【正文】 總地下建筑：總地上建筑：總建筑面積：覆蓋率： 27%綠化率： 18%容積率： %層數(shù)共13層，地下1層，地上12層。項(xiàng)目的景觀資源豐富，依山（南望山）傍水（東湖），視野開闊，中高層樓層基本無遮擋，四周景色秀麗。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對(duì)酒店的營業(yè)收入支撐不足；項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。威脅（T）投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭壓力巨大；作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營帶來不確定因素。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢(shì)，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。中國**（武漢）酒店項(xiàng)目在洪山片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個(gè)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。另外，從未來長期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。：光谷作為武漢重要的科技發(fā)展中心，一直以來在武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格每平方米介乎在65009000元之間。隨著光谷科技產(chǎn)業(yè)化基地的不斷發(fā)展完善，光谷房地產(chǎn)市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢(shì)：（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。該酒店共14層。位于洪山區(qū)魯磨路處。因此，本項(xiàng)目應(yīng)該定位為：國際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。地理位置比較優(yōu)越。此土地使用權(quán)的期限從1975年起至無限期，土地使用權(quán)人：中國**（武漢）。（三）場(chǎng)址條件地形、地貌條件擬建場(chǎng)地整體地形由西向東緩傾，場(chǎng)地較為平坦。工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件：本項(xiàng)目結(jié)合周邊類似項(xiàng)目，地質(zhì)情況已經(jīng)基本探明，擬建場(chǎng)**地構(gòu)造上處于南嶺東西向復(fù)雜構(gòu)造帶西段與巨型旋鈕構(gòu)造的符合部位。東西向構(gòu)造及伴生的北西向斷裂切截了北東向構(gòu)造和弧形構(gòu)造。經(jīng)鉆探揭露，擬建場(chǎng)地的地層結(jié)構(gòu)總體上較為復(fù)雜，地表被素填土所覆蓋，其下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石炭系下統(tǒng)石灰?guī)r，為方便設(shè)計(jì)使用，將其劃分出單元層，各巖土層的巖性特征按地質(zhì)單元層代號(hào)自上而下可分述如下：1）、第四系人工堆積（Qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘性土混含0—40%不等的泥巖碎塊組成，局部以泥巖碎塊為主，結(jié)構(gòu)松散。2）、第四系坡洪積（Qd1—P1）層：粘土②2：褐黃、淺褐、灰黃或淺黃或色，含少量角礫、砂、鐵錳質(zhì)結(jié)核及泥巖風(fēng)化殘塊，可塑狀態(tài)為主、局部為軟塑狀態(tài)，濕。僅分布于鉆孔zk102—101314146及147控制地段?！?qiáng)風(fēng)化泥巖③2：褐黃、黃、灰黃、淺褐、淺黃、黑、灰褐或紫色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，薄層狀構(gòu)造：強(qiáng)風(fēng)化，巖芯呈碎塊狀及土狀、少量為塊狀，巖塊用手易折斷。該強(qiáng)風(fēng)化泥巖屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體質(zhì)量等級(jí)分類屬V類?！?；僅在鉆孔zk888+88+997及98控制地段揭示至該層。4)、石灰?guī)r系下統(tǒng)（C1）石灰?guī)r④：青灰色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚層狀構(gòu)造；強(qiáng)風(fēng)化，節(jié)理裂隙發(fā)育，鉆孔巖芯呈角礫狀、碎石狀及碎塊狀，巖塊用錘難擊碎，巖體質(zhì)量等級(jí)較差。該強(qiáng)風(fēng)化石灰?guī)r層屬較軟巖；巖體完整程度分類屬破碎；巖體基本質(zhì)量等級(jí)分類屬V類。經(jīng)整平后使得部分地段填土較厚而大部分地段三迭系下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石巖系下統(tǒng)石灰?guī)r已出露。地表水下滲后在泥巖與石灰?guī)r接觸停滯，使得該處泥巖完全風(fēng)化而較軟。地理及氣候條件項(xiàng)目區(qū)屬項(xiàng)目開發(fā)區(qū)地勢(shì)平坦。