【正文】 形式，造街實現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實現(xiàn)可銷售面積最大178。 商業(yè)街結(jié)合soho的建設(shè)，發(fā)展部分商業(yè)街。可以實現(xiàn)較高的商業(yè)價值。(四) 項目經(jīng)營管理優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營管理團隊與建筑設(shè)計顧問公司為保障本商業(yè)項目可以一舉成功，無論是在商業(yè)定位可以符合市場與后期經(jīng)營管理方面可以在南京居于同行業(yè)前列，還是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計最趨合理并顯現(xiàn)特色的商業(yè)氣氛以及建筑設(shè)計方面具有獨特的建筑風格，從項目最優(yōu)發(fā)展出發(fā)，中航集團從集團公司與中航地產(chǎn)抽調(diào)優(yōu)秀的管理人員與專業(yè)人士集聚南京，組建優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目團隊，同時將委托香港、日本及美國的一流的專業(yè)商業(yè)顧問公司與建筑設(shè)計公司參與項目的開發(fā)，為項目順利開發(fā)作足準備工作。 六、項目開發(fā)建設(shè)進度安排（一） 項目整體開發(fā)建設(shè)的原則項目整體開發(fā)目標178。 規(guī)避風險從目前宏觀經(jīng)濟形式和房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀來看，還存在著很多不確定因素，因此所開發(fā)的產(chǎn)品必須保證市場接受程度高。集團目前財務(wù)狀況良好，但綜合體項目開發(fā)周期長且投資巨大，因此項目本身開發(fā)的良好現(xiàn)金流是重要的保證178。 品牌提升項目規(guī)模和區(qū)位是南京非常稀缺的土地資源，項目的成功將作為集團地產(chǎn)板塊開發(fā)的示范項目，并將其影響力擴張到全國范圍。同時打造企業(yè)和項目品牌。先期入市的產(chǎn)品需要營造項目整體形象。178。 良好的財務(wù)指標項目產(chǎn)品復(fù)合，容積率小，為規(guī)劃銷售型物業(yè)奠定了前提。項目開發(fā)前期資金充裕，但由于巨大的投資，從經(jīng)濟性考慮必須有一定規(guī)模的產(chǎn)品快速銷售才能保證有良好的現(xiàn)金流。178。 價值最大化長期持有型物業(yè)是高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，未來租金升值潛力巨大且存在國際資本運作的空間。部分高價值含量的物業(yè)可開發(fā)后期進行高價格銷售項目開發(fā)時序原則正確的開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機的差異。關(guān)注各物業(yè)類型的特點，把控各產(chǎn)品推出市場的時機和期望達到的效果，銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)相結(jié)合，控制市場風險，財力、人力、物力等各種因素綜合考慮。178。 前期沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴大項目影響力的產(chǎn)品類型本項目地處城市中心，商業(yè)氛圍較好，在新街口商圈外延區(qū)域內(nèi)，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項目品牌形象，對后續(xù)產(chǎn)品的價值提升有非常大的幫助。酒店和寫字樓項目入市進一步提升項目的整體形象。178。 從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，有利于資金回現(xiàn)，有利于人力資源調(diào)配。住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)，享受項目形象提升積累的價值體現(xiàn)。并且由于配套的成熟帶動產(chǎn)品銷售。銷售型商鋪待項目整體價值高峰期時推出市場，可獲取高價值回報。178。 保證綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義：最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值。避免各物業(yè)之間的負面影響。（二） 項目開發(fā)橫道圖本項目規(guī)模為總建筑面積84萬平方米，按照政府部門的規(guī)劃條件、顧問公司的初步策劃方案和開發(fā)公司的實際情況，本項目各階段的進度安排如下：項目計劃從2010年1月開始施工，由于本項目規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計整體開發(fā)時期為7年，即項目可望于2016年底全部竣工。2009年512月，策劃決策階段。