【正文】 ，保潔工作實(shí)行委托。②、項(xiàng)目操作期人力成本:在這193人（項(xiàng)目真正進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期的完善配置）中，每年的工資+保險(xiǎn)+福利+。其中，(稅后)（以下核算為平均工資）：考慮到項(xiàng)目是分期開(kāi)發(fā)，每個(gè)階段工作重點(diǎn)不同，因此對(duì)運(yùn)營(yíng)人員要求的崗位配置不同，需求數(shù)量也不同，所以人力運(yùn)營(yíng)成本與其它運(yùn)營(yíng)成本也不相同，初期的人員配置相間單一，考慮到項(xiàng)目實(shí)際投入運(yùn)營(yíng)后人員的配置相對(duì)完整，結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不同階段的運(yùn)營(yíng)情況，，，自此，項(xiàng)目進(jìn)入成熟期以后的人力運(yùn)營(yíng)成本大體保持在950萬(wàn)元左右（不考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素與CPI增長(zhǎng)等帶來(lái)的工資增長(zhǎng)因素）。 ③、營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)用）：運(yùn)營(yíng)期第一年為485萬(wàn)元，第二年為730萬(wàn)元，第三年770萬(wàn)元，第四年為680萬(wàn)元，第五年545萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年450萬(wàn)元；④、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、差旅費(fèi)用等相關(guān)支出，運(yùn)營(yíng)期第一年為90萬(wàn)元，第二年為170萬(wàn)元，第三年290萬(wàn)元，第四年為330萬(wàn)元，第五年305萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年280萬(wàn)元；⑤、其它不可預(yù)計(jì)的消耗、維護(hù)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)期第一年為25萬(wàn)元，第二年為80萬(wàn)元，第三年135萬(wàn)元，第四年為130萬(wàn)元，第五年110萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年120萬(wàn)元；經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期五年——自工程開(kāi)工之日起至項(xiàng)目步入成熟市場(chǎng)，共需投入運(yùn)營(yíng)成本8752萬(wàn)元。其中第一年需投入1114萬(wàn)元，第二年需投入1634萬(wàn)元，第三年需投入2036萬(wàn)元，第四年需投入2074萬(wàn)元，第五年需投入1894萬(wàn)元。項(xiàng)目收益測(cè)算 目前ZZ一線商業(yè)中心商鋪的銷售價(jià)格：——，成熟市場(chǎng)商鋪銷售價(jià)格為4—6萬(wàn)元/平米。（1）項(xiàng)目的銷售收入：本項(xiàng)目采用高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，結(jié)和項(xiàng)目自身配置與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)成熟之際出售，商業(yè)中心板塊保守預(yù)計(jì)價(jià)位在3萬(wàn)元/平米，酒吧商業(yè)街部分參考ZZ同業(yè)態(tài)、同等地段，結(jié)合項(xiàng)目銷售時(shí)期市場(chǎng)的成熟度，保守預(yù)計(jì)價(jià)位在2萬(wàn)元以上，目前ZZ一線寫(xiě)字樓公寓售價(jià)在3500—4000元/平米，結(jié)合出售時(shí)市場(chǎng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，屆時(shí)價(jià)位在4500——5000元/平米，保守預(yù)算。，若充分考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目完成80%的銷售。（2）項(xiàng)目的租金收入在項(xiàng)目銷售前期，項(xiàng)目要完成成功的市場(chǎng)培育，這個(gè)階段，商業(yè)部分已完成相應(yīng)的招商工作，依據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃，以項(xiàng)目10月開(kāi)工計(jì)算，一期與二期工程在2012年8月可順利結(jié)束，這個(gè)時(shí)期距項(xiàng)目銷售還有三年的時(shí)間，為了順利完成招商，開(kāi)發(fā)商可承諾給經(jīng)營(yíng)戶36個(gè)月的免租經(jīng)營(yíng)期，項(xiàng)目租金收益期長(zhǎng)達(dá)兩年半，依據(jù)ZZ目前一線商業(yè)中心的平均租金價(jià)位150260元/月/平米、辦公物業(yè)平均租金價(jià)位2025元/月/平米、步行街平均租金價(jià)位6090元/月/平方米計(jì)算，。，租金的收入可以有效的沖抵運(yùn)營(yíng)的支出，并能保持豐厚的盈余。測(cè)算分析：本項(xiàng)目即使按最高投入金額20億元人民幣核算，五年的時(shí)間內(nèi)可獲得銷售收入33億元（保守核算）,，兩項(xiàng)疊加，除了開(kāi)發(fā)成本20億元。若采用專業(yè)操作、高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，若在開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)中準(zhǔn)確把握成本控制、做到良好的資源利用，項(xiàng)目總收入有望達(dá)到49億元，除去運(yùn)營(yíng)成本與開(kāi)發(fā)成本，盈利空間非常可觀。