尚 —— 哈貝風(fēng)尚 我們要引導(dǎo)的一種消費(fèi)理念 —— 哈貝生活理念 目的很簡(jiǎn)單：打造成常州嫗幼皆知，首屈一指的都市哈貝高尚居住區(qū)、和娛樂(lè)餐飲之都！ 在營(yíng)銷推廣層面上，建議項(xiàng)目以“大型綜合體”的綜合優(yōu)勢(shì)， 用商辦帶動(dòng)住宅，先行進(jìn)行住宅順利的銷售去化。最終形成“住宅、商辦”的良性互動(dòng)。 在整個(gè)營(yíng)銷中，商業(yè)將是項(xiàng)目的難點(diǎn)，故以下著重從商業(yè)層面進(jìn)行營(yíng)銷的分析！ 項(xiàng)目營(yíng)銷策略思路 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【 開(kāi)發(fā)模式 】 招商先行，合理推進(jìn) “訂單式”生產(chǎn)策略 目前即可考慮地塊的區(qū)域及特征，根據(jù)方案提供的業(yè)態(tài)建議，迅速展開(kāi)第一輪招商。 此策略從項(xiàng)目大型商業(yè)開(kāi)發(fā)流程上考慮，把招商、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)融為一體，各方配結(jié)合，順利推進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 租售結(jié)合，以租帶售 3年帶租約，年回報(bào) % 前 2年租金抵扣總價(jià)，后 1年租金由經(jīng)營(yíng)管理公司支付 擔(dān)保公司為后 1年租約回報(bào)擔(dān)保 在銷售時(shí)僅限此投資模式運(yùn)作，如有需自營(yíng)客戶購(gòu)買，需要由經(jīng)營(yíng)管理公司制訂具體操作方案 【 銷售模式 】 【 推廣模式 推廣策略主題營(yíng)銷 】 ?以特誘人 以獨(dú)特多維繽紛哈貝生活，聚集人氣 以聲勢(shì)浩大、核心特色商霸之勢(shì)，通過(guò)與政府聯(lián)動(dòng)、媒體、活動(dòng)宣傳等手段，進(jìn)行全方位推廣，讓項(xiàng)目在常州當(dāng)?shù)卦斐奢浾撔?yīng)，在人民心中樹(shù)立其“哈貝時(shí)尚生活”標(biāo)形象，最終拉攏人氣。 ?以勢(shì)帶銷 先樹(shù)立項(xiàng)目形象，以形象帶動(dòng)銷售 利用小業(yè)主從眾，跟優(yōu)的心理，豎立本案常州商業(yè)“高級(jí)時(shí)尚哈貝”標(biāo)志形勢(shì)，打造知名度，使其成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)，最終使本案進(jìn)入“搶”盤效應(yīng)，為銷售創(chuàng)造條件。 ?高舉高打 倡導(dǎo)哈貝理念、哈貝生活方式、形成哈貝文化 高舉品牌形象 ，以“今天你哈貝了沒(méi)？”的意念看待本項(xiàng)目，推廣手段多與政府聯(lián)動(dòng)，如政府的招商引資會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)論壇等。豎立項(xiàng)目哈貝高姿態(tài)形象，忌短利促銷活動(dòng) 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【 推廣模式 推廣活動(dòng) 】 一、開(kāi)盤日“百名商家剪彩儀式” ? 100名商家剪彩儀式：發(fā)動(dòng) 100名餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)界的 100名商家齊剪彩活動(dòng)，轟動(dòng)全市。 ? 方式：通過(guò)“商家聯(lián)盟陣線”，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)，通過(guò)工商聯(lián)合會(huì)，并邀請(qǐng)當(dāng)?shù)厥小⑹≌賳T參加，以增加項(xiàng)目的誠(chéng)信度。 二、銷售期“不定期舉辦歡樂(lè)哈貝城酒會(huì)或聯(lián)誼會(huì) ? 不斷邀請(qǐng)新商家參與，擴(kuò)大口碑傳播效應(yīng)。 ? 