【正文】 ，保潔工作實行委托。②、項目操作期人力成本:在這193人（項目真正進入運營期的完善配置）中，每年的工資+保險+福利+。其中，(稅后)（以下核算為平均工資）：考慮到項目是分期開發(fā)，每個階段工作重點不同，因此對運營人員要求的崗位配置不同，需求數量也不同，所以人力運營成本與其它運營成本也不相同，初期的人員配置相間單一，考慮到項目實際投入運營后人員的配置相對完整，結合項目運營不同階段的運營情況，，，自此，項目進入成熟期以后的人力運營成本大體保持在950萬元左右（不考慮經濟發(fā)展因素與CPI增長等帶來的工資增長因素）。 ③、營銷費用（含廣告費用）：運營期第一年為485萬元，第二年為730萬元，第三年770萬元，第四年為680萬元，第五年545萬元，進入成熟期后平均每年450萬元；④、辦公費用、業(yè)務費用、物業(yè)費用、差旅費用等相關支出，運營期第一年為90萬元，第二年為170萬元，第三年290萬元，第四年為330萬元，第五年305萬元，進入成熟期后平均每年280萬元；⑤、其它不可預計的消耗、維護費用：運營期第一年為25萬元，第二年為80萬元，第三年135萬元，第四年為130萬元，第五年110萬元，進入成熟期后平均每年120萬元；經測算，本項目運營周期五年——自工程開工之日起至項目步入成熟市場，共需投入運營成本8752萬元。其中第一年需投入1114萬元，第二年需投入1634萬元，第三年需投入2036萬元，第四年需投入2074萬元，第五年需投入1894萬元。項目收益測算 目前ZZ一線商業(yè)中心商鋪的銷售價格：——，成熟市場商鋪銷售價格為4—6萬元/平米。（1）項目的銷售收入：本項目采用高標準運作，結和項目自身配置與區(qū)位優(yōu)勢，在市場成熟之際出售，商業(yè)中心板塊保守預計價位在3萬元/平米，酒吧商業(yè)街部分參考ZZ同業(yè)態(tài)、同等地段，結合項目銷售時期市場的成熟度，保守預計價位在2萬元以上，目前ZZ一線寫字樓公寓售價在3500—4000元/平米，結合出售時市場與項目開發(fā)情況，屆時價位在4500——5000元/平米，保守預算。，若充分考慮到市場風險，項目完成80%的銷售。（2）項目的租金收入在項目銷售前期，項目要完成成功的市場培育，這個階段，商業(yè)部分已完成相應的招商工作，依據項目整體規(guī)劃，以項目10月開工計算，一期與二期工程在2012年8月可順利結束，這個時期距項目銷售還有三年的時間，為了順利完成招商，開發(fā)商可承諾給經營戶36個月的免租經營期，項目租金收益期長達兩年半，依據ZZ目前一線商業(yè)中心的平均租金價位150260元/月/平米、辦公物業(yè)平均租金價位2025元/月/平米、步行街平均租金價位6090元/月/平方米計算，。，租金的收入可以有效的沖抵運營的支出，并能保持豐厚的盈余。測算分析：本項目即使按最高投入金額20億元人民幣核算，五年的時間內可獲得銷售收入33億元（保守核算）,，兩項疊加，除了開發(fā)成本20億元。若采用專業(yè)操作、高標準運營，若在開發(fā)與運營中準確把握成本控制、做到良好的資源利用，項目總收入有望達到49億元，除去運營成本與開發(fā)成本，盈利空間非常可觀。這將是一個回報率高、無直接投資風險的優(yōu)質項目。（3）項目的附加值收入預計項目運營期間通過交流展示、展覽、策劃大型活動、品牌打造、旅游促動，臨時場地出租、愛國主義教育等社會活動刺激的綜合收入為500萬元。（4）項目深層次開發(fā)的遞增收入項目深層次開發(fā)包括項目的功能提升、項目的品牌升級、項目的產品再組合，項目置業(yè)板塊的推進等所帶來的商業(yè)收入，因這部分屬于企業(yè)的潛在實力與遠景空間，雖然潛力與能量巨大，但無法作出準確評估。（5）項目其它方式的創(chuàng)收項目其它方式的盈利指的是項目由于綜合社會大環(huán)境與區(qū)域空間環(huán)境賦予項目發(fā)展與跨域的機會因素成分，以及其它非常規(guī)性的收入，由于局限，在此不做預算。