2010年首先開工建設(shè)的是街區(qū)商業(yè)和購物中心2011年年底街區(qū)商業(yè)的開業(yè)將為綜合體項目拉開恢弘的序幕依托西華門歷史遺址的文化氣息，獨具特色的街區(qū)商業(yè)將展現(xiàn)項目的獨特魅力、在市場上產(chǎn)生巨大的影響力、提升周邊土地和物業(yè)的價值同時一期住宅、SOHO、甲級寫字樓及五星級酒店將開始動工2012年年底購物中心的試營業(yè)與第一期住宅的銷售將帶來項目的又一個高潮持有型的商業(yè)部分將帶來持續(xù)增長的經(jīng)營收入住宅的銷售將為項目的持續(xù)開發(fā)帶來健康的現(xiàn)金流2013年五星級酒店的開業(yè)將進一步提高物業(yè)的整體形象和檔次為項目帶來高端的國際客戶也將促進二期住宅和一期SOHO的銷售2014年地標性建筑的國際甲級寫字樓將推出市場包含商業(yè)、酒店、寫字樓的綜合體項目已初具規(guī)模項目的高端商務(wù)商業(yè)形象將提升整個片區(qū)的檔次，打造市級的核心商圈2015年酒店式服務(wù)公寓即將面世，作為綜合體項目的配套，將進一步提升物業(yè)的整體價值甲級寫字樓將全面竣工，為市場供應(yīng)高質(zhì)素的辦公物業(yè)第一期商鋪也將推出市場，在比較成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍內(nèi)，必將以較高的售價為項目的持續(xù)發(fā)展提供健康的現(xiàn)金流2016年第二個持有型酒店將華麗登場，隨著項目前期的成功運作，或?qū)⒋蛟煲粋€超五星酒店（而非四星級）至2016年底占地近40萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米的大型城市綜合體項目將全面展現(xiàn)他高貴的氣質(zhì)和獨特的魅力 七、投資估算與資金籌措為了保證項目的投資效益，我們本著嚴謹和慎重的態(tài)度進行財務(wù)預(yù)算和分析，并通過以下的分析得出的結(jié)論是：該項目從總體開發(fā)的收益層面而言，只要正確處理好市場定位、商業(yè)規(guī)劃、土建開發(fā)、提煉最優(yōu)的收益模式、完善后續(xù)經(jīng)營管理，成功是必然的。（一）項目總投資估算本項目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為941,，建筑面積為84萬平方米，其各項成本費用的估算額及單價詳見下表。項目總投資估算表（二）資金籌措資金來源公司總投資約94億元，其中自有資金按國家規(guī)定35%計算約33億元，剩余65%約61億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。項目籌資方案單位：億元序號資金來源金額用途1公司自籌33億支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費用；前期工程費的支付，墊支的流動資金等。2銀行貸款61億 支付建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)期間費等開發(fā)費用。3預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入項目竣工后的尾款結(jié)算。合計 94億 備注：籌資款取整數(shù)八、對該項目的財務(wù)評價（一）評價的基本假設(shè)南京項目技術(shù)經(jīng)濟指標表序號 項 目總用地規(guī)劃指標1用地面積(㎡)395, 2容積率 3總建筑面積(㎡)1,100, 4計容積率面積(㎡)840, 封閉式購物中心(㎡)120, 商業(yè)街區(qū)(㎡)80, 商業(yè)街(㎡)50, 五星酒店(㎡)35, 四星酒店(㎡)30, 200米甲級寫字樓(㎡)80, 100米甲級寫字樓(㎡)120, SOHO(㎡)100, 服務(wù)式公寓(㎡)25, 住宅(㎡)200, 5不計容積率面積(㎡)260, 6機動停車數(shù)（個）6, 全投資假設(shè)。假設(shè)在確定項目的現(xiàn)金流量時，只考慮全部投資的運動情況，而不具體區(qū)分自有資金和借入資金的具體形式的現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流量在期初或期末產(chǎn)生；各類營業(yè)收入均能夠收現(xiàn)，無壞賬；測算的各類成本均為付現(xiàn)成本；稅負按現(xiàn)行稅收政策計算。評價的基本指標：（二）財務(wù)分析結(jié)果編制現(xiàn)金流量表本報告數(shù)據(jù)來源于上述的基本測算項目期間的劃分根據(jù)財務(wù)分析的基本假設(shè)之一—現(xiàn)金流量的產(chǎn)生在期初或者期末，來設(shè)計本項目的期間劃分。本項目計算期為17年，其中，建設(shè)期7年，經(jīng)營期根據(jù)產(chǎn)品類型的實際情況假設(shè)。