同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)同行、商業(yè)地產(chǎn)專家、政府相關(guān)人士，進(jìn)而樹(shù)立本項(xiàng)目商業(yè) “ 國(guó)際籍多維繽紛哈貝生活 ” 標(biāo)的形象，以促進(jìn)銷售 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 除了以上活動(dòng)外，還可參加一些 政府舉辦的評(píng)選活動(dòng)，公益活動(dòng)，社會(huì)活動(dòng)冠名等 ，用權(quán)威高端手段，打響項(xiàng)目品牌的知名度，樹(shù)立項(xiàng)目形象，促進(jìn)項(xiàng)目銷售及招商。 本項(xiàng)目忌短利，短期促銷活動(dòng)。 【 推廣模式 推廣活動(dòng) 】 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【 推廣模式 包裝策略 】 策略： 包裝形象適當(dāng)高于項(xiàng)目形象 空間聯(lián)想效應(yīng)： 包裝的關(guān)鍵在于建立起客戶對(duì)項(xiàng)目的想像空間。具體而言，就是要塑造出良好的項(xiàng)目形象和發(fā)展前景，以吸引租客和買家。 調(diào)性： 總體體現(xiàn)時(shí)尚、明快、大氣的風(fēng)格，滲入大量歐美文化元素和符號(hào)，烘托熱烈、歡樂(lè)的氣氛。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺(jué)爆炸效果。 形象體現(xiàn)： 模型、效果圖、招商手冊(cè)、樓書、海報(bào)、廣告等各個(gè)方面，項(xiàng)目中高檔次形象始終貫穿其中。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【 招商策略 】 招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線 引狼入室、狼羊共舞 我們所做的不是招商，而是選商 ： 不是被動(dòng)的接受客戶租賃商鋪，而是要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。 先大后?。?大型主力商家的招商成功是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風(fēng)而來(lái)。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【經(jīng)營(yíng)策略】 確定經(jīng)營(yíng)管理模式， 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷成敗起到關(guān)鍵的作用 。 本項(xiàng)目是委托專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，這有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 經(jīng)營(yíng)管理主要包括招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)、品牌推廣等幾個(gè)方面。 中原實(shí)力 誰(shuí)與爭(zhēng)峰 上海中原品牌 +市場(chǎng)策劃能力 +豐富數(shù)據(jù)庫(kù) +強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò) 中原資源整合系統(tǒng) 地產(chǎn)合作伙伴 眾多明星樓盤成功操作經(jīng)驗(yàn) 明星案例 1北上海商業(yè)廣場(chǎng) —— 上海第一個(gè)大型購(gòu)物中心成功銷售的典范 明星案例 2曹安國(guó)際商城 項(xiàng)目名稱： 曹安國(guó)際商城 用地位置： 曹安路 1833號(hào) 用地性質(zhì)： 商業(yè)用地 占地面積： 50000m2 總建面積： 150000m2 曹安國(guó)際商城，將是一個(gè)以“聯(lián)合中國(guó)商人，運(yùn)作全球市場(chǎng)”為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，完整實(shí)現(xiàn)商貿(mào)、物流、信息、服務(wù)的 15萬(wàn)平米的后專業(yè)市場(chǎng)時(shí)代的典范。 明星案例 3 安信商業(yè)廣場(chǎng) 建筑面積： 15萬(wàn)平方米 位 置：寶山牡丹江路 發(fā) 展 商：安信置地 項(xiàng)目性質(zhì)：以商務(wù)、休閑、購(gòu)物、餐飲、文化、 娛樂(lè)和金融服務(wù)為一體的商業(yè)商務(wù)中心 服務(wù)性質(zhì)：招商策劃 /代理 —— 上海北翼大型商業(yè)商務(wù)中心 謝謝聆聽(tīng) ! 演講完畢，謝謝觀看！