【正文】 策劃具有豪華娛樂功能的（夜總會、酒吧）夜場，依據(jù)如下：1. 項(xiàng)目地位于城市邊，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化；2. 夜總會的利潤較高，且目前城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施；建議配套設(shè)施套內(nèi)面積個數(shù)總面積夜總會300013000合計3000 會議服務(wù)功能定位策劃您所在單位會議規(guī)模%%%%%21%450人以上450人以內(nèi)200人左右100人左右50人左右20人左右會議功能是本酒店的重點(diǎn)，酒店設(shè) 800 平米的多功能廳一個，同時還有各類中小會議室不超過10個。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時也要兼顧會議客源的需求。?? 為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備20個包廂（240個餐位）以及面向散客的含300人坐席的大廳。選擇中餐廳的主要影響因素%%%%%菜的口味菜的分量服務(wù)質(zhì)量配套設(shè)施其他餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分：中餐廳 1 間風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭）1 間西餐廳 1 間酒吧 1 間大堂吧 1 處建議餐飲配套設(shè)施餐位每餐位面積（平方米）總建筑面積（平方米）西餐廳120300西餐廳廚房——240中餐廳3002600中餐廳包間20個【240人】840中餐廚房350風(fēng)味餐廳702140風(fēng)味餐廳廚房80演藝酒吧60240大堂吧60180行政酒廊270總計3240?? 西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。3) 宴會餐：考慮到宴會宴請客源，區(qū)域型消費(fèi)宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運(yùn)營。建議客房戶型配比建議客房用戶型配比數(shù)量（間）總客房比例套內(nèi)面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)間17680%大約42行政客房20%大約42套房115%大約80行政套房115%大約80總統(tǒng)套房1大約300總理套房1大約200總計220100%大約10700 餐飲服務(wù)功能定位策劃餐飲分為四部分：1) 會議餐：考慮餐飲客源多為會議客源，對組團(tuán)用餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為500平米，可以滿足200300 人的會議用餐。景觀房：您在酒店消費(fèi)時，感興趣且使用較多的設(shè)施有122108755948393837%%%%%%17%%020406080100120140標(biāo)準(zhǔn)客房湘菜廳自助餐廳中小型會議室健身中心多功能廳露天咖啡廳食街頻率%%%%%%%百分比盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。為進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，達(dá)到品牌管理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)，使客房空間更為寬敞，更為舒適。、標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位?? 標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位220間客房左右，結(jié)合1 套總統(tǒng)套房、1 套總理套房、行政套房30間，完全滿足區(qū)域內(nèi)“中小型會議”　+“商務(wù)散客”客源的住宿接待功能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會出現(xiàn)“吃不飽”的情況；?? 220間客房的酒店在客源市場中的選擇性會削弱，會依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場），進(jìn)而影響項(xiàng)目酒店的平均房價；?? 對于希望引進(jìn)管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足200間套，則通常難以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營，同時，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于200 間套，換言之，管理公司對于中等規(guī)模酒店才會考慮接管。?? 配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。、酒店及商務(wù)形象定位?? 標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店定位，在當(dāng)前**酒店發(fā)展市場形象方面具備一定高度，五星級酒店本身就是服務(wù)城市，從景觀上就是一道城市風(fēng)景線，五星級酒店可以為整體開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的“形象價值”，是和整體開發(fā)項(xiàng)目不可分割的，從而提升整體項(xiàng)目的市場推廣和銷售能力。?? 業(yè)主公司對酒店開發(fā)的起點(diǎn)較高，要求以商務(wù)、會議、旅游、商業(yè)發(fā)展為開發(fā)重點(diǎn)，酒店設(shè)計以五星級的消費(fèi)感受超值服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，特別是商務(wù)休閑和商業(yè)發(fā)展的感受和體驗(yàn)，而不是單純的五星級硬件配備。政府對本項(xiàng)目酒店的開發(fā)有一些特別的硬性條件，使酒店的市場定位和項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的制定具有一定的市場挑戰(zhàn)性。 政府要求對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析本項(xiàng)目的建設(shè)被**領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注，納入城市發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，可見本項(xiàng)目將得到地方政府的高度重視和大力支持，是本項(xiàng)目開發(fā)酒店的優(yōu)勢和保障性條件之一。