【導讀】高新區(qū)五星級酒店綜合體。項目可行性研究報告。編制依據及研究范。..2第二章項目提出的背景和建設意。6第三章市場調查分析與市場定?；葜菔芯频陿I(yè)及旅業(yè)發(fā)展現狀分。仲愷片區(qū)區(qū)域市場分。仲愷高新區(qū)域房地產市場小。仲愷片區(qū)代表樓盤分。房地產市場分析有關結。..51第四章項目建設地址及建設條。....54第五章建設內容及規(guī)。............59第六章項目總體規(guī)劃方。....66第七章環(huán)保、節(jié)能、防災及安

　　

【正文】 “回暖”讓原本觀望的購房需求不斷釋放，惠州 2021 年房地產開發(fā)投資約 億元，同比增長約 %。 2021 年惠州固定資產投資約 億元，同比增速約 %，投資熱情度依然高漲。土地市場交易活躍， 2021 年上半年有 75 宗土地成交，成交面積約 182萬平方米，同比增長約 10%，樓面地價同比增長迅猛，同比由 561 元 /㎡增長到1201 元 /㎡，土地成交價格的大幅增長也表明了行業(yè)對后市的良好預期。 2021 年，惠州市房地產市場保持高位運行。在政策環(huán)境高壓穩(wěn)定、后市預期積極樂觀的影響下，房企推貨積極，年內新增供應突破 1200 萬平方米，較 2021年大幅增長超過 4 成。供求放量下，全市新房成交量也大幅上漲，成交面積突破1000 萬 m，除春節(jié)外， 2 全年市場成交逐月上漲，節(jié)節(jié)突破，分別在 5 月、 9月、 10 月、 11月、 12 月創(chuàng)下單月成交量突破 100 萬 m 的成交高位。 2 保持高位運行的市場也出現一些新特征。其一，外圍后程發(fā)力。隨著城市擴容提質及規(guī)劃利好的進一步釋放，惠灣、博羅等外圍區(qū)縣成交逐步發(fā)力； 其二，量漲價不漲。成交量的大幅上漲也使得房價預期看漲，政府及時出臺《惠五條》，穩(wěn)定市場預期，最終包住中心區(qū)價格紅線，而由于外圍成交比重上升，全市的房價也被結構 27 性拉平，全年均價保持平穩(wěn)；其三，庫存上升吸納周期回調。由于供應大增， 2021年的整體庫存居高難下，但由于去化速度快，庫存吸納周期在回調，市場進入高吐納區(qū)間 (圖 惠州市歷年房地產投資額）。 圖 惠州市歷年房地產投資額（單位：億元） 2021 年新增供應再上峰頂，全年新增供應面積為 萬平方米，同比上升 %，打破 2021 年 1200 萬平方米記錄，創(chuàng)下新高（圖 惠州市歷年供應量走勢圖）。 28 圖 惠州市歷年供應量走勢圖（單位：萬 m2） 2021 年一手住宅成交大幅上揚，全年住宅成交 萬平方米，同比大幅上漲 %。（剔除網簽完善等非市場因素影響，同比漲幅在 5 成左右），隨著去化加速，供求比持續(xù)回落，逐步進入平衡區(qū)間（圖 走勢圖）。 29 圖 惠州市歷年成交面積走勢圖（單位：萬平方米） 2021 年全年成交均價 5762 元 /平方米，同比基本持平，究其原因，主要受成交結構影響，外圍區(qū)縣成交比重上揚，導致房價結構性拉平（圖 惠州市歷年成交均價走勢圖）。 圖 惠州市歷年成交均價走勢圖（單位：元 /平方米） 30 2021 年惠州土地供應與成交面積與去年同比上漲。成交金額上漲，地價有所下滑，主要是受商服用地與綜合用地地面價的下降影響，但住宅用地的地面價仍保持著上漲，但漲幅有所收窄。從地塊成交面積看 ， 10 萬平米以上的大型地塊的供應與成交集中在工業(yè)用地，住宅用地商服用地的成交面積趨小化。住宅用地的地價有上漲的趨勢。隨著對住宅用地的需求的增加，今年住宅用地成交面積與去年持平，而地價則有上漲趨勢，主要緣于城市中心區(qū)域價值凸顯的優(yōu)質地塊出讓較少，增加了開發(fā)商的競爭程度，造成土地成交的溢價率上漲，直接地拉動了城區(qū)的土地地面價上漲。用于市政建設的綜合用地供應與成交均有所上漲。隨著城市的發(fā)展，高質量的配套城市基礎設施成為房地產市場的發(fā)展關鍵要素。對于處于發(fā)展的惠州房地產市場，綜合用地供應與上漲是大勢所趨。 仲愷片區(qū)區(qū)域市場分析 仲愷高新區(qū)房地產市場發(fā)展概況 2021 年，經過不斷調整、發(fā)展、規(guī)劃，仲愷高新區(qū)各種資源得到優(yōu)化配置，工業(yè)產值出現快速增長，但第三產業(yè)發(fā)展仍十分緩慢，商業(yè)和房地產建設仍明顯落后。