這將是一個(gè)回報(bào)率高、無(wú)直接投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。（3）項(xiàng)目的附加值收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間通過(guò)交流展示、展覽、策劃大型活動(dòng)、品牌打造、旅游促動(dòng)，臨時(shí)場(chǎng)地出租、愛(ài)國(guó)主義教育等社會(huì)活動(dòng)刺激的綜合收入為500萬(wàn)元。（4）項(xiàng)目深層次開(kāi)發(fā)的遞增收入項(xiàng)目深層次開(kāi)發(fā)包括項(xiàng)目的功能提升、項(xiàng)目的品牌升級(jí)、項(xiàng)目的產(chǎn)品再組合，項(xiàng)目置業(yè)板塊的推進(jìn)等所帶來(lái)的商業(yè)收入，因這部分屬于企業(yè)的潛在實(shí)力與遠(yuǎn)景空間，雖然潛力與能量巨大，但無(wú)法作出準(zhǔn)確評(píng)估。（5）項(xiàng)目其它方式的創(chuàng)收項(xiàng)目其它方式的盈利指的是項(xiàng)目由于綜合社會(huì)大環(huán)境與區(qū)域空間環(huán)境賦予項(xiàng)目發(fā)展與跨域的機(jī)會(huì)因素成分，以及其它非常規(guī)性的收入，由于局限，在此不做預(yù)算。（6）投資的財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目的損益分析、現(xiàn)金流量分析、敏感性分析；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金分析（1）分期開(kāi)發(fā)資金因項(xiàng)目土地款項(xiàng)與工程款暫無(wú)法準(zhǔn)確做出核算（土地款項(xiàng)為打包結(jié)算，大多為整體支付，工程款項(xiàng)比較靈活，可分階段結(jié)算，也可打包結(jié)算），現(xiàn)對(duì)運(yùn)營(yíng)資金作出分析。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)內(nèi)（5年）共需投入運(yùn)營(yíng)成本8752萬(wàn)元。其中第一年需投入1114萬(wàn)元，第二年需投入1634萬(wàn)元，第三年需投入2036萬(wàn)元，第四年需投入2074萬(wàn)元，第五年需投入1894萬(wàn)元。（2）資金回籠分析 在充分把握項(xiàng)目特性與市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，特為本項(xiàng)目的操作提供以下三種解決方案：項(xiàng)目面臨三種選擇，針對(duì)不同情況做出不同資金回籠預(yù)計(jì)分析。①、首選模式——全部自營(yíng)型。項(xiàng)目不銷售產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益全部以租金的方式回收，能夠追求最長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)，同時(shí)能夠建設(shè)品牌度高的知名商業(yè)中心，但短期內(nèi)（13年，這段時(shí)間基本按照工程進(jìn)度與項(xiàng)目推進(jìn)基本沒(méi)有租金回收）開(kāi)發(fā)商要承受一定的經(jīng)濟(jì)壓力。第四年，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程與招商進(jìn)度，項(xiàng)目收租期只有半年（為培育市場(chǎng)，可免租金36個(gè)月，以促使短期內(nèi)達(dá)到飽和），結(jié)合招商屆時(shí)的情況（商業(yè)中心招商率可達(dá)到75%，商住寫(xiě)字樓部分招商率達(dá)到50%），根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的綜合情況，項(xiàng)目商業(yè)中心、酒吧休閑步行街當(dāng)年的租金收益為：商業(yè)中心180元/月/平方米（目前行情均價(jià)150260元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位）75%的入住率6個(gè)月=6885萬(wàn)元，商住與商辦寫(xiě)字樓部分當(dāng)年的租金收益為：20元/月/平方米（目前行情均價(jià)2025元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位）50%的入住率6個(gè)月=714萬(wàn)元，第四年共有租金收入7599萬(wàn)元。第五年，根據(jù)工程進(jìn)展與招商進(jìn)度，商業(yè)中心招商率將達(dá)到95%，商住寫(xiě)字樓部分將達(dá)到75%，同時(shí)，酒吧步行街將交付使用，預(yù)計(jì)屆時(shí)招商率80%，由于通過(guò)一年的市場(chǎng)培育，加上項(xiàng)目配套設(shè)施的綜合完成，商業(yè)中心與商住寫(xiě)字樓部分的租金將有不同程度的上揚(yáng)，商業(yè)中心當(dāng)年的租金收益為200元/月/平方米95%的入住率12個(gè)月=，商住與商辦寫(xiě)字樓部分當(dāng)年的租金收益為：23元/月/平方米75%的入住率12個(gè)月=，酒吧步行街部分的租金收益為：70元/月/平方米（目前行情均價(jià)6090元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位）80%的入住率9個(gè)月（酒吧步行街部分免租應(yīng)不超過(guò)三個(gè)月）=。，運(yùn)營(yíng)成本8752萬(wàn)元，（前三年基本沒(méi)有租金收益，主要體現(xiàn)在第五與第六年）。