【正文】 近幾年，通過政府合理的旅游資源規(guī)劃以及大力扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得惠州市旅游總收入在廣東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢?；葜萋糜问袌鋈绻贿M(jìn)行有效開發(fā)和利用，將同樣面臨著客源流失問題。針對特殊游客群體，如老人游客、學(xué)生游客、商務(wù)游客等，并沒有專項產(chǎn)品供應(yīng)，這些市場基本處于空白狀態(tài)。 （ 4）惠州的旅游產(chǎn)品設(shè)計缺乏新意，產(chǎn)品價值沒有提升。對比這些周邊城市，惠州在住宿方面的接待游客能力相對較弱、檔次不高，難以吸引高收入游客群體來惠消費；②大型娛樂、購物場所甚少。其主要表現(xiàn)在：①賓館、酒店級次低，截至 2021 年 7 月，惠州共有星級酒店 63 家，其中五星級酒店 2家，四星級酒店 9 家，三星級酒店 39 家，二星級酒店 13 家。在人造景觀方面，如大型的主題公園、娛樂場、水族館、博物館、名人故居、城市建筑及雕塑、購物中心、飲食街等沒有形成群落，顯然惠州旅游市場目前還 18 不具有規(guī)模效應(yīng)，結(jié)構(gòu)傾斜，產(chǎn)品過于單一。 （ 2）惠州旅游資源以自然型居多，并且具有分散的弱點，而人造景觀甚少，產(chǎn)品效益低。然而景區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)多處爛尾樓，道路坑洼難行，路旁無欄桿維護(hù)；景區(qū)管理水平甚低，任由當(dāng)?shù)鼐用裨O(shè)置收費點，許多閑雜人員（如算命看相的無職業(yè)人員）混入?yún)^(qū)內(nèi)騷擾游客；隨意開設(shè)或撤消游玩項目，欺騙性強(qiáng)，讓游客反感，嚴(yán)重地影響了景區(qū)的名聲。具有歷史文化內(nèi)涵的惠州西湖沒有真正發(fā)揮自身優(yōu)勢，許多豐富的歷史資源沒有挖掘，使游客游歷后仍難以了解蘇東坡的生平事跡，降低了游客的期望值。以惠州西湖為例，它是省級風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)，歷史上曾與杭州西湖、穎州西湖齊名。 由于缺乏對旅游業(yè)競爭優(yōu)勢及其地位的正確認(rèn)識，惠州在旅游資源的開發(fā)、利用、保護(hù)等方面存在許多問題和矛盾。 全市有省級、國家級風(fēng)景名勝及自然保護(hù)區(qū)６處。 惠州的旅游資源類型主要有： 1）山地旅游資源， 2)濱海與海島旅游資源，3)氣候旅游資源， 4)宗教旅游資源， 5)森林旅游資源， 6）水體旅游資源， 7)溫泉旅游資源， 8)歷史文化旅游資源， 9)洞穴景觀， 10)革命紀(jì)念地， 11)民俗風(fēng)情與名士遺風(fēng)。它位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北角，毗鄰國際大都市香港，周邊城市有：深圳、廣州、東莞、河源、汕尾等，地理位置優(yōu)越，水、陸、 空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，成為聯(lián)系粵東與粵西的樞紐中心之一。由于人民收入水平的提高，旅游需求也相應(yīng)擴(kuò)大，各地區(qū)因而加緊開發(fā)本地旅游市場。 16 第三章 市場調(diào)查分析與市場定位 惠州市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 惠州市旅游市場分析 旅游業(yè)作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，越來越散發(fā)出它的獨特魅力，成為國民經(jīng)濟(jì)增長的亮點。 促進(jìn)城市建設(shè)、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、集市必將更進(jìn)一步發(fā)展，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設(shè)很有必要。 15 結(jié)論要點：該區(qū)域是惠州市高新技術(shù)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地和外貿(mào)加工出口基地，此片區(qū)已成為惠州的熱點區(qū)域，有非常好的發(fā)展前景。從世界城軌發(fā)展來看，城軌沿線必將強(qiáng)勢崛起。 廣東省在建的 3條城際軌道中，穿越珠三角腹地的莞惠城際最為重要。（見圖） 14 圖 仲愷區(qū)歷年工業(yè)總值走勢圖（單位：億元） 區(qū)域地理發(fā)展?fàn)顩r 從地理位置上講，仲愷高新區(qū)與惠州市惠城區(qū)相接，南靠深圳，西接?xùn)|莞，不僅是莞深到惠城必經(jīng)之路，更是深莞惠三地融城的戰(zhàn)略要地。在全球金融風(fēng)暴中實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)總量的逆勢增長，高新區(qū)引進(jìn)了以美國科銳光電公司項目和龍旗（上海）控股集團(tuán)項目為代表的多個高科技高成長性高附加值項目，并大力推進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、仲愷大道商業(yè)區(qū)改造、科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、 TCL 液晶產(chǎn)業(yè)園等重點項目建設(shè)，以重大項目拉動產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展，爭當(dāng)惠州市整體經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的排頭兵。