【正文】 21% 450 人以上 450 人以內(nèi) 200 人左右 100 人左右 50 人左右 20 人左右 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 25 / 37 建議多功能廳與會(huì)議室 數(shù)量 凈面積（平方米） 多功能廳 1【可以拆分 23 個(gè)】 800【注：無(wú)柱、凈高 ： 7 米以上】 多功能廳前廳 1 300 名式會(huì)議室 8【個(gè)別可以連通的】 100 總計(jì) 10 1900 其他服務(wù)功能定位策劃 酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、員工食堂、員工更衣室，停車(chē)場(chǎng)等。E） 每間客房建筑面積 總建筑面積 華神鈞瓷展銷(xiāo)部 300 400 后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例 20% 后勤 小計(jì)【不包含員工住宿】 20202500 機(jī)房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例 5% 機(jī)房和設(shè)施 小計(jì) 1401 后勤、機(jī)房和設(shè)備 總建筑面積 6420 （備注：因?yàn)榫唧w功能劃分后期可能還會(huì)有變更，該表僅供參考，具體詳細(xì)的功能面積規(guī)劃及分配有待討論確認(rèn)） ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 26 / 37 投資估算范圍 包括項(xiàng)目的土建工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。 投資估算說(shuō)明 1）工程費(fèi)用 （ 1）建筑工程費(fèi)用 根據(jù)方案設(shè)計(jì)確定的建筑面積，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)特征，套用 ****市相關(guān)費(fèi)用定額及配套文件估算。 （ 3）安裝工程費(fèi)用 采用指標(biāo)估算法，選用類(lèi) 似工程計(jì)算出相應(yīng)安裝工程的單方造價(jià)指標(biāo)，再按估算出的單方造價(jià)指標(biāo)計(jì)算出相應(yīng)工程造價(jià)。 （ 2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照根據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的計(jì)價(jià)格（ 2020） 10號(hào)文《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，按工程費(fèi)用的 2%估算。 （ 4）工程監(jiān)理費(fèi)：參照 ****市物價(jià)局頒發(fā) 的豫價(jià)（ 2020） 352號(hào)文的規(guī)定計(jì)取，本項(xiàng)目按工程費(fèi)用的 %估算； （ 5）前期工作費(fèi)用；參照豫 價(jià) [2020]352號(hào) 文，按工程費(fèi)用的 ％計(jì)算； （ 6）其他費(fèi)用：工程保險(xiǎn)費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)等，按工程費(fèi)用的 %計(jì)； 3）基本預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用和其它費(fèi)用之和的 8％估算。 5）鋪底流動(dòng)資金 本項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金按流動(dòng)資金的 30％計(jì)算。有關(guān)計(jì)算和金額詳見(jiàn)附表 1《總投資估算表》。 資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目于 2020年 8月開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目前期籌劃工作， 2020年 4月竣工，計(jì)劃建設(shè)工期為 17個(gè)月。 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 28 / 37 商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)管理模式定位分析 目前國(guó)內(nèi)酒店常見(jiàn)的管理方式主要分為五類(lèi)： ? 委托國(guó)際酒店品牌管理公司經(jīng)營(yíng)管理 ? 委托國(guó)內(nèi)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理 ? 業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)管理 ? 業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理，結(jié)合加入國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)（貼牌經(jīng)營(yíng)） ? 業(yè)主委托酒店顧問(wèn)公司顧問(wèn)咨詢管理 幾種經(jīng)營(yíng)管理模式的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn) 1. 房?jī)r(jià)及入住率對(duì)比 2020年全國(guó)飯店以管理模式經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)分類(lèi) 項(xiàng)目 國(guó)際管理 五星 國(guó)內(nèi)管理 五星 業(yè)主自行管理五星 國(guó)際管理四星 國(guó)內(nèi)管理四星 業(yè)主自行管理四星 出租率 % % % % % % 平均房?jī)r(jià)（元） 1014 618 582 584 448 374 數(shù)據(jù)來(lái)源：《 2020 中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)》 2. 