項(xiàng)目區(qū)氣候溫和，四季分明，日照充足，雨量較充沛。其中，春夏兩季降雨多，降水量約占全年降水量的74%，秋冬兩季僅占26%，雨熱同季的氣候特點(diǎn)，為項(xiàng)目順利實(shí)施提供了優(yōu)越的自然條件。 雨污水排放現(xiàn)場(chǎng)東、南道路及地下排污水管已經(jīng)完成，兩側(cè)均有地下水管，可直接接收本項(xiàng)目與污水的排放。 交通及道路條件項(xiàng)目地處武漢洪山區(qū)魯磨路，購物、交通十分便利，瀕臨東湖，場(chǎng)地?zé)o論對(duì)內(nèi)對(duì)外交通都十分方便，全部為油路，項(xiàng)目不需要再對(duì)道路投資。中國**酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲、休閑等多功能于一身，位于武漢洪山區(qū)魯磨路，購物、交通十分便利，瀕臨東湖。設(shè)地下一層為酒店地下車庫，地下二層為酒店辦公室及后勤保障中心（水、電、氣、風(fēng)的硬件設(shè)施的設(shè)置）。根據(jù)初步測(cè)算，此酒店建成后，共223間客房，及其他附設(shè)功能如餐飲，會(huì)議，消防及泊車設(shè)施的現(xiàn)代代先進(jìn)生態(tài)酒店。副出入口位于的東南端，環(huán)形車庫邊，而酒店的大堂，接待處及酒店商商務(wù)中心均會(huì)設(shè)于此層，大堂款客間將設(shè)置于（一樓）間層區(qū)。會(huì)議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于二樓，而十二樓則用作酒店的休閑設(shè)施，如桑拿、健身室。：客房酒店客房將會(huì)由四樓及以上層樓提供?？傮w來說，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為四種類別，包括標(biāo)準(zhǔn)房，套房、豪華套房及總統(tǒng)套房。另外，咖啡廳及酒吧將于二樓提供，另一間酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái)，而酒店更高層中設(shè)有能直接享用中餐的貴賓房，會(huì)議設(shè)施 將于二、五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男／女士桑拿，按摩，健身室及游泳池?，F(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了84個(gè)停車位，其中64個(gè)是位處于地庫的車位，其余20個(gè)有蓋車位則設(shè)于一樓地面，停車場(chǎng)呈環(huán)酒店弧形以節(jié)省占地面積，同時(shí)也方便于客人停車后即可下車入店。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一、二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫的位置。另外，在酒店主樓的頂部設(shè)置了二處觀景式的花園平臺(tái)，使酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要參數(shù)參數(shù)名稱參數(shù)建設(shè)用地面積7230 m2建筑基底面積2000 m2總建筑面積21600 m2計(jì)算容積率建筑面積18000 m2其中：五星級(jí)酒店建筑面積18000 m2地下停車庫建筑面積3600 m2容積率 %建筑密度 %綠地率18%客房總數(shù)223間地下車庫停車位64輛室外停車場(chǎng)20輛 結(jié)構(gòu)方案結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)?？拐鹪O(shè)防類別為丙級(jí)，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二a類，其余為一類。鋼筋：直徑＜12用Ⅰ級(jí)鋼筋 直徑≥12用Ⅱ級(jí)鋼筋建筑外墻采用加氣混凝土砌塊，內(nèi)隔墻采用混凝土空心小砌塊。套房、更衣室 會(huì)議室 門廳、大堂、電梯廳、餐廳 儲(chǔ)藏室、庫房 陽臺(tái) 上人屋面 不上人屋面 屋頂花園 電梯機(jī)房 走廊、消防疏散通道 1其余 Kn/m2較大和較重的使用荷載根據(jù)具體情況另定。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為dn160的引入管供酒店用水，本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為2隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)：地下室至四層為一個(gè)供水區(qū)，由市政網(wǎng)直接供水；高區(qū)：五層之十五層為一個(gè)供水區(qū)，由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。最高日排水量為114m3/d.污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。設(shè)計(jì)雨水重現(xiàn)期采用2年。室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間為1小時(shí)。：中國**（武漢）酒店樓高十二層，地下一層，地上十二層，屬高層建筑，其消防用電荷等級(jí)為一級(jí)。