【正文】 建議業(yè)主在項(xiàng)目獲準(zhǔn)后即需醞釀決定酒店管理模式，并開始前期策劃篩選工作，有利于整體項(xiàng)目開發(fā)； 4. 按照投資匡算嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)成本，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而社區(qū)的成功開發(fā)招商，也將為酒店帶來穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源； 我們建議 1. 項(xiàng)目酒店為 **的唯一五星級(jí)酒店，建成營業(yè)后可大大提升政府形象，改善和提高投資環(huán)境，由于目前該區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)尚不成熟，五星級(jí)酒店投資大，投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大，建議業(yè)主方在做出巨大投資項(xiàng)目和回收期漫長(zhǎng)的決策時(shí)，盡可能的向政府爭(zhēng)取各項(xiàng)投資建設(shè)和經(jīng)營優(yōu)惠政策，同時(shí)要爭(zhēng)取將本項(xiàng)目酒店做未來的政府接待、會(huì)議基地，在經(jīng)營上給予最大限度的客源支持； 2. 目前的策劃方案僅僅是項(xiàng)目工作的開始，后續(xù)的設(shè)計(jì)、建設(shè)等各個(gè)實(shí)施階 段都必須堅(jiān)持和貫徹這一政策思想和原則； 3. 此項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義在于通過知名品牌酒店帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)展。 第 十 一 章 社會(huì)效益分析 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 36 / 37 報(bào)告要點(diǎn)綜述 1. 項(xiàng)目定位為“商務(wù) +會(huì)議 +休閑標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店”，是一個(gè)以酒店為核心，以會(huì)議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建筑和經(jīng)營都有特色的主題時(shí)尚酒店！是 **唯一一座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越 代表！是 ****市、 **創(chuàng)造商務(wù)會(huì)議休閑新典范的五星酒店綜合體！ 2. 整體項(xiàng)目為 商務(wù)會(huì)議中心為城市所需的會(huì)議中心，國際品牌商務(wù)會(huì)議酒店定位將為政府和企業(yè)打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)交流平臺(tái)。項(xiàng)目建成后還將直接提供餐飲、服務(wù)、清潔環(huán)保等相關(guān) 就業(yè)崗位，間接的增加交通運(yùn)輸、商貿(mào)餐飲、旅游服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員，在一定程度上直接或間接地為本地解決上千人的就業(yè)機(jī)會(huì)，將對(duì) **區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)及維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定起到巨大的作用。該項(xiàng)目的建成將會(huì)提高 **的經(jīng)濟(jì)形象，為 **的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更多的契機(jī)。如果該項(xiàng)目在 **建成 , 就像為 **嵌入了一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀 念和體制的橋頭堡 , 資金和人才聚集的登陸點(diǎn) , 現(xiàn)代化管理的示范區(qū) , 繼而帶動(dòng)更多方面的發(fā)展 , 其間的意義非同小可。該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地解決 **商務(wù)、會(huì)議、高檔娛樂休閑消費(fèi)等問題，大幅度提高城市接待能力和接待檔次，促進(jìn) **知名度和城市形象的提升，利于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 第 十 章 經(jīng)營預(yù)測(cè)與投資回報(bào)分析 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 35 / 37 酒店業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)廣義投資環(huán)境里一個(gè)組成部分，作為現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) ,其與區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、旅游業(yè)的關(guān)系可謂榮辱與共。如酒店投資 13000 萬元，則六年半回本。 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 33 / 37 防范措 施： ? 酒店開業(yè)后加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全一套危機(jī)處理機(jī)制； ? 同時(shí)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高他們處理危機(jī)的能力； ? 突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助； ? 建立、健全酒店財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和意外保險(xiǎn)體系。 防范措施： ? 