這些企業(yè)已逐步釋放產(chǎn)能，成為惠州經(jīng)濟(jì)的砥柱。這其中，仲愷高新區(qū)所作出的貢獻(xiàn)非常突出。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 隨著珠三角經(jīng)濟(jì)重心轉(zhuǎn)移惠州大戰(zhàn)略實施，惠州一直致力于進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，已取得了顯著的效果。 建區(qū)后，國內(nèi)知名企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國外企業(yè)的帶動下，不斷壯大，成為惠州知名企業(yè)，發(fā)展較好的有： TCL、德賽、華陽、富紳、億緯等。仲愷高新區(qū)位于廣東省惠州市西南面，距惠州市區(qū)僅 5 公里，陸路距深圳 40分鐘車程，距香港 90分鐘車程，距廣州、東莞 100 分鐘車程。 （ 3）惠州交通規(guī)劃日趨完善，充分體現(xiàn)了惠、廣、深、莞經(jīng)濟(jì)一體化的格局，也將會有利促進(jìn)惠州與廣深莞的溝通與交流，實現(xiàn)惠州戰(zhàn)略發(fā)展。 珠三角各城市未來發(fā)展方向 珠三角各城市未來發(fā)展方向表 表 城市 城市發(fā)展方向 廣州 由產(chǎn)業(yè)性服務(wù)業(yè)、社會服務(wù)、分配服務(wù)中心城市逐步轉(zhuǎn)向珠三角的綜合服務(wù) 業(yè)中心、跨國公司總部經(jīng)濟(jì)與裝備產(chǎn)業(yè)基地 深圳 制度創(chuàng)新試驗窗口、高新技術(shù)創(chuàng)新基地與融資中心、現(xiàn)代物流業(yè)珠海 會展、旅游、環(huán)保型高科技、高等教育、信息密集服務(wù)業(yè)與速遞航運(yùn)中心佛山 整合與提升家電產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)大型裝備工業(yè)與機(jī)械工業(yè)，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和商貿(mào) 服務(wù)業(yè) 東莞 國際制造業(yè)名城與現(xiàn)代物流業(yè) 中山 珠三角重要的地方特色制造業(yè)基地 肇慶 生物醫(yī)藥、生態(tài)旅游、環(huán)保型高科技和都市農(nóng)業(yè)，珠三角的“綠肺”惠州 石化產(chǎn)業(yè)基地、 IT 產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)旅游勝地、對外出口加工貿(mào)易基地和現(xiàn) 代物流中心 惠州價值分析小結(jié) （ 1）惠州依托在珠三角的優(yōu)越位置，憑借莞深兩地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整之機(jī)，配合基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)的全方位對接，將迎來發(fā)展的重要機(jī)遇期。同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。 10 圖 惠州交通狀況圖 惠州市在珠三角城市群中產(chǎn)業(yè)定位 惠州是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。南海石化已開工建設(shè) ,有力地促進(jìn)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為旅游業(yè)展示廣闊的發(fā)展前景。下轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，另有正在動工的數(shù)碼城、中海 石化工業(yè)城、惠東鞋城等型項目（如圖 ）。 市區(qū)人口規(guī)劃 根據(jù)《惠州市城市總體規(guī)劃》（ 2021— 2020），規(guī)劃區(qū) 2021 年、 2020 年配套人口規(guī)模分別按 230 萬人和 370 萬人計算。至 2021 年，擁有 39個 300 噸級泊位和 19 個 500 噸級泊位，吞吐量達(dá)到 400 萬噸；至 2020 年，擁有 42 個 300噸級泊位和 24 個 500 噸級泊位，吞吐量達(dá)到 800萬噸。 港口規(guī)劃： （ 1）沿海港口：以樞紐港的要求對惠州港進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，至 2021 年，擁有5 萬噸級以上深水泊位 16 個， 1— 5 萬噸級泊位 18 個， 5000— 1 萬噸級泊位 11個，沿海港總吞吐能力達(dá)到 8690 萬噸；到 2020 年，擁有 5萬噸級以上深水泊位24個， 1— 5萬噸級泊位 25個， 5000— 1萬噸級泊位 16個，總吞吐能力達(dá)到 15490萬噸。 （ 2）五縱： ①地派－左潭－沙逕－橫河－湖鎮(zhèn)－龍溪；②藍(lán)田－龍門－公莊－惠城－陳江－鎮(zhèn)隆－新圩；③麻陂－仍圖－水口－永湖－惠陽－大亞灣；④石壩－觀音閣－橫瀝－平潭－白花－霞涌；⑤大嵐－梁化－平山－稔山－港口。 惠州市域交通發(fā)展規(guī)劃： 高速公路網(wǎng)： （ 1）、延伸廣惠高速公路至稔平半島；（ 2）、建設(shè)沿海高速公路，貫穿 深圳－大亞灣－霞涌－稔山－吉隆－汕頭；（ 3）、建設(shè)莞惠高速公路，貫穿東莞－鎮(zhèn)?。