【正文】 杭州地區(qū)可能存在的相關(guān)參考項目的分析。 第五章，五星級酒店可行性分析。 第六章，對作為本項目可能的開發(fā)方向之一――酒店式公寓 /產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)可行性分析。 第七章，從杭州市寫字樓的供應(yīng)狀況和需求分析討論未來開發(fā)酒店式寫字樓的可性性； 第八章，通過杭州市商圈分布狀況結(jié)合商鋪需求，了解未來 ******商鋪規(guī)模、定位以及經(jīng)營的品類。 第 十 章，計算三種業(yè)態(tài)的 項目投資估算 及投資回報供開發(fā)商參考。 最后一章，對本項目可行性的宏觀背景總結(jié)、復(fù)合業(yè)態(tài)的具體建議和最終業(yè)態(tài)的財務(wù)分析和資金籌措安排三個方面的做了全面的總結(jié)。 從經(jīng)濟發(fā)展水平看，“長三角”地區(qū)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域 [1]。 2021年， “ 長三角 ” 地區(qū)的 GDP總量達到 28775億元，占全國 GDP的 %；人均 GDP和人均可支配收入分別為 35147元和 13481元 [3]，大大高于環(huán)渤海經(jīng)濟圈， 也高于珠三角地區(qū)。這意味著，以上海為經(jīng)濟中心的“長三角”地區(qū)會是繼巴黎、倫敦、紐約、東京、北美五大湖區(qū)之后的又一個世界經(jīng)濟中心和商貿(mào)中心；這也意味著，旅游產(chǎn)業(yè)將會獲得更為強大的經(jīng)濟支持和更加充足的旅游客源市場，最終帶來該地區(qū)旅游業(yè)的快速、穩(wěn)定和長期發(fā)展。 2021 年以來，長三角的一體化進程全面推進，不斷取得新進展。兩省一市的市政府高層就區(qū)域一體化達成戰(zhàn)略共識，江、浙主動提出 “ 接軌上海 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略。 【 5】 （ 2）三級都市圈逐漸形成，產(chǎn)業(yè)集群提升步伐快： 都市經(jīng)濟圈是未來長三角構(gòu)筑一體化發(fā)展的新型地域組織形式；而整合、提升產(chǎn)業(yè)集群是長三角未來一體化建設(shè)的主要手段之一，其中產(chǎn)業(yè)集群協(xié)同發(fā)展的五大領(lǐng)域分別是：石油化工、汽車制造、高新技術(shù)、現(xiàn)代物流和金融。在各 地區(qū)的定位中，浙江、江蘇的經(jīng)濟功能定位于降低商品制造成本的地區(qū)，而上海則定位在降低長三角地區(qū)商品和服務(wù)產(chǎn)出的交易成本的中心。這一點也受到了國外企業(yè)的認可，自 2021 年以來，許多全球大企業(yè)紛紛將自己的亞太總部或中國總部從本土或新加坡、香港、北京等地搬遷至上海，其中有通用汽車、福特、瑞典宜家、德加拉、雅芳、麥當(dāng)勞、國際紙業(yè) 等各行業(yè)的著名企業(yè)。 （ 5） 杭州、南京兩個中心城市的地位逐漸突顯： 在核心城市上海的國際地位日益突出、對周邊城市輻射力加大的同時，杭州、南京兩個城市在各自的二級都市圈中的地位也在不斷加強。 % 累計 177。 % 杭州 16596 2515 38858 14565 寧波 9365 2158 39173 15882 嘉興 3915 1051 31506 14392 湖州 5818 591 22966 13487 紹興 8256 1314 30254 15676 舟山 1440 212 21855 14326 臺州 9411 1174 21177 16651 南京 6588 1910 33375 11602 無錫 4788 2350 52825 13588 常州 4375 1101 31665 12867 蘇州 8488 3450 57992 14451 南通 8001 1226 15806 10937 揚州 6634 788 17373 9851 鎮(zhèn)江 3847 781 29235 10858 泰州 5791 705 14014 9695 上海 6341 7450 55306 16683 長三角 合計 109654 28775 35187 14075 很明顯，長江三角洲地區(qū)真正意義上的核心城市是滬寧杭蘇四城市，而杭州在長三角南翼的輻射作用無人可代。 從居民人均收入狀況看，長三角南翼浙江省下屬城市普遍比較富裕，除湖州外的所有城市居民人均收入都超過長三角平均水平。 長三角南翼普遍富庶、杭州是其中的輻射中心、再加上杭州獨特的居住環(huán)境，就不難理解為什么杭州是長三角所有城市中外地人來買房子最多的城市了。 杭州作為區(qū)域輻射中心的唯一威脅來自寧波的離心力。 二、浙江省及杭州市宏觀發(fā)展研究 浙江省國民經(jīng)濟近幾年一直保持快速增長，發(fā)展勢頭強勁。 2021年，全省實現(xiàn)生產(chǎn)總值 11243 億元，比上 年增長 %。預(yù)計到 2021年，全省人均 GDP將達到 4000～ 4200美元， 2020年將達到 7000～ 8000美元。預(yù)計 2021 年市區(qū) GDP將達到 1680 億元，人均 GDP達到 5000美元；到 2020年市區(qū) GDP將達到 5580億元，人均 GDP達到 14400美元，年均遞增 8%以上。 