變電所設(shè)在地下一層，內(nèi)裝兩臺(tái)1000kVA千式變壓器，并裝設(shè)一臺(tái)350kw應(yīng)急備用柴油發(fā)電機(jī)組做備用電源。動(dòng)力配電干線電纜沿橋架敷設(shè)或在電氣豎井內(nèi)明敷，導(dǎo)線則穿管暗敷。消防線路均穿金屬管暗敷，如在橋架內(nèi)與其它電纜一起敷設(shè)，橋架須作防火處理并在橋架中間加隔板。酒店客房，餐廳等營業(yè)場(chǎng)所照明由裝修設(shè)計(jì)。屋面采用避雷帶方式，利用機(jī)構(gòu)柱內(nèi)主筋作為引下線，利用建筑基礎(chǔ)內(nèi)主筋作防雷接地裝置。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)中國**（武漢）酒店應(yīng)滿足一類高層民用建筑的防火要求，其火災(zāi)保護(hù)對(duì)象等級(jí)為一級(jí)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警采用集中報(bào)警控制系統(tǒng)，于一層設(shè)消防控制室，內(nèi)內(nèi)設(shè)消防中心控制系統(tǒng)一套，包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器、消防直接控制器、火警通訊盤、錄放盤、廣播功放盤、集中供電盤及圖形顯示系統(tǒng)個(gè)一套。消防供電消防水泵、電梯、消防控制室、送風(fēng)排煙機(jī)、防火卷簾一級(jí)火災(zāi)應(yīng)急照明等一類負(fù)荷由低壓配電房不同線段提供兩路電源供電，并于末端設(shè)置電源自動(dòng)切換裝置。消防接地采用公用接地的方式，要求接地電阻小于1歐。夏季制冷，冬季供暖。中央空調(diào)系統(tǒng)的冷熱源采用水冷冷水機(jī)組及風(fēng)冷熱泵機(jī)組，夏季由水冷冷水機(jī)組與風(fēng)冷熱泵機(jī)組聯(lián)合提供冷量，冬季由風(fēng)冷熱泵機(jī)組提供熱量。大開間空調(diào)房間采用落地柜式空調(diào)機(jī)低速送風(fēng)，小開間空調(diào)房間采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的系統(tǒng)形式，采用頂送頂回的氣流組織方式?？照{(diào)冷卻水（熱水）系統(tǒng)為兩管制閉式系統(tǒng)，冷凍水供回水溫度分別為7℃和12℃，熱水供回45℃和40℃.各末端設(shè)備冷凍水（熱水）管路采用電動(dòng)二通閥加溫器控制；冷凍水（熱水）供回水總管之間采用壓差旁通控制，根據(jù)冷凍水系統(tǒng)的壓力變化自動(dòng)調(diào)節(jié)旁通水量。地上各層衛(wèi)生間、餐廳、包廂、會(huì)議室及無外窗房間采用機(jī)械排風(fēng)，自然進(jìn)風(fēng)。地下室設(shè)備用房的內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，該排煙系統(tǒng)與設(shè)備用房的排風(fēng)系統(tǒng)合用。其余有外窗房間均采用自然排煙方式。按規(guī)范規(guī)定應(yīng)設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)的防煙樓梯間及前室、合用前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，其余采用自然排煙方式。冷凍、冷卻、冷凝水管均采用鍍鋅鋼管，其保冷材料采用鋁箔貼面像塑復(fù)合隔熱管套。地質(zhì)勘探：2011年1月6日至2011年2月6日，小計(jì)30天。確定施工單位、監(jiān)理單位并簽合同：2011年3月22日至2011年4月12日，總計(jì)20天?；A(chǔ)施工與地下一、二層施工：2011年5月2日至2011年7月22日，小計(jì)80天。地上46層施工：2011年7月27日至2011年8月22日，小計(jì)25天。地上1012層施工：2011年9月18日至2011年10月13日，小計(jì)25天。1酒店室內(nèi)外裝飾、裝修工程：2011年12月13日至2012年5月13日，小計(jì)150天。因此，場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀良好。另一類污染是汽車尾氣，隨地段內(nèi)車輛的頻繁通行，車速低、時(shí)間長、汽車尾氣污染將成為主要的大氣污染源。水污染項(xiàng)目投入運(yùn)營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對(duì)環(huán)境的影響。自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣通過井道由屋頂排出。噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉的單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。對(duì)制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、大型水泵及風(fēng)機(jī)，為了減少振動(dòng)對(duì)操作人員及環(huán)境的影響，對(duì)這些設(shè)備采取了隔振及減振措施。空調(diào)設(shè)備的環(huán)保措施冷水機(jī)組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑R407C?？照{(diào)系統(tǒng)無廢氣、廢水排出。將冷卻塔、風(fēng)冷熱泵式冷（熱）水機(jī)