項(xiàng)目隸屬城北開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域分別有縣政府新址、高端居民區(qū)、工業(yè)園區(qū)等，其建設(shè)將是城市商業(yè)商務(wù)發(fā)展的制高點(diǎn)。**未來對內(nèi)、對外商務(wù)發(fā)展逐步提升，本地客源及外地商務(wù)客源等均有入駐品牌酒店的要求，而且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成長，本地客源的綜合消費(fèi)水平也會逐漸提高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好環(huán)境才能給本酒店提供了未來客源市場保證。第 四 章 商務(wù)酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位分析 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析2011年，**國民生產(chǎn)總值100多億元，同比增長10 %以上?？紤]酒店住宿帶來的餐飲、娛樂、會議等其他酒店關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的發(fā)展，預(yù)計客房收入占30%；餐飲收入占30%；娛樂收入占22%；康體收入占12%；會議等其他收入占6%。其他三級市場一般市場核心市場圖31 項(xiàng)目目標(biāo)市場對比參考同類酒店房價水平，在結(jié)合**經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的基礎(chǔ)上，確定酒店平均房價為300680元/天。此類客源比較低，波動幅度也不大，約占酒店總客源的5%左右。**每年都有些節(jié)慶活動，如節(jié)慶期間，可視為機(jī)會客源市場。此類客源目前約占酒店總客源的10%左右，且為未來增長較快的客源，預(yù)計未來客源比例上升到20%左右。（三級市場）主要為**及附近區(qū)縣的一些高端消費(fèi)者，主要是在酒店進(jìn)行娛樂休閑、餐飲及客人住宿、餐飲接待、婚慶宴席等為主要目的。**旅游業(yè)正處于較快的發(fā)展期，隨著景區(qū)的改造升級，以及交通的日益便捷，旅游市場潛力很大，會吸引更多的高端收入旅游者到此消費(fèi)。此類客源約占酒店總客源的50%左右，為酒店的核心客源市場。、項(xiàng)目目標(biāo)市場分析本項(xiàng)目功能定位為**商務(wù)會議、休閑度假、旅游接待酒店，集住宿、休閑、娛樂、會議、康體等功能為一體的高檔次的五星級生態(tài)商務(wù)酒店。****佳田國際大酒店，擁有穩(wěn)定的客源，故整體入住率較高，保持在50%75%之間。雖然目前****的酒店業(yè)在隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而增加，但與沿海城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比仍有較大差距。****市已在經(jīng)營的4星級酒店占了4家，分別為：****萬豪洲際大酒店、平安大廈、天潤大酒店。 ****市酒店業(yè)發(fā)展概況****市酒店業(yè)跑步進(jìn)入“血拼時代”，一大批經(jīng)濟(jì)型酒店又牢牢占據(jù)了低端市場的大半壁河山——在這樣前有埋伏，后有追兵的格局下，中檔酒店正經(jīng)歷著“史上最難熬的時光”。有調(diào)研表明，國內(nèi)按四五星級標(biāo)準(zhǔn)在建或已建成并將在2007年年底前投入運(yùn)營的酒店有1057家，其中五星級標(biāo)準(zhǔn)的就有507家。相關(guān)分析認(rèn)為，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和土地供給制度的改革也給不動產(chǎn)投資者以更多的想象空間。 高端酒店市場也在尋求自己更細(xì)的市場定位。同時相關(guān)研究指出，另外一個創(chuàng)新的方向就是消費(fèi)人群的廣化。價格方面，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，近幾年年經(jīng)濟(jì)型酒店的價格會進(jìn)一步向下走。盡管經(jīng)濟(jì)型酒店的市場還沒有飽和，品牌主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集中正在形成，甚至未來還有向亞洲其它區(qū)域發(fā)展的空間和可能性，但是業(yè)內(nèi)人士提醒，非理性的新一輪投資熱潮，有可能會出現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)泡沫，在個別的城市還有可能會出現(xiàn)惡性競爭的現(xiàn)象。 近年來，經(jīng)濟(jì)型酒店呈現(xiàn)出規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化和品牌化發(fā)展趨勢。第三章 市場前景分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長以及消費(fèi)升級的不斷加快，我國酒店業(yè)2011年的增長速度十分驚人。抓好文化與旅游的有機(jī)結(jié)合，加快景點(diǎn)提檔升級，本酒店項(xiàng)目的建設(shè)，一方面可全面提升全縣的旅游接待檔次及能力，對推動**旅游業(yè)的發(fā)展，極大程度地提檔升級**接待中心和酒店等商務(wù)、住宿、旅游等配套設(shè)施，十分有助于讓城市“美”起來、“亮”起來，從而樹立**新形象、新地標(biāo)，打造**城市名片。旅游資源逐步開發(fā)利用，有較大的發(fā)展?jié)摿Α赡旰?，酒店將投入運(yùn)營，屆時，本酒店項(xiàng)目將大幅提升**的接待水平，使**酒店業(yè)發(fā)生質(zhì)的改變，并形成以五星級酒店為核心示范作用的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對促進(jìn)、帶動**整個服務(wù)業(yè)向高端、高品質(zhì)發(fā)展有重要意義。高檔酒店的出現(xiàn)可以很好地改善提升區(qū)域高檔消費(fèi)環(huán)境，較好地滿足了一部分高品質(zhì)消費(fèi)需求。隨著**經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會更加和諧。目前，縣政府決定實(shí)施林地旅游工程，是指爭取在未來兩三年內(nèi)，使縣旅游業(yè)應(yīng)有生態(tài)林業(yè)等特色項(xiàng)目，形成新的特色、重點(diǎn)觀光旅游區(qū)，而本項(xiàng)目將緊臨此生態(tài)林東側(cè)，將與生態(tài)林業(yè)區(qū)配套形成吃、住、娛