第六年，（保守估計(jì)，以100%出租率計(jì)算，不考慮每年租金的增值空間），這樣，這是進(jìn)入中期運(yùn)營(yíng)的盈利標(biāo)準(zhǔn)，保守預(yù)算，在項(xiàng)目開(kāi)工后第11年的下半年，項(xiàng)目將通過(guò)租金收回所有投資（以投資額20億元計(jì)算），依據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，按照商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期40年計(jì)算，后27年，，據(jù)此，項(xiàng)目通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)。②、次選模式——前期自營(yíng)、成熟期部分出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式。自營(yíng)期為項(xiàng)目全部工程結(jié)束三年后，即2017年下半年出手比較理想，此時(shí)，項(xiàng)目周邊與項(xiàng)目地段均處于升值黃金地段，項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)過(guò)培育與精心操作，市場(chǎng)趨于成熟，品牌知名度高，此時(shí)可將部分產(chǎn)權(quán)出售，以保持利益最大化，將寫(xiě)字樓與商住部分預(yù)留1%2%做辦公或機(jī)動(dòng)部分（約1200—2400平米），其余全部出售，此時(shí)，在這期間，，項(xiàng)目投入開(kāi)發(fā)資金20億元，除成功收回投資外。忽略經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，按照商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期40年計(jì)算，余下的32年，，。③、備用模式——前期自營(yíng)、成熟期全部出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式。自營(yíng)期為項(xiàng)目主力商場(chǎng)營(yíng)業(yè)3年后，結(jié)合本項(xiàng)目的情況，項(xiàng)目工程期45年，商業(yè)中心在2012年10月完工，預(yù)計(jì)2013年2月底或3月初開(kāi)業(yè)（要預(yù)留一定的商戶裝修期與商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)期），據(jù)此，為達(dá)到追求較高商業(yè)回報(bào)的目標(biāo)，項(xiàng)目在2016年銷售是比較理想的，根據(jù)ZZ現(xiàn)有同業(yè)態(tài)銷售價(jià)位，結(jié)合7年后經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，若全部出售，可實(shí)現(xiàn)一次性收入41億元（參考項(xiàng)目收益評(píng)估預(yù)算）；計(jì)算這個(gè)階段的的近7億元租金收入與同期運(yùn)營(yíng)成本（）。雖然商業(yè)地產(chǎn)有多種操作手段，但其它方式不適合本項(xiàng)目的具體實(shí)際，故在此不做探討與深度分析。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制與評(píng)估（1）項(xiàng)目前瞻市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)前瞻市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃、分級(jí)開(kāi)發(fā)，著重建設(shè)項(xiàng)目品牌、打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，通過(guò)文化元素積極向市場(chǎng)滲透與輻射，做好市場(chǎng)的推廣工作，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，做好項(xiàng)目的深度開(kāi)發(fā)與升級(jí)工作，推出滿足市場(chǎng)需要的不同產(chǎn)品組合，與市場(chǎng)同步并盡可能的捕捉市場(chǎng)先機(jī)。（2）項(xiàng)目操作模式選擇帶來(lái)的資金與發(fā)展空間風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式目前國(guó)內(nèi)通用的有以下三種：①、自持產(chǎn)權(quán)、招租經(jīng)營(yíng)模式，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：方便經(jīng)營(yíng)與管理，能夠打造商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀品牌，能夠保證項(xiàng)目的中長(zhǎng)期健康發(fā)展，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)回報(bào)。但它同樣存在自己的缺陷：經(jīng)營(yíng)初期資金壓力較大，項(xiàng)目運(yùn)行中存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商大多選擇了這種模式。②、萬(wàn)達(dá)模式：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完項(xiàng)目把項(xiàng)目整體出售給專業(yè)的商業(yè)公司，由其持有自行經(jīng)營(yíng)，但現(xiàn)今萬(wàn)達(dá)擁有了自身的商業(yè)管理公司，以滿足龐大的萬(wàn)達(dá)商業(yè)王國(guó)的需要。