項 目 簡 要 經(jīng) 濟 分 析 表 （1）南京項目物業(yè)租金及售價類型物業(yè)類型可租面積/可售面積(㎡)租金/售價單位2017年租賃收入/銷售總收入（萬元）持有型物業(yè)商業(yè)200, 元/㎡/月34, 甲級寫字樓200, 元/㎡/月16, 酒店650, 450650元/間/日13, 服務(wù)式公寓25, 元/㎡/日5, 停車位6, 20006000元/個/年2, 合計　72, 銷售型物業(yè)商業(yè)街50, 25, 元/㎡125, SOHO100, 16, 元/㎡160, 住宅200, 15, 元/㎡300, 合計　585, 項 目 簡 要 經(jīng) 濟 分 析 表 （2） 財務(wù)指標投資人最低的報酬要求為9%。最低的報酬要求參照了現(xiàn)行銀行對房地產(chǎn)行業(yè)中長期貸款利率水平[%（1+20%）]。稅前財務(wù)凈現(xiàn)值——NPVNPV=266，（萬元）稅前財務(wù)內(nèi)部收益率——IRR令：NPV=0 則：IRR=% 動態(tài)投資回收期動態(tài)回收期=（年）約15年零4個月敏感度分析（三）財務(wù)評價可行性根據(jù)以上3個財務(wù)指標的計算結(jié)果來看，凈現(xiàn)值=266，說明NPV﹥0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資；整個項目的內(nèi)部收益率IRR=%，已滿足最低的報酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財富；，說明在開發(fā)產(chǎn)品計算期內(nèi)能回收投資；以上幾組財務(wù)評價指標均充分說明該項目有著較強的盈利性，因此，本項目在財務(wù)上完全可行。償債能力評價結(jié)合現(xiàn)金流量表分析判斷，公司在2018年便具備良好的清償能力。九、項目風險分析及防范措施風險防范意識是投資商在投資任何一個項目時必須深入研究和探討的重要問題，任何項目也不例外。本報告將從下述方面進行簡述。（一）國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施近年來，宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)政策的主旋律，2006年開始，中央以及地方針對過快增長的房價，幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。但這些措施基本上是針對住宅類產(chǎn)品，反而對商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性物業(yè)的影響較少。而這些政策矛頭直指炒房客。短期看可能會刺激市場可售房源的減少和房價的上漲，但從長遠看，投機性購房被徹底踢出市場其實是對市場的健康發(fā)展乃至房價穩(wěn)定的有力保障。同時二手房售房者很少存在資金鏈緊張的情況，所以售房者會選擇加價房價或者“捂房”而售轉(zhuǎn)租，購房者也很有可能因為房價的上漲而暫時轉(zhuǎn)到租賃市場或商品房市場中去。兩年過去了，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認同，保障性住房土地政策、開發(fā)思路已經(jīng)形成。無論在發(fā)達國家或地區(qū)還是在發(fā)展中國家或地區(qū)，對住房市場進行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”。穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位 房產(chǎn)絕對價位高低不能說明其合理與否，由市場決定的價格總水平也只是說明了其價格現(xiàn)狀，并非合理的價格。評判房價合理與否，不能僅僅看其價位的高低，只有把房價與居民的收入比較，與其價值核心比較，與其動態(tài)變化比較；只能與其房價的內(nèi)涵，與住房的質(zhì)量以及環(huán)境比較，在比較中方能鑒別。隨著人們生活水平的提高，人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高，買房不僅僅考慮住房的價格，更加向往人文環(huán)境良好的居住社區(qū)，住房建設(shè)也正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。而且住房本身就是與區(qū)位相結(jié)合的，離開了區(qū)位談房價是沒有意義的?？梢?，從某種程度上說，房價的可比性比較差，隨著近年來，住房成本的上漲，也促成了房價上漲的原因之一，因為由供求關(guān)系決定的房價不可能低于住房的成本價。 房價調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度 按照目前房地產(chǎn)開發(fā)商及各地方政府的理解，國內(nèi)房價的穩(wěn)定就是房價的上漲保持在一定的幅度上，而不是房價的下落。穩(wěn)定房價就是穩(wěn)定房價上漲的幅度。但是房價調(diào)控政策具有一定的滯后性，這也是近年來政策短暫性所導(dǎo)致的結(jié)果。　　宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)而言可以說影響巨大，但并非絕對的利空效應(yīng)。