【正文】 1家 —— ****佳田國(guó)際大酒店 。目前 ****市高級(jí)酒店仍擁有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。 本項(xiàng)目五星級(jí)酒店遠(yuǎn)處 **，與 ****市主城區(qū)高檔酒店激烈的競(jìng)爭(zhēng)不同，其享有得天獨(dú)厚的地利優(yōu)勢(shì)，輻射范圍獨(dú)一無(wú)二，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，相應(yīng)占據(jù)高端的酒店市場(chǎng)十分容易。 目標(biāo)市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目客源市場(chǎng)構(gòu)成主要為以下幾個(gè)方面： （核心市場(chǎng)） 主要以公司會(huì)議、商務(wù)交流、政府及企業(yè)商務(wù)接待、地方廠商商務(wù)活動(dòng)等為 主要形式，一般都是在休閑中進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)，帶動(dòng)酒店住宿、娛樂(lè)休閑、餐飲、康體等業(yè)務(wù)發(fā)展。 （一般市場(chǎng)） 主要包括一些大眾化團(tuán)體游客，以家庭、公司組團(tuán)為主要形式，以觀光為主要目的。 此類(lèi)客源約占酒店總客源的 20%左右，且為未來(lái)重點(diǎn)拓展的客源，預(yù)計(jì)未來(lái)客源比例上升到 35%左右。 **經(jīng)濟(jì)日益快速發(fā)展，高端收入人群 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 10 / 37 比例逐漸提高，其對(duì)高端消費(fèi)需求也日漸旺盛，本酒店的建設(shè)將會(huì)吸引限域內(nèi)大部分高端消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，且隨著高收入群體比例的增加，該部分客源一直會(huì)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)，作為項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的重點(diǎn)潛在客源市場(chǎng)。 （三級(jí)市場(chǎng)輔助市場(chǎng)） 主要為 機(jī)會(huì)客源市場(chǎng) ，主要是一些過(guò)客及文化活動(dòng)帶來(lái)的游客 。如果做好宣傳活動(dòng)和提高服務(wù)質(zhì)量，相信會(huì)有人來(lái)此 住宿消費(fèi) 。 市場(chǎng)比例大概成倒金字塔型，見(jiàn)圖 31所示。 結(jié)合上述目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分及可能產(chǎn)生的客源量，并參照其他同類(lèi)已開(kāi)業(yè)酒店，預(yù)計(jì)酒店入住率保持在 50%— 70%（酒店房間數(shù)為 220 個(gè)）。 綜上分析，項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)前景較好。 酒店發(fā)展的基本規(guī)律，需要城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支持，需要城市消費(fèi)人群的支持，凡是 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均消費(fèi)力增速較強(qiáng)，市場(chǎng)化程度也相對(duì)較高，其賓館、飯店、酒店等的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也相對(duì)較好。 城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略影響分析 未來(lái) **的城市性質(zhì)可以為：作為內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市，借助大交通的改善和 **獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成了 原煤開(kāi)采、建材、陶瓷、焦化、針織、鑄造和機(jī)械制造、醫(yī)藥物流業(yè)等為主導(dǎo)的 八大 工業(yè)經(jīng)濟(jì)框架 的基礎(chǔ)上，提出了跨越式的發(fā)展目標(biāo)，努力讓**成為 河南省 地區(qū)發(fā)展工業(yè)的典范。本案五星級(jí)酒店的“商務(wù) +會(huì)議 +休閑”定位符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，假設(shè)本項(xiàng)目引入較高的國(guó)際化品牌酒店，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)有一定的推進(jìn)作用。 本項(xiàng)目依靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以及城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)形態(tài)和消費(fèi)意識(shí)的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為城市首選的服務(wù)備選之一，率先扛起城市級(jí)酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為城 市潛在客源的商務(wù)、會(huì)議、宴請(qǐng)等接待需求提供高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂(lè)業(yè)為一體的一站式服務(wù)。 