【正文】 （ 3）作為珠三角電子信息中心是該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要機(jī)會(huì)。 仲愷房地產(chǎn)發(fā)展前景：（ 1）輕軌沿邊是仲愷房地產(chǎn)發(fā)展的重要板塊 。 客戶：區(qū)域樓盤(pán)以本地客戶為主，深圳、東莞等周邊城市客戶逐漸增加，惠城區(qū)其他區(qū)域客戶將進(jìn)入本區(qū)域。 現(xiàn)狀四：尾盤(pán)項(xiàng)目較多，無(wú)法制造大規(guī)模開(kāi)盤(pán)的盛景 仲愷高新區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 規(guī)劃：規(guī)劃高，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，城市建設(shè)所帶來(lái)人口的增多和購(gòu)房的需求及輕軌經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，使該區(qū)域成為熱門(mén)地區(qū)。（主要包括因工作需求購(gòu)房客戶、受惠城區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓客戶、區(qū)域發(fā)展型客戶，工商業(yè)者、 38 商戶等經(jīng)營(yíng)型客戶） 現(xiàn)狀二：產(chǎn)品主要以剛需為主，地段和總價(jià)是客戶考慮最主要因素。（主要包括深圳、東莞及周邊城市看好區(qū)域發(fā)展客戶、工商業(yè)者、商戶等投資經(jīng)營(yíng)型客戶） 重要客戶：產(chǎn)業(yè)移民客戶 10%。私營(yíng)業(yè)主、工商業(yè)主、商戶、仲愷區(qū)公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)生及事業(yè)單位職員、本地原住民等。 核心客戶：本地客戶 55%。（ 3）產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量較大， 2021 年競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 未來(lái)供應(yīng)指標(biāo)分析表 表 面積段 2021 成交 2021 成交 2021 成交 2021 成交 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù)（ 13月） 60 平方米 134 662 37 6 以下 6090 平方 900 2128 1170 419 米 90120 平 791 1342 1116 610 方米 37 120144 平 277 442 290 124 方米 144180 平 136 24 65 1 方米 180 平方米 92 127 2 2 從分析數(shù)據(jù)推出結(jié)論：（ 1） TPARK 的落成，彌補(bǔ)了片區(qū)大型綜合商業(yè)）的缺失、輕軌將于一定時(shí)間內(nèi)通車，勢(shì)必帶動(dòng)片區(qū)置業(yè)熱潮，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)新一輪的上漲。 圖 仲愷區(qū) 2021 成交均價(jià)走勢(shì)圖（按月）（單位：元 /平米） 綜上，仲愷高新片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的利好因素是供需的平衡，價(jià)格的低洼。 圖 仲愷區(qū) 2021 供應(yīng)成交面積走勢(shì)圖（按月）（單位：萬(wàn)平米） 36 2021 年仲愷區(qū)商品房均價(jià) 4635 元 /平方米。 仲愷區(qū) 2021 年供應(yīng)套數(shù)走勢(shì)圖（按月）（單位：套） 35 2021 年惠城區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積合計(jì) 萬(wàn)平米，其中 2 月份和 11 月份無(wú)供應(yīng)（詳下圖 ）。 陳江板塊：陳江板塊主要以住宅項(xiàng)目為主，代表項(xiàng)目光耀荷蘭小城、御湖一公里使得該板塊成為了仲愷及外地客戶居住的首選地區(qū)。 惠環(huán)板塊：惠環(huán)板塊是政府所在地，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工廠聚集地，隨著 TPARK 時(shí) 尚公園的進(jìn)駐，更使得惠環(huán)板塊成為了仲愷的政治商業(yè)中心。 33 圖 仲愷房地產(chǎn)發(fā)展歷程圖 仲愷房地產(chǎn)市場(chǎng)格局 紅花湖板塊：紅花湖板塊依托紅花湖自然風(fēng)光及南線客運(yùn)站還有未來(lái)的輕軌、地鐵等，形成了非常明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。仲愷中心公園的建成，對(duì)仲愷高新區(qū)的生態(tài)建設(shè)、休 閑文化建設(shè)，有極大的推進(jìn)意義，對(duì)改善公園周邊人群的休閑居家生活有極其重要的意義。 2021 年，城市規(guī)劃出現(xiàn)了質(zhì)的提升，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)為完整的行政區(qū)，城市相應(yīng)配套亦升級(jí)換代，打通道路交通網(wǎng)絡(luò)，商業(yè)、教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等都逐步完善，區(qū)域居住價(jià)值得到極大提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)被迅速激活，迎來(lái)黃金期。 2021 年，始于 2021 年的房地產(chǎn)調(diào)控在 2021 年不斷細(xì)化和落實(shí)，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)。 