此時仲愷的房地產市場，除了金寶創(chuàng)業(yè)家園這個比較大型的住宅項目之外，在創(chuàng)業(yè)家園對面又有 3 棟小高層的住宅樓拔地而起，粗略估算其可供出售的套房大約在 120 套左右，為小高層，沒有綠化小區(qū)等配套設施，價格大概在 2021 元 /平方米。面對已擁有 10 萬人的仲愷高新區(qū)，這個供給量和建筑 31 的檔次顯然還不能滿足當時的住宅需求市場。 教育配置及商業(yè)就更顯局促，僅 8間小學和兩間中學以及一間技校，小學和中學的學位供給都相當有限，比較出名、教學經驗比較豐富的學校就更加少有。新開張的惠臺消費品綜合市場，由于定位太泛，難以讓消費者對其形成一個消費品牌，而星級酒店市場更是空白一片。 2021 年，仲愷高新區(qū)人口增長至約 20 萬，仲愷城市化進程亦在加速中。市政府出臺關于仲愷大道改造的優(yōu)惠政策，將原來的非商業(yè)用地改造為商業(yè)用地，鼓勵房地產商參與投資建設，并給予一定的政策性優(yōu)惠。同 時，惠州“南拓”，仲愷高新區(qū)成“南拓”之重點，亦加速了仲愷房地產業(yè)的發(fā)展，并為仲愷房地產發(fā)展創(chuàng)造了機遇和條件。進駐的開發(fā)商也開始考慮協(xié)助政府完善相關配套設施，積極推進區(qū)域內高端教育配套的完善。 2021 年，莞惠輕軌開工建設，仲愷高新區(qū)依托城軌的巨大交通優(yōu)勢，逐漸成為新的房地產開發(fā)熱點，步入高速發(fā)展期。不僅當地現有的房地產企業(yè)加快了拿地布點，一些惠州大型開發(fā)商和外來品牌開發(fā)商也紛紛進駐，不少新項目沿仲愷大道兩側及周邊布局，陸續(xù)啟動。 2021 年，《關于進一步推動惠州仲愷高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定》出臺，通過“一區(qū)四園五鎮(zhèn)（街道）”的整合，仲愷高新區(qū)面積由原來的 平方公里擴大至 320 平方公里，人口由原來的近 15 萬增加到近 50 萬。城市主干道新華大道開工建設，仲愷大 32 道沿線樓盤開發(fā)火熱，處處吊塔林立。 2021 年，始于 2021 年的房地產調控在 2021 年不斷細化和落實，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級。惠州各房地產項目為搶占先機，紛紛加快進度，提早入市，仲愷高新區(qū)十多個 樓盤年底推出房源超 5000 套，大多數樓盤以 23房戶型為主，實用型洋房受到市場熱捧。 2021 年，城市規(guī)劃出現了質的提升，從產業(yè)園區(qū)升級為完整的行政區(qū)，城市相應配套亦升級換代，打通道路交通網絡，商業(yè)、教育、醫(yī)療、公共服務等都逐步完善，區(qū)域居住價值得到極大提升，房地產市場被迅速激活，迎來黃金期。 2021 年，隨著仲愷高新區(qū)城鄉(xiāng)道路的升級改造、基礎設施的建設、保障性住房的開工、公共交通運輸的完善等，仲愷“宜居”指數不斷攀升，已成惠州熱銷片區(qū)之一。仲愷中心公園的建成，對仲愷高新區(qū)的生態(tài)建設、休 閑文化建設，有極大的推進意義，對改善公園周邊人群的休閑居家生活有極其重要的意義。仲愷高新區(qū)成為惠州盡快進入珠三角第二梯隊的主戰(zhàn)場（圖 仲愷房地產發(fā)展歷程圖）。 33 圖 仲愷房地產發(fā)展歷程圖 仲愷房地產市場格局 紅花湖板塊：紅花湖板塊依托紅花湖自然風光及南線客運站還有未來的輕軌、地鐵等，形成了非常明顯的區(qū)位優(yōu)勢。代表項目：一城風景，南山公館。 惠環(huán)板塊：惠環(huán)板塊是政府所在地，也是高新技術產業(yè)工廠聚集地，隨著 TPARK 時 尚公園的進駐，更使得惠環(huán)板塊成為了仲愷的政治商業(yè)中心。代表項目： TPark， TCL 康城四季。 陳江板塊：陳江板塊主要以住宅項目為主，代表項目光耀荷蘭小城、御湖一公里使得該板塊成為了仲愷及外地客戶居住的首選地區(qū)。（詳細如圖 ） 34 仲愷房地產市場格局圖 仲愷區(qū)域商品房供求分析 2021 年仲愷區(qū)全年住宅批準預售套 5194 套，主要集中在 4月份和 12月份供應（詳下圖 ）。 