政府對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求不只是城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目和建設(shè)新的城市地標(biāo)，更第 四 章 商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定 位分析 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 12 / 37 是 **城市發(fā)展標(biāo)志和城市對(duì)外展示的名片，本項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展也是全泰公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要項(xiàng)目。 業(yè)主公司目前酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略分析 業(yè)主公司對(duì)酒店的發(fā)展戰(zhàn)略為： ? 本項(xiàng)目是業(yè)主公司的第一個(gè)五星級(jí)酒店投資項(xiàng)目，酒店主要服務(wù)于整個(gè) **發(fā)展所需的會(huì)議中心、商務(wù)休閑中心、宴會(huì)中心、 康體中心 和城市商業(yè)配套； ? 業(yè)主公司對(duì)酒店的定位要求體現(xiàn)“ **酒店市場(chǎng)的新標(biāo)高、城市對(duì)外發(fā)展的名片”，以此寄托一份不能割舍的家鄉(xiāng)情結(jié)； ? 希望酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)盈虧能夠在一個(gè)可控的范圍內(nèi)。 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 13 / 37 本項(xiàng)目酒店定位 傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類(lèi)定位模式 圖８－１ 本項(xiàng)目適宜定位： 上表傳統(tǒng)的六大模式中的任意一個(gè)模式對(duì)本項(xiàng)目而言都存在一定不足，我們從未來(lái)客源需求市場(chǎng)、未來(lái)業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、未來(lái)城市開(kāi)發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考慮，建議本項(xiàng)目定位必須跳出傳統(tǒng)模 式思維，創(chuàng)造屬于針對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式： 基于本項(xiàng)目相關(guān)各方對(duì)酒店的訴求： ? 達(dá)到國(guó)家五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)； ? 酒店客房不少于 220間，床位不低于 400張，并按五星級(jí)酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會(huì)議、公共娛樂(lè)、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施； 第 五 章 酒店整體定位策劃 商務(wù)會(huì) 議中心模式 “商務(wù) +會(huì)議 ” 休閑健康 中心模式 “休閑 +保健 ” 休閑商 業(yè)模式 “休閑 +商業(yè) ” 休閑娛 樂(lè)模式 “休閑 +娛樂(lè) ” 餐飲宴 請(qǐng)模式 “中西餐 +宴會(huì) ” 特色景 觀模式 “特色休閑 +景觀 ” 商務(wù)休閑酒店 六大經(jīng)營(yíng)模式 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 14 / 37 ? 地標(biāo)性建筑酒店； ? 城市中心酒店； 因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目： 是 **壹座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！ 是 ****市、 **商務(wù)、會(huì)議、休閑旅游高端接待中心 是標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù) +會(huì)議 + 休閑酒店綜合體！ 關(guān)于功能，可以概括為四大類(lèi)： 客房、餐飲、（會(huì)議）、康體娛樂(lè)；且收入 比重基本相當(dāng)（康體娛樂(lè)可能略?。?； 關(guān)于客源市場(chǎng)，客房市場(chǎng)可以概括為： 商務(wù)客戶(hù) —— 50%（其中：公司 40%；政府 50%；其他 10%） 會(huì)議客戶(hù) —— 30% 休閑客戶(hù) —— 15% 旅游家庭 —— 5% 定位依據(jù)： 1) 高檔次的 商務(wù) + 會(huì)議 + 休閑 酒店在 **市場(chǎng)有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴(kuò)大其市場(chǎng)客源兼容性； 2) 本項(xiàng)目地理?xiàng)l件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場(chǎng)承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著 **社會(huì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會(huì)議休閑酒店的組合定位； 3) 檔次和 影響力高的會(huì)議能提高酒店品牌知名度與美譽(yù)度，成功的會(huì)議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠(chéng)客戶(hù)，而且也會(huì)像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來(lái)了酒店無(wú)形資產(chǎn)的增值； 4) 高品質(zhì)的酒店一般接待來(lái)自不同國(guó)家、地區(qū)和本地域的高消費(fèi)者，他們的綜合消費(fèi)力都比較高，且酒店經(jīng)營(yíng)面較廣能增加客源供給； 5) 酒店接待重要會(huì)議，必然會(huì)成為新聞媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，媒體在報(bào)道會(huì)議的同時(shí)也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度； 6) 休閑旅游結(jié)合會(huì)議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中的淡旺季問(wèn)題，而單純的會(huì)議型酒店或單純的休閑度假酒店都會(huì)面 臨節(jié)假日的飽滿(mǎn)，和周一至周四冷清的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題； 7) 批量型的會(huì)議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻(xiàn)者。 ? 擬建酒店?duì)幦∫胍患揖哂衅放朴绊懥Φ木频旯芾砉具M(jìn)行管理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升 政府提升 **的投資環(huán)境和城市形象。針對(duì)城市發(fā)展和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動(dòng)場(chǎng)所，引入放松的參與性項(xiàng)目和高端消費(fèi)商業(yè)形式，打造城市高端 “ 精品休閑商業(yè) ”綜合休閑主題形象。 商務(wù)休閑酒店 六大經(jīng)營(yíng)模式 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 16 / 37 客房服務(wù)功能定位策劃 客房面積定位： 客房產(chǎn)品是消費(fèi)者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認(rèn)識(shí)方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無(wú)噪音、功能完備的浴室。 第 六 章 酒店服務(wù)功能定位策劃 客房舒適度取決于哪些設(shè)施設(shè)備 65% % % % % % % % % % % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 房間面積大小 窗外景觀 床的尺寸及配置 裝修 洗手間的大小 電腦 寬帶 床頭 /寫(xiě)字臺(tái)光源 衛(wèi)星電視 寫(xiě)字臺(tái)的尺寸 其它設(shè)施 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 17 / 37 客房的房型定位： 根據(jù)對(duì)一些長(zhǎng)期在外商旅的消費(fèi)客戶(hù)的訪(fǎng)談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到 商務(wù)會(huì)議為本項(xiàng)目的主要客源群體，因此，建議本項(xiàng)目的雙人房型的比例占到 65%以上，套房是五星級(jí)必不可缺的產(chǎn)品，評(píng)五星需要套房比例不少于 10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù) 10%左右，建造時(shí)在開(kāi)間和格局上可以靈活布置。景觀房的觀景陽(yáng)臺(tái)考慮設(shè)置水壓浴消費(fèi)者對(duì)客房的需求情況 80 68 34 20 8 7 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 雙標(biāo) 單標(biāo) 商務(wù)房 套房 行政套 其他 0 5 10 15 20 25 30 35 40 您在酒店消費(fèi)時(shí)，感興趣且使用較多的設(shè)施有 122 108 75 59 48 39 38 37 % % % % % % 17% % 0 20 40 60 80 100 120 140 標(biāo)準(zhǔn)客房 湘菜廳 自助餐廳 中小型會(huì)議室 健身中心 多功能廳 露天咖啡廳 食街 頻率 % % % % % % % 百分比 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 18 / 37 缸，供客人一邊放松、一邊觀景。 2) 高檔商務(wù)餐：兼顧少量高端客源消費(fèi)講究秘密性 ，設(shè)置少量包房，此類(lèi)包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于 20 間。 4) 休閑餐：休閑餐飲將與酒店進(jìn)行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，根據(jù)項(xiàng)目休閑商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過(guò) 10 間。我們假定 50%的入住率，平均入住人數(shù)為 ，那么在翻臺(tái)率達(dá)到 的情況下需要 120個(gè)餐位。 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 22 / 37 康體服務(wù)功能定位策劃 康體娛樂(lè)服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括 :游泳池、健身房、 SPA 洗浴、量販?zhǔn)?KTV、游戲機(jī)、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些都是投資少，見(jiàn)效快，在酒店平星過(guò)程當(dāng)中獲取分?jǐn)?shù)比重較高的項(xiàng)目，與 SPA 和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。重點(diǎn)是游泳池與 SPA 洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時(shí)避免游泳池不賺錢(qián)的弊端。 **的會(huì)議客源相對(duì)較弱，多集中在年中或年尾，以政府機(jī)關(guān)或企業(yè)年會(huì)為主。 您所在單位會(huì)議規(guī)模 % % % % %