【正文】 0 50～ 60％ 1 棟 9 層 酒店式 公寓、 發(fā)展商自管 5 丹楓在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類(lèi)物業(yè)常規(guī)價(jià)格的 20%30%； 入住率分析 受 金融風(fēng)暴 的影響， 2021 年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá) 55％，經(jīng)營(yíng)情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在 50～ 70％之間浮動(dòng)。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。 深圳市 2021 年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析 2021 年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量 項(xiàng)目名稱(chēng) 可售面積 (萬(wàn)㎡ ) 剩余面積（萬(wàn)㎡） 東方銀座 國(guó)際市長(zhǎng)交流中心 虹 樓 東方威斯酒店 合 計(jì) 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 15 深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從 2021 年開(kāi)始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足 5 萬(wàn)平米，剩余面積約 萬(wàn)平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來(lái)發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。 2021 年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表： 項(xiàng)目名稱(chēng) 可售面積 (萬(wàn)㎡ ) XX 酒店 銀漢 國(guó)際公寓 合 計(jì) XX 酒店的供應(yīng)量占未來(lái)深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的 67% 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 16 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在區(qū)域 羅湖區(qū) 市場(chǎng)分析 羅湖 位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、 羅湖 區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連 羅湖 區(qū)中心城。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于 羅湖 區(qū)中心城范圍。 羅湖區(qū) 下轄六約、 羅湖 、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和 1 個(gè)居委會(huì)，共 52 個(gè)自然村。 交通 狀況： 羅湖區(qū) 是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。平鹽（平湖 — 鹽田港）疏港鐵路穿境而過(guò)。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。 服務(wù)設(shè)施 ： 羅湖區(qū) 文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。 鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 羅湖 投資導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng) 目 （ 7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 （ 8）供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 18 在城市建設(shè)方面， 羅湖區(qū) 近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6 億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè) ， 使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型 。 羅湖區(qū) 已形成專(zhuān)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便 快捷的金融服務(wù)體系。 2021 年 6 月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá) 億元人民幣。 羅湖區(qū) 的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后被評(píng)為 “ 中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” ， “ 全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境 100 強(qiáng) ” 和 “ 國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn) ” ，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。相對(duì)以前 ， 羅湖 樓盤(pán)規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。今年，中海占地面積 22 萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè) 地產(chǎn) 萬(wàn)平方米的 羅湖 項(xiàng)目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)售。而品牌地產(chǎn)的到來(lái)對(duì)于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無(wú)疑預(yù)示著 羅湖 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)向好。 羅湖 酒店市場(chǎng)分析 羅湖 酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 —— 規(guī)模及入住率 酒店名稱(chēng) 規(guī)模 星級(jí) 入住率 房型分布 客戶(hù)構(gòu)成 XX 酒店 376 間 四星 50% 標(biāo)準(zhǔn)房（ 48%）高級(jí)房（ 16%）豪華房（ 27%）豪華套（ 4%） 商務(wù)套（ 5%）總統(tǒng)套房（ 0%） 以本地各企業(yè)商務(wù)客戶(hù)為主，外籍人士較多，少數(shù)散客 圣德堡 酒店 218 間 年底批四星 80% 標(biāo)準(zhǔn)房（ 13%）高級(jí)豪華房（ 71%）豪華套房（ 11%） 商務(wù)套（ 4%）總統(tǒng)套（ 2%） 往來(lái)深圳商務(wù)人士（ 60%） 港澳游客（ 30%） 其他（ 10%） 龍堡酒店 58 間 無(wú) 70% 普通單人房（ 14%） 豪華單人房（ 29%） 豪華雙人房（ 57%） 本地各公司客戶(hù)為主，較多外籍客戶(hù) 寶麗酒店 69 間 年底 60% 標(biāo)雙房（ 61%）標(biāo)單房 以深圳、廣州商深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 20 批三星 （ 16%） 豪單房（ 7%）豪雙房（ 17%） 豪華行政套房（ 3%） 務(wù)人士為主，香港、本地客源少 麗晶中心 55 間 無(wú) 試營(yíng)業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)間（ 49%） 豪華單人套房（ 38%） 豪華雙人套房（ 11%） 羅湖 商會(huì)各公司客戶(hù)及部分長(zhǎng)駐羅湖 的香港商務(wù)人士 小結(jié)： 區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有 5 家。從整個(gè) 羅湖 區(qū)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)； 酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 200 間以上的只有 XX 酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到 100 間； 酒店的入住率都比較高，維持在 50%— 80%的水平。 