投資成本對(duì)比 一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際品牌管理公司會(huì)對(duì)工程造價(jià)和設(shè)施設(shè)備用品用具品牌有其特定的要求，所以造價(jià)相對(duì)較高，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際品牌酒店的造價(jià)大約比其他模式的酒店高 2030%。 7. 具有快速的市場(chǎng)應(yīng)變能力和緊急狀況的預(yù)警判斷執(zhí)行能力。 1. 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） ? 從規(guī)劃看，項(xiàng)目地處城市未來(lái)新區(qū) 商業(yè)中心環(huán)境資源； ? 城市在大交通提升后，可能迎來(lái)跨越式發(fā)展機(jī)遇 ? 交通優(yōu)勢(shì)明顯； ? 本項(xiàng)目整體大盤(pán)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達(dá)到高度加廣度的優(yōu)勢(shì)。 發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)，整合項(xiàng)目資源，以自身商務(wù)客戶資源為中心逐步延伸，發(fā)展打造特色商 務(wù)會(huì)議休閑酒店模式。 2. 劣勢(shì)（ Weaknesses） ? 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)能力較低，目標(biāo)客戶人群規(guī)模不足 ? 城市旅游業(yè)吸引力不足夠強(qiáng)大，城市外部消費(fèi)能力有限； ? 項(xiàng)目雖處城市商業(yè)區(qū)，但項(xiàng)目地周邊商業(yè)尚未成形； ? 區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足； ? 區(qū)域開(kāi)發(fā)還不成熟。 本酒店 經(jīng)營(yíng)管理模式建議 根據(jù)本項(xiàng)目酒店的情況，經(jīng)營(yíng)管理模式建議在“業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)管理”或“業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理，結(jié)合加入國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)（貼牌經(jīng)營(yíng)）”兩種之間選擇 業(yè)主聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 不需要支付昂貴的管理費(fèi)，成本較低； 經(jīng)營(yíng)比較靈活； 業(yè)主對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)控制性較強(qiáng)。 可借助國(guó)際品牌和影響力，提升酒店檔次、形象； 擴(kuò)大海外銷(xiāo)售渠道，提高境外客源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 31 / 37 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)包括政府對(duì)酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模的要求，比較不便于整體項(xiàng)目的連動(dòng)效應(yīng)和營(yíng)運(yùn)的經(jīng)濟(jì)性。 防范措施： 進(jìn)行精確的投資測(cè)算與緊密地資金投放計(jì)劃，儲(chǔ)備足夠的自有資金，與金融單位保持良好的溝通，確保資金能夠按計(jì)劃投放。 防范措施： ? 密切關(guān)注建材、設(shè)備及勞動(dòng)力等建設(shè)成本要素的市場(chǎng)價(jià)格，并及時(shí)根據(jù)上述價(jià)格變動(dòng)調(diào)整投資預(yù)算及資金的籌集與投放； ? 嚴(yán)格按照對(duì)酒店的定位、經(jīng)營(yíng)策略及設(shè)計(jì)指導(dǎo)安排并 設(shè)計(jì)；廣泛請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士，嚴(yán)格審核各種設(shè)計(jì)方案，保證設(shè)計(jì)方案與酒店定位設(shè)計(jì)指導(dǎo)不出現(xiàn)大的偏差；工程啟動(dòng)后，設(shè)計(jì)不做或少做改動(dòng)。 防范措施： ? 酒店決策者需密切掌握當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理政策的變化和動(dòng)向； ? 科學(xué)、規(guī)范的專(zhuān)業(yè)化管理； ? 在政策允許范圍內(nèi)靈活經(jīng)營(yíng)、守法經(jīng)營(yíng)。 防范措施： ? 按計(jì)劃推進(jìn)酒店及整體項(xiàng)目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后控制營(yíng)運(yùn)成本； ? 項(xiàng)目投入使用后，密切掌握和預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)動(dòng)向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行精心策劃，使項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到最大化； ? 盡量爭(zhēng)取政府的支持 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 指統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)同檔次酒店數(shù)量增加，市場(chǎng)供大于求；酒店之間削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致酒店收入減少。 