【正文】 建議建議盡早立項，盡快實施，搶占市場先機；加強項目管理的組織落實，加強質(zhì)量管理與進度管理，嚴(yán)格執(zhí)行項目計劃，保證該項目的順利實施；在建設(shè)實施過程中，堅持技術(shù)規(guī)程，規(guī)范化、科學(xué)化管理生產(chǎn)，嚴(yán)格按照圖紙施工，努力提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量；加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊；提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資收益。該項目建設(shè)得到了武漢市和洪山區(qū)各級政府的大力扶持，有健全的管理體制、合理的運行機制、科學(xué)的支撐體系，項目建設(shè)周期短，起點高，市場前景好，投資回收較快，經(jīng)濟效益和社會效益良好。 %，大于財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率（7％）。第十二章 結(jié)論與建議 結(jié)論中國**（武漢）酒店項目充分利用了該學(xué)校較為健全的技術(shù)服務(wù)體系、較好的基礎(chǔ)條件，項目建設(shè)的自然條件和投資環(huán)境好，技術(shù)和基礎(chǔ)條件成熟，受益群眾多，具有廣泛的地域代表性和巨大的開發(fā)潛力。項目的開發(fā)，將以“可持續(xù)發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營”為宗旨，踐行“區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務(wù)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，項目的開發(fā)建設(shè)，符合省政府大禮實施繁榮民族文化、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)民族文化大省的戰(zhàn)略目標(biāo)，將能有效地推進旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)，對武漢旅游文化市場的發(fā)展提高良好的發(fā)展機會和強勁的原動力。項目在開發(fā)建設(shè)過程中，將緊緊圍繞“創(chuàng)建山水園林生態(tài)旅游城市”的指導(dǎo)方針，合理規(guī)劃、精心施工，引進具有實力的投資商、開發(fā)商，以及一流的設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷策劃單位，為東湖的開發(fā)建設(shè)帶來先進的理念，對于武漢其他旅游板塊的建設(shè)開發(fā)有著長遠的指導(dǎo)與示范意義。，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進城市總體建設(shè)。，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)項目的建設(shè)，與武漢城市化進程的步伐緊緊相連，與武漢旅游市場的發(fā)展息息相關(guān)，項目的建設(shè)，將給武漢人民帶來開放式的園林景觀和休憩場所、高檔次的娛樂休閑中心、集中的商業(yè)購物廣場和步行街、展示當(dāng)?shù)爻鞘行蜗蟮乃男羌壘频辏椖康慕ǔ?，將能有效地提高?dāng)?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費水平，促進當(dāng)?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。同時，項目在開發(fā)經(jīng)營過程中，將引進先進的開發(fā)、管理、經(jīng)營技術(shù)與理念，為武漢當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當(dāng)?shù)氐膭趧恿λ刭|(zhì)，促進當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟的進步。，有利于促進的招商引資和經(jīng)濟發(fā)展，促進當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會。項目的成功開發(fā)，尤其是五星級酒店的建成，將填補東湖作為一個知名旅游目的地而沒有五星級酒店的空白，這在整個武漢市都具有一定的前瞻性，有利于提升東湖的城市形象，有利于豐富武漢的城市內(nèi)涵，有利于東湖旅游經(jīng)濟發(fā)展模式從質(zhì)量較低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。從項目的總體條件來分析，雖然面臨著一定的市場挑戰(zhàn)，但本項目的市場背景基本成熟，市場前景廣闊，只要項目運作思路及方法符合市場的需求，那么本項目就能成功，就能真正成為光谷地區(qū)新的標(biāo)志項目、東湖旅游接待區(qū)的核心項目、提升東湖系列旅游景點整體接待能力的重點項目。本項目為高檔酒店，應(yīng)堅持經(jīng)營特色，引進國外先進理念，避免新開業(yè)客源少，聲譽低等風(fēng)險，盡快達到較滿意的住宿率，從敏感性分析也可看出提高租住率對增加營業(yè)收入的重要性。定性分析（1）建設(shè)期風(fēng)險分析近期，由于通貨膨脹，導(dǎo)致建筑材料價格上揚，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費的價格漲幅較大，因此，項目在實施中要重視未來建材、建筑市場走向，將投資控制在合理范圍內(nèi)。盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點BEP為： 年固定成本BEP= 100% 年銷售收入銷售稅金年可變成本 = 100%=% 敏感性分析%，（所得稅后）。歷年利潤估算見附表11—4（損益表）。維修費：按折舊費10%計提，；物耗及低值易耗品消耗：按客房收入的10%計提，；，；餐飲成本：按餐飲收入的30%計算，；水、電動力、燃料費水費：年耗46355噸=電費：196萬度4200元=燃料：200T320元=合計：攤銷費用：，按10年攤銷，；財務(wù)及管理費：按營業(yè)收入的10%計，；項目經(jīng)估算，（詳見11—3）本項目所得稅率為25%，未考慮減免因素。歷年成本預(yù)測見附表11—3.