仲愷區(qū) 2021 年供應套數走勢圖（按月）（單位：套） 35 2021 年惠城區(qū)住宅批準預售面積合計 萬平米，其中 2 月份和 11 月份無供應（詳下圖 ）。 圖 仲愷區(qū) 2021 年供應面積走勢圖（按月）（單位：萬 /平米） 2021 年仲愷區(qū)住宅成交，為 萬平米，全年供求比接近 （詳下圖）。 圖 仲愷區(qū) 2021 供應成交面積走勢圖（按月）（單位：萬平米） 36 2021 年仲愷區(qū)商品房均價 4635 元 /平方米。同比去年穩(wěn)中有漲，在惠州各縣區(qū)中是最低的（詳下圖 ）。 圖 仲愷區(qū) 2021 成交均價走勢圖（按月）（單位：元 /平米） 綜上，仲愷高新片區(qū)房地產發(fā)展的利好因素是供需的平衡，價格的低洼。 仲愷區(qū)未來供應指標分析 區(qū)域未來供應產品多以剛需型 6090 平方米兩房及 90120 平方米三房為主（詳下表 ）。 未來供應指標分析表 表 面積段 2021 成交 2021 成交 2021 成交 2021 成交 套數 套數 套數 套數（ 13月） 60 平方米 134 662 37 6 以下 6090 平方 900 2128 1170 419 米 90120 平 791 1342 1116 610 方米 37 120144 平 277 442 290 124 方米 144180 平 136 24 65 1 方米 180 平方米 92 127 2 2 從分析數據推出結論：（ 1） TPARK 的落成，彌補了片區(qū)大型綜合商業(yè)）的缺失、輕軌將于一定時間內通車，勢必帶動片區(qū)置業(yè)熱潮，從而導致房價新一輪的上漲。（ 2）片區(qū)供應以大盤新推為主，剛需型產品為主導。（ 3）產品同質化嚴重，供應量較大， 2021 年競爭非常激烈。 仲愷片區(qū)房地產現狀 現狀一：工業(yè)區(qū)特性影響大，本地客戶是最主要客戶。 核心客戶：本地客戶 55%。（主要包括本地生意人。私營業(yè)主、工商業(yè)主、商戶、仲愷區(qū)公務員、學校教師、醫(yī)生及事業(yè)單位職員、本地原住民等。） 主力客戶：深圳、東莞等周邊城市 25%。（主要包括深圳、東莞及周邊城市看好區(qū)域發(fā)展客戶、工商業(yè)者、商戶等投資經營型客戶） 重要客戶：產業(yè)移民客戶 10%。（主要包括高新企業(yè)中高層管理者和公司職員等 邊緣圈層：惠城區(qū)其他區(qū)域 10%。（主要包括因工作需求購房客戶、受惠城區(qū)高房價擠壓客戶、區(qū)域發(fā)展型客戶，工商業(yè)者、 38 商戶等經營型客戶） 現狀二：產品主要以剛需為主，地段和總價是客戶考慮最主要因素。 客戶結構表 表 細分群體 關鍵詞 經濟適用型 組建家庭：進入事業(yè)打拼期，首置、自住、 奮斗、向上 小康型 婚姻家庭：事業(yè)上升型，實干、吃苦、首置、 自住 智富型 家庭結構完整：事業(yè)穩(wěn)定安家型，理性，首 置、首改、自住 富裕型 家庭結構完整：實業(yè)積累財富型，隨性、奢 華， 首改、二次以上、兩用 高端富裕型 家庭結構完整：逐步淡出事業(yè)，低調、享受、 改善型 圖 代表樓盤圖 39 現狀三：本地居民對樓盤敏感度不高 仲愷當地居民對于新建樓盤的敏感度不高，外地客戶更加不會把仲愷當做理想的居住場所。 現狀四：尾盤項目較多，無法制造大規(guī)模開盤的盛景 仲愷高新區(qū)域房地產市場小結 規(guī)劃：規(guī)劃高，經濟強，城市建設所帶來人口的增多和購房的需求及輕軌經濟時代的到來，使該區(qū)域成為熱門地區(qū)。 形象：規(guī)劃配套升級、交通環(huán)境改善、大盤開發(fā)云集，區(qū)域整體形象大幅提升，片區(qū)發(fā)展進入快車道。 客戶：區(qū)域樓盤以本地客戶為主，深圳、東莞等周邊城市客戶逐漸增加，惠城區(qū)其他區(qū)域客戶將進入本區(qū)域。 市場：用戶需求高，潛在供應量大，未來競爭激烈。 仲愷房地產發(fā)展前景：（ 1）輕軌沿邊是仲愷房地產發(fā)展的重要板塊 。（ 2）為滿足高新產業(yè)發(fā)展帶來外來人口住房需求的住宅是該 區(qū)域客戶的主要來源 。（ 3）作為珠三角電子信息中心是該區(qū)域房地產發(fā)展的重要機會。 仲愷片區(qū)代表樓盤分析