2021 年，《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的決定》出臺(tái)，通過(guò)“一區(qū)四園五鎮(zhèn)（街道）”的整合，仲愷高新區(qū)面積由原來(lái)的 平方公里擴(kuò)大至 320 平方公里，人口由原來(lái)的近 15 萬(wàn)增加到近 50 萬(wàn)。 2021 年，莞惠輕軌開(kāi)工建設(shè)，仲愷高新區(qū)依托城軌的巨大交通優(yōu)勢(shì)，逐漸成為新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，步入高速發(fā)展期。同 時(shí)，惠州“南拓”，仲愷高新區(qū)成“南拓”之重點(diǎn)，亦加速了仲愷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并為仲愷房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇和條件。 2021 年，仲愷高新區(qū)人口增長(zhǎng)至約 20 萬(wàn)，仲愷城市化進(jìn)程亦在加速中。 教育配置及商業(yè)就更顯局促，僅 8間小學(xué)和兩間中學(xué)以及一間技校，小學(xué)和中學(xué)的學(xué)位供給都相當(dāng)有限，比較出名、教學(xué)經(jīng)驗(yàn)比較豐富的學(xué)校就更加少有。此時(shí)仲愷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了金寶創(chuàng)業(yè)家園這個(gè)比較大型的住宅項(xiàng)目之外，在創(chuàng)業(yè)家園對(duì)面又有 3 棟小高層的住宅樓拔地而起，粗略估算其可供出售的套房大約在 120 套左右，為小高層，沒(méi)有綠化小區(qū)等配套設(shè)施，價(jià)格大概在 2021 元 /平方米。對(duì)于處于發(fā)展的惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)，綜合用地供應(yīng)與上漲是大勢(shì)所趨。用于市政建設(shè)的綜合用地供應(yīng)與成交均有所上漲。住宅用地的地價(jià)有上漲的趨勢(shì)。成交金額上漲，地價(jià)有所下滑，主要是受商服用地與綜合用地地面價(jià)的下降影響，但住宅用地的地面價(jià)仍保持著上漲，但漲幅有所收窄。 29 圖 惠州市歷年成交面積走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)平方米） 2021 年全年成交均價(jià) 5762 元 /平方米，同比基本持平，究其原因，主要受成交結(jié)構(gòu)影響，外圍區(qū)縣成交比重上揚(yáng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性拉平（圖 惠州市歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖）。 28 圖 惠州市歷年供應(yīng)量走勢(shì)圖（單位：萬(wàn) m2） 2021 年一手住宅成交大幅上揚(yáng)，全年住宅成交 萬(wàn)平方米，同比大幅上漲 %。由于供應(yīng)大增， 2021年的整體庫(kù)存居高難下，但由于去化速度快，庫(kù)存吸納周期在回調(diào)，市場(chǎng)進(jìn)入高吐納區(qū)間 (圖 惠州市歷年房地產(chǎn)投資額）。隨著城市擴(kuò)容提質(zhì)及規(guī)劃利好的進(jìn)一步釋放，惠灣、博羅等外圍區(qū)縣成交逐步發(fā)力； 其二，量漲價(jià)不漲。 2 保持高位運(yùn)行的市場(chǎng)也出現(xiàn)一些新特征。在政策環(huán)境高壓穩(wěn)定、后市預(yù)期積極樂(lè)觀的影響下，房企推貨積極，年內(nèi)新增供應(yīng)突破 1200 萬(wàn)平方米，較 2021年大幅增長(zhǎng)超過(guò) 4 成。土地市場(chǎng)交易活躍， 2021 年上半年有 75 宗土地成交，成交面積約 182萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約 10%，樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)迅猛，同比由 561 元 /㎡增長(zhǎng)到1201 元 /㎡，土地成交價(jià)格的大幅增長(zhǎng)也表明了行業(yè)對(duì)后市的良好預(yù)期。特別是 2021 年下半年市場(chǎng)的“回暖”讓原本觀望的購(gòu)房需求不斷釋放，惠州 2021 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約 億元，同比增長(zhǎng)約 %。 建筑定位：建成為仲愷高新區(qū)標(biāo)志性建筑，打造成集商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、休閑、住宿為一體的高端品牌酒店，屆時(shí)將成為仲愷高新區(qū)的新地標(biāo)。 酒店市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶定位：考慮到惠州市經(jīng)濟(jì)情況和收入水平，本項(xiàng)目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足惠州本地市場(chǎng)及周邊城市潛在市場(chǎng)，努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，全力爭(zhēng)取外來(lái)游客。 目前惠州酒店業(yè)發(fā)展相似于深圳第二階段初期，是建設(shè)高星級(jí)酒店的最佳時(shí)機(jī)。 