工資及福利企業(yè)定員130人，其中管理人員36人，營業(yè)及輔助人員94人，管理人員月平均基本工資2000元，營業(yè)及管理人員月平均基本工資900元，全年應(yīng)支付基本工資：（200036+90094）12=%。（表11—2）本報告根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國家計委頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)，確定項目總成本費用按以下八項組成：工資及福利、維修及動力、物料及低值易耗品、折舊費、攤銷費、管理費、餐飲成本、財務(wù)費用?？紤]到本項目是新建，運營后第一年出租率在35—45%之間，三年后達到85%左右。分項收入一是參考了各部分營業(yè)面積，二是考慮了近年行業(yè)內(nèi)收入構(gòu)成情況。本項目投入計算考慮了七部分：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂康體收入、商務(wù)收入、會議展覽收入、商品及其他收入。第十一章 項目財務(wù)及社會評價本項目建設(shè)期按二年考慮，預(yù)計營業(yè)三年后基本達到滿負荷運營（注：鑒于多方面因素，平均出租率本章按75%計算，高于市場分析與預(yù)測章節(jié)中的全縣平均數(shù)）。其它費用按一下標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地使用費：按開發(fā)商提供的實際費用，每畝126萬元；（2）勘察設(shè)計費：按開發(fā)設(shè)計雙方協(xié)議取費標(biāo)準(zhǔn)25元/m2；（3）施工監(jiān)理費按工程費的1%計；（4）%計；（5）前期工作費；包括：總規(guī)費、市政配套費、施工圖審查費、招標(biāo)代理費、廣告策劃宣傳費、環(huán)境評審費、施工許可辦證費、建設(shè)單位管理費、臨時設(shè)施費等按相關(guān)規(guī)定計取；預(yù)備費：包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，分別按照建筑工程費、設(shè)備及工器具購置、安裝費及工程建設(shè)其他費之和的3%和5%計。本項目計入土地出讓金。本估算包括規(guī)劃紅線內(nèi)的主體工程、附屬工程和區(qū)域工程費用，其中電氣工程包括配電照明工程；公用工程含變配電、熱交換站、泵房設(shè)備投資；弱點工程包含：火災(zāi)報警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等投資。不斷總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)，重點分析工作中存在的問題并解決問題，確保項目的正常運行。 管理與維護項目建成后，由領(lǐng)導(dǎo)到管理人員和技術(shù)人員要層層動員，明確責(zé)任，切實做到領(lǐng)導(dǎo)指揮到位、監(jiān)督和服務(wù)到位。 項目運行管理 運行管理機構(gòu)運行管理辦公室負責(zé)項目運行管理的日常工作，具體負責(zé)酒店管理及餐飲、娛樂、休閑的管理和維護,負責(zé)崗前培訓(xùn)和監(jiān)督指導(dǎo)等工作。設(shè)計方案施工堅持“六有”，即有領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)，有圖紙預(yù)算，有施工合同，有質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完成時間，有驗收手續(xù)。在資產(chǎn)管理上，做好建設(shè)期內(nèi)資產(chǎn)登記、產(chǎn)權(quán)登記工作；項目建設(shè)后，按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。在項目管理上，實行項目管理專人負責(zé)制。在資金管理上，嚴(yán)格按照農(nóng)業(yè)建設(shè)專項資金管理辦法執(zhí)行，資金管理實行專人、專戶、專賬，資金撥付采用報賬制。組織管理機構(gòu)見下圖：項目領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)是：項目的總體規(guī)劃，可行性研究報告，技術(shù)設(shè)計和實施方案的制定、審定；項目建設(shè)的工作計劃安排和資金、物資的管理；項目建設(shè)的生產(chǎn)、財務(wù)、物資進度的檢查、審定和組織驗收；收集、整理有關(guān)項目建設(shè)的資料和完成向上一級的有關(guān)工作匯報；組織和參加項目物資招標(biāo)活動的有關(guān)工作；與有關(guān)部門落實配套資金來源；負責(zé)項目生產(chǎn)建設(shè)任務(wù)的實施與監(jiān)管。同時成立工程建設(shè)、財務(wù)和綜合管理三個辦公室。項目招標(biāo)過程將嚴(yán)格按照國家規(guī)定的程序執(zhí)行，包括組建招標(biāo)辦事機構(gòu)、委托招標(biāo)代理單位、編制招標(biāo)文件、成立評標(biāo)委員會、組織開標(biāo)和評標(biāo)、發(fā)放中標(biāo)通知書、進行合同談判和簽訂合同等，每一步驟均按規(guī)定向有關(guān)部門申報和批準(zhǔn)。這些專家從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿8年，并具有高級職稱或具有同等專業(yè)水平。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負責(zé)。為保證工程項目在公平、公正、公開、透明、有序的原則下進行，工程項目招標(biāo)在有關(guān)部門監(jiān)督下，由有資質(zhì)的單位組織進行。本項目屬于使用國有資金投資項目，因此對本項目的建筑安裝工程施工實施招標(biāo)。第八章 項目招標(biāo)方案依照國家發(fā)展計劃委員會2000年第3號令《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該項目建設(shè)必須進行招投標(biāo)?；S池進出口采用FRP/PVC玻璃鋼復(fù)合水封管件，或出水無水封有通氣裝置，確保安裝和使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止屎蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩相污物堵塞化糞池出口管段。