充分做好惡性競(jìng)爭(zhēng)的思想準(zhǔn)備，做 好最壞的打算，從投資立項(xiàng)開始就認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)營管理策劃，把握酒店市場(chǎng)定位，抓住主要客源市場(chǎng)； ? 根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略，實(shí)施客戶忠誠計(jì)劃留住主要客源； ? 在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)上最大限度的突出差異化、獨(dú)創(chuàng)性和超前性，使酒店在本區(qū)域市場(chǎng)盡量長(zhǎng)時(shí)間地保持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）； ? 建立和不斷發(fā)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會(huì)形象和企業(yè)形象。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括國家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)、旅游沒有出現(xiàn)積極的增長(zhǎng)或發(fā)展緩慢等，其中后者是本案面臨的 最大風(fēng)險(xiǎn)；在這種情況下，人們的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營嚴(yán)重虧損。 第 九 章 酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 32 / 37 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括在酒店建設(shè)過程中，嚴(yán)重偏離原有酒店定位及設(shè)計(jì)指導(dǎo)，并在此期間建材、設(shè)備和勞動(dòng)力價(jià)格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長(zhǎng)、建設(shè)成本上升、投資總額增加、投資回收期延長(zhǎng)。 防范措施： ? 項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行充分調(diào)查、分析和論證； ? 加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊，爭(zhēng)取得到政府的支持； 資金風(fēng)險(xiǎn) 投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： ? 無法完成酒店全面建設(shè)； ? 工程無法及時(shí)完工、設(shè)備無力采購、項(xiàng)目被拖延至夭折； ? 經(jīng)營期間債務(wù)過 多導(dǎo)致經(jīng)營壓力巨大。 劣勢(shì) 國際品牌不參與實(shí)際經(jīng)營管理，難以真正吸收其經(jīng)營管理模式； 需交納一定的特許經(jīng)營費(fèi)及訂房提成，經(jīng)營管理成本相比全自主經(jīng)營管理模式會(huì)有所增加； 制約了業(yè)主自身酒店品牌建設(shè)和集團(tuán)連鎖 化經(jīng)營發(fā)展。 劣勢(shì) 品牌沖擊力不強(qiáng)，培養(yǎng)自主品牌難度較大，服務(wù)水平難以保證； 業(yè)主介入酒店日常管理較多，容易造成外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的弊端； 劣勢(shì) 業(yè)主介入酒店日常管理較多，容易造成外行 領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的弊端； 業(yè)主自行管理（聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人），結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營 優(yōu)勢(shì) 相比委托經(jīng)營管理模式，不需要支付昂貴的管理費(fèi)，成本較低； 經(jīng)營比較靈活； 業(yè)主對(duì)酒店的經(jīng)營控制性較強(qiáng)。 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 30 / 37 以高端酒店商務(wù)發(fā)展方向，推出城市發(fā)展名片和城市酒店標(biāo)桿，提升城市發(fā)展高度，建立企業(yè)文化、品牌高度 和引領(lǐng)性商務(wù)休閑酒店標(biāo)準(zhǔn)。明確項(xiàng)目功能定位，保證產(chǎn)品線的科學(xué)性和合理性，保障商務(wù)會(huì)議休閑酒店發(fā)展空間與政府支持的融合。 ? 酒店主題鮮明，是新一代商務(wù)休閑酒店； ? 酒店若引進(jìn)國際知名品牌管理，酒店更具備號(hào)召力； ? 項(xiàng)目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，在功能定位上進(jìn)行了明確定位，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品線進(jìn)行和合理性； ? 項(xiàng)目能取得政府的大力支持。 酒店優(yōu)劣勢(shì)分析 了解項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)，綜合城市政府政策及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合項(xiàng)目自身環(huán)境，行業(yè)威脅從中尋找和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 酒店管理公司引進(jìn)策略 本項(xiàng)目引進(jìn)管理公司應(yīng)遵循以下原則： 1. 品牌檔次能與商務(wù)酒店相匹配； 2. 在國內(nèi)享有較高的知名度和良好 的業(yè)績(jī)，起碼應(yīng)有成功的國內(nèi)案例可供參考； 第 八 章 酒店經(jīng)營管理模式定位 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 29 / 37 3. 