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 21 羅湖 酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱(chēng) 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 XX 酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 330）高級(jí)房（ 348）豪華房（ 464）豪華套（ 600） 商務(wù)套（ 868） 總統(tǒng)套房（ 4200） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)、咖啡廳 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般 圣德堡酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 268）高級(jí)豪華房（ 288）豪華套房（ 788） 商務(wù)套（ 588） 總統(tǒng)套（ 4298） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房，棋牌，桌球，乒乓球 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源 龍堡酒店 普通單人房（ 210） 豪華單人房（ 230） 豪華雙人房（ 230） 美容，桑拿， 中西餐 配套設(shè)施簡(jiǎn)單 寶麗酒店 標(biāo)雙房（ 221）標(biāo)單房（ 173） 豪單房（ 216）豪雙房（ 239） 豪 華行政套房（ 773） 歌舞廳，西餐， 桑拿，中餐 配套設(shè)施簡(jiǎn)單 麗晶中心 標(biāo)準(zhǔn)間（ 340） 豪華單人套房（ 380） 豪華雙人套房（ 390） 銀行，化妝品、藥店，羅湖 商會(huì)，公寓、寫(xiě)字樓、中西餐廳。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在 220— 330 元之間，套房?jī)r(jià)格一般深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 22 在 380— 800 員之間； 各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利 潤(rùn)來(lái)源。因此，項(xiàng)目銷(xiāo)售所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)； 羅湖區(qū) 的酒店業(yè)代表了整個(gè) 羅湖 區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶(hù) 構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于羅湖 目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 23 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 建筑面積： 40297 ㎡（不包括地下車(chē)庫(kù)） ? 配套面積： ㎡ ? 客房面積： ㎡ ? 其他面積： ㎡ ? 層數(shù)共 29 層 14 層：商業(yè)配套 5 層：設(shè)備層 627 層：酒店客房 28 層：辦公 ? 客房總數(shù)： 376 間 標(biāo)準(zhǔn)客房： 180 套； 高級(jí)客房： 60 套 豪華客房： 100 套；豪華套房： 20 套 商務(wù)套房： 14 套； 總統(tǒng)套房： 2 套 酒店配套設(shè)施構(gòu)成： ? 休閑娛樂(lè) 1 層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳 2 層：萬(wàn)壽宮酒樓 3 層：皇宮桑那中心 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 24 4 層：仙客來(lái)夜總會(huì) 交通條件及周邊配套分析 位于 羅湖區(qū) 經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了 羅湖區(qū) 政府、規(guī)劃國(guó)土局 羅湖 所、新亞洲廣場(chǎng)、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)； 緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目位于 羅湖 區(qū)域中心，周邊各類(lèi)市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶(hù)的綜合吸引力較大； 發(fā)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶(hù)以堅(jiān)定的購(gòu)買(mǎi)信心； 項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶(hù)資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶(hù)群基礎(chǔ)。 機(jī)會(huì)（ O） WTO、 CEPA 帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 深惠公路改造、地鐵 3 號(hào)線(xiàn)年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年 1 月通車(chē)，進(jìn)一步緩解交通壓力， 羅湖 樓市能量得以釋放； 中海、振業(yè)、卓越等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤(pán)的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè) 羅湖 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升； 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷(xiāo)售外 部環(huán)境極其優(yōu)越； 外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)； 本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。 深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 26 應(yīng)對(duì)策略 四大 SO 策略 （強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 配合項(xiàng)目 羅湖 地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良 好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶(hù)關(guān)注； 利用酒店本身所具有的豐富客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)策略，盡可能將酒店客戶(hù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。 結(jié)論： 通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素， ABC 認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)深圳 X五星級(jí) 酒店可行性研究報(bào)告（草案） 香港駿奕城際酒店管理公司 27 對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良 好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售壓力不大。 整體來(lái)看， XX 酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷(xiāo)售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。從 1999 年康樂(lè)花園的推出， 羅湖 房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場(chǎng)的關(guān)注， 但從長(zhǎng)期來(lái)看 仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買(mǎi)家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。 無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看， 羅湖 房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。 項(xiàng)目