從經(jīng)濟發(fā)展速度來看：杭州市的經(jīng)濟發(fā)展速度要高于浙江省整體發(fā)展速度，但是兩者差距呈縮小趨勢。長三角的幾個發(fā)展迅速的城市，例如蘇州、無錫的發(fā)展速度也超過杭州。 從表中可以看出，浙江省和杭州市的經(jīng)濟均處在穩(wěn)健的快速增長中。預(yù)計今后幾年浙江省的發(fā)展速度將維持在 14%左右，預(yù)計杭州市的增長速度會在 15%徘徊。杭州現(xiàn)有的制造業(yè)均是塊 狀結(jié)構(gòu)，其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工與配套能力決定著現(xiàn)階段 “ 浙江制造 ” 的主要優(yōu)勢所在。 從長三角看到整個中國，就旅游休閑的總體消費水平、支持配套系統(tǒng)的成熟與完善看，杭州要想成為東方的日內(nèi)瓦還為時遙遠。杭州市打出 “ 旅游休閑之都 ” 是為了韜光養(yǎng)晦，打出旅游休閑的牌子更有助于杭州的長遠發(fā)展，而且杭州政府不會用 “ 杭州制造 ” 去 “ 刺激 ” 長三角內(nèi)的主 要競爭對手。松下戶田副社長表示杭州政府的積極支持 是 選擇杭州的重要原因之一。 【 10】 世界銀行的評選中，杭州是中國投資環(huán)境最好的城市。良好的環(huán)境資源加上政府的積極支持，引進外資的步伐將會進一步加快。在沿錢塘江兩岸，一個環(huán)杭州灣電子信息產(chǎn)業(yè)帶正在形成，這里集聚了浙江 70%以上的電子企業(yè)，信息產(chǎn)品制造業(yè)規(guī)模占全省 80%以上，軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)模占全省 90%以上，微電子和移動通信產(chǎn)業(yè)幾乎全部集中在這一區(qū)域。 （ 3） 在發(fā)展工業(yè)的同時強調(diào) “休閑之都”： 作為 2021年世界休閑博覽會的舉辦地，杭州致力于打造一個國際化的東方休閑之都，在最短的時間內(nèi)使杭州成為一個國際旅游目的地城市。 長三角地區(qū)已成為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，生產(chǎn)總值遙遙領(lǐng)先，在固定資產(chǎn)投資額、對外貿(mào)易和吸引外資等方面也具有強勢。 杭州目前已處在跨越式發(fā)展的前夜，即將跨越人均 GDP5000 美元大關(guān)，預(yù)計將在20212021年間實現(xiàn)跨越 10000美元大關(guān)，進入發(fā)達行列。 杭州市在長三角經(jīng)濟圈中的定位 從經(jīng)濟總量上看，杭州在長三角的南翼獨樹一幟，具有無可比擬的區(qū)域輻射作用，而且，杭州所輻射的是一片普遍富庶的黃金熱土。 與蘇錫常地區(qū)對上海的嚴(yán)重依賴不同，杭州的城市定位強調(diào)與上海的同城效應(yīng)，是旗幟鮮明的 “ 區(qū)域副中心 ” ，強調(diào) “ 接軌上海不是依賴上海 ” 。 第二節(jié)：杭州商業(yè)地產(chǎn)的宏觀面概況及政策影響 一、浙江省及杭州市地產(chǎn)宏觀面研究 長三角地區(qū)是“中國人口最稠密、經(jīng)濟最發(fā)達、人民生活最富 裕的經(jīng)濟區(qū)域”。 浙江省與上海市、江蘇省并稱為“長三角地區(qū)”的三大支柱 , 其國民經(jīng)濟近幾年一直保持快速增長，發(fā)展勢頭強勁。 2021年，全省實現(xiàn)生產(chǎn)總值 11243億元，比上年增長 %。預(yù)計到 2021年，全省人均 GDP將達到 4000～ 4200美元，2020年將達到 7000～ 8000美元。預(yù)計 2021年市區(qū) GDP將達到 1680億元，人均 GDP達到 5000美元 ； 到 2020年市區(qū)GDP將達到 5580億元，人均 GDP達到 14400美元，年均遞增 8%以上。雖然 03年 04年國家宏觀調(diào)控中對固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控也包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)，但因房地產(chǎn)業(yè)是需要持續(xù)發(fā)展的行業(yè)，而且各地發(fā)展不平衡，故此要求各城市從實際出發(fā)進行有針對性的 “ 點剎 ” 性的調(diào)控。正如國家建設(shè)部房地產(chǎn)司司長謝家瑾司長所說 ,從總體上來說，對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重點不是“ 壓 ” ，政府不希望房價出現(xiàn)大起大落。 浙江省統(tǒng)計局2021年 1至 5月的統(tǒng)計資料對上述的觀點進行了有力的確認。商品房建設(shè)占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重如圖 1所示。住宅施工面積占商品房施工總面積的百分比餅圖 ,如圖 2所示。 從以上數(shù)據(jù)與圖表可明顯得出這樣的結(jié)論 :無論是房地產(chǎn)業(yè)投資總額還是商品房建設(shè) 投資 ,都比去年有了 15%左右的增長幅度 ,遠遠高于浙江省全社會固定資產(chǎn)投資增