【導(dǎo)讀】東西寬約145米，南北深約為150米，項(xiàng)目總用地面積16782㎡。本項(xiàng)目初步規(guī)劃，地上36層，地下3層，地上建筑。面積100922㎡，地下建筑面積20416㎡，總建筑面積121338㎡。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及實(shí)施時(shí)征求地鐵主管部門(mén)意見(jiàn)；的綠化帶，建筑后退友誼大道道路紅線(xiàn)不少于25m。景區(qū)，西北瀕萬(wàn)里長(zhǎng)江，與天興洲隔江相望，是武漢市中心城區(qū)之一，總面積平方公里，常駐人口60萬(wàn)。該區(qū)是全國(guó)聞名的鋼鐵化工。按武漢市發(fā)展規(guī)劃，在不久的未來(lái)，武漢站將打造成綠水交融、標(biāo)志武漢市邁向區(qū)域性中心城市繁榮與活力的新名片。計(jì)劃在2020年3月建成的武漢軌道交通4號(hào)線(xiàn)位于武漢市江南，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在建的商住樓達(dá)760萬(wàn)平方米，屆時(shí)，將吸引大量?jī)?yōu)秀企。業(yè)和大批投資者進(jìn)駐青山區(qū)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中城鎮(zhèn)人口萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)化率約75％。開(kāi)通聯(lián)系周邊及區(qū)域性中心城市的城際列車(chē)。

　　

【正文】 35 二 、 外立面方案 本項(xiàng)目 外立面 設(shè)計(jì)運(yùn)用了現(xiàn)代而經(jīng)典的設(shè)計(jì)風(fēng)格，賦予了五星級(jí)酒店，百貨總店與高檔名品店各自獨(dú)特的代表性，同時(shí)又有整體均衡和諧的節(jié)奏和韻律。裙房采用大面積輕質(zhì)玻璃幕墻，通透明快，優(yōu)美大方，塔樓運(yùn)用運(yùn)用呼吸式太陽(yáng)能玻璃幕墻，使得整體布局的格調(diào)相一致，并體現(xiàn)了強(qiáng)烈的藝術(shù)感及時(shí)代感，構(gòu)成一道靚麗的風(fēng)景線(xiàn) 。建筑頂部透明玻璃體造型，精雕細(xì)琢，瑞麗晶瑩，詮釋了本項(xiàng)目尊貴的城市地位。本項(xiàng)目 的造型，色調(diào)高雅，空間層次豐富有序，充分考慮了不同方位的視覺(jué)效果，既尊重了城市環(huán)境又體現(xiàn)了建筑內(nèi)在的魅力，而且從布置和布局上強(qiáng)調(diào)酒店文化與高科技的結(jié)合，并通過(guò)時(shí)尚優(yōu)美的幾何形狀展現(xiàn)出建筑藝術(shù)與技術(shù)的完美結(jié)合。 **項(xiàng)目可行性分析 36 方案一 **項(xiàng)目可行性分析 37 方案 二 **項(xiàng)目可行性分析 38 三 、 建筑功能分區(qū) 裙房 16 層為 中 型商業(yè) 廣場(chǎng) ，東西南北各個(gè)方向均設(shè)有出入口，出入口處設(shè)有大堂，空間通透順暢，開(kāi)朗明快的共享空間強(qiáng)調(diào)了入口的氣勢(shì)，通過(guò)簡(jiǎn)單連貫的購(gòu)物流線(xiàn)，將所有的商務(wù)空間聯(lián)接起來(lái)，起到引導(dǎo)不同人流的作用，使得購(gòu)物流線(xiàn)清晰通暢，同時(shí)商場(chǎng)里結(jié)合自動(dòng)扶梯設(shè)有 共享長(zhǎng)廊，豐富了購(gòu)物環(huán)境，為顧客增加購(gòu)物趣味。各間店鋪的徑深及購(gòu)物流線(xiàn)均只有一跨的深度，極大的提升了商鋪的價(jià)值。 **項(xiàng)目可行性分析 39 **項(xiàng)目可行性分析 40 裙房的 78 層為酒店的大堂及酒店的相關(guān)配套設(shè)施，包括高檔餐飲，名品店，大型宴會(huì)廳，可開(kāi)啟屋面的恒溫游泳池以及健身理療等休閑娛樂(lè)會(huì)所等。裙房屋面設(shè)有屋頂花園，提供休閑綠化空間，提升酒店及辦公空間的品質(zhì)。 **項(xiàng)目可行性分析 41 塔樓 1024 層為酒店用房，設(shè)有客房 381 間及豪華總統(tǒng)套房，并擁有典雅的大堂 豪華行政樓層的酒廊，會(huì)議中心及五星級(jí)的尊貴個(gè) **項(xiàng)目可行性分析 42 人服務(wù)設(shè)施。 本項(xiàng)目 豎向交通依據(jù)辦公，酒店， 購(gòu)物等不同人流來(lái)進(jìn)行分區(qū)布置。通過(guò)合理的空間組合，形成互不干擾，快捷有序的功能流線(xiàn)。 **項(xiàng)目可行性分析 43 塔樓 2536 層為辦公用房 ， 建筑面積 16047 ㎡。 辦公空間采用大空間，大柱網(wǎng)布置形式，可根據(jù)需要靈活布置，體現(xiàn)現(xiàn)代辦公樓高效智能化的特點(diǎn)。 **項(xiàng)目可行性分析 44 第七章 經(jīng)營(yíng)思路的分析 一、五星級(jí)酒店同行營(yíng)運(yùn)模式 從投資和管理的運(yùn)營(yíng)角度，目前國(guó)內(nèi)外投資和管理五星級(jí)酒店主要有以下幾種模式： 投資方自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）投資者可以在所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等各方面對(duì)酒店進(jìn)行嚴(yán)格控制； （ 2）不必向經(jīng)營(yíng)者支付酬金或者支 付網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售費(fèi)用，可以使投資者的收益最大。 