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商比較省心，不需考慮經(jīng)營(yíng)中的諸多問(wèn)題，目標(biāo)業(yè)績(jī)?cè)谏虡I(yè)管理公司那里可以得到分解與體現(xiàn)；缺點(diǎn)是：目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法同萬(wàn)達(dá)站在同一起跑線上，缺失萬(wàn)達(dá)成熟的管理團(tuán)隊(duì)與運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，委托給別的公司自己不放心，自己經(jīng)營(yíng)又不能保證一定能做好，專業(yè)性或復(fù)合型人才是困擾企業(yè)的頭等課題。③、租售結(jié)合、捆綁運(yùn)營(yíng)，這種模式的特點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出讓，然后從業(yè)主那里返租（賦予業(yè)主一定的利率回報(bào)），交由商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，這種模式的優(yōu)缺點(diǎn)同樣明顯，優(yōu)點(diǎn)是：可以加快資金回籠，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是:開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的返租協(xié)議有一定的期限（大多是五年），協(xié)議結(jié)束后，市場(chǎng)情況發(fā)生了改變，業(yè)主不一定再把物業(yè)出租給開(kāi)發(fā)商或商業(yè)管理公司，他們或許自主經(jīng)營(yíng)，這樣，市場(chǎng)就失去了統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，失去了應(yīng)有的品位與特色，從而也失去了應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)生存的空間受到削弱，最終迫使項(xiàng)目退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前國(guó)內(nèi)大多商業(yè)項(xiàng)目操作采用的是這種模式，但在這種模式的操作中也有兩種選擇：一種是邊開(kāi)發(fā)邊銷售，招商與銷售同步，加快資金回籠，另一種是先培育市場(chǎng)，放水養(yǎng)魚(yú)，待市場(chǎng)進(jìn)入成熟時(shí)（一般為三年左右）再銷售產(chǎn)權(quán)，這就是所謂的“溫水煮魚(yú)”。開(kāi)發(fā)商這么做，一方面是增加投資者的信心，另一方面是通過(guò)成熟的商業(yè)運(yùn)作，使商業(yè)地產(chǎn)升值，此時(shí)銷售，可以保證一個(gè)較高的銷售價(jià)位，能夠得到最大的商業(yè)回報(bào)。本項(xiàng)目可采取這種模式，以保持項(xiàng)目平穩(wěn)、健康運(yùn)行的同時(shí)，緩解投資者資金壓力，追求盡可能多的商業(yè)回報(bào)。（3） 評(píng)估結(jié)論 從當(dāng)前市場(chǎng)分析與投資分析看，本項(xiàng)目短期內(nèi)不可能出現(xiàn)危及項(xiàng)目生存與發(fā)展的直接與潛在風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目采取初期經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、中期出讓產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式，一方面可實(shí)現(xiàn)自己的快速回籠，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)、項(xiàng)目深度開(kāi)發(fā)做好基礎(chǔ)；另一方面，保持了市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，打造了一個(gè)具有輻射力的商業(yè)地產(chǎn)品牌。此外，實(shí)行初期培育市場(chǎng)、建設(shè)品牌，中期銷售的經(jīng)營(yíng)策略，可以獲得最大的商業(yè)回報(bào)。 四、綜合評(píng)估篇 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的全面分析，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)的深度論證，我們認(rèn)為：XX廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力巨大，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，各方配置資源良好，投資環(huán)境優(yōu)越，符合項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的綜合市場(chǎng)要求；此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求合理，投入與產(chǎn)出性價(jià)比高，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)可控，商業(yè)回報(bào)與綜合回報(bào)率高，品牌成長(zhǎng)基礎(chǔ)良好，具備一個(gè)成功商業(yè)地產(chǎn)投資的綜合條件，因此，我們建議：推動(dòng)項(xiàng)目付諸實(shí)施，促使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)，打造一個(gè)全國(guó)知名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)旗濱跨越式發(fā)展。旗 城市綜合體可行性報(bào)告