管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)合理； 4. 人力資源充沛，不因人力資源匱乏影響整個(gè)項(xiàng)目； 5. 擁有品牌忠誠度較高的固定客源群體，便于快速推廣本項(xiàng)目； 6. 有固定或能開發(fā)高端客戶渠道的能力。資金籌措及年度使用計(jì)劃見附表 2《資金來源與運(yùn)用表》。 項(xiàng)目總投資 12020萬元，其中：業(yè)主自籌 8000萬元；融資 4000萬元。 估算結(jié)果 項(xiàng)目總投資 13000萬元，其中：工程費(fèi) 用 9986萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1144萬元，土地費(fèi)用 350萬元，預(yù)備費(fèi) 857萬元，建設(shè)期利息 513萬元，鋪底流動(dòng)資金 150萬元。 4）建設(shè)期利息：項(xiàng)目建設(shè)期的商業(yè)銀行貸款利息，按中國人民銀行現(xiàn)行規(guī)定 5年期以上長(zhǎng)期貸款年利率 %和年度借款額估算。 （ 3）建設(shè)單位管理費(fèi)：指項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、試運(yùn)行、竣工驗(yàn)收交付使用等全過程管理所需費(fèi)用，包括建設(shè)單位開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)，參照類似工程價(jià)格 第 七 章 投資估算及資金籌措 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 27 / 37 水平，按工程費(fèi)用的 1%估算。 2）工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 1）土地使用費(fèi)：根據(jù)周邊土地出讓費(fèi)用水平按 5萬 /畝估算。 （ 2）設(shè)備及材料費(fèi)用 設(shè)備價(jià)格采用有關(guān)設(shè)備生產(chǎn)廠家現(xiàn)行出廠價(jià)格，三大主材采用當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門公布的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，其他材料采用《 ****市建安材料預(yù)算價(jià)格》，不足部分按現(xiàn)行市場(chǎng)詢價(jià)計(jì)價(jià)。 編制依據(jù) 1）項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃及類似工程資料； 2）建筑工程費(fèi)參照 2020年《 ****市建設(shè)工程概算定額》及相關(guān)規(guī)定及造價(jià)指標(biāo)估算； 3）安裝工程費(fèi)參照 2020年《 ****市安 裝工程概算定額》、及相關(guān)規(guī)定及造價(jià)指標(biāo)估算； 4）設(shè)備參照市場(chǎng)詢價(jià)資料； 5）工程建設(shè)其它費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)參照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本項(xiàng)目情況計(jì)取。 后勤（ BOH） /機(jī)房和設(shè)備（ Pamp。本項(xiàng)目 800 平米的多功能廳能滿足未來大中型會(huì)議接待。 建 議康體配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 康體接待門廳 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA洗浴 300 2 600 分男女專區(qū) 保健按摩區(qū)、足療房 250 2 500 健身房 300 1 300 不低于 10種設(shè)備 乒乓球室 80 1 80 兩臺(tái) 模擬高爾夫球室 80 1 80 一套 臺(tái)球室 80 1 80 兩臺(tái) 美容美發(fā) 60 1 60 棋牌室 15 8 120 更衣區(qū) 60 2 120 分男女專區(qū) 量販?zhǔn)?KTV 400 1 400 網(wǎng)吧 200 1 200 合計(jì) 3200 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 23 / 37 娛樂服務(wù)功能定位策劃 具有豪華娛樂功能的（夜總會(huì)、酒吧）夜場(chǎng)，依據(jù)如下： 1. 項(xiàng)目地位于城市邊，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢(shì)，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化； 2. 夜總會(huì)的利潤較高，且目前城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施； 建議配套設(shè)施 套內(nèi)面積 個(gè)數(shù) 總面積 夜總會(huì) 3000 1 3000 合計(jì) 3000 ****國際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 24 / 37 會(huì)議服務(wù)功能定位策劃 會(huì)議功能是本酒店的重點(diǎn)，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個(gè)，同時(shí)還有各類 中小會(huì)議室不超過 10個(gè)。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時(shí)也要兼顧會(huì)議客源的需求。 ? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請(qǐng)方面的需求，我們建議中餐廳配備 20個(gè)包廂（ 240個(gè)餐位）以及面向散客的含 300人坐席的大廳。 餐飲的功能 應(yīng)包括如下幾部分： 中餐廳 1 間 風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭） 1 間 西餐廳 1 間 酒吧 1 間 大堂吧 1 處 選擇中餐廳的主要影響因素 %