缺點(diǎn)： （ 1）投資者必須擁有良好的酒店經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，知名度較高的品牌形象以及完善的銷(xiāo)售體統(tǒng)渠道，否則酒店經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。 投資方自己經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)通過(guò)加入全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)定系統(tǒng)獲得支持 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）投資方擁有獨(dú)立的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)自主權(quán)； （ 2）不必向經(jīng)營(yíng)者支付酬金，只需支付相對(duì)較少的費(fèi)用，即可加入全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)定系統(tǒng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，提高酒店對(duì)外的影響，給酒店帶來(lái)顧客。 缺點(diǎn)： （ 1）如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人才的經(jīng)營(yíng)管理，酒店的產(chǎn)品和服務(wù)滿(mǎn)足不了顧客的需求，從網(wǎng)絡(luò)上帶來(lái)的顧客， 回頭的可能幾乎沒(méi)有，酒店的影響也很難通過(guò)網(wǎng)絡(luò)有所擴(kuò)大。 （ 2）最大的效益風(fēng)險(xiǎn)是，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)上帶來(lái)的收入，不足以抵消加入網(wǎng)絡(luò)的基本成員費(fèi)，網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用會(huì)成為額外的支出。 **項(xiàng)目可行性分析 45 特許經(jīng)營(yíng) 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）由于沒(méi)有將酒店管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，讓渡出去的僅為酒店的營(yíng)銷(xiāo)權(quán)，投資者對(duì)酒店仍可實(shí)施嚴(yán)格控制。 （ 2）特許經(jīng)營(yíng)者可以為投資者在酒店籌建期間提供各項(xiàng)咨詢(xún)服務(wù)，這些服務(wù)包括幫助業(yè)主選址、提供可行性分析、為建設(shè)設(shè)計(jì)、內(nèi)裝修設(shè)計(jì)提供參考意見(jiàn)。 在營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備階段，特許經(jīng)營(yíng)者要為業(yè)主提供整套的管理手冊(cè)、操作手冊(cè)。在開(kāi)業(yè)后的日常 經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主可以從特許者那里獲得長(zhǎng)期培訓(xùn)和廣泛的咨詢(xún)。 （ 3）投資者可利用具有知名酒店品牌在市場(chǎng)上的廣泛影響力，迅速提高自身的銷(xiāo)售能力 缺點(diǎn)： （ 1）簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議后，投資者獲得的每一項(xiàng)支持和服務(wù)，都是需要支付費(fèi)用的。特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，一般是根據(jù)酒店的客房數(shù)為基數(shù)，投資者需要支付 2~4 美元 /間 /天的費(fèi)用，作為特許權(quán)使用費(fèi)，其他要加入預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，要提供專(zhuān)項(xiàng)咨詢(xún)，費(fèi)用另算。如果酒店本身經(jīng)營(yíng)管理不到位的話(huà)，花費(fèi)的特許經(jīng)營(yíng)的昂貴代價(jià)，未必能達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，反而增加了正常的經(jīng)營(yíng)成本。 （ 2）酒店未來(lái)的發(fā)展受到品牌 的限制。 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司，委托管理 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）如果投資者不具備酒店管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和其它資源儲(chǔ)備，那么專(zhuān)業(yè)酒店管理公司將彌補(bǔ)這方面的缺陷并實(shí)現(xiàn)良好效益。 **項(xiàng)目可行性分析 46 （ 2）如果酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理有方的話(huà)，投資者在支付了合同規(guī)定的管理酬金以后，能夠享有酒店超額的收益。 缺點(diǎn)： （ 1）投資者必須將管理權(quán)讓渡給管理公司，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理的控制力度大大下降。 （ 2）選擇與酒店規(guī)模檔次相匹配的酒店管理公司，是投資者面臨的重大難題。 委托管理 +特許經(jīng)營(yíng) 這種模式結(jié)合了第 4 種管理模式，一般情況下多選擇國(guó)際著 名的酒店管理集團(tuán)如溫德姆、喜達(dá)屋、洲際等，由其向投資者提供酒店管理服務(wù)，同時(shí)提供酒店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 委托管理方成為酒店股東，帶資管理 投資者在與酒店管理公司簽訂管理合同的同時(shí)出售部分酒店股權(quán)，將管理公司與酒店捆綁在一起，同時(shí)利用管理公司的專(zhuān)業(yè)能力，減小在酒店的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃過(guò)程中出現(xiàn)決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)。 目前，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店多采用第 5 種營(yíng)運(yùn)模式，其中大型集團(tuán)公司、國(guó)有酒店采用自行投資管理和聘請(qǐng)管理公司委托管理這兩種模式較多，以武漢為例，新世界酒店、保利白玫瑰酒店就是其中典型代表。 委托管理 +特 許經(jīng)營(yíng)這種模式在上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)被廣泛采用，武漢則以明珠豪生、光明萬(wàn)麗、新華諾富特等酒店為其中典型代表。 **項(xiàng)目可行性分析 47 二、本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思路 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)上要以裙樓商業(yè)、塔樓酒店和辦公樓為主，項(xiàng)目綜合規(guī)模對(duì)市場(chǎng)還是有一定的沖擊力的，特別是處于青山區(qū)友誼大道和工業(yè)四路，周邊綜合性項(xiàng)目偏少，甚至沒(méi)有，在以住宅為主的密集區(qū)，誕生一個(gè)標(biāo)志性的綜合型項(xiàng)目，填補(bǔ)該區(qū)域的商業(yè)空白是勢(shì)在必行的，并取到引領(lǐng)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用，成為該商圈成熟的標(biāo)志，延伸和促進(jìn)武漢火車(chē)站商圈，在未來(lái) 35 年將成就本商圈商業(yè)龍頭的地位。 經(jīng)營(yíng)方式分析 ： 商業(yè)裙樓的第一部分投資客來(lái)自本商圈周邊、青山區(qū)，甚至輻射到全武漢市范圍，在 2020 年 2 月 22日武漢市出臺(tái)新的限購(gòu)令后，勢(shì)必有一部分民間資金投向商業(yè)板塊，這在一定程度上增加了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力；第二部分投資客來(lái)源于大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，可采取分割成 2~3個(gè)區(qū)域的方式分別銷(xiāo)售，或整體購(gòu)買(mǎi)。 如果商業(yè)裙樓的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不夠，可以采取自持方式，招商經(jīng)營(yíng)獲取租金。 考慮到寫(xiě)字樓招租租金額度較小，資金回籠較慢，寫(xiě)字樓采取分割 或分層 銷(xiāo)售的方式，購(gòu)買(mǎi)群主要來(lái)自青山區(qū)中高端企業(yè)或政府機(jī)構(gòu)，處于該片區(qū)的高端寫(xiě)字樓目前緊缺，市 場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力還是比較客觀的。 酒店的經(jīng)營(yíng)方式可以采取整體銷(xiāo)售，自主經(jīng)營(yíng)或分割銷(xiāo)售，然后再返租的方式經(jīng)營(yíng)。 針對(duì)上述各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)思路，各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)模式可以綜合成如下集中方式，并初步可以統(tǒng)計(jì)出經(jīng)營(yíng)收入： a、 商業(yè)裙樓、酒店、辦公樓全部采取銷(xiāo)售方式。 b、 商業(yè)裙樓采取 自己持有，招商經(jīng)營(yíng)，收取租金；酒店采取自 **項(xiàng)目可行性分析 48 營(yíng)，辦公樓采取銷(xiāo)售方式； c、 商業(yè)裙樓采取自己持有，招商經(jīng)營(yíng)，收取租金 ；酒店采取銷(xiāo)售 并返租，辦公樓采取銷(xiāo)售方式。 **項(xiàng)目可行性分析 49 第八章 開(kāi)發(fā)節(jié)奏的控制 本項(xiàng)目屬于一個(gè)綜合性 比較強(qiáng)的單體建筑，集中體現(xiàn)在建筑密度大，業(yè)態(tài)功能多，容積率高， 單 體量大，建筑高度較大，地下室復(fù)雜等幾個(gè)方面?？偼顿Y成本高，如何能有效控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，使項(xiàng)目投資步驟和資金回籠有 效 結(jié)合，減小投資風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目初期投資增大資金回報(bào)率是至關(guān)重要的。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程太快，增大了項(xiàng)目初期投資、銷(xiāo)售資金回籠不及時(shí)，特別是在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)迅猛復(fù)蘇的可能性較小，更應(yīng)合理控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作主要分為如下幾個(gè)階段： 一 、各階段設(shè)計(jì)方案和政府職能部門(mén)審批通過(guò) ， 并取得施工許可證。本階段工作應(yīng)注意如下事項(xiàng)： 摸清周邊規(guī)劃 ，地鐵線(xiàn)路、站點(diǎn)位置對(duì)本項(xiàng)目的利弊； 準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式； 準(zhǔn)確提供各業(yè)態(tài)功能區(qū)的技術(shù)參數(shù)，供設(shè)計(jì)單位參考； 正確理解現(xiàn)行規(guī)劃條文和規(guī)程、設(shè)計(jì)規(guī)范，使設(shè)計(jì)方案在最短的時(shí)間內(nèi)審批通過(guò)； 快捷、高效地修正各功能區(qū)的技術(shù)參數(shù)，與設(shè)計(jì)成果碰撞，最大限度滿(mǎn)足使用功能要求； 選擇施工技術(shù)過(guò)硬，社會(huì)信譽(yù)度高的施工企業(yè)。 二 、土方開(kāi)挖外運(yùn)、基礎(chǔ)和地下室結(jié)構(gòu)施工階段 由于本項(xiàng)目緊鄰地鐵交通線(xiàn)，如何做到相互施工互不影響，有效控制基坑穩(wěn)定是一大難點(diǎn)。最快完成地下室結(jié)構(gòu)，較小風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵，為商 業(yè)裙樓贏得時(shí)間的同時(shí)，也為室外交通流線(xiàn)的盡快形成創(chuàng)造條件。 **項(xiàng)目可行性分析 50 三 、裙房結(jié)構(gòu)、裝修施工，裙房開(kāi)業(yè)階段 本階段工作的順利完成決定資金回籠的快慢，也是本 案的第一批回籠資金，為了盡量減小項(xiàng)目初投資，裙房早開(kāi)業(yè)是首選。在回籠資金的同時(shí)，也為融資創(chuàng)造了條件。在本階段工作中，應(yīng)合理組織各專(zhuān)業(yè)工種之間的關(guān)系，配套設(shè)施、設(shè)備的及早進(jìn)場(chǎng)完成是關(guān)鍵。 四 、主塔樓施工和竣工收尾階段 在完成裙樓開(kāi)業(yè)后，雖然有一定的資金回籠，但相比整個(gè)項(xiàng)目所需要的初期投資還是有限的，特別是在酒店經(jīng)營(yíng)模式上還有一些不確定因素，決定項(xiàng)目后期投資額度的不可預(yù) 見(jiàn)性增大，因此爭(zhēng)搶寫(xiě)字樓銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)是非常有必要的，并且本階段的工作能有效、快速贏得市場(chǎng)，樹(shù)立購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)信心， 持續(xù)、穩(wěn)健、有力推進(jìn)項(xiàng)目資金回款，決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成敗是至關(guān)重要的 。 **項(xiàng)目可行性分析 51 **項(xiàng)目可行性分析 52 第 九 章 2020 年同業(yè)態(tài)商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況 一 、武漢部分在售寫(xiě)字樓價(jià)格統(tǒng)計(jì) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目地址 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /㎡） 1 浦發(fā)銀行大廈 漢口新華路 15000 2 龍安港匯城 民族大道 9600 3 武漢經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 沌口東風(fēng)大道 8000 4 光谷時(shí)代廣場(chǎng) 關(guān)山大道 9800 5 海山金谷 中北路 17000 6 洪福添美城市廣場(chǎng) 雄楚大道與民族大道交匯處 13000 7 閩東國(guó)際高峰匯 漢陽(yáng)鐘家村 10000 8 火炬大廈 青山冶金大道 8300 9 武漢時(shí)代廣場(chǎng) 沿江大道蘭陵路口 23000 10 光谷芯中心 光谷大道 3600 11 光谷銀座 民族大道