（6）投資的財務分析：項目的損益分析、現金流量分析、敏感性分析；項目開發(fā)資金分析（1）分期開發(fā)資金因項目土地款項與工程款暫無法準確做出核算（土地款項為打包結算，大多為整體支付，工程款項比較靈活，可分階段結算，也可打包結算），現對運營資金作出分析。項目運營內（5年）共需投入運營成本8752萬元。其中第一年需投入1114萬元，第二年需投入1634萬元，第三年需投入2036萬元，第四年需投入2074萬元，第五年需投入1894萬元。（2）資金回籠分析 在充分把握項目特性與市場分析的基礎上，特為本項目的操作提供以下三種解決方案：項目面臨三種選擇，針對不同情況做出不同資金回籠預計分析。①、首選模式——全部自營型。項目不銷售產權，項目的經濟收益全部以租金的方式回收，能夠追求最長遠的回報，同時能夠建設品牌度高的知名商業(yè)中心，但短期內（13年，這段時間基本按照工程進度與項目推進基本沒有租金回收）開發(fā)商要承受一定的經濟壓力。第四年，根據項目的開發(fā)進程與招商進度，項目收租期只有半年（為培育市場，可免租金36個月，以促使短期內達到飽和），結合招商屆時的情況（商業(yè)中心招商率可達到75%，商住寫字樓部分招商率達到50%），根據市場調研的綜合情況，項目商業(yè)中心、酒吧休閑步行街當年的租金收益為：商業(yè)中心180元/月/平方米（目前行情均價150260元/月/平方米，初始年采用較低價位）75%的入住率6個月=6885萬元，商住與商辦寫字樓部分當年的租金收益為：20元/月/平方米（目前行情均價2025元/月/平方米，初始年采用較低價位）50%的入住率6個月=714萬元，第四年共有租金收入7599萬元。第五年，根據工程進展與招商進度，商業(yè)中心招商率將達到95%，商住寫字樓部分將達到75%，同時，酒吧步行街將交付使用，預計屆時招商率80%，由于通過一年的市場培育，加上項目配套設施的綜合完成，商業(yè)中心與商住寫字樓部分的租金將有不同程度的上揚，商業(yè)中心當年的租金收益為200元/月/平方米95%的入住率12個月=，商住與商辦寫字樓部分當年的租金收益為：23元/月/平方米75%的入住率12個月=，酒吧步行街部分的租金收益為：70元/月/平方米（目前行情均價6090元/月/平方米，初始年采用較低價位）80%的入住率9個月（酒吧步行街部分免租應不超過三個月）=。，運營成本8752萬元，（前三年基本沒有租金收益，主要體現在第五與第六年）。第六年，（保守估計，以100%出租率計算，不考慮每年租金的增值空間），這樣，這是進入中期運營的盈利標準，保守預算，在項目開工后第11年的下半年，項目將通過租金收回所有投資（以投資額20億元計算），依據現有市場基礎與經濟現狀，按照商業(yè)地產產權期40年計算，后27年，，據此，項目通過自身經營。②、次選模式——前期自營、成熟期部分出售產權的經營模式。自營期為項目全部工程結束三年后，即2017年下半年出手比較理想，此時，項目周邊與項目地段均處于升值黃金地段，項目市場經過培育與精心操作，市場趨于成熟，品牌知名度高，此時可將部分產權出售，以保持利益最大化，將寫字樓與商住部分預留1%2%做辦公或機動部分（約1200—2400平米），其余全部出售，此時，在這期間，，項目投入開發(fā)資金20億元，除成功收回投資外。忽略經濟發(fā)展因素，按照商業(yè)地產產權期40年計算，余下的32年，，。③、備用模式——前期自營、成熟期全部出售產權的經營模式。自營期為項目主力商場營業(yè)3年后，結合本項目的情況，項目工程期45年，商業(yè)中心在2012年10月完工，預計2013年2月底或3月初開業(yè)（要預留一定的商戶裝修期與商場試營業(yè)期），據此，為達到追求較高商業(yè)回報的目標，項目在2016年銷售是比較理想的，根據ZZ現有同業(yè)態(tài)銷售價位，結合7年后經濟發(fā)展狀況，若全部出售，可實現一次性收入41億元（參考項目收益評估預算）；計算這個階段的的近7億元租金收入與同期運營成本（）。雖然商業(yè)地產有多種操作手段，但其它方式不適合本項目的具體實際，故在此不做探討與深度分析。