選用防止污水滲透及糞便發(fā)酵后水停留時間長，清挖周期長等優(yōu)點的三級鋼筋砼化糞池?？偹硖幖友b管道倒流防止器，有效防止市政管網(wǎng)突然產(chǎn)生負壓時的倒流污染現(xiàn)象。每個止回閥設(shè)有DN15旁通小閥，用于試驗它是否反向漏水，便于有關(guān)人員檢查試驗，不合適者可及時檢修更換，避免失靈所造成的水源及能源浪費。雨水過濾采用新隔砂沉油井，經(jīng)收集處理后用于非飲用水。 節(jié)水措施（一）給水方面生活給水管道全部采用PPR管，大大地提高生活用水的衛(wèi)生質(zhì)量。燈具選型按個房間的功能、用途選用熒光燈、格柵燈、吸頂燈、筒燈、吊燈、組合燈等，各類房間及功率密度值按國家，（建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)）GB50034—2004規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)值設(shè)計。在公共照明部位安裝聲控開關(guān)，做到人走燈滅。各空調(diào)房間采用溫控器以控制房間溫度在合理范圍內(nèi)。中央空調(diào)系統(tǒng)根據(jù)用戶情況設(shè)置分戶計量系統(tǒng)。因此，本項目節(jié)能的主體是注意空調(diào)的合理使用。第七章 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施本項目為五星級高檔酒店，而高星級酒店要求有空調(diào)設(shè)備，℃，℃，℃。飯店客房設(shè)在5—8層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠離。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧?。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場所和房間設(shè)有采暖裝置，采暖溫度不低于16℃。人）。人），美容院為30m3/（h人），宴會廳、會議室、酒吧、卡拉OK廳等為40m3/（h其最小新風(fēng)量為：飯店客房為120m3/（h本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場所而異，一般在24—28℃之間，冬季一般在16—20℃之間。通風(fēng)、空調(diào)及采暖地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝機械通風(fēng)系統(tǒng)，去換氣次數(shù)為：地下停車庫排風(fēng)為6次/h，送風(fēng)為5次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，洗衣房20次/h，廚房35次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機房、熱交換站、庫房等為5次/h。排水生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。會議及商場部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。本項目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。防雷措施按《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005797），本工程為二類民用防雷建筑物。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區(qū)、1區(qū)、2區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過12V的安全超低電壓供電。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。對餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護，但消防泵不用漏電保護。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。防火防爆本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)防火措施見“建筑防火設(shè)計”。該工程按抗地震7度設(shè)防。本項目為公用設(shè)施工程，項目在投入使用后主要污染源為生活污水和垃圾，雖有一定排放量，但污水能排入城市污水總管，垃圾經(jīng)收集后送垃圾場處理，有輕微噪聲的設(shè)備看控制在允許范圍內(nèi)，故項目總體環(huán)境評價應(yīng)為不影響周邊環(huán)境?；S池及排污設(shè)備。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對廢水進行處理的設(shè)備和專用管道需另行投資。本項目后部設(shè)置了公共綠地、綠化面積達到了占地面積的30%以上，此外，還有部分屋頂綠化。固體廢棄物治理本項目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場廢棄的包裝材料，顧客丟棄物等。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。湖北省規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為：BOD＜10mg/L，COD＜50mg/L；SS＜10mg/L。具體規(guī)模、位置由漢陽市政公司統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置。風(fēng)管、水管及其保溫材料，消聲材料均采用不易積塵、不產(chǎn)生浮游物的材料。產(chǎn)生振動、噪音的設(shè)備均采取必要的減振降噪措施。水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質(zhì)活化變清的作用。冷卻塔設(shè)在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲級較低的產(chǎn)品，從而使噪聲影響控制到最小程度。為了降低空調(diào)、通風(fēng)及不易積塵柴油發(fā)電機的煙管等氣流噪聲，根據(jù)具體情況在管道上采取了不同消聲措施。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè)計中在設(shè)備選型上盡量選用低噪音