篮髱X－多祝－白盆珠－新庵；（ 4）、建設(shè)廣河高速公路，貫穿廣州－南昆山－鐵崗－左潭－平陵－河源；（ 5）、建設(shè)鹽地高速公路，貫穿鹽田港－義和－湖鎮(zhèn)－左潭－地派；（ 6）、建設(shè)惠韶高速公路，貫穿惠陽大亞灣－永湖－馬鞍－汝湖－泰美－平陵－龍門－韶關(guān)；（ 7）、建設(shè)惠澳高速公路，貫穿大亞灣－新橋－永湖－數(shù)碼園－馬安－水口－汝湖。 其中，惠城組團(tuán)為地區(qū)性主中心，是惠州主城區(qū)；惠陽－大亞灣地區(qū)為地區(qū)性副中心；陳江－仲愷組團(tuán)為加工制造業(yè)聚集區(qū)，珠 6 三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)升級和空間整合；淡水湖 (數(shù)碼園 )片區(qū)是惠城組團(tuán) 的組成部分，以高新技術(shù)、教育和體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點，是城市遠(yuǎn)景發(fā)展的戰(zhàn)略性地區(qū)。 惠州市域城市空間結(jié)構(gòu)布局 規(guī)劃市域空間格局為“一區(qū)四核五軸七節(jié)點”的“核心 — 網(wǎng)絡(luò) — 放射狀”：惠城 — 惠陽（市區(qū)）為全市城鎮(zhèn)核心區(qū)；惠城（城區(qū)及博羅縣城）、惠陽城區(qū)（含大亞灣）、惠東縣城為市一級主核心，龍門縣城為山區(qū)發(fā)展核心。惠州市擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。經(jīng)測算，本項目具備較好的綜合項目的市場前景，具備一定的抗風(fēng)險能力，且在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是可行的。 本項目的建設(shè)基地條件適宜，技術(shù)可靠，前期工作扎實，建設(shè)規(guī)模 合理。 本項目可帶動周邊區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加速地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于政府招商引資。仲愷高新區(qū)定位為“宜居之城”，“ 科技之城”，“創(chuàng)業(yè)家園”，借鑒新加坡花園規(guī)劃理念，打造繼蘇州工業(yè)園區(qū)和天津生態(tài)城的又一生態(tài)產(chǎn)業(yè)城。 環(huán)境效益 同時，本項目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境的融合，具有良好的環(huán)境效益。 研究范圍 本研究報告通過對項目建設(shè)的必要性、可行性、建設(shè)區(qū)域的資源條件、市場等進(jìn)行研究，提出項目的建設(shè)目標(biāo)與方案，通過投資估算，對可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 進(jìn)行分析和評價，提出結(jié)論性的意見，以及建設(shè)進(jìn)度安排意見。未來將陸續(xù)在其他區(qū)域展開項目投資。 2021 年起，深圳恒裕集團(tuán)放眼惠州， 著重戰(zhàn)略布局于仲愷高新區(qū)。 高新區(qū)五星級酒店綜合體 項目可行性研究報告 二〇一四年五月 目 錄 第一章 總論 ......................................................................................1 項 目 概況 .................................................................................1 項 目 業(yè) 主 簡介 .........................................................................1 編制依據(jù)及研究范圍 .............................................................2 可行性研究結(jié)論 .....................................................................2 第 二 章 項 目 提 出 的 背 景 和 建 設(shè) 意義 .............................................6 項目提出的背景 .....................................................................6 項目的建設(shè)意義 ..................................................................16 第三章 市 場 調(diào) 查 分 析 與 市 場 定位 ...............................................17 惠 州 市 酒 店 業(yè) 及 旅 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 分析 ...................................17 酒 店 市 場 定位 .......................................................................26