實際上宏觀調(diào)控對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)而言可能是機會大于風險。 一方面加息后貸款利率水平的提高，肯定會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營壓力，但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解此壓力。值得關(guān)注的是，自2005年7月開始，中國適時進行了匯率改革，開始實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。種種跡象表明，目前已經(jīng)進入人民幣升值的實質(zhì)性周期內(nèi)。，成為全球最大外匯儲備國。國家外匯儲備不斷飆升，可能迫使管理層通過加快人民幣升值步伐，作為防止外匯儲備持續(xù)快速增長的對沖措施。因此人民幣長期升值的趨勢難以改變。而房地產(chǎn)板塊作為獲取人民幣升值收益的有效載體之一，人民幣升值無疑利好地產(chǎn)企業(yè)，其中優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)潛力更加明顯。 與此同時，目前我國正處在城市化的快速發(fā)展期。大規(guī)模城市化帶來城市人口的增加和城市建設(shè)的加速,這顯然會帶動對房地產(chǎn)的旺盛需求。而從政策調(diào)控的導(dǎo)向來看，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，其目的并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊的走勢，而是促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，真正的實現(xiàn)社會的和諧，對于行業(yè)長期投資價值反而是十分有利。商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向宏觀調(diào)控的觀點是從長遠來看，宏觀調(diào)控是有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健的發(fā)展；從近期來看，宏觀調(diào)控接二連三劍指房地產(chǎn)，重點卻是相對于居住房產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)受影響程度小很多。而商業(yè)地產(chǎn)不是國家宏觀調(diào)控的主要目標，公司可從商業(yè)地產(chǎn)的實際運作規(guī)律出發(fā)，把風險點轉(zhuǎn)換成運營管理機制。相應(yīng)措施控制行業(yè)管理缺位。商業(yè)地產(chǎn)的管理一直以來就比較混亂。建設(shè)部門主管建筑，商務(wù)部門主管零售業(yè)，一些行業(yè)協(xié)會也充當著各種管理角色。但各種管理角色要么只懂商業(yè)不懂地產(chǎn)，要么只懂地產(chǎn)不懂商業(yè)，既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)還懂金融的管理角色甚少。 　　這就需要非常清晰的建構(gòu)了項目的開發(fā)戰(zhàn)略：組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司。組合成三者兼?zhèn)涞墓?、機構(gòu)和人才，更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn)。也就是說將商業(yè)、地產(chǎn)和金融的要素聯(lián)合成立一個全新的開發(fā)模式和管理組織，更好地引導(dǎo)和協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和進步?？刂瀑Y金的缺位。由于房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，作為單一進行房產(chǎn)開發(fā)的房企，隨著項目開發(fā)，其現(xiàn)金流易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動。建議項目采用租售并舉的模式，租金收益具備相對平穩(wěn)持續(xù)的特征，從而提高公司穩(wěn)定獲利能力，規(guī)避現(xiàn)金流短缺的風險?？刂剖袌龅娜蔽?。市場的缺位不是指商品缺位也不是指消費缺位，而是指市場的同質(zhì)化、競爭惡性化和結(jié)構(gòu)的混亂化，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)總量飽和但結(jié)構(gòu)缺失。 　　建議是延長半徑，借助規(guī)劃、商業(yè)等系列專業(yè)機構(gòu)和自身的不斷成熟，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)全程的專業(yè)的商業(yè)運營商。