突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn) 突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化等突發(fā)事件，以及風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 34 / 37 月?tīng)I(yíng)業(yè)額初步估算 (充分考慮酒店前期經(jīng)營(yíng)推廣等因素 ): 項(xiàng) 目 金 額 測(cè)算依據(jù)（ 單位：萬(wàn)元） 客房 收入 268 萬(wàn)元 400 間 /套 320 元 /天 30 天 70% =268 萬(wàn)元 娛樂(lè) 收入 237 萬(wàn)元 KTV： 70 間 1200 元 /天 30天 75% =189 萬(wàn)元 兩吧： 16000 元 /天 30 天 =48 萬(wàn)元 康體 收入 138 萬(wàn)元 70 間 3 人 /天 220 元 /兩粒鐘 30天 =138 萬(wàn)元 餐飲 收入 230 萬(wàn)元 中餐約 800 餐位 次翻臺(tái) /天 50 元 /人 30 天 =180萬(wàn)元 西餐 50萬(wàn)元 其它項(xiàng)目收入 約 15 萬(wàn)元 略（含商務(wù)中心、會(huì)議室、茶藝吧、洗衣、棋牌等） 合 計(jì) 約 888 萬(wàn)元 投資回報(bào)估算 按五星級(jí)酒店平均利潤(rùn)率為營(yíng)業(yè)額的 20%，以年均營(yíng)業(yè)額為 888 萬(wàn)元 /月 12 個(gè)月 =1O656 萬(wàn)元，年純利約為 2131 萬(wàn)元。若加上開(kāi)業(yè)后土地升值及酒店品牌的無(wú)形資產(chǎn)升值，本項(xiàng)目投資已是非常理想。因?yàn)榘l(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展整個(gè)旅游業(yè) , 發(fā)展各種社會(huì)事業(yè) ,以及發(fā)展現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化 , 不可能缺少酒店業(yè)的組成。 同時(shí)五星級(jí)酒店業(yè)不僅具有住宿這一單一功能，它已經(jīng)成為體現(xiàn)城市投資環(huán)境的重要載體 , 成為一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表 , 成為體現(xiàn)城市國(guó)際化程度的重要標(biāo)志 , 成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn)、吸引社會(huì)勞動(dòng)力再就業(yè)的有效途徑 , 成為信息流、資產(chǎn)流、商務(wù)流的重要場(chǎng)所。很多世界強(qiáng)企業(yè)和財(cái)團(tuán) , 他們?cè)谧魍顿Y計(jì)劃之前 , 先要對(duì)本地投資環(huán)境進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 , 有沒(méi)有五星級(jí)酒店是綜合指標(biāo)中很重要的一條。 本項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中將吸引數(shù)百名勞動(dòng)力投入到工程建設(shè)中來(lái)，增加了當(dāng)?shù)厥┕て髽I(yè)、建材加工業(yè)以及餐飲服務(wù)等行業(yè)的就業(yè)人數(shù)和收入，因而有效地帶動(dòng) **區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)有著良好的社會(huì)效益。 ，將帶給客人新鮮、豐富的情趣，為酒店創(chuàng)造了特有的景觀環(huán)境和商務(wù)平臺(tái)，以聚集區(qū)域人氣； 4. 私密性極強(qiáng)的高檔商務(wù)和國(guó)際品牌管理是未來(lái)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； 5. “高度 +廣度”的檔次定位，增強(qiáng)了綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提升了酒店的盈利能力，達(dá)到了自身造血功能； 6. 國(guó)際品牌商務(wù)會(huì)議休閑酒店定位將提升未來(lái)社會(huì)影響，并 為社區(qū)開(kāi)發(fā)、招商聚集人氣。從城市發(fā)展 第 十 二 章 報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議 ****國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告 河南省 ****集團(tuán) 37 / 37 的角度證明，高端酒店往往能夠提升城市的整體價(jià)值，例如北京的國(guó)貿(mào)商圈經(jīng)過(guò)香格里拉二十余年的影響和改變，已成為京城 CBD 地段。 第一章 總論――――――――――――――――――― ―――― 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性―――――――――――――― 3 第三章 市場(chǎng)前景分析――――――――――――――――――― 5 第四章 商務(wù)酒店開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位分析――――――――――――― 8 第五章 酒店整體定位策劃 ―――――――――――――――――― 10 第六章 酒店服務(wù)功能定位策劃――――――――――――――― 13 第七章 投資估算及資金籌措―――――――――――――――― 23 第八章 酒店經(jīng)營(yíng)管理模式定位――――――――――――――― 25 第九章 酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析―――――――――― ―― 28 第十章 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)與投資回報(bào)分析 ―――――――――――――― 31 第十一章 社會(huì)效益分析―――――――――――――――――― 32 第十二章 報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議―――――――――――――― 33