1999 年底至今，隨著深圳經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，深圳高星級(jí)酒店又加快了發(fā)展速度，大批四、五星際酒店陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，而且住房率都比較高。到第三階段， 90年代中期到 90年代末期。這是第二階段。 90 年代初期是深圳快速發(fā)展時(shí)期，高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求急劇擴(kuò)張，期間深圳相繼建成了陽(yáng)光、香格里拉、富苑、新世紀(jì)、駿豪。這可以視為深圳高星級(jí)酒店 發(fā)展的第一階段。 作為第三產(chǎn)業(yè)，高星級(jí)酒店的建設(shè)速度隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)氣候而起伏，節(jié)奏性、階段性比較強(qiáng)。這一切都取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比如外商投資的增加， GDP的增長(zhǎng)、金融、交通、物流業(yè)的發(fā)展等。 配套一流，功能 皇冠假日 惠州市 齊全，但地理位 酒店 水口鎮(zhèn) 五星級(jí) 置離市中心遠(yuǎn)， 一般 競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)差 一些。 配套一流，功能 鎖定惠州市 萬(wàn)豪國(guó)際 惠州市 一流，全新酒 由萬(wàn)豪酒店 高端客戶，將酒店 江北 五星級(jí) 店，將是惠州五 管理公司管 與其他五星 強(qiáng) 星級(jí)酒店的代 理 級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng) 表之一。 24 配套一流，功能 鎖定惠州市 凱賓斯基 惠州市 一流，全新酒 由德國(guó)酒店 高端客房戶，酒店 江北 五星級(jí) 店，將是惠州五 管理公司管 將與其他五 強(qiáng) 星級(jí)酒店代表 理 星級(jí)酒店競(jìng) 之一。 對(duì)比較弱。 限。 配套經(jīng)營(yíng)部門(mén) 開(kāi)業(yè)至今經(jīng)隆泰金都 惠州市 待定 不齊，餐飲比較 經(jīng)營(yíng)管理相 營(yíng)效益不理 一般酒店 麥地 弱，發(fā)展空間受 對(duì)比較弱。 物業(yè)保養(yǎng)較 將更不順暢。 外部欠帳眾 多。 區(qū)） 發(fā)展商自行 配套一般，功能 管理，由于不 如不進(jìn)行改富華酒店 博羅 四星級(jí) 一般，屬舊酒 專業(yè)，導(dǎo)致酒 制酒店很難 一般 店。 配套完善，功能 聘請(qǐng)當(dāng)?shù)睾? 由于酒店所 一般金世紀(jì)假 齊全，第二期已 東莞酒店管 在地點(diǎn)關(guān)系， （不 日 瀝林 四星級(jí) 開(kāi)業(yè)，全新酒 理人員共同 經(jīng)營(yíng)需經(jīng)過(guò) 在本 店。 區(qū)） 聘請(qǐng)臺(tái)灣職 業(yè)總經(jīng)理管 經(jīng)營(yíng)管理理 理，實(shí)施人性 念先進(jìn)清晰， 強(qiáng) 配套完善，功能 化、個(gè)性化服 發(fā)展規(guī)劃完 （不三陽(yáng)酒店 陳江 四星級(jí) 齊全，將擴(kuò)大餐 務(wù)管理，并將 整，注重銷售 在本 飲經(jīng)營(yíng) 掛牌成立“酒 和服務(wù)雙管 地 店管理公司” 齊下。 23 配套完善，功能 廣州職業(yè)總 強(qiáng)新麗晶大 齊全，第二期客 經(jīng)理管理，整 符合市場(chǎng)要 （不酒店 惠陽(yáng) 三星級(jí) 房將落成，物業(yè) 體素質(zhì)較高， 求，整體運(yùn)作 在本 保養(yǎng)佳。 支機(jī)構(gòu)。 很大難度。 各功能部門(mén) 按酒店貫例， 配套完善，功能 分開(kāi)，獨(dú)立承 此類酒店經(jīng)凱旋假日 惠州 準(zhǔn)四星 齊全。 司共同 管理。 一般 般 地個(gè)性化情 況。在這種酒店業(yè)發(fā)展如火如荼的形勢(shì)當(dāng)中，惠州的酒店經(jīng)營(yíng)就明顯處于劣勢(shì)，概括起來(lái)，由以下幾種情 況造成： 22 機(jī)構(gòu)雍腫龐大，人力資源技能低下； 管理模式落后，欠缺科學(xué)性和行業(yè)規(guī)范性； 硬件折舊嚴(yán)重，酒店周期性再投入不及時(shí)； 普遍酒店使用年限較長(zhǎng)，不重視市場(chǎng)銷售手段，不具備靈活、創(chuàng)新能力。 惠州市酒店行業(yè)分析 惠州酒店的發(fā)展?fàn)顩r：惠州自二十世紀(jì)八十年代中期開(kāi)始發(fā)展旅游業(yè)，當(dāng)時(shí)作為旅游團(tuán)隊(duì)接待和政府行政接待以及商務(wù)接待的酒店有惠州賓館、西湖大酒店、湯泉酒店，中期又有西湖 賓館、金葉酒店、天悅酒店成立開(kāi)業(yè)；后期有海湖酒店、南方大酒店、麥科特酒店等分別進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 惠州市旅游發(fā)展處于關(guān)鍵階段。 縱上所述，惠州市目前旅游業(yè)正處于初期向快速 發(fā)展的過(guò)渡階段，各種旅游發(fā)展條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學(xué)合理的規(guī)劃將促進(jìn)旅游業(yè)的全面發(fā)展。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，惠州市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。 從旅游資源判斷，惠州市旅游發(fā)展前景十分廣闊。 圖 惠州市 19982021 年接待游客總量變化圖 從旅游產(chǎn)品多樣化和質(zhì)量判斷，惠州旅游處于快速發(fā)展的前期階段。