項目的風險控制與評估（1）項目前瞻市場不確定性風險針對前瞻市場的不確定風險，建議項目整體規(guī)劃、分級開發(fā)，著重建設項目品牌、打造項目核心競爭力，占領市場制高點，通過文化元素積極向市場滲透與輻射，做好市場的推廣工作，根據市場發(fā)展狀況，做好項目的深度開發(fā)與升級工作，推出滿足市場需要的不同產品組合，與市場同步并盡可能的捕捉市場先機。（2）項目操作模式選擇帶來的資金與發(fā)展空間風險商業(yè)地產項目的經營模式目前國內通用的有以下三種：①、自持產權、招租經營模式，這種模式的優(yōu)點是：方便經營與管理，能夠打造商業(yè)地產的優(yōu)秀品牌，能夠保證項目的中長期健康發(fā)展，獲得長遠的商業(yè)回報。但它同樣存在自己的缺陷：經營初期資金壓力較大，項目運行中存在不確定性風險，有實力的開發(fā)商大多選擇了這種模式。②、萬達模式：開發(fā)商開發(fā)完項目把項目整體出售給專業(yè)的商業(yè)公司，由其持有自行經營，但現今萬達擁有了自身的商業(yè)管理公司，以滿足龐大的萬達商業(yè)王國的需要。這種模式的優(yōu)點是：開發(fā)商比較省心，不需考慮經營中的諸多問題，目標業(yè)績在商業(yè)管理公司那里可以得到分解與體現；缺點是：目前國內的商業(yè)地產開發(fā)商無法同萬達站在同一起跑線上，缺失萬達成熟的管理團隊與運作經驗，委托給別的公司自己不放心，自己經營又不能保證一定能做好，專業(yè)性或復合型人才是困擾企業(yè)的頭等課題。③、租售結合、捆綁運營，這種模式的特點是：開發(fā)商將一部分產權出讓，然后從業(yè)主那里返租（賦予業(yè)主一定的利率回報），交由商業(yè)管理公司統(tǒng)一運營，這種模式的優(yōu)缺點同樣明顯，優(yōu)點是：可以加快資金回籠，規(guī)避市場風險；缺點是:開發(fā)商與業(yè)主簽訂的返租協(xié)議有一定的期限（大多是五年），協(xié)議結束后，市場情況發(fā)生了改變，業(yè)主不一定再把物業(yè)出租給開發(fā)商或商業(yè)管理公司，他們或許自主經營，這樣，市場就失去了統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，失去了應有的品位與特色，從而也失去了應有的競爭力，市場生存的空間受到削弱，最終迫使項目退出市場競爭。目前國內大多商業(yè)項目操作采用的是這種模式，但在這種模式的操作中也有兩種選擇：一種是邊開發(fā)邊銷售，招商與銷售同步，加快資金回籠，另一種是先培育市場，放水養(yǎng)魚，待市場進入成熟時（一般為三年左右）再銷售產權，這就是所謂的“溫水煮魚”。開發(fā)商這么做，一方面是增加投資者的信心，另一方面是通過成熟的商業(yè)運作，使商業(yè)地產升值，此時銷售，可以保證一個較高的銷售價位，能夠得到最大的商業(yè)回報。本項目可采取這種模式，以保持項目平穩(wěn)、健康運行的同時，緩解投資者資金壓力，追求盡可能多的商業(yè)回報。（3） 評估結論 從當前市場分析與投資分析看，本項目短期內不可能出現危及項目生存與發(fā)展的直接與潛在風險，項目采取初期經營市場、中期出讓產權的運作模式，一方面可實現自己的快速回籠，為產業(yè)升級、項目深度開發(fā)做好基礎；另一方面，保持了市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，打造了一個具有輻射力的商業(yè)地產品牌。此外，實行初期培育市場、建設品牌，中期銷售的經營策略，可以獲得最大的商業(yè)回報。 四、綜合評估篇 通過對項目市場的全面分析，通過對項目投資價值與投資風險的深度論證，我們認為：XX廣場項目開發(fā)市場潛力巨大，競爭優(yōu)勢明顯，各方配置資源良好，投資環(huán)境優(yōu)越，符合項目投資開發(fā)的綜合市場要求；此外，項目開發(fā)資金需求合理，投入與產出性價比高，預期風險可控，商業(yè)回報與綜合回報率高，品牌成長基礎良好，具備一個成功商業(yè)地產投資的綜合條件，因此，我們建議：推動項目付諸實施，促使項目順利開發(fā)，打造一個全國知名的商業(yè)地產項目，實現旗濱跨越式發(fā)展。旗 城市綜合體可行性報告